Investoren

Mietenstopp-Begehren aus Bayern scheitert vor dem BVerfG

ARS Real Estate

Das bayerische Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp ist vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe gescheitert. Die Beschwerde der Initiatoren sei unbegründet. Der Becshluss ist nicht anfechtbar.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof wies im Juli 2020 eine Klage auf Zulassung des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“ ab – wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Freistaats. Mietrecht sei Sache des Bundes. Daraufhin reichten die Initiatoren Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ein. Ziel war es, das Urteil aufheben zu lassen, mit dem das Volksbegehren in Bayern gestoppt worden ist.

Nun hat auch das BVerfG abgelehnt und den Fall nicht zur Entscheidung angenommen. Die Verfassungsbeschwerde sei unbegründet, hieß es in dem am 2. Februar veröffentlichten, nicht anfechtbaren Beschluss aus Karlsruhe. Der Beschwerde komme keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu.

Hinter dem Volksbegehren standen maßgeblich der Mieterverein, die SPD und die Linke. Sie wollten die Mieten bei Staffel- und Indexmietverträgen in 162 bayerischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt für sechs Jahre mithilfe eines entsprechenden Gesetzes einfrieren.

Verfassungsrichter: Mietrecht ist Sache des Bundes

Am 16.7.2020 folgte der Bayerische Verfassungsgerichtshof der Rechtsauffassung des Innenministeriums und verweigerte die Zulassung des Volksbegehrens „Mietenstopp“ (BayVerfGH, Urteil v. 16.7.2020, Az. Vf. 32-IX-20): Nach Auffassung von Ministerium und Gericht hat das Land keine Gesetzgebungskompetenz. Mietrecht sei im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und damit Bundesrecht.

In diesem Bereich sei der Bundesgesetzgeber bereits mit Regelungen wie der Mietpreisbremse (§556 d BGB) tätig geworden. Von den bundesrechtlichen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen habe die bayerische Regierung Gebrauch gemacht, so das Gericht.

Drei Mitglieder des Verfassungsgerichtshofs haben damals laut einer Mitteilung des Gerichts aber die Mindermeinung vertreten, das Volksbegehren hätte zugelassen werden müssen: Es seien „beachtliche Argumente dafür vorgebracht worden“, dass der Gesetzentwurf des Volksbegehrens mit Bundesrecht vereinbar sein könnte.

Bayerns Innenminister Joachim Herrmann (CSU) begrüßte den höchstrichterlichen Beschluss. Das Gericht habe damit die Rechtsauffassung der bayerischen Landesregierung bestätigt. „Mietrecht ist Sache des Bundes. Daher fehlt dem Freistaat für Begrenzungen der Miethöhe die Gesetzgebungsbefugnis“, sagte Herrmann. Aus dem gleichen Grund hat das Bundesverfassungsgericht im April 2021 den Berliner Mietendeckel gekippt.

Quelle: Haufe

Keine Panik am Markt: Warum der Immobilienboom auch 2022 weitergeht

Dirk Vetter

Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.

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Neubauten
dpa/Arne Dedert Der Immobilienboom ist aktuell nicht nur in den gefragten Großstädten spürbar. Auch auf dem Land ziehen die Preise deutlich an. Doch wie lange geht das noch so weiter?

Donnerstag, 30.12.2021, 19:09

Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.

Auch im laufenden Jahr hat sich der Aufwärtstrend der Wohnimmobilienpreise ungebremst fortgesetzt. Eine Trendwende – beispielsweise im Zusammenhang mit den wieder steigenden Corona-Zahlen – ist zunächst nicht zu erwarten. Das gilt aus heutiger Sicht auch für 2022.

So führt das anhaltende Niedrigzinsumfeld verbunden mit der Sorge vor langfristig erhöhten Inflationsraten dazu, dass Häuser und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger noch interessanter werden, als sie es ohnehin schon sind. Ablesen lässt sich dies unter anderem an einer aktuellen Auswertung von eigenen Marktdaten, die Hüttig & Rompf im Jahr 2021 im Rahmen der Immobilienfinanzierungsberatung und -vermittlung von über 2,6 Milliarden Euro an Immobilienkrediten erhoben hat.

Kolumne Hüttig & RompfKeine Panik am Markt: Warum der Immobilienboom auch 2022 weitergeht
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Neubauten
dpa/Arne Dedert Der Immobilienboom ist aktuell nicht nur in den gefragten Großstädten spürbar. Auch auf dem Land ziehen die Preise deutlich an. Doch wie lange geht das noch so weiter?

Gastautor Ditmar Rompf

Donnerstag, 30.12.2021, 19:09

Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.

Auch im laufenden Jahr hat sich der Aufwärtstrend der Wohnimmobilienpreise ungebremst fortgesetzt. Eine Trendwende – beispielsweise im Zusammenhang mit den wieder steigenden Corona-Zahlen – ist zunächst nicht zu erwarten. Das gilt aus heutiger Sicht auch für 2022.

So führt das anhaltende Niedrigzinsumfeld verbunden mit der Sorge vor langfristig erhöhten Inflationsraten dazu, dass Häuser und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger noch interessanter werden, als sie es ohnehin schon sind. Ablesen lässt sich dies unter anderem an einer aktuellen Auswertung von eigenen Marktdaten, die Hüttig & Rompf im Jahr 2021 im Rahmen der Immobilienfinanzierungsberatung und -vermittlung von über 2,6 Milliarden Euro an Immobilienkrediten erhoben hat.

Wohnimmobilien als langfristiger Inflationsschutz

Demnach lagen die von Selbstnutzern durchschnittlich gezahlten Kaufpreise im dritten Quartal 2021 um 11 Prozent über den Werten des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Mit +22 Prozent fielen die Zuwächse bei Kapitalanlegern sogar doppelt so hoch aus. Auf Basis des Medians ergibt sich für diese Gruppe von Käufern allerdings „nur“ ein Kaufpreisanstieg von 14 Prozent. Daraus lässt sich schließen, dass es insbesondere die teureren Objekte waren, die die durchschnittlichen Kaufpreise der Kapitalanleger besonders stark nach oben getrieben haben.

In der aktuellen Situation beschäftigen sich somit zunehmend Besserverdiener beziehungsweise Anleger mit höherem Vermögen (größeres Volumen pro Transaktion) mit dem Immobilienerwerb. Erklären lässt sich dies damit, dass Käufer davon ausgehen, dass das Niedrigzinsumfeld noch längere Zeit bestehen bleiben dürfte, während gleichzeitig die Befürchtungen zunehmen, dass die zuletzt stark gestiegenen Inflationsraten (+5,2 Prozent im November) von längerfristiger Natur sein könnten. Beide Faktoren stützen die Attraktivität des wohnwirtschaftlichen Immobilienmarktes als Anlageklasse.

So entwickeln sich die Mieten im Allgemeinen analog zum Verbraucherpreisindex, was zu konstanten Einnahmezuwächsen bei vermieteten Wohnimmobilien führt. Auf der anderen Seite können Kapitalanleger – aber auch Eigennutzer im Falle eines späteren Verkaufs – bei sehr niedriger Zinsbelastung von der Preisentwicklung ihrer Objekte profitieren, während der Nominalwert des Finanzierungsanteils unverändert bleibt („Kredithebel-Effekt“).

Trotz des inzwischen erreichten Preislevels würden wir in Bezug auf den Markt für Wohnimmobilien insgesamt nicht von einer Blasenbildung sprechen. Allerdings stimmt es, dass sich manche Metropolregionen auf einem Bewertungsniveau bewegen, auf dem Käufer mit hoher Vorsicht agieren sollten. Dies wird deutlich, wenn man die Entwicklung der Mietrenditen betrachtet, die sich in manchen Regionen mittlerweile auf einem recht niedrigen Niveau befinden.

Rohstoffpreise und Klimakosten

Abgesehen vom ausgeprägten Nachfrageüberhang, vor allem in den Metropolregionen, haben im laufenden Jahr auch stark gestiegene Baukosten die Immobilienpreisentwicklung befeuert. Der Haupttreiber waren dabei die explodierenden Rohstoffpreise. Zwar kommen diese insbesondere bei Neubauten zum Tragen, steigende Preise an dieser Stelle wirken sich indirekt aber auch auf Bestandsimmobilien aus.

Hinzu kommen immer höhere Aufwendungen für den Klimaschutz. So müssen bei der Planung eines Neubauprojekts die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingend berücksichtigt werden. Das bedeutet beispielsweise, Wärmebrücken zu vermeiden, hochwertige Isolationsfenster einzubauen, möglichst erneuerbare Energien wie etwa Erdwärme oder eine Solaranlage als Energieträger zu nutzen und dicke, speziell isolierte Außenwände zu errichten. Wie die Verbraucherzentrale schreibt, sei es sogar sinnvoll, die für Neubauten geltenden Mindestanforderungen der EnEV zu übertreffen, um die künftig weiter anziehenden Standards nicht wenige Jahre nach Fertigstellung des Objekts gleich wieder zu unterschreiten.

Durch clevere Finanzierung gegensteuern

Dabei kann den erhöhten Klimaaufwendungen durch nachhaltiges Bauen allerdings bewusst entgegengewirkt werden. Zum einen lässt sich der zukünftige Energieverbrauch auf diese Weise von Anfang an reduzieren und zum anderen können hierdurch äußerst attraktive Finanzierungsquellen erschlossen werden. So beschert die neue „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) bei vielen Förderprogrammen deutlich günstigere Konditionen, die wir in unsere Baufinanzierungsberatung selbstverständlich mit einbeziehen.

Zudem bieten einige unserer Partnerbanken unter dem Stichwort „nachhaltige Immobilienfinanzierung“ weitere Programme mit herabgesetzten Kreditzinsen. Die zunehmende Digitalisierung, die natürlich auch bei der Baufinanzierung zum Tragen kommt, bietet für Kunden und Anbieter große Vorteile. Allerdings macht sie sich teilweise auch negativ bemerkbar. So bleiben bei einigen Anbietern die persönliche Beratung und die Erstellung individueller Finanzierungskonzepte, idealerweise durch

unabhängige Partner, welche nicht an einzelne Banken gebunden sind, immer weiter auf der Strecke – und das bei einer der finanziell wichtigsten Entscheidungen des Lebens.

Wir sind der Auffassung, dass persönliche und individuelle Beratungsansätze gerade aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung weiter an Bedeutung gewinnen.

Quell: Focus

Für Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand

ARS Real Estate

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Hintergrund: Kündigung wegen Mietrückständen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro war die Mieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.

Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein nicht unerheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

Entscheidung: Nur Gesamtrückstand ist für Kündigung maßgeblich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Räumungsklage statt.

Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann nicht unerheblich wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meint – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.

Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Quelle: Haufe

Viele Kommunen wollen 2022 die Grundsteuer erhöhen

ARS Real Estate

Zwischen 2014 und 2019 haben immer weniger deutsche Städte und Gemeinden an der Grundsteuer-Schraube gedreht, im ersten Corona-Jahr 2020 kam die Trendwende: Jede zehnte Kommune erhöhte den Hebesatz. Und 2022 soll es für Hauseigentümer vielerorts noch teurer werden, wie eine Umfrage zeigt.

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle der deutschen Städte und Gemeinden. Im Jahr kommen bundesweit mehr als 14 Milliarden Euro zusammen. Die Grundsteuer – in diesem Fall die Grundsteuer B – wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und von den Eigentümern bezahlt. Die können sie auf ihre Mieter umlegen. Die Höhe der Steuer wird von den Kommunen über Hebesätze festgelegt.

Wer nicht wolle, dass wichtige Gewerbesteuer-Zahler abwandern, werde zunächst die Grundsteuer heraufsetzen, prognostizierte Mattias Schneider, Leiter des Bereichs Government & Public Services bei der Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY), im Sommer 2021. Während zwischen 2014 und 2019 der Anteil der Kommunen, die den Hebesatz erhöht haben, gesunken ist, kam mit der Coronakrise 2020 die Trendwende: Bundesweit drehte jede zehnte Kommune an der Grundsteuer-Schraube – und laut Schneider dürften die Auswirkungen der Pandemie mit weiteren Verschlechterungen der Finanzlage auch in den kommenden Jahren Grundsteuererhöhungen auslösen.
Wohnen wird teurer: Höhere Abgaben in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg war der Anstieg der Grundsteuer B nach Angaben von EY bereits im vergangenen Jahr im Bundesvergleich am stärksten. Eigentümer haben 2020 deutlich mehr Grundsteuer gezahlt als zuvor: Im Schnitt wurden 162 Euro fällig, das waren fünf Euro mehr als 2019.

Und im neuen Jahr wird es vielerorts noch teurer. In mehreren baden-württembergischen Kommunen kommen auf Haus- und Wohnungseigentümer einer Umfrage zufolge höhere Abgaben zu. Nach Angaben des Steuerzahlerbunds plant ein Fünftel von mehr als 100 Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern eine Steuererhöhung.

Der Chef des Bundes der Steuerzahler, Zenon Bilaniuk, sagte in Stuttgart: „In schwierigen und herausfordernden Zeiten wie diesen sind höhere Steuern definitiv der falsche Ansatz.“ Die Anhebung der Grundsteuer verteure das Wohnen. In manchen Städten steht die Entscheidung über eine mögliche Erhöhung der Hebesätze noch aus.

In Schwetzingen soll der Hebesatz demnach am deutlichsten steigen: Von 400 auf 460 Prozent, gefolgt von Nagold, mit einem Anstieg von 420 auf 470 Prozent und Schwäbisch Gmünd mit 430 auf 470 Prozent. Den höchsten Hebesatz bei der Grundsteuer im Land hätten die Bewohner weiterhin in Tübingen (660 Prozent) und Freiburg (600 Prozent) zu schultern. Am günstigsten sind im Land Biberach an der Riß (200 Prozent) und Ehingen (300 Prozent).
Grundsteuerbelastung pro Kopf: Bremen an der Spitze

Nicht nur in Baden-Württemberg haben Eigentümer EY zufolge im vergangenen Jahr (162 Euro) mehr Grundsteuer gezahlt als 2019 (157 Euro), im Bundesschnitt stieg der Preis um drei Euro auf 172 Euro – und Niedersachsen lag da mit 179 Euro sogar noch darüber.

An der Spitze bei der Pro-Kopf-Grundsteuerbelastung lag 2020 der Stadtstaat Bremen mit 302 Euro, gefolgt von Hamburg mit 260 Euro. Deutlich niedriger als im Westen ist die Grundsteuerbelastung im Osten: So zahlten zum Beispiel in Brandenburg im vergangenen Jahr Eigentümer im Schnitt 108 Euro (Vorjahr 107). In Sachsen, dem ostdeutschen Land mit der höchsten Steuerbelastung, waren es 125 Euro (Vorjahr 123). In Bayern wurden im Schnitt 139 Euro fällig.

In Nordrhein-Westfalen (NRW) haben im vergangenen Jahr knapp zwei Drittel (65 Prozent) der Kommunen die Sätze angehoben, das durchschnittliche Plus lag bei elf Prozent, heißt es in der Studie, die EY im August 2021 vorgelegt hatte – die Grundsteuerbelastung pro Kopf lag dort im Schnitt bei 212 Euro.
Jede dritte Kommune mit plus 400-Prozent-Hebesatz

Von den 50 deutschen Kommunen mit den höchsten Hebesätzen lagen nach Zahlen von EY allein 32 in NRW. Der Durchschnitt belief sich Ende 2020 auf 547 Prozent. NRW-Spitzenreiter war Bergneustadt im Oberbergischen Kreis mit 959 Prozent. Im deutschen Durchschnitt waren es nur 384 Prozent. An zweiter und dritter Stelle folgten Hessen mit 476 Prozent und das Saarland mit 431 Prozent. Bundesweit wies Ende 2020 die Gemeinde Lautertal mit 1.050 Prozent den höchsten Grundsteuerhebesatz auf, gefolgt von Offenbach am Main (995 Prozent), Nauheim und Ringgau (jeweils 960 Prozent) – alle in Hessen.

Der Anteil der deutschen Kommunen mit einem niedrigen Hebesatz zur Grundsteuer B (von unter 300 Prozent) ist gegenüber 2005 von 22 auf vier Prozent im Jahr 2020 gesunken. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Kommunen mit einem hohen oder sehr hohen Hebesatz (mehr als 350 Prozent) von 20 auf 75 Prozent sprunghaft angestiegen. Jede dritte Kommune in Deutschland hat mittlerweile einen Hebesatz von mehr als 400 Prozent – Tendenz steigend, heißt es in der EY-Studie. Gar keine Grundsteuer zahlen mussten die Eigentümer im vergangenen Jahr in 13 deutschen Kommunen: sieben in Rheinland-Pfalz, fünf in Schleswig-Holstein und eine in Baden-Württemberg.

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen die Kommunen ab 2025 die Grundstückswerte neu berechnen. Wer bald wie viel zahlen wird und wie sich die Hebesätze entwicklen werden, ist allerdings offen. Die Unsicherheit bleibt. Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen, sagte Anfang 2021: „Nach dem neuen Grundsteuermodell des Bundes droht Eigentümern und Mietern eine Steuerexplosion.“

EY-Analyse: Entwicklung der Grundsteuer-B- und Gewerbesteuerhebesätze (2005 bis 2020)

Quelle: Haufe

Steuererleichterung für Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern

Dirk Vetter

Private Betreiber kleiner Solaranlagen und vergleichbarer Blockheizkraftwerke können sich auf Antrag von der Einkommensteuer befreien lassen. Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser, in denen ein Teil der Wohnungen vermietet ist – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Einnahmen aus dem Betrieb von kleinen Photovoltaikanlagen können auf Antrag von der Einkommensteuer befreit werden. Das gilt auch für vergleichbare Blockheizkraftwerke (BHKW) mit einer Leistung von bis zu zehn Kilowatt-Peak (kWp). Diese Regelung des Bundesfinanzministeriums (BMF) in Abstimmung mit den Finanzverwaltungen der Länder vom 2.6.2021 wurde in einem neuen Schreiben des BMF vom 29.10.2021 noch einmal überarbeitet, erweitert und in einzelnen Punkten geändert.

Das umfangreichere und mit Beispielen angereicherte zweite BMF-Schreiben v. 29.10.2021, IV C 6 – S 2240/19/10006 :006 ersetzt das erste Schreiben, dieses wurde aufgehoben.
Befreiung von der Einkommensteuer: Das ist neu

Gestrichen wurde, dass die Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf Ein- oder Zweifamilienhäusern installiert sein muss und nicht vermietet werden darf. „Für die Befreiung von der Einkommensteuer ist es nicht schädlich, wenn bei Mehrfamilienhäusern ein Teil der Wohnungen vermietet werden“, erklärt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Voraussetzung ist, dass nur der oder die Anlagenbetreiber den Strom in privaten Haushalten nutzen und nicht die Mieter.

Für die mögliche Befreiung von der Einkommensteuer ist die installierte Gesamtleistung aller Anlagen von zehn Kilowatt-Peak (kWp) ausschlaggebend. Die richtet sich nach der Summe der installierten Leistung aller Photovoltaikanlagen einer Person oder einer Mitunternehmerschaft und nicht nach der einer einzelnen Solaranlage.

Das gilt laut Steuerzahlerbund sowohl für Anlagen, die sich auf demselben Grundstück befinden als auch für Anlagen auf verschiedenen Grundstücken. Dabei ist es unerheblich, ob die Anlagen technisch voneinander getrennt sind. Allerdings müssen auch solche Anlagen in die Berechnung der Gesamtleistung einbezogen werden, die die übrigen Voraussetzungen der Vereinfachungsregelung nicht erfüllen, zum Beispiel Anlagen, deren Strom einem Mieter des Antragstellers zur Verfügung gestellt wird.
Steuererleichterung: „Liebhaberei“ ohne Gewinnerzielungsabsicht

Betreiber können beim Finanzamt einen schriftlichen Antrag stellen, dass sie die Anlage ohne Gewinnerzielungsabsicht betreiben. Das Finanzamt nimmt dann an, dass es sich um eine steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei“ handelt. Folge ist, dass etwaige Gewinne nicht der Einkommensteuer unterliegen; gleichzeitig können Kosten und Abschreibungen nicht steuerlich geltend gemacht werden. Zudem entfällt in diesem Fall die Pflicht, für den Betrieb der Anlage eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) abzugeben.

Der Antrag wirkt für die Zukunft sowie rückwirkend auf alle noch offenen Veranlagungszeiträume. Bei dem Antrag handelt es sich um ein Wahlrecht („Liebhabereiwahlrecht“). Wenn ein solcher Antrag nicht gestellt wird, prüft das Finanzamt wie bisher anhand der allgemeinen Voraussetzungen, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder ob es sich um Liebhaberei handelt.

Boom bei Wohnimmobilien – Ökonomen sehen Blasen platzen

ARS Real Estate

Die Verkaufsumsätze mit Wohnimmobilien in den deutschen Großstädten gehen steil nach oben, die Preise steigen im Rekordtempo. Das zeigen aktuelle Zahlen der amtlichen Gutachter und des Statistischen Bundesamts. Ökonomen warnen vor einem Platzen von Blasen in einigen Märkten.

Das Investitionsvolumen für den Kauf von Wohnimmobilien und Grundstücken in Deutschland hat einen neuen Höchststand von 310 Milliarden Euro erreicht, wie aktuell vorgelegte Zahlen der amtlichen Gutachterausschüsse zeigen. Die Preise steigen so schnell wie seit 20 Jahren nicht mehr, berichtet das Statistische Bundesamt.


Ökonomen: Explosive Übertreibungen am Immobilienmarkt

Angesichts der seit Jahren steigenden Immobilienpreise hält das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) größere „Preiskorrekturen“ – also das Platzen von Immobilienblasen – in absehbarer Zukunft für möglich. Das betreffe Berlin, München, Hamburg und weitere große Städte, heißt es im Wochenbericht der Ökonomen, der am 22. Dezember veröffentlicht wurde. Die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienblase sei jedoch überschaubar. Das DIW wertete Daten aus den 114 größten deutschen Städten aus.

Die Kaufpreise für Wohneigentum stiegen demnach in diesem Jahr im Schnitt um neun Prozent, die Mieten nur etwa halb so stark – dieser anhaltende Trend deute auf Spekulationsblasen hin. Eine Immobilie kostet laut DIW in einigen Großstädten mittlerweile so viel wie 24 Jahresmieten, ein Höchstwert seit Mitte der 1990er Jahre. In vielen Fällen hätten sich explosive Muster in der Preisentwicklung gezeigt. Von spekulativen Übertreibungen seien besonders Eigentumswohnungen und Baugrundstücke betroffen.

„Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind“, erklärte DIW-Experte Konstantin Kholodilin.

DIW-Bericht „Immobilienpreisblasen – Gefahr steigt regional“ (PDF)

Gutachter: Überhitze Märkte in den Metropolen

Zwischen 2010 und 2020 haben sich Eigentumswohnungen im Bestand um 85 Prozent verteuert, die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser legten um 75 Prozent zu, wie der aktuelle Marktbericht der Gutachterausschüsse zeigt. Deutlich angezogen haben die Preise auch an Nord- und Ostsee sowie im Alpenvorland. Trotzdem boomt der Handel.

So sind den Gutachtern zufolge, die sich in dem Bericht 2021 auf Zahlen von 2020 stützen, allein in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart rund 25 Prozent mehr Wohnungen verkauft worden als im Jahr zuvor. Die Durchschnittspreise stiegen demnach am stärksten in Hamburg: Der Preis für eine Eigentumswohnung legte im Schnitt um 19,5 Prozent zu. Das liegt den Gutachterausschüssen zufolge nicht nur an den niedrigen Zinsen, sondern auch daran, dass immer mehr Großinvestoren um das knappe Gut buhlen. Auch die Gutachter haben festgestellt, dass die Märkte in den Metropolen überhitzt erscheinen.

Statistiker: Auch auf dem Land ziehen die Preise rasant an

Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes haben sich deutsche Wohnimmobilien im dritten Quartal 2021 im Schnitt um zwölf Prozent verteuert gemessen am Vorjahreszeitraum. Das sei bereits das zweite Mal in Folge der größte Preisanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. „Nicht nur in Großstädten, sondern auch auf dem Land schießen die Preise hoch“, meldet die Wiesbadener Behörde. Schon im zweiten Quartal hatten die Statistiker ein Plus von 10,8 Prozent errechnet.

Einen Anstieg von 14,5 Prozent für Häuser und Wohnungen stellte das Bundesamt in den sieben größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf fest. Aber auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen seien die Preise rasant gestiegen: Dort verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser um 15,5 Prozent zum Vorjahresquartal und Eigentumswohnungen um 11,2 Prozent. In dichter besiedelten ländlichen Kreisen legten die Preise ebenfalls stark zu: Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Schnitt zwölf Prozent mehr als im Vorjahresquartal und Eigentumswohnungen 12,3 Prozent.

Auch die Bundesbank warnt seit Jahren vor Überhitzungen infolge des anhaltenden Immobilienbooms. „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um zehn bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume“, sagte Vizepräsidentin Claudia Buch im November.

Quelle: Haufe

Platzt die Immobilienblase? – EZB sieht Anzeichen für Stress

ARS Real Estate

Die Europäische Zentralbank (EZB) macht sich Sorgen um die Finanzstabilität einiger Länder. In Deutschland sind besonders die schnell steigenden Preise für Wohnimmobilien ein Risiko – erst recht, wenn die Blase platzt. Die Notenbank macht Druck auf die nationalen Regierungen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht (Financial Stability Review) die stark steigenden Wohnimmobilienpreise in Deutschland kritisiert. Nach Einschätzung der Notenbank hat das Risiko von Preiskorrekturen zugenommen, Deutschland muss dem Bericht zufolge reagieren.

Europaweit haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal 2021 im Schnitt um 7,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2020 verteuert – das sei die höchste Jahresrate seit 2005, heißt es in dem Bericht. Die EZB zählt die Wohnimmobilienmärkte von Deutschland, Österreich und Benelux zu den deutlich überbewerteten, die Preise steigen hier rascher als im Währungsraum insgesamt. Laut vdp-Immobilienpreisindex für das dritte Quartal 2021 sind die Preise für Wohneigentum hierzulande gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar um 11,4 Prozent gestiegen, so stark wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnungen durch die Pfandbriefbanken.

Kleine Kreditvergabestandards: Risiko für die Finanzstabilität

Einige Risiken sind geringer als noch vor sechs Monaten, wie EZB-Vizepräsident Luis de Guindos im EZB-Finanzstabilitätsbericht von November 2021 schreibt. So habe es weniger Unternehmensausfälle und Bankverluste gegeben. An anderer Stelle habe sich die Lage allerdings weiter verschärft, so sind etwa die Immobilienmärkte anfälliger für Preiskorrekturen geworden. Die Wohnungsmärkte im Eurogebiet seien rasch gewachsen, „und es gibt kaum Anzeichen dafür, dass die Kreditvergabestandards als Reaktion darauf verschärft wurden“, so de Guindos.

Deutschland sollte darüber nachdenken, gezielt finanzstabilisierende makroprudenzielle Maßnahmen graduell anzupassen – dazu gehört neben Obergrenzen für den Beleihungswertauslauf von Hypothekenkrediten unter anderem auch die Aktivierung antizyklischer Kapitalpuffer für Banken. Eine restriktivere Vergabe von Darlehen und höhere Kreditstandards könnten gegensteuern – wenn nicht, kann das der EZB zufolge die Finanzstabilität gefährden, falls die drohende Immobilienblase platzen und die Preise fallen sollten.

Die hohe Inflation in der Eurozone von mittlerweile mehr als vier Prozent sieht die EZB weniger als Gefahr für die Finanzstabilität. Über eine Anapssung der Geldpolitik an die aktuelle Lage soll im Dezember entschieden werden.

Financial Stability Review (FSR) von November 2021

Quelle: haufe.de

Solarpflicht für’s Dach: Bayern nimmt Wohngebäude aus

ARS Real Estate

Bayerns Regierung hat sich nach langem Hickhack auf ein überarbeitetes Klimaschutzgesetz geeinigt. Die Solarpflicht kommt jetzt doch nur für Gewerbedächer – und entlang der Autobahnen im Land. Wohngebäude sind ausgenommen. Weiterer Streit ist allerdings vorprogrammiert.

Die vom Ministerpräsidenten Markus Söder (CSU) angekündigte Nachbesserung des bayerischen Klimaschutzgesetzes hing über Monate in der Regierung fest. Den einen waren die Pläne zu ambitioniert, den anderen zu lasch. Am 15. November hat sich das Kabinett quasi auf einen Kompromiss geeinigt. Söder hat sich hierbei nicht durchgesetzt mit einer generellen Solardachpflicht, dagegen hatte sich Wirtschaftsminister Hubert Aiwanger (Freie Wähler) gewehrt.

Mit dem Inkrafttreten des Klimaschutzgesetzes Anfang 2021 sollten Photovoltaikanlagen bereits verpflichtend auf Dächern von Gewerbeimmobilien installiert werden müssen, ab 2022 sollten dann private Wohnhäuser dazu kommen – daraus wird auch mit dem überarbeiteten Gesetzentwurf nichts, der bei den Grünen und in der SPD auf massive Kritik stößt. Bis das Gesetz in Kraft treten kann, wird es noch dauern.

Zunächst steht eine Anhörung von Verbänden und die parlamentarische Beratung an. Wenn es nach dem klimapolitischen Sprecher der Grünen, Martin Stümpfig, geht, könnte am Ende aber auch die Neuauflage des bayerischen Klimaschutzgesetzes ein juristisches Nachspiel haben: „Gegen diese Untätigkeit und Verweigerung im Klimaschutz, gegen diese verantwortungslose Regierung werden wir ankämpfen – das werden wir so nicht akzeptieren.“

Baden-Württemberg: Solaranlage muss im Mai 2022 auf’s Dach

Wer in Baden-Württemberg ein neues Wohnhaus bauen will, muss ab dem 1.5.2022 eine Solaranlage auf dem Dach installieren lassen – ab Januar 2023 gilt das auch bei einer „grundlegenden“ Dachsanierung von Bestandsgebäuden. Das novellierte Klimaschutzgesetz, das auch die kleinen „Häuslebauer“ betreffen wird, hatte die neue grün-schwarze Koalition am 13. Juli vorgelegt. Am 22.7.2021 wurde die Novelle in den Landtag eingebracht. Mit dem Klimaschutzgesetz soll das Land bis 2040 klimaneutral werden – bisher waren 90 Prozent bis 2050 das Ziel.

Auf eine Solarpflicht für gewerblich genutzte Gebäude hatten sich Grüne und CDU schon in der Legislaturperiode davor geeinigt, etwa für Einkaufsmärkte, Bürogebäude und Schulen. Zudem müssen künftig auch auf Parkplätzen ab einer Größe von 35 Stellplätzen Sonnenkollektoren aufgebaut werden – vorher galt das für Parkplätze ab 75 Stellplätzen.

Das Umweltministerium schätzt die Kosten für eine durchschnittliche Solaranlage auf knapp 10.000 Euro und ist überzeugt, dass sich die Investition langfristig lohne, weil Hauseigentümer den erzeugten Strom entweder einspeisen oder selbst verbrauchen könnten. Haus und Grund Baden-Württemberg schätzt die Mehrkosten (plus Stromspeicher) beim Neubau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses auf 13.000 bis 15.000 Euro. Nach 15 bis 20 Jahren würden sich diese Kosten zwar amortisieren, hieß es, die Frage sei aber doch, ob sich die Anlage so lange halte.

Berlin macht Solaranlagen ab 2023 zur Pflicht

Die rot-rot-grüne Berliner Landesregierung beschloss im März 2020 einen „Masterplan Solarcity“. Der sieht vor, dass auf möglichst allen öffentlichen Gebäuden Photovoltaikanlagen installiert werden sollen. Mit dem „Solargesetz Berlin“, dem das Abgeordnetenhaus am 17.6.2021 zustimmte, werden auch private Eigentümer in die Pflicht genommen. Die allgemeine Solarpflicht wird mit Inkrafttreten des Gesetzes am 1.1.2023 für Neubauten und für Bestandsgebäude bei einer „grundlegenden Dachsanierung“ gelten.

Im Gesetzentwurf sind auch Ausnahmen vorgesehen: Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche, Härtefälle oder Häuser, deren Dach ungeeignet für eine Photovoltaikanlage ist, sollen von der Solarpflicht befreit sein. Bei den Gebäuden, die unter die Solarpflicht fallen, müssen die Anlagen zur Gewinnung von Strom oder Wärme aus Sonnenlicht den Plänen zufolge aber mindestens 30 Prozent des Daches umfassen. Alternativ kann die Anlage auch an der Gebäudefassade oder eine Solarthermieanlage installiert werden.

Kritik kam unter anderem vom BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Eine pauschale Solarpflicht sei der falsche Weg, sagte Dr. Jörg Lippert, Bereichsleiter Technik und Besonderer Vertreter: „So werden die dafür wichtigsten Akteure eher demotiviert als motiviert, den Weg zur Erreichung der Klimaneutralität zu forcieren.“

Schleswig-Holstein: Solar für Nicht-Wohngebäude und Großparkplätze

Jan Philipp Albrecht (Grüne), Umweltminister von Schleswig-Holstein, hat dem Kabinett am 16.2.2021 einen Entwurf für ein neues Klimaschutzgesetz vorgelegt. Das soll auch eine Solarpflicht regeln – zunächst für Nicht-Wohngebäude und Großparkplätze. Das neue Gesetz soll noch vor der Landtagswahl 2022 in Kraft treten.

Bei neuen Parkplätzen mit mehr als 100 Stellplätzen, Landesliegenschaften sowie dem Neubau und der Renovierung von Nicht-Wohngebäuden soll eine Überdachung mit Solaranlagen zum Standard werden. Im September 2020 hatte Albrecht zudem angekündigt, dass er sich auch für eine Solaranlagenpflicht auf Dächern von neuen Wohngebäuden stark machen wolle – davon war bislang allerdings nicht mehr die Rede.

Hamburg: Solaranlagen auf alten und neuen Gebäuden ab 2025

Die konkrete Umsetzung einer Solardachpflicht für alle Gebäude und die Einbindung von erneuerbaren Energien beim Heizungstausch hat der Hamburger Senat am 22.12.2020 mit der ersten Rechtsverordnung zum Klimaschutzgesetz beschlossen. Die Regelungen sehen unter anderem eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen ab 2023 auf allen Dächern im Neubau vor. Für Bestandsgebäude, bei denen das Dach erneuert wird, greift die Pflicht ab 2025.

Auch in dieser Rechtsverordnung sind Ausnahmeregelungen für die Solarpflicht vorgesehen. So hat die Umweltbehörde einen Amortisationszeitraum von 20 Jahren für die Anlagen zugrunde gelegt. Falls im Einzelfall die Amortisation länger dauern sollte, entfällt die Solarpflicht. Ebenso, wenn die Installation der Solaranlage technisch unmöglich sein sollte. Eine Mindestgröße für die Photovoltaikanlagen wird in Hamburg nicht vorgeschrieben.

Die Wohnungswirtschaft nannte den Beschluss „rücksichtlos, selbstherrlich und wenig vertrauenerweckend“ und einen „Bruch mit den guten Sitten“. Hunderttausende Mieter müssten durch die Verordnung mit höheren Wohnnebenkosten rechnen, erklärten der BFW Landesverband Nord, der Grundeigentümer-Verband Hamburg, der Immobilienverband IVD Nord und der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) in einer gemeinsamen Mitteilung.

Solarpflicht für Wohnhäuser: Bremen arbeitet noch an Details

Im Juni 2020 hatte die Bremische Bürgerschaft beschlossen, Bremen und Bremerhaven zu „Solar Cities“ zu machen. Bis 2030 sollen auf allen Dächern Solaranlagen montiert sein – für Neubauten und später bei großen Dachsanierungen verpflichtend, auch im Wohnbereich. Details wolle der rot-grüne Senat noch erarbeiten, hieß es.

Gesetzesentwurf für bundesweite Solarpflicht ab 2022

Im Juli 2021 hatte Wirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) eine Bundespflicht zur Installation von Solaranlagen auf öffentlichen und privaten Gebäuden angeregt. Daraufhin legte die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf zur Beschleunigung des Ausbaus von Solaranlagen zur Stromerzeugung auf Gebäuden auf den Tisch: Eigentümer von Neubauten sollen ab Mitte 2022 verpflichtet werden, auf Dachflächen Solaranlagen zur Stromerzeugung zu installieren und zu betreiben. Die Regelung soll dann auch für Bestandsbauten gelten, bei denen das Dach saniert wird.

Ausnahmen sollen möglich sein, wenn der Denkmalschutz oder eine Dachbegrünung nicht mit den Solar-Panelen vereinbar wären oder generell eine Installation von Photovoltaikanlagen mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre. Von der Vorschrift befreien wollen die Grünen Hauseigentümer außerdem dann, wenn auf den angrenzenden Außenanlagen des Gebäudes bereits Solaranlagen oder Solarthermie zur Stromerzeugung eingesetzt werden.

Quelle: haufe.de

Experten: Steuerprivileg für vermietete Immobilien abschaffen

ARS Real Estate

Statt populistischer Forderungen nach Enteignung von Wohnungskonzernen sollte die Politik über die Abschaffung von Steuerprivilegien für vermietete Immobilien nachdenken. Dafür sprechen sich Steuerexperten aus. Fehlanreize für Investoren und Preisexplosionen könnten so aus der Welt geschafft werden.

Die geltenden Steuerregeln begünstigten die Anhäufung von Grundvermögen in den Händen weniger Privateigentümer und Unternehmen, schreiben Dr. Dr. hc. Clemens Fuest, Präsident des Ifo Instituts und Direktor des Center for Economic Studies, Prof. Dr. Johanna Hey, Steuerrechtlerin an Universität Köln, und der Finanzwissenschaftler Prof. Dr. Christoph Spengel von der Universität Mannheim in einem gemeinsamen Aufsatz für den Ifo-Schnelldienst. Darin sprechen sich die Steuerexperten dafür aus, vermietete Immobilien nicht zu enteignen, sondern ihre Steuerprivilegien abzuschaffen.

Es gebe zum einen Fehlanreize für Investoren, zum anderen eine unfaire Verteilung der Steuerlast. Auch die hohen Immobilienpreise seien teilweise auf das Steuerrecht zurückzuführen. Vergleichsweise geringe Korrekturen bei der Einkommensteuer, der Gewerbesteuer, der Erbschaftsteuer und der Grunderwerbsteuer könnten diese Probleme beheben, ohne die wirtschaftliche Entwicklung zu belasten. So lautet die These.

Steuerexperten: Verkaufsgewinne voll besteuern

Der Gesetzgeber könnte etwa bei der Einkommensteuer Veräußerungsgewinne auch außerhalb der geltenden Zehnjahresfrist besteuern, die Gewerbesteuerbefreiung bei Immobilien-Aktiengesellschaften (Immobilien-AG) abschaffen und die Grunderwerbsteuer zu reformieren, sagt Hey, die das Institut für Steuerrecht an der Universität Köln seit 2006 leitet. Zudem ließe sich auf diese Weise systemkonform zusätzliches Steueraufkommen erwirtschaften.

„Bei vermieteten Immobilien gehört die Doppelbegünstigung aus unbegrenztem Werbungskostenabzug und Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinnes zu den letzten verbliebenen großen Steuervergünstigungen des Einkommensteuerrechts“, ergänzt Spengel. Sie sollten voll besteuert werden.

Es sei zwar richtig, dass die steuerlichen Privilegien mehr Kapital in den Immobiliensektor lenken und dadurch möglicherweise einen Beitrag leisten, die Knappheit an Wohnraum abzumildern, so die Autoren, der Schattenseite der Steueranreize werde aber zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt: ein Anheizen der Preissteigerungen und eine sozial problematische Begünstigung einzelner Käufergruppen.

Erbschaftsteuer: große Wohnungsbestände begünstigt

Gewinne bei Immobiliengesellschaften unterliegen auch nicht zwingend der Gewerbesteuer, wenn diese ausschließlich auf die Verwaltung und Betreuung eigenen Grundbesitzes einschließlich der Gewinne aus deren Verkauf entfallen, schreiben die Autoren weiter. Eine Immobilien-AG könne Mieteinkünfte und Verkaufsgewinne einnehmen, ohne Gewerbesteuer zu bezahlen – es falle nur Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent an.

Auch bei der Erbschaftsteuer sind große Wohnungsbestände begünstigt, wenn für deren Verwaltung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb notwendig wird. Davon geht die Finanzverwaltung bei mehr als 300 Wohnungen aus. „Diese Privilegierung ist durch nichts gerechtfertigt. Die Praxis der Finanzverwaltung ist augenfällig gleichheitssatzwidrig, weil hier nur besonders große Vermögen in den Genuss der Vergünstigung kommen“, kritisieren die Autoren.

Der Gesetzgeber könnte also daran denken, eine Wertzuwachsbesteuerung bei der Einkommensteuer vorzusehen, die Gewerbesteuerbefreiung bei Immobilien-AGs abzuschaffen – und schließlich: die Grunderwerbsteuer zu reformieren.

Grunderwerbsteuer: Die Krux mit den Share Deals

Die Steuerexperten kritisieren auch, dass Konzerne vielfach Immobilien grunderwerbsteuerfrei kaufen und verkaufen können. Die Grunderwerbsteuer lässt sich auf legale Weise umgehen, wenn Käufer Immobilien nicht direkt kaufen, sondern Anteile an Kapitalgesellschaften (Share Deals), denen die Immobilien gehören. Daran ändere auch der Ersatztatbestand des § 1 Abs. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nichts, wonach der Erwerb von Kapitalgesellschaftsanteilen Grunderwerbsteuer auslöst, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile erworben werden. Dadurch würden Share Deals nicht verhindert, sondern lediglich erschwert.

Die Grunderwerbsteuer macht je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises aus. Die in den vergangenen 20 Jahren permanent angestiegene Grunderwerbsteuerlast sei mittlerweile ein massives Hindernis für die private Immobilieneigentumsbildung, so die Autoren.

Sie empfehlen eine Abkehr vom Konzept der Rechtsverkehrsteuer. Der Blick müsse auf das in den übertragenen Anteilen vorhandene Vermögen gerichtet werden. Handelt es sich um Immobilien, die für private Wohnzwecke oder eine fremdbetriebliche Tätigkeit zur Nutzung überlassen werden, sei der Wert der übertragenen Kapitalgesellschaftsanteile quotal der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Befinden sich im Betriebsvermögen der übertragenen Anteile ausschließlich solche Immobilien, müsse die volle Grunderwerbsteuer anfallen.

Aufsatz „Vorschläge für eine Reform der Immobilienbesteuerung“ (PDF)

Immobilienexperten: Faire, weniger marktverzerrendeSteuer

In Teilen einen ähnlichen Ansatz verfolgen die Wissenschaftler Prof. Dr. Jürgen Kühling, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Immobilienrecht, Infrastrukturrecht und Informationsrecht (Universität Regensburg), Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs International Real Estate Business School der Universität Regensburg, und der Volkswirt Prof. Dr. Sebastian Siegloch (Universität Mannheim), der zudem den Forschungs­bereich „Soziale Sicherung und Verteilung“ am ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung leitet.

Sie fordern von der Politik im ersten Schritt die Angleichung der Bestandswohnungsmieten auf das Niveau der Marktmiete durch eine Reform der ortsüblichen Vergleichsmiete, weil das im zweiten Schritt Raum schaffen würde für eine stärkere Besteuerung der Vermieter, was wiederum das Steueraufkommen für die passgenaue Förderung auch von Haushalten mit mittleren Einkommen ermöglichen könnte. So lautet die Kernthese. Das Ziel: Bezhalbaren Wohnraum für alle garantieren.

Ökonomisch seien die derzeitigen Wirkungen existierender Mietpreisbegrenzungen mit einer Steuer vergleichbar, schreiben die Experten, das Ausmaß dieser steuerlichen Belastung der Vermieter sei jedoch weitgehend zufällig und wirke marktverzerrend. Ideal wäre daher eine Bemessung am Gewinn, das heißt ein Zuschlag zur Einkommensteuer und die Zusatzbesteuerung einer temporären Überrendite. Die zusätzlichen Steuereinnahmen könnten zur Teilfinanzierung der Unterstützung bedürftiger Mieter verwendet werden.

Quelle: haufe.de