Investoren

Wohnimmobilien: Makler erwarten massive Wertverluste

ARS Real Estate

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins so stark erhöht wie seit ihrem Bestehen noch nicht. Führende Fonds- und Maklerfirmen erwarten, dass die Werte von Wohnimmobilien durch steigende Finanzierungskosten massiv unter Druck geraten – von Abschlägen um die 15 Prozent ist die Rede.

Die Immobilienbranche in Deutschland erwartet wegen der jüngsten Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) auf ein neues historisches Hoch teurere Finanzierungen für Käufer. „In der Folge werden jetzt wohl Zinsen für Immobilienkredite weiter steigen und den Druck auf den Wohnimmobilienmarkt erneut erhöhen“, sagte Oliver Wittke, Hauptgeschäftsführer des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA), am 8. September in Berlin. Auch für den Gewerbeimmobiliemarkt werde es „noch einmal schwieriger“.

„Wir kommen in eine Kaskade, die es der Immobilienwirtschaft immer schwerer macht, durch eigenes Agieren weitere Negativeffekte abzuwehren“, so Wittke: „Es ist die Summe an Verschärfungen, die uns so extrem zusetzt.“

Immobilienwerte unter Druck: Verluste von 15 Prozent?

Der ZIA-Experte verwies auf führende Fonds- und Maklerfirmen, die erwarten, dass durch die gestiegenen Finanzierungskosten vor allem Werte älterer und weniger nachhaltiger Gebäude unter Druck geraten. Den Prognosen zufolge wären Wertverluste von zehn bis 15 Prozent oder sogar mehr zu erwarten. „Damit könnten die Zeiten großer Transaktionsvolumina zu Ende gehen“, sagte Wittke.

Die EZB hat am 8.9.2022 im Kampf gegen die Rekordinflation im Euroraum die größte Zinserhöhung ihrer Geschichte beschlossen: Der Leitzins wurde um 0,75 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent erhöht.

Auch der Kreditvermittler Interhyp erwartet, dass sich Immobilienfinanzierungen verteuern. Man gehe nach der EZB-Entscheidung von „weiter leicht steigenden Bauzinsen“ in den kommenden Monaten aus, erklärte Mirjam Mohr, Interhyp-Vorständin für das Privatkundengeschäft. „Bis zum Jahresende erwarten wir Zinsen um etwa 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen.“ Die Bauzinsen seien schon in Erwartung einer deutlichen Leitzinserhöhung von ihrem Zwischentief im August von 2,7 Prozent auf derzeit rund 3,2 Prozent geklettert.

Ähnlich äußerte sich Interhyp-Konkurrent Dr. Klein. Die EZB beweise Entschlossenheit, weitere Zinsschritte stünden bevor, sagte Vorstand Michael Neumann. Das setzte die Bauzinsen weiter unter Druck.

Quelle: Haufe.de Onlineredaktion

Wohnimmobilien: Preisdynamik verliert deutlich an Fahrt

ARS Real Estate

Das Preiswachstum für Wohnimmobilien büßt erstmals seit einem Jahr spürbar an Dynamik ein, wie die Mai-Daten im Europace Hauspreisindex (EPX) zeigen. Die Kosten für neue Häuser legten etwas stärker zu als im Bestand oder für Wohnungen – doch auch deutlich abgeschwächt. Die Zinsen steigen weiter.

Wohnimmobilien haben sich im Mai nur noch moderat verteuert, wie der aktuelle Europace Hauspreisindex EPX zeigt: Erstmals seit einem Jahr sei nur noch ein geringer Anstieg zu verzeichnen, heißt es da. Das höchste Wachstum gegenüber der Erhebung im April verzeichnen noch neue Ein- und Zweifamilienhäuser.

Der Gesamtwert im Europace Hauspreisindex (EPX), der die Preisentwicklung in den einzelnen Segmenten neue und bestehende Häuser sowie Eigentumswohnungen abbildet, liegt im Mai bei 224,71 Punkten – das ist ein sehr leichtes Wachstum von 0,25 Prozent im Monatsvergleich. Im Vorjahresvergleich liegt die Verteuerung noch bei 12,73 Prozent. 

DerEPX basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der Europace-Plattform und wurde gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt. Gestartet wurde die Erhebung im Jahr 2005 mit einem Basiswert von 100 und wird monatlich erhoben.

Neue Häuser: Preise ziehen weiter am kräftigsten an

Der Teilindex für neue Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnet im EPX für Mai gegenüber April nur noch ein moderates Plus von 0,45 Prozent. Dieses Segment erreicht jetzt 225,38 Indexpunkte. Im Vergleich zu den vergangenen zwölf Monaten beobachtet Europace eine Aufwärtsentwicklung um 13,59 Prozent. Bei Eigentumswohnungen und Bestandshäusern fällt der Preisanstieg noch geringer aus.

Europace: „Kurzfristig erste Preisrückgänge“

Das Segment Bestandshäuser liegt im Mai bei 217,47 Indexpunkten und kommt auf eine Erhöhung von 0,20 Prozent. Innerhalb von zwölf Monaten entwickelten sich die Preise um 13,26 Prozent nach oben. Der Index für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 231,29 Indexpunkten. Das Wachstum um 0,11 Prozent gegenüber April ist hier am stärksten gebremst. Im Vorjahresvergleich liegt das Plus bei 11,41 Prozent.

Bei den Immobilienpreisen sieht Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, kurzfristig sogar erste Rückgänge. „Die Zinsen steigen weiter, die Drei-Prozent-Marke ist in vielen Laufzeiten erreicht. Und trotzdem bleibt eines: die hohe Nachfrage nach Wohneigentum.“

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: leicht steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Mai 2022224,71+ 0,25 Prozent+ 12,73 Prozent
April 2022224,14+ 0,86 Prozent+ 13,95 Prozent
März 2022222,23+ 1,14 Prozent+ 14,38 Prozent
Februar 2022219,73+ 1,06 Prozent+ 14,71 Prozent
Januar 2022217,43+ 1,47 Prozent+ 14,84 Prozent
Dezember 2021214,29+ 1,11 Prozent+ 13,86 Prozent
November 2021211,93+ 1,13 Prozent+ 13,35 Prozent
Oktober 2021209,56+ 0,73 Prozent+ 13,14 Prozent
September 2021208,05+ 0,74 Prozent+ 13,13 Prozent
August 2021206,52+ 0,89 Prozent+ 13,41Prozent
Juli 2021204,71+ 1,44 Prozent+ 13,28 Prozent
Juni 2021201,81+ 1,24 Prozent+ 13,05 Prozent
Mai 2021199,34+ 1,34 Prozent+ 12,30 Prozent
April 2021196,70+ 1,24 Prozent+ 11,71 Prozent

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: minimal steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Mai 2022231,29+ 0,11 Prozent+ 11,41 Prozent
April 2022231,03+ 0,78 Prozent+ 13,22 Prozent
März 2022229,25+ 1,21 Prozent+ 13,50 Prozent
Februar 2022226,52+ 1,06 Prozent+ 13,80 Prozent
Januar 2022224,14+ 1,79 Prozent+ 14,03 Prozent
Dezember 2021220,19+ 0,52 Prozent+ 13,39 Prozent
November 2021219,05+ 0,86 Prozent+ 13,45 Prozent
Oktober 2021217,19+ 0,61 Prozent+ 13,21 Prozent
September 2021215,87+ 1,17 Prozent+ 13, 39 Prozent
August 2021213,38+ 0,72 Prozent+ 13,69 Prozent
Juli 2021211,86+ 1,03 Prozent+ 14,11 Prozent
Juni 2021209,71+ 1,02 Prozent+ 14,30 Prozent
Mai 2021207,60+ 1,73 Prozent+ 13,73 Prozent
April 2021204,06+ 1,02 Prozent+ 12,07 Prozent

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Mai 2022225,38+ 0,45 Prozent+  13,59 Prozent
April 2022224,36+ 1,37 Prozent+ 14,12 Prozent
März 2022221,33+ 0,75 Prozent+ 14,18 Prozent
Februar 2022219,69+ 0,92 Prozent+ 14,32 Prozent
Januar 2022217,69+ 1,03 Prozent+ 14,29 Prozent
Dezember 2021215,48+ 1,91 Prozent+ 12,98 Prozent
November 2021211,45+ 1,55 Prozent+ 11,76 Prozent
Oktober 2021208,22+ 1,33 Prozent+ 10,59 Prozent
September 2021205,48+ 0,43 Prozent+ 9,72 Prozent
August 2021204,61+ 0,96 Prozent+ 9,52 Prozent
Juli 2021202,66+ 1,14 Prozent+ 9,17 Prozent
Juni 2021200,38+ 0,99 Prozent+ 8,59 Prozent
Mai 2021198,41+ 0,92 Prozent+ 8,21 Prozent
April 2021196,60+ 1,42 Prozent+ 8,08 Prozent

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: minimal steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Mai 2022217,47+ 0,20 Prozent+ 13,26 Prozent
April 2022217,04+ 0,43 Prozent+ 14,58 Prozent
März 2022216,10+ 1,46 Prozent+ 15,54 Prozent
Februar 2022212,98+ 1,19 Prozent+ 16,09 Prozent
Januar 2022210,47+ 1,58 Prozent+ 16,29 Prozent
Dezember 2021207,20+ 0,93 Prozent+ 15,29 Prozent
November 2021205,30+ 0,99 Prozent+ 14,93 Prozent
Oktober 2021203,28+ 0,24 Prozent+ 15,80 Prozent
September 2021202,79+ 0,61 Prozent+ 16,51 Prozent
August 2021201,57+ 0,99 Prozent+ 17,33 Prozent
Juli 2021199,60+ 2,18 Prozent+ 16,85 Prozent
Juni 2021195,33+ 1,73 Prozent+ 16,60 Prozent
Mai 2021192,01+ 1,36 Prozent+ 15,22 Prozent
April 2021189,43+ 1,28 Prozent+ 15,34 Prozent

Quelle: Europace & Haufe

Wegen hoher Preise: Der Traum vom eigenen Haus zieht aufs Land

ARS Real Estate

Viele Deutsche können sich den Traum vom Wohneigentum nicht mehr leisten. Wegen der hohen Preise treibt es laut einer Studie des Kreditvermittlers Interhyp immer mehr Städter ins ländliche Umfeld. Statt „Torschlusspanik“ bei Immobilien mache sich das Gefühl breit, man habe „den Zug verpasst“.

Die Preise für Wohnimmobilien in den Städten steigen seit Jahren, was zuletzt vermehrt zu Stadtflucht geführt hat, wie der Baufinanzierungsvermittler Interhyp beobachtet – mit dem Effekt, dass die Preise im Umland von Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg im ersten Quartal 2022 noch sehr viel stärker gestiegen sind als in den Metropolen selbst. Zum Beispiel im Berliner Umland: Dort sind die Preise um mehr als zwölf Prozent in die Höhe geschossen, in der Stadt dagegen nur um vier Prozent, wie Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr berichtet.

Auch die Kreditzinsen sind in die Höhe geschossen. Bis Ende 2022 erwartet Interhyp einen weiteren Anstieg der Immobilienzinsen auf 3,5 bis vier Prozent. Derzeit liegt der Durchschnittszins für zehnjährige Darlehen bei 3,1 Prozent, und damit laut Mohr mehr als dreimal so hoch wie zu Jahresbeginn. Da gleichzeitig auch die Baukosten gestiegen sind, können sich laut Interhyp viele Interessenten ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung gar nicht mehr leisten. „Dieses böse Erwachen, das spüren ganz viele Menschen in Deutschland“, sagt Mohr.

„Torschlusspanik“ bei Immobilien ist vorbei

Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen sei zwar weiterhin hoch, aber einige Interessenten hätten wegen beschränkter Mittel und zu hoher Kosten keine Kreditzusagen mehr erhalten. Rund ein Drittel der Menschen, die sich eine eigene Wohnimmobilie wünschen, traut sich nicht mehr zu, den Kauf finanziell stemmen zu können, heißt es in der Studie, für die Interhyp im Februar und März 2.180 Deutsche hat befragen lassen. Weniger Menschen als im Vorjahr geben an, einmal in den eigenen vier Wänden leben zu wollen (68 Prozent versus 72 Prozent).

Im vergangenen Jahr habe es auf dem Wohnimmobilienmarkt noch „Torschlusspanik“ gegeben, sagte die Managerin bei der Vorstellung der neuen „Wohntraumstudie“ des Unternehmens. Dieses Jahr hätten viele Interessenten ein ganz anderes Gefühl: „Ich habe den Zug verpasst.“

„Stadt, Land, Frust“: Die Dorfimmobilie als Notlösung

Mehr als die Hälfte (57 Prozent) der Befragten will laut Umfrage am liebsten dörflich oder im Umland von größeren Städten leben. 30 Prozent zieht es in die sogenannten Klein- oder Mittelstädte – lediglich 13 Prozent in die Großstadt. Wichtigstes Motiv für den Umzug sind die günstigeren Wohnkosten und mehr Wohnfläche zum gleichen Preis. Ruhe, Entschleunigung, Unabhängigkeit und mehr Gestaltungsspielräume sind weitere Gründe. Viele Städter kaufen gezwungenermaßen Häuser oder Wohnungen im Dorf und sind nicht zufrieden damit. „Stadt, Land, Frust“, nennt es Mohr. Ursache seien Einschränkungen bei den „drei Ks“: soziale Kontakte, Kultur und Konsum.

Immerhin knapp die Hälfte (42 Prozent) der Landimmobilien-Käufer hadert demnach zunächst mit ihrer Entscheidung, gewöhnt sich aber später ein. Etwas weniger schließen den Rückzug in die Stadt aber nicht aus. Sechs Prozent der befragten Menschen bereuen den Umzug aufs Land endgültig.

Der Traum vom Einfamilienhaus lebt

Auf dem Land sind laut Interhyp vor allem Einfamilienhäuser nachgefragt – unabhängig von politischen und umweltpolitischen Debatten. Für mehr als zwei Drittel der Umfrageteilnehmer muss es das freistehende Gebäude sein. Auf den Plätzen zwei und drei in der Beliebtheit folgen das Landhaus, ein Bauernhaus oder ein Hof (24 Prozent) sowie der Bungalow für 21 Prozent. Am häufigsten wünschen sich die Menschen eine Wohnfläche zwischen 100 und 150 Quadratmetern. Bei der Ausstattung denkt die Mehrheit in traditionellen Mustern. Die „3G“, nämlich Garten (70 Prozent), Garage (68 Prozent) sowie Gäste-WC (67 Prozent) stehen noch immer hoch im Kurs.

Energiesparen ist für potenzielle Immobilienkäufer ein wichtiges Thema. Wünschten sich bei der Umfrage 2021 noch 56 Prozent der Deutschen eine energiesparende Isolierung oder ein Niedrigenergiehaus, ist der Wert 2022 bereits auf 62 Prozent gestiegen. Auch eine Solaranlage wird immer häufiger gewünscht (53 Prozent versus 44 Prozent im Vorjahr). Die Kluft zwischen Wunsch und Realität ist hier laut Mohr aber groß: Am Ende hätten dann doch nur wenige Eigentümer einer energiesparende Isolierung am Haus (15 Prozent) oder eine Solaranlage auf dem Dach (elf Prozent).

Einen generellen Preisrückgang beim Wohneigentum in Deutschland erwartet Interhyp nicht. „Wir gehen davon aus, dass die Preise langsamer steigen werden“, so Mohr. In einigen Regionen könne es zwar Preisrückgänge geben, aber nicht flächendeckend.

Quelle: Haufe

Häuser im Bestand: Ende des Preisbooms?

ARS Real Estate

Die Preise für neue Häuser steigen wieder stärker, im Bestand schwächt sich die Dynamik deutlich ab, wie die April-Daten im Europace Hauspreisindex (EPX) zeigen. Auch Eigentumswohnungen verteuern sich gegenüber März nur noch moderat – bei den Zinsen geht es weiter bergauf.

Im April 2022 sind die Immobilienpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber März am stärksten gestiegen. Bestandshäuser und neue Eigentumswohnungen haben sich demgegenüber nur leicht verteuert. Insgesamt hat sich die Preisdynamik innerhalb eines Monats abgeschwächt. So liegt der Wert im jüngsten Europace Hauspreisindex (EPX), der die Preisentwicklung in den einzelnen Segmenten abbildet, bei 224,14 Punkten –  das ist eine Verteuerung von weniger als einem Prozent im Monatsvergleich. Im Jahresvergleich zu April 2021 ist der Preisanstieg aber immer noch deutlich mit plus 13,95 Prozent.

DerEPX basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der Europace-Plattform und wurde gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) entwickelt. Gestartet wurde die Erhebung im Jahr 2005 mit einem Basiswert von 100 und wird monatlich erhoben.

Neue Häuser: Preise ziehen weiter am kräftigsten an

„In diesem Monat steigen die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser stärker, der Preisanstieg für Bestandsimmobilien ist abgeschwächt“, erklärt Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace: „Bei den Zinsen ist die Richtung klar: Es geht weiter bergauf und wir nähern uns den drei Prozent. Bei dieser Entwicklung wäre ein Seitwärtstrend bei den Immobilienpreisen wünschenswert.“

Die Preise für neue Häuser sind im April um 1,37 Prozent auf 224,36 Indexpunkte gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Preise um 14,12 Prozent. Bestandshäuser verbuchten den geringsten Preisanstieg (plus 0,43 Prozent) und landen im aktuellen EPX bei 217,04 Indexpunkten. Im Vorjahresvergleich erzielt dieses Segment jedoch laut Europace mit plus 14,58 Prozent die stärkste Verteuerung.

Auch der Index für Eigentumswohnungen mit nun 231,03 Punkten verzeichnet nur noch ein moderates Wachstum um 0,78 Prozent im Vergleich zum Vormonat – plus 13,22 Prozent sind es im Vorjahresvergleich. 

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
April 2022224,14+ 0,86 Prozent+ 13,95 Prozent
März 2022222,23+ 1,14 Prozent+ 14,38 Prozent
Februar 2022219,73+ 1,06 Prozent+ 14,71 Prozent
Januar 2022217,43+ 1,47 Prozent+ 14,84 Prozent
Dezember 2021214,29+ 1,11 Prozent+ 13,86 Prozent
November 2021211,93+ 1,13 Prozent+ 13,35 Prozent
Oktober 2021209,56+ 0,73 Prozent+ 13,14 Prozent
September 2021208,05+ 0,74 Prozent+ 13,13 Prozent
August 2021206,52+ 0,89 Prozent+ 13,41Prozent
Juli 2021204,71+ 1,44 Prozent+ 13,28 Prozent
Juni 2021201,81+ 1,24 Prozent+ 13,05 Prozent
Mai 2021199,34+ 1,34 Prozent+ 12,30 Prozent
April 2021196,70+ 1,24 Prozent+ 11,71 Prozent

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
April 2022231,03+ 0,78 Prozent+ 13,22 Prozent
März 2022229,25+ 1,21 Prozent+ 13,50 Prozent
Februar 2022226,52+ 1,06 Prozent+ 13,80 Prozent
Januar 2022224,14+ 1,79 Prozent+ 14,03 Prozent
Dezember 2021220,19+ 0,52 Prozent+ 13,39 Prozent
November 2021219,05+ 0,86 Prozent+ 13,45 Prozent
Oktober 2021217,19+ 0,61 Prozent+ 13,21 Prozent
September 2021215,87+ 1,17 Prozent+ 13, 39 Prozent
August 2021213,38+ 0,72 Prozent+ 13,69 Prozent
Juli 2021211,86+ 1,03 Prozent+ 14,11 Prozent
Juni 2021209,71+ 1,02 Prozent+ 14,30 Prozent
Mai 2021207,60+ 1,73 Prozent+ 13,73 Prozent
April 2021204,06+ 1,02 Prozent+ 12,07 Prozent

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
April 2022224,36+ 1,37 Prozent+ 14,12 Prozent
März 2022221,33+ 0,75 Prozent+ 14,18 Prozent
Februar 2022219,69+ 0,92 Prozent+ 14,32 Prozent
Januar 2022217,69+ 1,03 Prozent+ 14,29 Prozent
Dezember 2021215,48+ 1,91 Prozent+ 12,98 Prozent
November 2021211,45+ 1,55 Prozent+ 11,76 Prozent
Oktober 2021208,22+ 1,33 Prozent+ 10,59 Prozent
September 2021205,48+ 0,43 Prozent+ 9,72 Prozent
August 2021204,61+ 0,96 Prozent+ 9,52 Prozent
Juli 2021202,66+ 1,14 Prozent+ 9,17 Prozent
Juni 2021200,38+ 0,99 Prozent+ 8,59 Prozent
Mai 2021198,41+ 0,92 Prozent+ 8,21 Prozent
April 2021196,60+ 1,42 Prozent+ 8,08 Prozent

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
April 2022217,04+ 0,43 Prozent+ 14,58 Prozent
März 2022216,10+ 1,46 Prozent+ 15,54 Prozent
Februar 2022212,98+ 1,19 Prozent+ 16,09 Prozent
Januar 2022210,47+ 1,58 Prozent+ 16,29 Prozent
Dezember 2021207,20+ 0,93 Prozent+ 15,29 Prozent
November 2021205,30+ 0,99 Prozent+ 14,93 Prozent
Oktober 2021203,28+ 0,24 Prozent+ 15,80 Prozent
September 2021202,79+ 0,61 Prozent+ 16,51 Prozent
August 2021201,57+ 0,99 Prozent+ 17,33 Prozent
Juli 2021199,60+ 2,18 Prozent+ 16,85 Prozent
Juni 2021195,33+ 1,73 Prozent+ 16,60 Prozent
Mai 2021192,01+ 1,36 Prozent+ 15,22 Prozent
April 2021189,43+ 1,28 Prozent+ 15,34 Prozent

Quelle: Europace

Quelle Artikel: Haufe.de

Gebäude-AfA: Wertgutachten reicht für höhere Abschreibung

ARS Real Estate

Vermietete Immobilien können in der Regel über 50 Jahre zu zwei Prozent jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht laut einem Urteil ein normales Wertgutachten.

Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden Abschreibungshöhe und -dauer neu ermittelt.

Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA). Ein Wertgutachten reicht als Grundlage zur Ermittlung des AfA-Satzes, hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E). Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

Die Entscheidung des FG Münster basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19), das die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Es kann sich „jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint“, so der BFH. Bis dahin verlangten Finanzämter teils die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Höherer AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer

In dem Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück gekauft, für das ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Regelungen der zum Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung (WertV) vorlag. Demnach wies das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus. Der Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Das Finanzamt berücksichtigte aber nur den kleineren Abschreibungssatz. Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne, meint auch das FG Münster, aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden.

Dieses Urteil bestätige die BFH-Entscheidung nicht nur, sondern erleichtere die Verkürzung noch einmal enorm, sagte David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com – denn die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer könne nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. „Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können“, so Glasenapp.

Vermieter sollten daher gerade bei einem Neukauf prüfen, ob ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer bescheinigt, rät Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Die neue Rechtsprechung lässt dabei auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Quelle: Haufe.de

Bundesbank: Angst einer Immobilienblase wächst

Dirk Vetter

Wohnungen und Häuser sind vielerorts in Deutschland stark überteuert – laut Bundesbank hat sich das Problem zugespitzt, nicht nur in den Großstädten: Die Immobilien seien um bis zu 40 Prozent überbewertet. Das Risiko einer Preisblase wachse, schreiben die Analysten.

Der Trend zu überhöhten Immobilienpreisen vor allem in den deutschen Städten hat sich laut einer Analyse der Bundesbank im vergangenen Jahr verschärft. „Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu“, schreibt die Notenbank im Monatsbericht für Februar. Die Analysten schätzen, dass die Immobilienpreise in den Städten 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis lagen, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Im Jahr 2020 habe die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen.

Die Bundesbank-Experten gehen davon aus, dass sich auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete stark verteuert haben – sie begründen das mit der anhaltend hohen Nachfrage und mit Lieferengpässen: Das hätte zu hohen Material- und Baukosten beim Wohnungsneubau geführt. Diese Situation dürfte sich demnach 2022 kaum verbessern, da sich global noch keine Entspannung der Lieferketten abzeichne.

Starke Preissteigerungen: Bundesbank warnt seit Jahren

Bei ihrer Analyse stützt sich die Bundesbank unter anderem auf Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), wonach sich die Preise für Wohneigentum 2021 gegenüber dem Vorjahr noch einmal dynamisch um 11,3 Prozent verteuert haben. Zum Vergleich: Zwischen 2019 und 2020 lag der Anstieg bei 7,5 Prozent. Berechnungen von Bulwiengesa für 127 deutsche Städte hätten einen Preisanstieg von sieben Prozent ergeben. Dies sei im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten abgeschwächt hätten, wieder ein etwas stärkerer Anstieg, schreiben die Bundesbank-Analysten im Februar-Bericht.

Ob eine Preisblase bei Wohneigentum in Deutschland droht – oder ob es sie schon gibt –, ist unter Marktexperten seit langem umstritten. In der Bau- und Immobilienbranche wird darauf verwiesen, dass in den Städten und deren Umland nach wie vor viele Wohnungen fehlen und die Nachfrage wesentlich höher ist als das Angebot. Die Bundesbank hingegen warnt schon seit Jahren vor Überbewertungen am Immobilienmarkt. Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Ländern alarmierten zuletzt auch den EU-Risikorat ESRB. Die Finanzaufsicht Bafin hat daher bereits strengere Regeln für Banken auf den Weg gebracht.

Quelle: Haufe.de

Bundesweite Mietenstopp-Kampagne nimmt zweiten Anlauf

ARS Real Estate

Mehr Mietpreisbremse, einen Deckel für Mieten im Wohnungsbestand und das schnelle „Scharfstellen“ des sogenannten Mietwucher-Paragrafen – das verlangt eine bundesweite Mietenstopp-Kampagne von der Ampel-Regierung. Das Bündnis erneuert damit alte Forderungen.

Die Mieten müssten deutlich stärker als im Koalitionsvertrag vereinbart reguliert werden – und zwar sofort. Das fordert die bundesweite Kampagne „Mietenstopp“, in der sich Mieterinitiativen, Gewerkschaften und Sozialverbände engagieren, darunter auch der Deutsche Mieterbund (DMB). Der Bau von mehr bezahlbaren Wohnungen und die Förderung von Sozialwohnungen seien der richtige Weg, aber nicht ausreichend.

„Mietwucher-Paragraf“ scharf stellen

Eine erste effektive Maßnahme, die schnell „scharf gestellt“ werden müsse, sei der sogenannte Mietwucher-Paragraf, so die Mietervertreter. Der Bundesrat hatte ein schärferes Vorgehen gegen „Mietpreisüberhöhung“ am 11.2.2022 beschlossen. Der Entwurf, der eine Änderung von § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) vorsieht, liegt dem Parlament zur Beratung vor. Auch das ist ein zweiter Anlauf, nachdem der „alte“ Bundestag es nicht mehr geschafft hatte, das Gesetz zu behandeln.

Wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sieht § 5 WiStrG eine Absenkung der Miete und ein Bußgeld für Vermieter vor. Im Koalitionsvertrag taucht das Thema nicht auf. Wenn die Ampel-Koalition Mieter wirklich besser schützen wolle, muss sie den Mietwucher-Paragrafen sofort für die Praxis anwendbar machen, so Monika Schmid-Balzert, Sprecherin der Kampagne Mietenstopp. „Ansonsten bleibt er weiterhin ein zahnloser Tiger.“

Mietenstopp für sechs Jahre

In weiteren Schritten verlangt die Kampagne, dass die Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen von Wohnungen verschärft wird – im Koalitionsvertrag ist lediglich von einer Verlängerung die Rede. Für Bestandsmieten hält das Bündnis einen Mietenstopp für sechs Jahre in angespannten Wohnungsmärkten für die beste Lösung: Die Mieten – auch bei Index- und Staffelmietverträgen – sollen dann auf dem aktuellen Stand eingefroren werden, so die Idee.

Die von der Bundesregierung geplante Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von 15 auf elf Prozent sei nicht ausreichend.

Wohnungsneubau allein reicht nicht

„Bauen allein wird die derzeitige Wohnungs- und Mietenkrise nicht lösen“, heißt es in der gemeinsamen Mitteilung der beteiligten Akteure. Nach wie vor sei unklar, wie die von der Bundesregierung geplanten 400.000 Wohnungen pro Jahr angesichts der Probleme in der Baubranche geschafft werden sollen. Außerdem reichten 100.000 geförderte Wohnungen nicht, um den Mangel an Sozialwohnungen aufzufangen.

„Wir brauchen dringend deutlich mehr bezahlbare Mietwohnungen, vor allem in Ballungszentren und deren Umgebung. Den Menschen mit schmalem Geldbeutel hilft es nichts, wenn weiterhin vor allem teure Wohnungen für die Wohlhabenden entstehen“, sagte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Ohne massiven zusätzlichen Einsatz von Fördergeldern sei es nicht möglich, mehr bedarfsgerecht zu bauen.

Bundesweite Kampagne „Mietenstopp“

Nach dem formal verfassungsrechtlichen Aus für den Berliner Mietendeckel im April 2021 wurde der Ruf nach einem bundesweiten Deckel wieder lauter. Mehr als 120 Initiativen und Organisationen aus verschiedenen Bundesländern unterstützten im Bundestagswahlkampf im darauffolgenden September die Mietenstopp-Kampagne, die im Herbst 2020 gestartet worden war. DMB-Präsident Siebenkotten sagte damals, er halte einen bundesweiten Mietenstopp rechtlich für „völlig unproblematisch“.

Der erste bundesweite „Mietenstopp-Gipfel“ fand im Oktober 2020 in Nürnberg statt, angeregt vom bayerischen Volksbegehren „Sechs Jahre Mietenstopp“, dessen Zulassung im Juli 2020 wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof scheiterte. Der folgende Schritt vor das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls erfolglos – die Karlsruher Richter wiesen am 2.2.2022 die Beschwerde der Initiatoren gegen das Urteil aus Bayern als unbegründet zurück und nahmen den Fall nicht zur Entscheidung an.

Vom 22. bis 24. April lädt das Bündnis zum zweiten bundesweiten Mietenstopp-Gipfel in Bochum ein.

Quelle: Haufe

Kluft zwischen Mieten und Kaufkraft wird breiter

ARS Real Estate

In den meisten deutschen Großstädten wird überdurchschnittlich gut verdient, dafür sind die Mieten dort oft extrem hoch – die Kluft zwischen Einkommen und Wohnkosten ist breiter geworden. Eine abflachende Mietpreisdynamik könnte das weitere Auseinanderdriften nun stoppen, analysiert Immowelt.

Die Tendenz ist seit Jahren zu beobachten: Die Mieten in vielen deutschen Großstädten sind dem verfügbaren Einkommen der Haushalte enteilt, wie eine Analyse von Immowelt zeigt. Verglichen wurden die Angebotsmieten (kalt) mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf in Stadtkreisen mit mehr 500.000 Einwohnern sowie mit der Kaufkraft in den reichsten Stadt- und Landkreisen. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer 2021 veröffentlichten Mitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Wo die Kluft zwischen Kaufkraft und Mieten besonders groß ist

Die größte Diskrepanz zwischen Kaufkraft und Mieten hat Immowelt in München ausgemacht: Pro Kopf beträgt hier die jährliche Kaufkraft 32.364 Euro – das sind 30 Prozent mehr als im deutschen Durchschnitt (24.807 Euro). Gleichzeitig müssen die Münchner mit deutlich höheren Ausgaben für die Miete rechnen. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt bei Neuvermietung im Median bei 18 Euro – 128 Prozent über dem Bundesmittel (7,90 Euro).

Auch in Frankfurt am Main ist die Schere zwischen Kaufkraft und Mieten weit aufgegangen. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt bei 27.457 Euro und damit elf Prozent über dem Deutschlandwert – die Wohnungsmieten von 13,60 Euro pro Quadratmeter liegen allerdings 72 Prozent darüber. In Stuttgart ist Immowelt zufolge mit 13,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bei ähnlicher Kaufkraft das Verhältnis gleich.

Auch in Köln hält die Kaufkraft nicht mehr mit den Wohnkosten Schritt: Während das verfügbare Einkommen den Deutschlandschnitt um fünf Prozent übersteigt, liegen die Mietpreise bei Neuvermietung 48 Prozent darüber. Somit müssen die Kölner von den 26.119 Euro, die ihnen pro Kopf zur Verfügung stehen, bei Mieten von 11,70 Euro pro Quadratmeter einen erheblichen Teil für das Wohnen ausgegeben.

Unterdurchschnittliche Kaufkraft in Berlin

In Berlin klaffen Angebotsmieten und Kaufkraft ebenfalls weit auseinander. Mieter zahlen dort im Median 10,60 Euro pro Quadratmeter – das sind 34 Prozent mehr als der deutsche Durchschnitt. Im Gegensatz zu den Bewohnern anderer deutscher Millionenstädte verfügen die Berliner aber nur über ein unterdurchschnittliches Einkommen. Mit 23.088 Euro pro Kopf liegt die Kaufkraft in der Hauptstadt sieben Prozent unter dem Bundesmittel.

Nach Angaben von Immowelt gibt es aber auch Großstädte, in denen das Verhältnis zwischen Kaufkraft und Wohnkosten ausgeglichen ist. Zum Beispiel in Leipzig und in Essen zahlen Mieter bei Neuvermietung im Median weniger als acht Euro pro Quadratmeter. In Essen liegt die Miete damit vier Prozent unter dem deutschlandweiten Wert, das verfügbare Einkommen jedoch fünf Prozent darunter. In Leipzig liegen Kaufkraft und Mietpreise elf Prozent unter dem Bundesschnitt.

Mieten enteilen Einkommen auch im Umfeld von Metropolen

Die Strahlkraft der besonders teuren Großstädte reicht Immowelt zufolge bis ins Umland. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen alle in den Einzugsgebieten von München oder Frankfurt. Die Bewohner des reichsten Landkreises Starnberg besitzen pro Kopf 40 Prozent mehr Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt – dafür müssen sie eine 82 Prozent höhere Miete (14,40 Euro) zahlen. Im Landkreis München selbst sind die Mietpreise mit 15,30 Euro pro Quadratmeter noch teurer und liegen 94 Prozent über dem Deutschlandmittel. Die Kaufkraft übertrifft dort den Bundesdurchschnitt aber nur um 35 Prozent.

Der drittreichste Landkreis Deutschland befindet sich im Raum Frankfurt am Main – im Hochtaunuskreis ist das verfügbare Einkommen 30 Prozent höher als deutschlandweit, doch machen sich die teuren Preise der Metropole bemerkbar: Wohnungen werden bei Neuvermietung inzwischen für 11,30 Euro pro Quadratmeter angeboten, das sind 43 Prozent mehr als im Bundesmittel, berichtet Immowelt.

Bald Schluß mit Schere „Mieten und Einkommen“?

Immowelt geht davon aus, dass ein weiteres Auseinanderdriften von Wohnkosten und Kaufkraft durch die zuletzt nachlassende Mietpreisdynamik verhindert werden könnte. Zwar haben sich die Angebotsmieten in den meisten deutschen Großstädten von 2020 auf 2021 noch einmal verteuert, allerdings fallen die Anstiege geringer aus als in den vergangenen Jahren. „Besonders in teuren Großstädten wie München, Frankfurt oder Stuttgart flacht die Preiskurve deutlich ab“, heißt es in der Analyse abschließend.

Quelle: Haufe

Bauen in Deutschland wird voraussichtlich noch teurer

ARS Real Estate

Die Baupreise in Deutschland werden voraussichtlich auch in diesem Jahr zulegen. Im vergangenen Jahr seien sie um sechs Prozent gestiegen, sagte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes, Felix Pakleppa, der Deutschen Presse-Agentur. „Das ist der stärkste Anstieg in über 20 Jahren gewesen.“ In diesem Jahr rechnet der Verband mit einem Zuwachs von 4 Prozent. „Das heißt, es beruhigt sich etwas, die Preise steigen aber immer noch.“ Das Niveau vor der Pandemie zu erreichen, sei nicht absehbar. „Und das liegt vor allem an den stark gestiegenen Materialpreisen.“

Mit Abstand am stärksten habe sich Bauholz verteuert. Die Preise hätten sich 2021 annähernd verdoppelt, sagte Pakleppa. „Bei Kunst- und Dämmstoffen waren es etwa 30 bis 40 Prozent, bei Stahl 70 Prozent.“ Seit dem Jahreswechsel sei Bauholz etwas günstiger geworden. „Wir liegen jetzt bei einem Plus von 89 Prozent im Vergleich zur Vorpandemiezeit, also nach wie vor auf sehr hohem Niveau.“

Das hat aus Sicht des Zentralverbands verschiedene Gründe. Mehr Schadholz in Europa wegen der Borkenkäferplage ist einer, die im vergangenen Jahr deutlich gestiegene Nachfrage nach dem Einbruch wegen der Pandemie 2020 ein anderer. Außerdem hätten die USA mehr Holz aus Europa importiert, nachdem US-Zölle Holz aus Kanada deutlich verteuert hätten, sagte Pakleppa. „Das hat dazu geführt, dass viele Holzhäuser in Kalifornien mit Holz aus Baden-Württemberg gebaut worden sind.“

Hinzukämen Inflation, Energiepreise und Lohnsteigerungen, sagte Pakleppa. Die Bauwirtschaft sei in einer schwierigen Situation. „Auf der einen Seite steht das Ziel im Koalitionsvertrag, dass 400 000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden sollen und dass man möglichst zu verträglichen Preisen Wohnungen mieten kann.“ Auf der anderen Seite gebe es ambitionierte Ziele im Bereich Nachhaltigkeit und Klimawende. „Auch solche Anforderungen führen dazu, dass Bauen teurer wird, weil wir energetisch hochwertiger bauen müssen.“

Quelle: WiWo

KfW-Förderstopp: Die Folgen für den Bau von Gewerbeimmobilien

ARS Real Estate

„KfW-Förderung ist Bausubvention“, sagt Umut Ertan, Impact Investor bei der Schweizer Kapital Family Office Group. Dirk Labusch spricht in seiner neuesten L’Immo-Folge mit ihm darüber, was das Aus der Förderung für seine Projekte bedeutet.

Gerade im Gewerbeimmobilienbereich sei die KfW-Förderung eine typische Förderung, die zwar aus Klimaschutzgründen durchgeführt wird, bei der es aber natürlich auch Mitnahmeeffekte gebe, so Ertan. Man werde auch unter den Gewerbeimmobilien-Projektentwicklern nicht viele finden, die aus reinem Altruismus agieren.

Die KfW-Förderung sei im Gewerbeimmobilienbereich nicht unbedingt entscheidend dafür, ein Projekt überhaupt zu stemmen. Sie diene vielmehr dazu, die Mieten – und gerade auch die Betriebskosten – nicht zu hoch werden zu lassen. Und das in einer Zeit, in der die Mieten auch im Logistikbereich steigen. Umut Ertan plädiert dafür, zeitnah neue Fördermöglichkeiten zu präsentieren.

Quelle: Haufe