Investoren

Neuer Rekord bei Stornierungen im Wohnungsbau

ARS Real Estate

Mehr als jede fünfte Firma berichtete im Oktober von abgesagten Projekten, jedes zehnte Unternehmen hat Probleme mit der Finanzierung – die Lage im Wohnungsbau verschärft sich weiter, wie aktuelle Zahlen des Ifo-Instituts zeigen.

Die Auftragslage im deutschen Wohnungsbau wird immer schlechter. Im Oktober berichtete knapp die Hälfte (48,7 Prozent) der Unternehmen von Auftragsmangel, wie das Münchner Ifo-Institut am 6. November mitteilte. Das sind noch einmal 2,1 Prozentpunkte mehr als im September (46,6 Prozent).

Der Anteil der Firmen, die unter Stornierungen leiden, stieg auf den neuen Höchstwert von 22,2 Prozent, das ist ein Plus von 0,8 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat. Das Geschäftsklima verharrt saisonbereinigt mit minus 54,7 auf einem extrem schlechten Niveau.

Wohnungsbau: Schwaches Neugeschäft

„Es wird immer schlimmer, mehr und mehr Projekte scheitern am gestiegenen Zinsniveau und den teuren Baupreisen“, sagte Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo-Umfragen. Das Neugeschäft im Wohnungsbau sei weiterhin sehr schwach, die Auftragsbestände der Firmen dabei abzuschmelzen. Etwa jeder zweite Betrieb leide mittlerweile unter einem Auftragsmangel und es würden jeden Monat mehr, betonte der Experte.

Für einige werde die Situation wirtschaftlich bedrohlich, jedes zehnte Unternehmen melde Finanzierungsschwierigkeiten. Und schnelle Besserung ist nicht in Sicht: „Der Ausblick für den Wohnungsbau bleibt finster, die Unternehmen stimmen sich auf harte Zeiten ein“, so Wohlrabe. Die Erwartungen der Unternehmen notierten im Oktober laut Ifo bei außerordentlich schlechten minus 63,9 Punkten.

Quelle: Haufe.de

Investoren grasen deutschen Markt für Mietwohnungen ab

ARS Real Estate

Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen sind begehrt bei institutionellen Investoren – der Trend geht zum Mietobjekt, wie eine Umfrage von Empira zeigt. Dies gilt für den Neubau und den Bestand. Interesse an Develop-and-Hold-Strategien gibt es auch noch, aber weniger überzeugt.

Das Interesse von institutionellen Investoren an neuen und älteren Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist weiterhin sehr hoch, wie es in der Empira-Studie „Institutional Trends 2023“ heißt, für die Bulwiengesa im Juni und Juli 81 Profianleger befragt hat.

Vieles spricht für Investments in Mietwohnungen

Besonderes Interesse (87 Prozent) besteht laut der Umfrage der Analysten am Wohnungsneubau in den sieben Metropolen bei einer Bruttoankaufsrendite von 4,5 bis fünf Prozent. Rund ein Drittel der befragten institutionellen Investoren und Family Offices würde bei Bruttoankaufsrenditen von bis zu vier Prozent kaufen. Bei kleinen und mittelgroßen Städten nimmt das Interesse am Wohnungsneubau ab: Bei bis zu vier Prozent Bruttoankaufsrendite sind nur zwölf Prozent der Anleger zum Kauf bereit – bei bis zu fünf Prozent Rendite erhöht sich der Wert auf 57 Prozent.

„Die Fakten sprechen kurz-, mittel- und langfristig für Investments in Mietwohnungen“, sagt Lahcen Knapp, Chairman der Empira Gruppe. Die Nachfrage sei sehr hoch und werde wegen der demografischen Entwicklung hoch bleiben. Gleichzeitig befinde sich die Neubautätigkeit im Sinkflug. Knapp: „Die Mieten werden deshalb insbesondere in den Metropolen weiter steigen.“

Auch bei Investments in Bestandswohnungen liegt der Schwerpunkt auf den „Top 7“. 20 Prozent der Investoren haben Interesse bei einer Ankaufsrendite von bis zu vier Prozent und 54 Prozent bei bis zu fünf Prozent.

Büroimmobilien: Ankauf hängt von der Risikoklasse ab

Bei Investments in Metropolbüros hängt das Interesse der Anleger stark von der Risikoklasse ab. Nur zwölf Prozent der Investoren sind bereit, bei einer Bruttorendite von bis zu vier Prozent Core-Immobilien zu kaufen – erst ab zirka fünf Prozent Rendite ist laut Empira-Studie die Mehrheit der Befragten bereit, in Core-Objekte zu investieren. Für Value-Add-Objekte würde die Mehrheit der Befragten erst oberhalb von sechs Prozent Bruttoankaufsrendite investieren.

„Der Markt für Büroimmobilien wird sich weiter differenzieren“, erklärt Knapp. „Wir erwarten eine große Angebotsknappheit an hochwertigen Büroobjekten und rechnen daher mit steigenden Mieten in diesem Bereich.“ Hintergrund ist das EU-Programm „Fit for 55“ –  laut der vom Europäischen Parlament beschlossenen Vorlage sollen bis 2028 alle neuen Gebäude CO2-neutral sein. Das hat große Auswirkungen auf den Bestand. „Ältere und energetisch ungünstige Büroobjekte werden zunehmend von Leerstand betroffen sein“, so Knapp.

Develop-and-Hold-Strategie und ESG-Kriterien im Fokus

Mit 57 Prozent (2022: 59 Prozent) hat in der aktuellen Umfrage deutlich mehr als die Hälfte der befragten Investoren Interesse an einer Develop-and-Hold Strategie. Gegenüber der Vorjahresbefragung ist jedoch erkennbar, dass sich die Antworten recht deutlich von „definitiv“ auf „eher ja“ verschoben haben, heißt es bei Empira. Nur ein geringer Teil (elf Prozent) der Anleger schließt Develop-and-Hold Strategien gänzlich aus.

Auch ESG-Kriterien sind für die Umfrageteilnehmer weiterhin wichtig. Für 85 Prozent der Investoren hat das nachhaltige Investieren eine „eher hohe“ oder „sehr hohe“ Bedeutung – im Vorjahr waren es 88 Prozent. Die relevantesten Einzelmaßnahmen: 74 Prozent der Befragten wollen den CO2-Fußabdruck messen (Vorjahr: 62 Prozent), 29 Prozent planen ausschließlich Investments in zertifizierte Gebäude (Vorjahr: 16 Prozent).

Artikel-8-Fonds stehen weiterhin hoch im Kurs, jeweils 22 Prozent der Umfrageteilnehmer planen „sehr wahrscheinlich“  oder „eher wahrscheinlich“ Investments.

Kreditfonds: Mehr Whole-Finanzierung, weniger Mezzanine

Das Interesse an Kreditfonds im Segment Whole-Finanzierung ist bei der Empira-Umfrage 2023 gegenüber dem Vorjahr deutlich gewachsen. Ein höherer Anteil (jeweils zwölf Prozent) der Investoren hat „definitiv“ Interesse (Vorjahr: acht Prozent) oder „eher ja“ (Vorjahr: zehn Prozent). Das Interesse an Kreditfonds im Segment Mezzanine-Finanzierung ist demnach deutlich gesunken. Ein geringerer Anteil von insgesamt 15 Prozent hat „definitiv“ oder „eher ja“ geantwortet, in der Umfrage 2022 waren das noch 26 Prozent.

Bei möglichen Investments im Kreditfondsbereich planen 39 Prozent keine größeren Veränderungen (Vorjahr: 35 Prozent). Jeder fünfte (21 Prozent) Investor nimmt sich steigende Investmentvolumina vor, im Jahr 2022 gaben das 24 Prozent der Umfrageteilnehmer an. Bei Debt-Fonds ist eine Reduktion der Investmentvolumina nur im kleinen Umfang geplant, lautet ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie. Im Vergleich zu 2022 wollen aber mehr Investoren das Volumen im Bereich Equity stabil halten: 55 Prozent (bis Ende 2024) zu 44 Prozent (bis Ende 2023). 18 Prozent planen den Ausbau der Aktivitäten und nur neun Prozent eine Verringerung der Investmentvolumina.

Quelle: Haufe.de

Wohnflächenberechnung am Limit

ARS Real Estate

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. Ganz knapp war es in einem aktuellen Fall und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische?

Hintergrund: 9,63 oder 10,04 Prozent Wohnflächenabweichung?

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten im Rahmen einer Räumungsklage über die tatsächliche Wohnfläche. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie der Meinung ist, die tatsächliche Wohnfläche unterschreite die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent. Daher liege ein erheblicher Mangel vor. Der Vermieter erkennt die Minderung nicht an und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges.

Im 2013 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 48 Quadratmetern vereinbart. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,38 Quadratmetern, was einer Abweichung von 9,63 Prozent entspricht. Da die Erheblichkeitsschwelle von mehr als zehn Prozent Abweichung nicht erreicht sei, sah das Landgericht, wie zuvor bereits das Amtsgericht, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Räumungsklage statt.

Bei der Berechnung der Wohnfläche, der das Landgericht gefolgt ist, hat der Sachverständige auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 Quadratmetern berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.

Zwar bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Das Landgericht sah die Durchgänge jedoch mangels Türrahmen und Türen nicht als Türnischen an. Auch die Anordnung nebeneinander spreche dagegen, dass die Wandöffnungen zum Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien; sie dienten vielmehr raumgestalterisch der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.

Die Mieterin meint hingegen, die Grundfläche der Durchgänge sei bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, denn es handle sich hierbei um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Ohne Hinzurechnung der Durchgänge wäre die tatsächliche Wohnfläche 43,18 Quadratmeter, was einer Abweichung von 10,04 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche entspräche.

Entscheidung: Fläche ohne Wohnwert zählt nicht mit

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Mehr als zehn Prozent Wohnflächenabweichung ist ein Mangel

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser führt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB  zur Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Eine weitere Maßtoleranz besteht im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht.

Für die Frage, ob die Wohnung im vorliegenden Fall mangelhaft ist, kommt es daher darauf an, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muss oder nicht.

Wohnflächenverordnung ist Grundlage der Wohnflächenberechnung

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum gelten. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich.

Damit ist die Wohnfläche hier anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln. 

Was ist eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung?

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben Türnischen bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung außer Betracht. Es kommt somit darauf an, ob die beiden Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer als Türnischen einzuordnen sind.

Eine Türnische im Sinne der genannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Es kommt nicht darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Das ist bei einer Wandöffnung, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht, grundsätzlich nicht der Fall. Die Grundfläche einer solchen Öffnung hat keinen eigenen Wohnwert, weil sie einer Nutzung zu Wohnzwecken nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.

Der Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei Öffnungen nebeneinander gibt, schließt für sich genommen nicht aus, die beiden Öffnungen oder auch nur eine der beiden als Türnischen einzuordnen.

Auf das tatsächliche Nutzungsverhalten des konkreten Mieters kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter in die Öffnung etwa ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände dort hingestellt hat.

Die Öffnungen in der Wand könnten aber dann nicht mehr als Türnischen anzusehen sein, wenn sie wesentlich größer als eine übliche Tür wären; der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs könnte anders als einer Türnische ein eigener Wohnwert zukommen, so dass diese bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen wäre.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der Rechtsauffassung des BGH erneut beurteilen, ob es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht.

(BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22)

Quelle: Haufe.de

Hiobsbotschaft: Der Trend geht zur höheren Grundsteuer

ARS Real Estate

In jeder achten deutschen Kommune ist im vergangenen Jahr die Grundsteuer gestiegen, wie eine Studie von Ernst & Young (EY) zeigt. Der durchschnittliche Hebesatz sei zuletzt 2016 so stark erhöht worden – eine Hiobsbotschaft für Immobilieneigentümer, meinen die Experten.

Die angespannte Finanzsituation in vielen Kommunen in Deutschland hat im vergangenen Jahr zu mehr Anhebungen bei der Grundsteuer B – die wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und von den Immobilieneigentümern bezahlt oder auf die Mieter umgelegt – geführt: Bundesweit erhöhten 12,5 Prozent der Städte und Gemeinden den Hebesatz. Das geht aus Analyse der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY) hervor.

Der durchschnittliche Hebesatz – neben dem Grundstückswert einer der Faktoren zur Berechnung der Grundsteuer B – ist demnach so stark gestiegen (plus 13 Prozent) wie zuletzt im Jahr 2016. Senkungen gab es laut EY-Analyse verglichen mit 2021 nur in einem Prozent der Kommunen.

Grundsteuer-Erhöhung: NRW führt Bundesländer an

Die Städte und Gemeinden setzen den Hebesatz selbstständig fest und bestimmen damit die Höhe der Grundsteuer. Der Anteil der Kommunen, die im Jahr 2022 den Hebesatz erhöht haben, war laut Studie mit 26 Prozent in Nordrhein-Westfalen (NRW) am höchsten. Es folgten das Saarland (19 Prozent) und Rheinland-Pfalz (17 Prozent), noch vor Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern mit jeweils 16 Prozent.

Deutlich geringer ist den Analysten zufolge der Anteil der Städte und Gemeinden mit Erhöhungen dagegen in Thüringen (vier Prozent), Sachsen (fünf Prozent) und Sachsen-Anhalt (sechs Prozent). In der Studie wurden ausschließlich die Flächenländer betrachtet.

Hebesätze von 350 und mehr dominieren

Im bundesweiten Schnitt lag der Grundsteuer-Hebesatz im vergangenen Jahr bei 391 Prozent, heißt es in der Analyse – das sind fünf Prozentpunkte mehr als 2021. So stark war der Wert zuletzt 2016. Im Jahr 2005 lag der Durchschnitt noch bei einem Wert von 317. Das Bundesland mit den höchsten Durchschnittssätzen ist ebenfalls Nordrhein-Westfalen (565).

Mittlerweile haben laut EY-Analyse 79 Prozent aller Kommunen einen Hebesatz von 350 und mehr. Knapp vier von zehn Gemeinden (39 Prozent) hatten sogar Sätze von 400 oder höher. 2005 waren das fünf Prozent – 22 Prozent der Kommunen hatten damals noch einen Hebesatz von unter 300. 2022 waren es nur noch drei Prozent in diesem Bereich.

Besonders deutlich wird der Anstieg der Hebesätze im Fünf-Jahres-Vergleich: Hier verzeichneten bundesweit knapp vier von zehn Kommunen (38 Prozent) einen gestiegenen Hebesatz. Umgekehrt sank er in diesem Zeitraum gerade einmal bei zwei Prozent der Gemeinden.

Klamme Kassen: Grundsteuer als Einnahmequelle

„Wir sehen einen bundesweiten Trend zu immer höheren Grundsteuer-Hebesätzen“, sagte der EY-Branchenexperte Heinrich Fleischer. Ein Grund sei die Finanznot in vielen deutschen Kommunen, die Kostensteigerungen auf diese Weise weitergeben. Anders als bei den Gewerbesteuer-Hebesätzen, mit denen zahlreiche Kommunen um die Neuansiedlung von Unternehmen werben würden, sei bei der Grundsteuer kein Standortwettbewerb zu beobachten, so Fleischer.

Die aktuelle Entwicklung sei eine Hiobsbotschaft und berge ein hohes Maß an Ungewissheit angesichts der aktuellen Grundsteuerreform: Im Zuge der Neubewertung ab Januar 2025 und den erwartbar steigenden Grundsteuerwerten drohten Immobilieneigentümern und Mietern höhere Kosten – sollten nicht gleichzeitig die Hebesätze sinken.

Grundsteuerreform: Folgen erst 2025 sichtbar

Haus- und Wohnungseigentümer hatten – je nach Bundesland – bis Anfang Mai 2023 Zeit, Angaben zu den Immobilien an das Finanzamt zu übermitteln. Inzwischen sind zahlreiche Wertbescheide angekommen. Fleischer rät, die Bescheide gründlich zu kontrollieren und gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Ansonsten drohe spätestens 2025 ein böses Erwachen: Ein Einspruch gegen etwaig falsche Werte, beispielsweise bei der Grundstücksgröße, der Wohnungsgröße oder dem Baujahr der Immobilie, muss umgehend erfolgen. „Passiert dies nicht innerhalb von einem Monat, haben Eigentümer keine Möglichkeit mehr, Widerspruch gegen den neuen Grundsteuerbescheid einzulegen“, warnte Fleischer.

Für die Berechnung der Grundsteuer wurde der Wert der Häuser und Wohnungen Stand 2022 festgesetzt. Auch hier sieht der EY-Experte ein Problem: „In den vergangenen Monaten gab es in zahlreichen Regionen Deutschlands Preisrutsche bei den Immobilienpreisen, viele Wohnungen und Häuser sind einfach weniger wert – dadurch kann die neue Grundsteuer die Besitzer noch härter treffen.“ Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts der Immobilie sei nach den neuen Regeln zur Berechnung der Grundsteuer nicht vorgesehen, was nach Auffassung von Fleischer ein Grund für die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform ist.

Methodik

EY hat für die Studie Daten des Statistischen Bundesamtes („Hebesätze der Realsteuern“) zur Entwicklung der Grundsteuer-B-Hebesätze in allen deutschen Kommunen zwischen 2005 und 2022 ausgewertet. Es handelt sich in dieser Analyse um den Durchschnittswert aller Gemeinden unabhängig von der Einwohnerzahl. Ausgenommen waren die Stadtstaaten. Stichtag war jeweils der 31. Dezember.

EY-Studie „Grundsteuer-Analyse 2023“ (PDF)

Quelle: www.haufe.de

Projektentwickler in der Eigenkapitalklemme

ARS Real Estate

Projektentwickler haben während der Niedrigzinsphase eine Reihe goldener Jahre erlebt. Diese fanden mit dem Anstieg von Inflation und Zinsen ein jähes Ende. Entsprechend schrumpfte auch die Finanzierungsbereitschaft von Banken und alternativen Kreditgebern. Ein Lagebericht.

Wie rau das Marktumfeld für die Projektentwicklerbranche geworden ist, belegt etwa der aktuelle Development Monitor des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: 40 Prozent des gesamten Entwicklungsvolumens werden mindestens ein Quartal später fertiggestellt als Ende 2022 vorgesehen. Bei den Baubeginnen beträgt der Wert 31 Prozent. Insgesamt sind die Baustarts von Wohn- und Gewerbeprojekten in den ersten beiden Quartalen 2023 gegenüber den Vergleichszeiträumen der beiden Vorjahre etwa um die Hälfte zurückgegangen.

Developments: Erste Entwickler melden Insolvenz an

Wenn es möglich ist, verschieben Entwickler neue Developments, was sich auch bei den entsprechenden Finanzierungsanfragen bemerkbar macht. Und im Bau befindliche Entwicklungen müssen unter den aktuellen Rahmenbedingungen neu aufgestellt werden.

Potenzielle gewerbliche Käufer setzen weiterhin auf fallende Preise und halten sich mit Transaktionen zurück, während viele Projektentwickler sich weiter an den ursprünglich avisierten Exit-Preisen orientieren, damit ihre Kalkulation auch in Zeiten gestiegener Kosten aufgeht. Ähnliches gilt für Käufer von Eigentumswohnungen. Sie hoffen ebenfalls auf weiter sinkende Preise beziehungsweise sind wegen der stark gestiegenen Finanzierungskosten darauf angewiesen, zu niedrigeren Preisen zu kaufen, um sich die Immobilie überhaupt leisten zu können.

In dieser Gemengelage haben bereits erste Entwickler Insolvenz anmelden müssen. Und ein Ende der Krise ist nicht in Sicht: Die Europäische Zentralbank (EZB) reagiert weiterhin mit Zinserhöhungen auf die hartnäckige Inflation.

Anschluss- und Brückenfinanzierungen werden teurer

Bei den Immobilien ist die Preisfindungsphase noch immer nicht abgeschlossen. Zwar beginnt der Markt allmählich, sich an diesen Zustand zu gewöhnen. Dennoch wird die Zahl der Transaktionen in nächster Zeit allenfalls leicht zunehmen.

Ausbleibende Transaktionen und Verzögerungen am Bau bedeuten aber nicht, dass die Projektentwickler keinen Finanzierungsbedarf hätten – im Gegenteil. Bereits begonnene Projekte müssen Developer trotz stark gestiegener Baukosten in der Regel fortsetzen und benötigen dafür finanzielle Mittel, etwa Überbrückungskredite. Für auslaufende bestehende Kredite sind Anschlussfinanzierungen nötig, die mit dem stark gestiegenen Zinsniveau nun deutlich teurer werden. In einigen Fällen besteht die Notwendigkeit, trotz widriger Umstände neue Projekte in Angriff zu nehmen, etwa wenn Fördermittel – etwa von der KfW –  involviert sind, die sonst verfallen würden.

Viele Projektentwickler bekommen in der aktuellen Situation kein zusätzliches Fremdkapital mehr von Banken und brauchen daher frisches Eigenkapital.

Eigenkapitalspritze mit Gewinnbeteiligung und Mitsprachrecht erkaufen

Gestiegenes Risiko und Finanzregulatorik haben bei gewerblichen Immobilienfinanzierern die Anforderungen an Höhe und Qualität von Eigenkapital gesteigert und die Beleihungsausläufe sinken lassen. Hinzu kommt, dass häufig die Werte der besicherten Immobilien sinken. Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann dann weniger Fremdkapital gewährt werden, weil die Loan-to-Values sonst viel zu hoch ausfallen würden.

Insgesamt sind Entwickler sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert. Gelingt es ihnen, weiteres „echtes“ Eigenkapital nachlegen zu können, steigen die Chancen auf Fremdkapital erheblich. „Gekauftes“ Eigenkapital in Form von Mezzanine wird dagegen kaum noch akzeptiert.

Mögliche Wege der Kapitalbeschaffung sind derzeit zum einen die Hereinnahme von sogenanntem Preferred Equity. Das ist eine eigenkapitalähnliche Struktur mit bevorzugter Verzinsung. Bei der Besicherung rangiert Preferred Equity nach der Bank, aber vor dem „echten“ Eigenkapital. Zum anderen können Entwickler einen Joint-Venture-Partner an Bord holen oder bei Neuentwicklungen von vornherein mit anderen Developern zusammenarbeiten und das notwendige Eigenkapital gemeinsam aufbringen. Bei diesen Lösungen müssen Projektentwickler allerdings den Gewinn teilen und den neuen Eigenkapitalgebern Mitspracherechte einräumen.

Gewinner der Krise: Mittelständler mit Regionalbezug

Sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital gewähren die Geldgeber nur für Projekte, die eine Chance haben, auch in der heutigen Marktlage Gewinne abzuwerfen. Für die Finanzierer ist dabei das jetzige Mietniveau ausschlaggebend, nicht die Erwartung auf eine eventuelle Mietsteigerung. Projekte, die Nachhaltigkeitskriterien außer Acht lassen, sind mittlerweile nicht mehr finanzierbar.

Insgesamt führen das Marktumfeld und die Finanzierungssituation zu einer Marktbereinigung in der Projektentwicklerbranche. Zu den bisherigen Insolvenzen werden einige weitere hinzukommen. Am besten durch die Krise kommen eigenkapitalstarke Entwickler, vor allem kleine und mittelständische regionale Akteure, die den Markt genau kennen und die etablierte Geschäftsbeziehungen zu lokalen Bauunternehmen haben. Hier zeigen sich auch die regionalen Banken finanzierungsbereit.

Wie immer in anspruchsvollen Marktlagen steigt der Beratungsbedarf. Auf der einen Seite brauchen Projektentwickler einen Überblick über den Eigen- und Fremdkapitalbedarf und wie sie diesen am besten decken. Auf der anderen Seite müssen sich Kapitalgeber mit Bereichen auseinandersetzen, mit denen sie kaum noch zu tun hatten und vielleicht auch Personal weitgehend abgebaut haben: notleidende Kredite und Restrukturierung.

L’Immo-Podcast mit Francesco Fedele: Neue Wege in der Projektentwicklung

Quelle: www.haufe.de

Preisverfall bei Wohnimmobilien flacht in 18 Großstädten ab

ARS Real Estate

Die tatsächlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in den 18 größten deutschen Städten stabilisieren sich, das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX). Die Häuserpreise zogen im zweiten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal sogar wieder an.

Die im zweiten Quartal 2023 tatsächlich bezahlten, notariell beglaubigten Verkaufspreise für Häuser und Eigentumswohnungen haben sich in den 18 größten deutschen Städten stabilisiert. Gegenüber dem ersten Quartal ziehen die Immobilienpreise vielerorts sogar wieder leicht an. Das ist das aktuelle Ergebnis des German Real Estate Index (GREIX), das Ökonomen der Universitäten in Bonn und Köln und das IfW Kiel nach wissenschaftlichen Standards auswertet haben.

Wo die Preise für Eigentumswohnungen steigen

Die Preise für Eigentumswohnungen gehen in der aktuellen Auswertung zwar insgesamt noch zurück, aber recht moderat, heißt es. In Düsseldorf (plus 2,9 Prozent) und Berlin (plus 1,3 Prozent) steigen die Wohnungspreise bereits wieder. In Köln (minus 0,2 Prozent) und Stuttgart (minus 0,4 Prozent) sinken die Verkaufserlöse noch minimal. Für München lagen im GREIX- Update für das zweite Quartal noch keine Daten vor. Auch außerhalb der „Top 7“-Metropolen ist das Bild uneinheitlich.

Je nach Region sind im zweiten Quartal 2023 die Wohnungen noch günstiger oder schon wieder teurer geworden. In Erfurt zeigt sich gegenüber dem Vorquartal ein deutlicher Zuwachs von plus 5,9 Prozent, gefolgt von Chemnitz mit plus 3,4 Prozent. In Potsdam (plus 1,2 Prozent) und Duisburg (plus 0,8 Prozent) steigen die Preise leicht. Deutliche Rückgänge werden in Dresden (minus 1,7 Prozent), Bonn (minus 2,7 Prozent) und in Wiesbaden (minus 3,7 Prozent) verzeichnet.

Gegenüber den jeweiligen Höchstständen liegen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im jüngsten GREIX im Minus, das gilt für die sieben Metropolen und für den Index selbst, also alle 18 untersuchten deutschen Städte. Die Intensität des Preisrückgangs ist dabei sehr heterogen.

Höchststände bei den Immobilienpreisen noch in weiter Ferne

In Frankfurt am Main gingen die Preise seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 am stärksten um mehr als 13 Prozent zurück. Ein ähnlich starker Preisrückgang ist in Hamburg zu beobachten. Es folgen Düsseldorf, Stuttgart und München – die jüngsten Daten stammen aus dem ersten Quartal 2023 – mit einem Minus von rund elf Prozent. Am geringsten ist der Preisverfall seit Höchststand in Köln mit knapp sechs Prozent und in Berlin mit knapp unter fünf Prozent. Der aus allen 18 Städten zusammengesetzte Preisindex GREIX verzeichnet einen Rückgang von rund acht Prozent.

Dies deutet den Ökonomen zufolge darauf hin, dass der Preisrückgang außerhalb der Metropolen geringer ausfiel als in den Top-7-Städten. Ob bereits eine Trendwende hin zu wieder steigenden Preisen eingeläutet ist, wollen die Wissenschaftler abwarten.

Nach einem historisch starken und schnellen Preisverfall, wie es ihn zuletzt gegeben habe, sei eine Phase der Gegenbewegung durchaus normal, der abermalige Preisrückgänge folgen könnten. Daten und Methoden: Die Datenerhebung und Auswertung zum Greix findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren.

Geywitz: Beitrag zur Transparenz am Wohnungsmarkt

Der neue German Real Estate Index (GREIX) bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist. Alle Daten für momentan 18 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar. Auch Privatleute erhalten kostenlos Einblick in die Preisentwicklung der 18 Städte

Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin. Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen.

Zur GREIX-Datenbank

Quelle: www.haufe.de

Was passiert, wenn ein Vermieter Eigenbedarf vortäuscht?

ARS Real Estate

Wenn ein Vermieter bei einer Kündigung Eigenbedarf vortäuscht, kann das kostspielig werden. Mieter haben unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz. Beispiele aus der Rechtsprechung und Praxistipps im Überblick.

Was vorgetäuschten Eigenbedarf kennzeichnet

Der vorgetäuschte Eigenbedarf ist dadurch gekennzeichnet, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters damit begründet, dass er die Wohnung für sich oder den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personenkreis benötige, obwohl er weiß, dass dies nicht zutrifft. Manche Vermieter greifen zu diesem Mittel, um sich z. B. eines lästigen Mieters zu entledigen oder eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Anspruch des Mieters auf Schadensersatz

Häufig stellt sich erst heraus, dass der Vermieter Eigenbedarf nur vorgegeben hat, nachdem der Mieter freiwillig ausgezogen und eine Neuvermietung erfolgt ist. Dann kommt ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise einer unerlaubten Handlung § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Betrug § 263 StGB und einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung § 826 BGB in Betracht.

Vermieter scheitert mit Räumungsklage

Unter Umständen scheitert der Vermieter bereits mit seiner Räumungsklage, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Beispiel 1: Kündigung nach Streit wegen MieterhöhungSo geschehen in einem aktuellen Fall, in dem es während eines jahrelangen Rechtsstreits um eine Nebenkostenabrechnung zu einer Auseinandersetzung kam. Der Ehemann der Vermieter bezeichnete die Mieterin und deren Rechtsanwalt während eines Telefonates als „Dilettanten“. Sie würden schon sehen, was sie davon haben und dies im Kürze erfahren. Eine Woche später sprach die Vermieterin die Eigenbedarfskündigung aus und berief sich darauf, dass ihre Tochter nach Abschluss ihres Studiums in die Wohnung einziehen werde.Das Amtsgericht Görlitz wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (Urteil v. 28.02.2023, 9 C 255/22). Das Gericht begründete das damit, dass es ausreichende Indizien dafür gibt, dass der angebliche Grund nur ein Vorwand war.Äußerungen gegenüber der Mieterin und deren AnwaltDies ergebe sich zum einen aus den Äußerungen des Ehemannes der Vermieterin kurz vor der Kündigung, der über den langen und teuren Mietprozess verärgert gewesen sei.Mehrere Wohnungen waren verfügbarAußerdem erschien es dem Gericht suspekt, dass in dem Mehrfamilienhaus drei Wohnungen frei waren, in die die Tochter des Vermieters hätte einziehen können. Diese wiesen eine ähnliche Größe und Ausstattung auf wie die Wohnung des Mieters. Dennoch habe der Vermieter diese Wohnungen Dritten angeboten. Aus den vorgelegten Mietangeboten sei nichts ersichtlich, was gegen eine Nutzung durch die Tochter sprechen würde. Alle Wohnungen machten einen schönen und renovierten Eindruck. Der Vermieter hätte darlegen müssen, warum er nicht auf diese Wohnungen zurückgegriffen habe. Dies habe er nicht getan.Gegen das Urteil des AG Görlitz ist keine Berufung eingelegt worden.
Beispiel 2: Kündigung nach gescheiterter MieterhöhungIn einem anderen Sachverhalt hatte ein Vermieter ebenfalls eine Mieterhöhung geltend gemacht. Nachdem die Mieter diesem nicht nachgekommen waren, kündigte er ihnen knapp einen Monat später wegen Eigenbedarfs. In dem Kündigungsschreiben gab der Vermieter an, in ein eigenes Haus ziehen zu wollen, da ihm die bisherige Wohnung zu klein sei. Etwa fünf Monate später sprach er erneut eine Eigenbedarfskündigung aus und berief sich auf denselben Grund. Da die Mieter mit beiden Kündigungen nicht einverstanden waren, erhob der Vermieter Räumungsklage.Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Das LG Limburg entschied, dass die Kündigung unwirksam gewesen ist, weil der Vermieter die Gründe nur vorgeschoben hatte (Urteil v. 05.12.1990, 7 S 153/90).Dies ergab sich nach Ansicht der Richter daraus, dass der Vermieter wenige Tage vor dem Ausspruch der ersten Kündigung hatte, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dies wäre sinnlos gewesen, wenn wirklich Eigenbedarf bestanden hätte. Von daher sei die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt. Dass die zweite Kündigung unwirksam war, folge daraus, dass diese innerhalb eines Jahres nach dem misslungenen Mieterhöhungsbegehren erfolgt sei. Dieser Zeitraum spreche normalerweise dafür, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war. Anders sei dies, wenn der Eigenbedarf erst nach dem Zeitpunkt des Mietbegehrens entstanden wäre. Das verneinte jedoch das Gericht.
Beispiel 3: Kündigung nach SchimmelbeseitigungsbegehrenNachdem ein Mieter seinen Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung mehrerer Mängel, insbesondere Schimmel, aufgefordert hatte, kündigte dieser 12 Tage später wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter berief sich darauf, dass er die im Erdgeschoß befindliche Wohnung des Mieters für seine betagten Eltern benötigen würde. Das ergebe sich daraus, dass diese eine Wohnung bewohnen würden, die nur über 22 Treppenstufen erreichbar sei. Der Vater könne diese aufgrund einer fortgeschrittenen Wirbelsäulenerkrankung nicht mehr bewältigen. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er rügte, dass der Vermieter ihm die Adresse seiner Eltern nicht mitgeteilt habe. Daher könne er nicht überprüfen, ob die Wohnung nur über die Stufen erreichbar sei.Das AG Hamburg-Wandsbek sah die Eigenbedarfskündigung als wirksam an und gab der Räumungsklage statt (rechtskräftiges Urteil v. 06.01.2016, Az. 711a C 262/14). Das Gericht begründete das damit, dass es keine Anhaltspunkte dafür gab, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Allein bestehende Spannungen zwischen Vermieter und Mieter reichten nicht aus. Maßgeblich sei, dass hier der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Das ergebe sich daraus, dass der Vater aufgrund eines ärztlichen Schreibens der Universitätsklink erkrankt gewesen sei und die Wohnung des Mieters barrierefrei eingerichtet werden soll.

Konsequenzen:

Diese Entscheidungen zeigen, dass sich allein aus einem Konflikt mit dem Vermieter nicht zwangsläufig ergibt, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht hat.

Praxistipp für Mieter

Mieter sollten darauf achten, ob es nach der Kündigung hinreichende Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf gibt, wie z.B. Wohnungsanzeigen des Vermieters oder leer stehende Wohnungen in vergleichbarer Lage und Ausstattung. Nach dem Auszug sollten sie darauf achten, welcher Name auf dem Klingelschild steht. Stammt dieser nicht von der Person, die im Kündigungsschreiben angegeben ist, kommt eventuell ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht.

Praxistipp für Vermieter

Vermietern ist davon abzuraten, Eigenbedarf vorzutäuschen. Denn sie müssen damit rechnen, dass ein zunächst gutgläubiger Mieter spätestens nach dem Auszug dahinterkommt und sie auf Schadenersatz verklagt. Außerdem riskiert der Vermieter eine Anzeige wegen Betrugs.

Quelle: www.haufe.de

Bayern weitet Mietpreisbremse aus

ARS Real Estate

Bayern erweitert die Mieterschutzverordnung um fünf Gemeinden. Damit greift die Mietpreisbremse künftig in 208 Städten und Gemeinden.

Seit 1.1.2022 gilt in 203 bayerischen Kommunen die Mietpreisbremse. Nun kommen fünf weitere Gemeinden hinzu. Künftig gilt die Mietpreisbremse auch in Herzogenaurach, Marktschellenberg, Oberaudorf, Stockstadt a. Main und Trostberg. Die Laufzeit der aktuellen Verordnung bleibt unverändert bis Ende 2025.

In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Reduzierung der Kappungsgrenze

In den 203 (ab August 2023: 208) Städten und Gemeinden gilt neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung

Außerdem verlängert die Mieterschutzverordnung in den 203 (ab August 2023: 208) Kommunen die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. Erwerber können den Mietern erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.

Mieterschutzverordnung im Volltext

Hier finden Sie  die Mietschutzverordnung im Volltext:

Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung)

Diese Kommunen in Bayern sind von der Mieterschutzverordnung erfasst

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Altötting: Kirchweidach, Stammham

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Egling, Gaißach, Geretsried, Icking, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Wackersberg, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Bad Reichenhall, Marktschellenberg (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Sulzemoos

Landkreis Ebersberg: Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Erding: Dorfen, Erding

Landkreis Freising: Attenkirchen, Eching, Freising, Hallbergmoos, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Zolling

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee, Seehausen a. Staffelsee

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Bad Wiessee, Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Tegernsee, Weyarn

Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bernau a. Chiemsee, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Brannenburg, Bruckmühl, Edling, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Oberaudorf (voraussichtlich ab August/September 2023), Pfaffing, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg a. Inn

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Traunreut, Traunstein, Trostberg (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Landshut: Bayerbach b. Ergoldsbach, Ergolding, Pfeffenhausen, Rottenburg a. d. Laaber

Landkreis Straubing-Bogen: Sankt-Englmar

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Landkreis Neumarkt i. d. OPf.: Neumarkt i. d. OPf.

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim

Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Bubenreuth, Eckenthal, Herzogenaurach (voraussichtlich ab August/September 2023), Uttenreuth

Landkreis Fürth: Oberasbach, Stein

Landkreis Nürnberger Land: Altdorf b. Nürnberg, Feucht, Lauf a. d. Pegnitz, Röthenbach a. d. Pegnitz, Schwaig b. Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Aschaffenburg: Stockstadt a. Main (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Kitzingen: Abtswind, Albertshofen, Dettelbach, Martinsheim, Rüdenhausen, Wiesenbronn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Aichach-Friedberg: Friedberg, Kissing, Mering

Landkreis Augsburg: Gersthofen, Kleinaitingen, Königsbrunn, Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Diese Kommunen in Bayern waren bis 31.12.2021 von der Mieterschutzverordnung erfasst

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Geretsried, Leggries, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Freilassing

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Röhmoos, Vierkirchen

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Forstinning, Grafing b. München, Kirchseeon, Markt Schwaben, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Nassenfels

Landkreis Erding: Erding, Finsing

Landkreis Freising: Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Moosburg an der Isar, Neufahrn b. Freising

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Hausham, Holzkirchen, Miesbach, Otterfing

Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Brannenburg, Feldkirchen-Westerham, Kiefersfelden, Kolbermoor, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Stephanskirchen

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Bergen, Traunreut, Traunstein

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Deggendorf: Deggendorf

Landkreis Dingolfing-Landau: Dingolfing

Landkreis Kelheim: Elsendorf, Kirchdorf

Landkreis Landshut: Ergolding, Gerzen

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim


Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Uttenreuth

Landkreis Fürth: Stein

Landkreis Nürnberger-Land: Feucht, Schwaig bei Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld, Waldbrunn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Augsburg: Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Landkreis Ostallgäu: Hopferau

Landkreis Unterallgäu: Bad Wörishofen 

Quelle: www.haufe.de

Plan: Degressive Afa von sieben Prozent beim Wohnungsbau

ARS Real Estate

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) schlägt neue Steueranreize für den Wohnungsneubau vor. Die degressive AfA soll ab Januar 2024 temporär auf sieben Prozent erhöht werden.

„Angesichts des dramatischen Einbruchs bei den Baugenehmigungen und damit verbunden dem Rückgang der Bauinvestitionen in diesem Jahr brauchen Bau- und Immobilienwirtschaft dringend neue Investitionsanreize“, sagte Bundesbauminsterin Klara Geywitz (SPD) am 2. August. Sie will mit erweiterten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten einen Anreiz schaffen, dass Bauvorhaben zügig umgesetzt werden.

Steueranreiz: Degressive AfA befristet bis 2030

Geywitz schlägt die Einführung einer befristeten degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung) für neue Wohngebäude ab Januar 2024 vor, wie aus einem Papier hervorgeht, über das zuerst „The Pioneer“ berichtete. Gelten soll das bis Ende 2030. Im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren sollen jeweils sieben Prozent der Baukosten abgeschrieben werden können – in den folgenden vier Jahren sollen es fünf Prozent sein und in den 26 Jahren danach zwei Prozent. Im Moment sind es dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zufolge in der Regel drei Prozent.

Abschreibung: Zustimmung aus der Immobilienbranche

„Die zeitlich befristete, degressive AfA wäre ein wichtiger Beitrag, die Bauwirtschaft zu stabilisieren und damit mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland zu schaffen“, sagte Geywitz. „Wenn die deutsche Wirtschaft wieder auf Wachstumskurs kommen will, geht das nur mit einer starken Baukonjunktur.“ Die degressive AfA bilde auch die Realität besser ab. In neuen Gebäuden verbaute Technik werde oft innerhalb weniger Jahre überholt. Dadurch verlieren laut Geywitz Gebäude zu Anfang schneller an Wert.

Aus der Immobilienwirtschaft kam Zustimmung. „Dieser Vorstoß könnte genau die Impulse bringen, die den daniederliegenden Wohnungsbau reanimieren“, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB), begrüßte den Schritt, forderte aber weitere Hilfen wie eine Aussetzung der Grunderwerbsteuer. Und: Für einen wirklichen Effekt sollte der Energieeffizienzstand „EH 40“ zumindest temporär nicht mehr Ultima Ratio bei der Förderung sein, so Pakleppa. „EH 55“ als Förderstandard würde Bauherren und Investoren mit weniger Steuergeld zum Bau von mehr Wohnungen anregen.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW forderte zudem die Einführung einer Sonderabschreibung für Unternehmen, die Mietbegrenzungen garantieren und so bezahlbaren Wohnraum anbieten oder für den Bau von Mitarbeiterwohnungen.

Wachstumschancengesetz: Milliardenschweres Steuerpaket

Die Vorschläge der Bauministerin sind Teil des geplanten Wachstumschancengesetzes von Finanzminister Christian Lindner (FDP), der die Wirtschaft mit einem Steuerpaket um jährlich rund sechseinhalb Milliarden Euro entlasten will. Der Entwurf ist in der Regierung noch nicht abgestimmt. Sie unterstütze den Vorschlag des Ministers, sagte Geywitz, es gebe jedoch eine Lücke.

Die FDP reagierte allerdings verhalten. „Über die Finanzierung muss sich Ministerin Geywitz mit dem Kabinett und Finanzminister Lindner verständigen“, sagte der baupolitische Sprecher der Bundestagsfraktion, Daniel Föst. Bezahlbarer Wohnraum sei die soziale Frage der Zeit. „Dafür ist nicht nur der Finanzminister zuständig.“ Ein Sprecher des Finanzministeriums sagte, für die im Entwurf des Wachstumschancengesetzes beschriebenen Maßnahmen sei in der Finanzplanung Vorsorge getroffen. Für weitere Maßnahmen wären Gegenfinanzierungen notwendig.

Quelle: www.haufe.de

Optimistischer Ausblick: Wohnungsbau belebt sich 2024 wieder

ARS Real Estate

Der Wohnungsbau war zuletzt eine Bremse für den Hochbau, das wird in diesem Jahr auch so bleiben, heißt es in einem Report von EY-Parthenon. Doch es macht sich Optimismus breit. Ab 2024 erwarten die Bauunternehmen wieder Wachstum.

Bei der Krise im Wohnungsbau ist ab dem kommenden Jahr Besserung in Sicht, heißt es in der EY-Parthenon-Hochbauprognose 2023, die am 2. August veröffentlicht wurde. Bis dahin sieht es weiter mau aus. Die enorm gestiegenen Zinsen und Materialkosten machen die Finanzierung von Bauprojekten schwierig. Die historisch hohen Baupreise dürften sich aber normalisieren, hieß es.

EY-Parthenon erwartet, dass der gesamte Hochbau in Deutschland 2023 erstmals seit Jahren kräftig schrumpft. Das preisbereinigte Bauvolumen wird demnach um 2,6 Prozent auf rund 301 Milliarden Euro sinken – etwas weniger als vor der Corona-Pandemie. 2024 werde das Bauvolumen dann stagnieren und im Jahr 2025 wieder um 1,9 Prozent wachsen.

Dabei stütze der hohe Bedarf an energetischen Sanierungen – beim Heizungstausch oder bei der Installation von Photovoltaikanlagen – die Baubranche.

Wohnungsbau in der Krise: Wachstum prognostiziert

Für den Wohnungsbau sehen die Studienautoren für 2023 einen kräftigen Rückgang von 3,1 Prozent, der sich ab 2024 „langsam, aber stetig zu einem positiven Wachstum entwickeln wird“. „Wir glauben, dass sich der Einbruch im Wohnungsbau 2024 nicht fortsetzt“, sagt Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon. Baukosten und Kreditzinsen dürften sich normalisieren und die Politik im Notfall einschreiten – mit mehr Neubauförderung oder neuen Abschreibungsmöglichkeiten am Bau.

Insbesondere der jahrelang boomende Wohnungsbau ist wegen des starken Zinsanstiegs bei Krediten ins Stocken geraten – das belastet die Baukonjunktur. Der Zentralverband der Deutschen Bauwirtschaft (ZDB) erwartet für dieses Jahr preisbereinigt ein Umsatzminus von rund sieben Prozent. Wegen hoher Kosten werden laut Ifo-Institut viele Projekte storniert. Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft erwarten, dass dieses Jahr nur 245.000 Wohnungen fertig werden. Im Jahr 2022 waren es noch rund 295.000 Wohnungen.

Prognose: Baupreise stabilisieren sich

Bauherren dürften laut EY-Parthenon unterdessen vor etwas besseren Zeiten stehen. Die Baupreise, die im vergangenen Jahr zwischen 16 und 18 Prozent in die Höhe gingen, dürften sich laut Studie an die Inflation angleichen – aber nicht sinken. Rasant steigende Preise für Baudienstleistungen ließen sich nicht mehr durchsetzen, meint EY-Partner Björn Reineke. Doch Baumaterialien blieben teuer.

Die Studie sieht Hebel für mehr Effizienz, kürzere Bauzeiten und weniger Kosten auf Baustellen, etwa mit digital optimierten Prozessen, seriellem Bauen und industriell vorgefertigten Bauteilen. Bis zu 15 Prozent mehr Wohneinheiten pro Jahr seien möglich bei bis zu zehn Prozent Kostenersparnis. Ein Vorbild sei Schweden. Dort würden vorgefertigte Holzelemente etwa neunmal so oft eingesetzt wie hierzulande. „Einige schwedische Firmen können so innerhalb von acht Tagen zirka 30 neue Wohnungseinheiten bereitstellen“, so Reineke.

Studie: Maßnahmen für kostengünstigen Wohnraum

Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen hat sich der Mangel an bezahlbaren Wohnungen zuletzt verschärft – nicht zuletzt wegen steigender Kosten, Fachkräftemangel, Materialknappheit und langwierigen Genehmigungsverfahren. Eine beim Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB vom Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) beauftragte Querschnittsstudie zeigt, wie die Baukosten in den Griff zu bekommen sind.

Als Beispiele werden die Vereinfachung, Flexibilisierung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts genannt, ebenso die Verbreitung von Standardisierung, serielles und modulares Bauen oder auch eine Vereinfachung (digitaler) integrierter Planungs-, Ausführungs- und Genehmigungsprozesse.

An Wissen darüber, welche Faktoren dazu beitragen, Bau- und Wohnkosten in die Höhe zu treiben, mangelt es nicht, fasst Studienautorin Sabine Blum vom Fraunhofer IRB zusammen: „Was jedoch noch immer fehlt, ist die breitenwirksame Umsetzung von theoretisch Bekanntem in der Gestaltung von politischen und regulatorischen Rahmensetzungen und in der Planungs- und Baupraxis.“ Diese Umsetzungsdefizite gelte es zu überwinden.

ZDB: Konjunkturprognose 2023

EY-Parthenon „Hochbauprognose 2023“ (Download)

Fraunhofer IRB: Studie zu Maßnahmen für kostengünstig-nachhaltigen Wohnraum (PDF)

Quelle: www.haufe.de