Energieausweise laut Experten „praktisch unbrauchbar“

Für Wohnungen und Häuser, die verkauft oder neu vermietet werden, müssen Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Daraus soll sich die Energieeffizienz der Immobilien ablesen lassen. Experten stellen die Aussagekraft infrage.

Der Energieverbrauch in deutschen Wohnhaushalten unterlag zuletzt krisenbedingt großen Schwankungen. Experten bewerten deshalb die Aussagekraft von Energieausweisen für Gebäude derzeit eher kritisch.

Großteil der ab 2023 ausgestellten Energieausweise obsolet?

Die Wissenschaftlerin und Energieberaterin Constanze Liepold von der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) Aachen geht davon aus, „dass ein Großteil der im Jahr 2023 und den Folgejahren ausgestellten und in den nächsten Jahren gültigen Energieausweise praktisch unbrauchbar sein wird“, wie sie dem Nachrichtenmagazin „Spiegel“ am 4. November sagte. Energieausweise, die aktuell wie üblich auf Basis der Verbräuche der letzten drei Jahre ausgestellt würden, ließen „keinesfalls Rückschlüsse auf die Verbräuche der kommenden Jahre zu“, wird Liepold zitiert.

So seien etwa während der Corona-Lockdowns im Jahr 2020 die Menschen viel zu Hause gewesen und hätten vergleichsweise viel Energie verbraucht. Es sei daher davon auszugehen ist, dass die späteren Energieabrechnungen keinen auf Nichtpandemiejahre übertragbaren Verbrauch widerspiegeln, erklärten sie und ihr Kollege Paul Fabianek: „Gleiches gilt in umgekehrter Form für das Jahr 2022.“ Nach dem Ausbruch des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine waren die Bürger in Deutschland zum Energiesparen aufgerufen und die Preise stiegen stark.

Experten: Pflicht zu Bedarfsausweisen ausweiten

„Verbrauchsausweise sind weniger wertvoll als Bedarfsausweise“, sagte Christian Handwerk von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen im „Spiegel“. Die Schwächen von Verbrauchsausweisen würden aktuell besonders deutlich. Bedarfsausweise sind in der Regel teurer und für weniger Gebäude gesetzlich verpflichtend.

Die RTWH-Wissenschaftler Liepold und Fabianek appellieren nun an die Politik, die Pflicht für die aussagekräftigeren Bedarfsausweise, bei denen der Energiebedarf eines Hauses detaillierter ermittelt wird, auszuweiten. Alternativ sollten ihrer Einschätzung nach für Verbrauchsausweise längere Betrachtungszeiträume vorgeschrieben werden.

Die aktuellen geltenden bereits verschärften Regeln für Energieausweise traten im Mai 2021 in Kraft.

Quelle: Haufe.de

Wohnflächenberechnung am Limit

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. Ganz knapp war es in einem aktuellen Fall und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische?

Hintergrund: 9,63 oder 10,04 Prozent Wohnflächenabweichung?

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten im Rahmen einer Räumungsklage über die tatsächliche Wohnfläche. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie der Meinung ist, die tatsächliche Wohnfläche unterschreite die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent. Daher liege ein erheblicher Mangel vor. Der Vermieter erkennt die Minderung nicht an und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges.

Im 2013 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 48 Quadratmetern vereinbart. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,38 Quadratmetern, was einer Abweichung von 9,63 Prozent entspricht. Da die Erheblichkeitsschwelle von mehr als zehn Prozent Abweichung nicht erreicht sei, sah das Landgericht, wie zuvor bereits das Amtsgericht, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Räumungsklage statt.

Bei der Berechnung der Wohnfläche, der das Landgericht gefolgt ist, hat der Sachverständige auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 Quadratmetern berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.

Zwar bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Das Landgericht sah die Durchgänge jedoch mangels Türrahmen und Türen nicht als Türnischen an. Auch die Anordnung nebeneinander spreche dagegen, dass die Wandöffnungen zum Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien; sie dienten vielmehr raumgestalterisch der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.

Die Mieterin meint hingegen, die Grundfläche der Durchgänge sei bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, denn es handle sich hierbei um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Ohne Hinzurechnung der Durchgänge wäre die tatsächliche Wohnfläche 43,18 Quadratmeter, was einer Abweichung von 10,04 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche entspräche.

Entscheidung: Fläche ohne Wohnwert zählt nicht mit

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Mehr als zehn Prozent Wohnflächenabweichung ist ein Mangel

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser führt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB  zur Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Eine weitere Maßtoleranz besteht im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht.

Für die Frage, ob die Wohnung im vorliegenden Fall mangelhaft ist, kommt es daher darauf an, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muss oder nicht.

Wohnflächenverordnung ist Grundlage der Wohnflächenberechnung

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum gelten. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich.

Damit ist die Wohnfläche hier anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln. 

Was ist eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung?

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben Türnischen bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung außer Betracht. Es kommt somit darauf an, ob die beiden Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer als Türnischen einzuordnen sind.

Eine Türnische im Sinne der genannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Es kommt nicht darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Das ist bei einer Wandöffnung, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht, grundsätzlich nicht der Fall. Die Grundfläche einer solchen Öffnung hat keinen eigenen Wohnwert, weil sie einer Nutzung zu Wohnzwecken nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.

Der Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei Öffnungen nebeneinander gibt, schließt für sich genommen nicht aus, die beiden Öffnungen oder auch nur eine der beiden als Türnischen einzuordnen.

Auf das tatsächliche Nutzungsverhalten des konkreten Mieters kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter in die Öffnung etwa ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände dort hingestellt hat.

Die Öffnungen in der Wand könnten aber dann nicht mehr als Türnischen anzusehen sein, wenn sie wesentlich größer als eine übliche Tür wären; der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs könnte anders als einer Türnische ein eigener Wohnwert zukommen, so dass diese bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen wäre.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der Rechtsauffassung des BGH erneut beurteilen, ob es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht.

(BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22)

Quelle: Haufe.de

Mietwohnungen zum Verkauf? – Solvente Städte greifen zu

Nicht nur hat die Stadt Dresden angekündigt, mehr als Tausend Wohnungen vom Immobilienriesen Vonovia kaufen zu wollen, auch in München bieten wohl immer mehr private Eigentümer ihre Bestände der Kommune an. Was steckt dahinter?

Dresden kauft dem Immobilienunternehmen Vonovia 1.213 Wohnungen ab. Neue Eigentümerin soll die städtische Wohnungsgesellschaft WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co werden. Dem Vollzug des Kaufvertrags muss der Stadtrat allerdings noch zustimmen. Von dem Verkauf sind Wohnungen in den Stadtteilen Prohlis und Neustadt betroffen. Die Bestände seien, wie ein Großteil der Dresdner Bestände, früher bei der Woba gewesen, wie Matthias Wulff, Pressesprecher Ostdeutschland Unternehmenskommunikation bei Vonovia auf Nachfrage sagte.

Außerdem will Großvermieter Vonovia unbebaute Grundstücke mit einer Fläche von etwa zwölf Hektar an Dresden verkaufen: Dort sollen bis zu 1.800 weitere Wohnungen gebaut werden. Der Preis für das Gesamtpaket liege bei 87,8 Millionen Euro, gab die Stadt am 27. Oktober bekannt. „Mit dem Ergebnis werden wir den kommunalen Wohnungsbestand einerseits mehr als verdoppeln und gleichzeitig sichern wir unserer Stadt signifikante Flächenpotenziale für zukünftige Wohnflächenentwicklung“, sagte Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP).

Der Stadtrat hatte im März 2006 den Verkauf der städtischen Woba Dresden GmbH beschlossen, um schuldenfrei zu werden. Nun also die Rolle rückwärts. Vonovia hat in der Stadt nach eigenen Angaben derzeit rund 38.500 Wohnungen.

Wohnungswirtschaft begrüßt Rekommunalisierung

Der Verband der Wohnungswirtschaft (vdw) in Sachsen hat die Dresdener Pläne begrüßt, rund 1.200 Wohnungen von Vonovia kaufen zu wollen. So könnten die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten bewältigt werden, sagte Sprecher Alexander Müller. Für die Mieter würden sich keine Veränderungen ergeben, hieß es seitens der Stadt.

Dresden hatte im März 2006 zwei städtische Wohnungsgesellschaften unter dem Dach der Dresden Woba GmbH für rund 1,7 Milliarden Euro an den US-amerikanischen Finanzinvestor Fortress verkauft, um Schulden loszuwerden. Die Entscheidung war umstritten. 2015 kündigte Dresden an, eine neue Wohnungsbaugesellschaft gründen zu wollen. 2017 beschloss der Stadtrat die Gründung der WiD. Geschäftsführer ist Steffen Jäckel.

Stadt München prüft 80 Wohnunsangebote zum Kauf

Auch die Stadt München bekomme derzeit viele Immobilien zum Kauf angeboten, sagte Thomas Aigner, Inhaber und Geschätsführer der Aigner Immobilien GmbH, dem Mediendienst „Konii“. Demnach liegen dem zuständigen Kommunalreferat aktuell mehr als 80 Offerten mit rund 2.500 Wohneinheiten zur Prüfung vor.

Aigner sieht den Grund darin, dass die Stadt als solventer Käufer auftritt, was für private Eigentümer mangels Alternativen angesichts hoher Zinsen eine lukrative Möglichkeit sei, eine Immobilie zu veräußern. Spätestens seit dem Kauf des Rischart-Geländes – einer etwa 3.800 Quadratmeter großen Entwicklungsfläche im Glockenbachviertel – sei bekannt, dass München bereit ist, sehr hohe Preise zu bezahlen: 87 Millionen Euro sind laut Aigner geflossen, entstehen sollen 100 neue Wohnungen. Die Gesamtbaukosten liegen nach ersten Schätzungen bei zirka 80 Millionen Euro.

Doch der Immobilienmakler meint: „Das Wohnungsproblem in München löst man nur mit dem Bau von neuen Wohnungen und der Ausweisung von Bauland.“

Niedersachsen: Neue Landeswohnungsgesellschaft ab 2024

Die geplante Landeswohnungsgesellschaft (LWG) in Niedersachsen soll am 1.1.2024 an den Start gehen: In den kommenden zehn Jahren sollen bis zu 10.000 bezahlbare Wohnungen gebaut werden, wie die „Hannoversche Allgemeine Zeitung“ berichtete. Bauminister Olaf Lies (SPD) kündigte an, dass ein Großteil davon geförderte Sozialwohnungen sein sollen. Auch der Kauf von Wohnungen werde geprüft und vollzogen, wenn es der Markt hergebe.

Die regierenden Parteien aus SPD und Grünen hatten die Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft im Koalitionsvertrag vereinbart. Das Startkapital soll dem Bericht zufolge 100 Millionen Euro betragen.

Quelle: Haufe.de

Was passiert, wenn ein Vermieter Eigenbedarf vortäuscht?

Wenn ein Vermieter bei einer Kündigung Eigenbedarf vortäuscht, kann das kostspielig werden. Mieter haben unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz. Beispiele aus der Rechtsprechung und Praxistipps im Überblick.

Was vorgetäuschten Eigenbedarf kennzeichnet

Der vorgetäuschte Eigenbedarf ist dadurch gekennzeichnet, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters damit begründet, dass er die Wohnung für sich oder den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personenkreis benötige, obwohl er weiß, dass dies nicht zutrifft. Manche Vermieter greifen zu diesem Mittel, um sich z. B. eines lästigen Mieters zu entledigen oder eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Anspruch des Mieters auf Schadensersatz

Häufig stellt sich erst heraus, dass der Vermieter Eigenbedarf nur vorgegeben hat, nachdem der Mieter freiwillig ausgezogen und eine Neuvermietung erfolgt ist. Dann kommt ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise einer unerlaubten Handlung § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Betrug § 263 StGB und einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung § 826 BGB in Betracht.

Vermieter scheitert mit Räumungsklage

Unter Umständen scheitert der Vermieter bereits mit seiner Räumungsklage, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Beispiel 1: Kündigung nach Streit wegen MieterhöhungSo geschehen in einem aktuellen Fall, in dem es während eines jahrelangen Rechtsstreits um eine Nebenkostenabrechnung zu einer Auseinandersetzung kam. Der Ehemann der Vermieter bezeichnete die Mieterin und deren Rechtsanwalt während eines Telefonates als „Dilettanten“. Sie würden schon sehen, was sie davon haben und dies im Kürze erfahren. Eine Woche später sprach die Vermieterin die Eigenbedarfskündigung aus und berief sich darauf, dass ihre Tochter nach Abschluss ihres Studiums in die Wohnung einziehen werde.Das Amtsgericht Görlitz wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (Urteil v. 28.02.2023, 9 C 255/22). Das Gericht begründete das damit, dass es ausreichende Indizien dafür gibt, dass der angebliche Grund nur ein Vorwand war.Äußerungen gegenüber der Mieterin und deren AnwaltDies ergebe sich zum einen aus den Äußerungen des Ehemannes der Vermieterin kurz vor der Kündigung, der über den langen und teuren Mietprozess verärgert gewesen sei.Mehrere Wohnungen waren verfügbarAußerdem erschien es dem Gericht suspekt, dass in dem Mehrfamilienhaus drei Wohnungen frei waren, in die die Tochter des Vermieters hätte einziehen können. Diese wiesen eine ähnliche Größe und Ausstattung auf wie die Wohnung des Mieters. Dennoch habe der Vermieter diese Wohnungen Dritten angeboten. Aus den vorgelegten Mietangeboten sei nichts ersichtlich, was gegen eine Nutzung durch die Tochter sprechen würde. Alle Wohnungen machten einen schönen und renovierten Eindruck. Der Vermieter hätte darlegen müssen, warum er nicht auf diese Wohnungen zurückgegriffen habe. Dies habe er nicht getan.Gegen das Urteil des AG Görlitz ist keine Berufung eingelegt worden.
Beispiel 2: Kündigung nach gescheiterter MieterhöhungIn einem anderen Sachverhalt hatte ein Vermieter ebenfalls eine Mieterhöhung geltend gemacht. Nachdem die Mieter diesem nicht nachgekommen waren, kündigte er ihnen knapp einen Monat später wegen Eigenbedarfs. In dem Kündigungsschreiben gab der Vermieter an, in ein eigenes Haus ziehen zu wollen, da ihm die bisherige Wohnung zu klein sei. Etwa fünf Monate später sprach er erneut eine Eigenbedarfskündigung aus und berief sich auf denselben Grund. Da die Mieter mit beiden Kündigungen nicht einverstanden waren, erhob der Vermieter Räumungsklage.Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Das LG Limburg entschied, dass die Kündigung unwirksam gewesen ist, weil der Vermieter die Gründe nur vorgeschoben hatte (Urteil v. 05.12.1990, 7 S 153/90).Dies ergab sich nach Ansicht der Richter daraus, dass der Vermieter wenige Tage vor dem Ausspruch der ersten Kündigung hatte, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dies wäre sinnlos gewesen, wenn wirklich Eigenbedarf bestanden hätte. Von daher sei die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt. Dass die zweite Kündigung unwirksam war, folge daraus, dass diese innerhalb eines Jahres nach dem misslungenen Mieterhöhungsbegehren erfolgt sei. Dieser Zeitraum spreche normalerweise dafür, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war. Anders sei dies, wenn der Eigenbedarf erst nach dem Zeitpunkt des Mietbegehrens entstanden wäre. Das verneinte jedoch das Gericht.
Beispiel 3: Kündigung nach SchimmelbeseitigungsbegehrenNachdem ein Mieter seinen Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung mehrerer Mängel, insbesondere Schimmel, aufgefordert hatte, kündigte dieser 12 Tage später wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter berief sich darauf, dass er die im Erdgeschoß befindliche Wohnung des Mieters für seine betagten Eltern benötigen würde. Das ergebe sich daraus, dass diese eine Wohnung bewohnen würden, die nur über 22 Treppenstufen erreichbar sei. Der Vater könne diese aufgrund einer fortgeschrittenen Wirbelsäulenerkrankung nicht mehr bewältigen. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er rügte, dass der Vermieter ihm die Adresse seiner Eltern nicht mitgeteilt habe. Daher könne er nicht überprüfen, ob die Wohnung nur über die Stufen erreichbar sei.Das AG Hamburg-Wandsbek sah die Eigenbedarfskündigung als wirksam an und gab der Räumungsklage statt (rechtskräftiges Urteil v. 06.01.2016, Az. 711a C 262/14). Das Gericht begründete das damit, dass es keine Anhaltspunkte dafür gab, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Allein bestehende Spannungen zwischen Vermieter und Mieter reichten nicht aus. Maßgeblich sei, dass hier der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Das ergebe sich daraus, dass der Vater aufgrund eines ärztlichen Schreibens der Universitätsklink erkrankt gewesen sei und die Wohnung des Mieters barrierefrei eingerichtet werden soll.

Konsequenzen:

Diese Entscheidungen zeigen, dass sich allein aus einem Konflikt mit dem Vermieter nicht zwangsläufig ergibt, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht hat.

Praxistipp für Mieter

Mieter sollten darauf achten, ob es nach der Kündigung hinreichende Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf gibt, wie z.B. Wohnungsanzeigen des Vermieters oder leer stehende Wohnungen in vergleichbarer Lage und Ausstattung. Nach dem Auszug sollten sie darauf achten, welcher Name auf dem Klingelschild steht. Stammt dieser nicht von der Person, die im Kündigungsschreiben angegeben ist, kommt eventuell ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht.

Praxistipp für Vermieter

Vermietern ist davon abzuraten, Eigenbedarf vorzutäuschen. Denn sie müssen damit rechnen, dass ein zunächst gutgläubiger Mieter spätestens nach dem Auszug dahinterkommt und sie auf Schadenersatz verklagt. Außerdem riskiert der Vermieter eine Anzeige wegen Betrugs.

Quelle: www.haufe.de

Bayern weitet Mietpreisbremse aus

Bayern erweitert die Mieterschutzverordnung um fünf Gemeinden. Damit greift die Mietpreisbremse künftig in 208 Städten und Gemeinden.

Seit 1.1.2022 gilt in 203 bayerischen Kommunen die Mietpreisbremse. Nun kommen fünf weitere Gemeinden hinzu. Künftig gilt die Mietpreisbremse auch in Herzogenaurach, Marktschellenberg, Oberaudorf, Stockstadt a. Main und Trostberg. Die Laufzeit der aktuellen Verordnung bleibt unverändert bis Ende 2025.

In den erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.

Reduzierung der Kappungsgrenze

In den 203 (ab August 2023: 208) Städten und Gemeinden gilt neben der Mietpreisbremse auch eine reduzierte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, das heißt, Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen um nicht mehr als 15 Prozent (anstatt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung

Außerdem verlängert die Mieterschutzverordnung in den 203 (ab August 2023: 208) Kommunen die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Eigentumswohnungen. Erwerber können den Mietern erst nach Ablauf von zehn Jahren (anstatt drei Jahren) seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen.

Mieterschutzverordnung im Volltext

Hier finden Sie  die Mietschutzverordnung im Volltext:

Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung)

Diese Kommunen in Bayern sind von der Mieterschutzverordnung erfasst

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Altötting: Kirchweidach, Stammham

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Bichl, Egling, Gaißach, Geretsried, Icking, Lenggries, Münsing, Reichersbeuern, Wackersberg, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Bad Reichenhall, Marktschellenberg (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Sulzemoos

Landkreis Ebersberg: Anzing, Aßling, Baiern, Bruck, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Oberpframmern, Pliening, Poing, Steinhöring, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Erding: Dorfen, Erding

Landkreis Freising: Attenkirchen, Eching, Freising, Hallbergmoos, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Zolling

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee, Seehausen a. Staffelsee

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Bad Wiessee, Fischbachau, Gmund a. Tegernsee, Hausham, Holzkirchen, Irschenberg, Kreuth, Miesbach, Otterfing, Rottach-Egern, Schliersee, Tegernsee, Weyarn

Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bernau a. Chiemsee, Bad Endorf, Bad Feilnbach, Brannenburg, Bruckmühl, Edling, Eiselfing, Feldkirchen-Westerham, Großkarolinenfeld, Kiefersfelden, Kolbermoor, Neubeuern, Oberaudorf (voraussichtlich ab August/September 2023), Pfaffing, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Rohrdorf, Stephanskirchen, Tuntenhausen, Wasserburg a. Inn

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Traunreut, Traunstein, Trostberg (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Landshut: Bayerbach b. Ergoldsbach, Ergolding, Pfeffenhausen, Rottenburg a. d. Laaber

Landkreis Straubing-Bogen: Sankt-Englmar

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Landkreis Neumarkt i. d. OPf.: Neumarkt i. d. OPf.

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim

Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Bubenreuth, Eckenthal, Herzogenaurach (voraussichtlich ab August/September 2023), Uttenreuth

Landkreis Fürth: Oberasbach, Stein

Landkreis Nürnberger Land: Altdorf b. Nürnberg, Feucht, Lauf a. d. Pegnitz, Röthenbach a. d. Pegnitz, Schwaig b. Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Aschaffenburg: Stockstadt a. Main (voraussichtlich ab August/September 2023)

Landkreis Kitzingen: Abtswind, Albertshofen, Dettelbach, Martinsheim, Rüdenhausen, Wiesenbronn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Aichach-Friedberg: Friedberg, Kissing, Mering

Landkreis Augsburg: Gersthofen, Kleinaitingen, Königsbrunn, Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Diese Kommunen in Bayern waren bis 31.12.2021 von der Mieterschutzverordnung erfasst

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Benediktbeuern, Geretsried, Leggries, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Freilassing

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hebertshausen, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Odelzhausen, Petershausen, Röhmoos, Vierkirchen

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Forstinning, Grafing b. München, Kirchseeon, Markt Schwaben, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Nassenfels

Landkreis Erding: Erding, Finsing

Landkreis Freising: Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Moosburg an der Isar, Neufahrn b. Freising

Landkreis Fürstenfeldbruck: Alling, Eichenau, Emmering, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Garmisch-Partenkirchen, Murnau a. Staffelsee, Oberammergau, Seehausen am Staffelsee, Spatzenhausen

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Kaufering, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Hausham, Holzkirchen, Miesbach, Otterfing

Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Manching, Pfaffenhofen a. d. Ilm

Landkreis Rosenheim: Bad Aibling, Bad Endorf, Brannenburg, Feldkirchen-Westerham, Kiefersfelden, Kolbermoor, Prien a. Chiemsee, Raubling, Riedering, Rimsting, Stephanskirchen

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Inning a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling, Wörthsee

Landkreis Traunstein: Bergen, Traunreut, Traunstein

Landkreis Weilheim-Schongau: Penzberg, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Städte Landshut, Passau

Landkreis Deggendorf: Deggendorf

Landkreis Dingolfing-Landau: Dingolfing

Landkreis Kelheim: Elsendorf, Kirchdorf

Landkreis Landshut: Ergolding, Gerzen

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Städte Bamberg, Bayreuth

Landkreis Forchheim: Forchheim


Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Uttenreuth

Landkreis Fürth: Stein

Landkreis Nürnberger-Land: Feucht, Schwaig bei Nürnberg

Landkreis Roth: Wendelstein

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Würzburg: Bergtheim, Kleinrinderfeld, Kürnach, Uettingen, Unterpleichfeld, Waldbrunn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kaufbeuren, Kempten (Allgäu), Memmingen

Landkreis Augsburg: Neusäß, Stadtbergen

Landkreis Lindau (Bodensee): Lindau (Bodensee)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm, Senden

Landkreis Oberallgäu: Sonthofen

Landkreis Ostallgäu: Hopferau

Landkreis Unterallgäu: Bad Wörishofen 

Quelle: www.haufe.de

Mieten in Metropolen steigen rasant

Der Mietmarkt in den begehrten Metropolen ist weiter angespannt. Die Angebotsmieten stiegen im ersten Halbjahr im Durchschnitt um 6,7 Prozent. Die Kaufpreise bleiben dagegen unter Druck.

Hohe Nachfrage nach Wohnraum, stockender Neubau, abwartende Immobilienkäufer: Der Druck am Mietmarkt in deutschen Metropolen hat laut einer neuen Studie zugenommen. Im ersten Halbjahr kletterten die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Schnitt um 6,7 Prozent, wie eine am Dienstag veröffentlichte Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. Im Vorjahreszeitraum habe der Mietanstieg noch 3,7 Prozent betragen.

Damit fiel die Dynamik in den Metropolen zuletzt kräftiger aus als in kreisfreien Städten: Dort zogen die Angebotsmieten für Neubauten und Bestandswohnungen binnen zwölf Monaten um 2,7 Prozent an. In den Landkreisen kletterten die inserierten Mieten um 4,9 Prozent.

Zweistellige Zuwächse in Leipzig

Besonders stark legten die Angebotsmieten in Berlin und Leipzig zu, wo laut Studie prozentual zweistellige Zuwächse verzeichnet wurden. In Berlin habe es 2022 eine Nettozuwanderung von 86 000 Menschen gegeben, während nur gut 17 000 Wohnungen fertiggestellt worden seien, erklärte JLL. Der Berliner Wohnungsmarkt werde immer enger.

In den übrigen Metropolen waren die Mietanstiege deutlich moderater, in Stuttgart gaben die Angebotsmieten gar leicht nach. Angebotsmieten bedeuten noch keine Abschlüsse, manchmal weicht die vereinbarte Miete davon ab – das kommt aber seltener vor als beim Immobilienkauf.

„In allen betrachteten Metropolen herrscht eine enorme Angebotsknappheit, die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird“, sagte JLL-Wohnimmobilienexperte Roman Heidrich. „Ein Ende der Mietanstiege ist deshalb nicht in Sicht.“ Druck komme auch von gestiegenen Kreditzinsen, die Interessenten vom Immobilienkauf abhielten und in den Mietmarkt drängten, hieß es.

Kaufpreise bleiben unter Druck

Die Studie zeigt auch, wie kostspielig Wohnen in den acht Metropolen ist. Dort wurden Mietwohnungen mit 15,38 Euro je Quadratmeter im Schnitt rund 50 Prozent teurer angeboten als in kreisfreien Städten (10 Euro) und 79 Prozent teurer als in den Landkreisen (8,61 Euro).

Die Kaufpreise für Neubauten und Bestandswohnungen blieben derweil unter Druck. Die Angebotspreise fielen laut JLL im ersten Halbjahr um 7 Prozent, während im Vorjahreszeitraum noch ein Anstieg von 7,5 Prozent verzeichnet wurde. Während sich Wohnimmobilien in Berlin leicht verteuerten, gebe es in allen anderen Metropolen deutliche Rückgänge – am stärksten in München, Stuttgart und Düsseldorf. In den Metropolen waren die Preise im langen Immobilienboom stark gestiegen. Deutlich weniger sanken die Preise zuletzt laut JLL in den kreisfreien Städten (-5,2 Prozent) und Landkreisen (-2,2 Prozent).

Angebotspreise geben keinen genauen Aufschluss über den tatsächlichen Kaufpreis. „Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, für die echte Kauffälle ausgewertet werden, weisen zum Teil deutlich höhere Preisabschläge aus“, sagte JLL-Experte Sebastian Grimm.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sinken seit Monaten. Im ersten Quartal fielen sie laut Statistischem Bundesamt um 6,8 Prozent zum Vorjahresquartal. Zahlen zum zweiten Quartal stehen noch aus.

Quelle: FAZ

Heizung runter, Schimmel rauf: Ein Sparerfolg mit Nebenwirkungen

Die Aufrufe zum Energiesparen waren deutlich. Viele Mieter sind ihnen nachgekommen und haben ihre Heizungen runtergedreht – mit teils unschönen Folgen.

Die Appelle waren allgegenwärtig. „Ich bitte jeden und jede, jetzt schon einen Beitrag zum Energiesparen zu leisten“, sagte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) vor gut einem Jahr. „Wenn man Putin ein klein bisschen schaden will, dann spart man Energie“, hieß es an anderer Stelle. Habeck wurde sogar noch konkreter: „Wenn man die Wohnung heizt und abends die Gardinen zuzieht, spart man bis zu fünf Prozent Energie“, so Habeck, Bundesenergieberater im Nebenjob. „Und wenn man die Raumtemperatur um ein Grad senkt, sind es rund sechs Prozent. Das ist vielleicht nicht ganz so gemütlich, aber man friert noch nicht.“

Viele sind den Aufrufen nachgekommen. Offizielle Statistiken deuten darauf hin, dass beispielsweise Privathaushalte in den meisten Wochen dieser Heizperiode 10 bis 20 Prozent weniger Gas verbraucht haben als sonst, jeweils bei vergleichbaren Temperaturen.

Heizung runterdrehen: „Keine geeignete Sparmethode“

Ein Sparerfolg, der offenbar Nebenwirkungen hatte. „In diesem Winter hatten wir es leider mit unverhältnismäßig vielen Fällen an Schimmelbildung in den Wohnungen zu tun“, heißt es etwa bei der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892. Sie vermietet in der Hauptstadt knapp 7000 Wohnungen. Die Genossenschaft führt den vermehrten Schimmelbefall direkt auf die Energiesparbemühungen zurück. Die Heizungen seien runtergedreht, die Temperaturen in den Wohnungen gesenkt worden. 

„Das Absenken um ein paar Grad stellt grundsätzlich kein Problem dar, aber alles muss Grenzen haben. Gar nicht heizen in Kombination mit geschlossenen Fenstern, damit die Restwärme nicht entweicht, ist keine geeignete Sparmethode“, schreibt die Genossenschaft in ihrer Mitgliederzeitschrift an die eigenen Bewohner.

Es klingt nach Standpauke. Und die hat Gründe: So seien in der aktuellen Heizperiode 235 Schimmelbeseitigungen beauftragt worden, berichtet Thorsten Schmitt, Vorstand der Genossenschaft. Das war ein Anstieg um 57 Prozent zur Heizperiode zuvor. Rein rechnerisch entfiel etwa auf jede 30. Wohnung im Bestand ein solcher Auftrag. Der Genossenschaft seien so in diesem Winter bislang Kosten von rund 63.000 Euro für Schimmelbeseitigung entstanden.

Ein Einzelfall? Offenbar nicht. So berichtet etwa auch Hamburgs größter Vermieter, das kommunale Wohnungsunternehmen SAGA, von einer „leicht erhöhten Anzahl von gemeldeter Schimmelbildung in Wohnungen aufgrund falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens der Mieterinnen und Mieter“.

SAGA hält knapp 140.000 Wohnungen im Bestand, fast ausschließlich in der Hansestadt. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben versucht, das absehbare Problem zu vermeiden: So sei im vergangenen Sommer eine umfassende Informationskampagne gestartet worden. Die Hauswarte und Hausbetreuer seien zu „Energieberatern“ weitergebildet geworden. So sollte Energie eingespart werden, Nachzahlungen sollten gesenkt und Gebäudeschäden sowie Schimmelbildung vermieden werden.

Ganz geklappt hat das offensichtlich nicht. Trotzdem will der Vermieter nicht nachtragend sein: SAGA übernehme die Kosten der Schimmelbeseitigung in der Regel aus Kulanz, wenn die Mieterinnen und Mieter mitwirkten.

„Die Spareuphorie war sehr groß“

Auch John Bothe, Geschäftsführer beim Immobilienunternehmen Silberlake, beobachtet eine Zunahme von Schimmelproblemen. Er verwaltet rund 1000 eigene und 20.000 fremde Wohnungen. Im eigenen Bestand sieht er keine zunehmenden Schimmelprobleme, ein genereller Anstieg sei „im Zuge der Energiesparbemühungen“ aber zu beobachten. „Beim Absenken der Temperatur unter 18 Grad droht eine starke Zunahme der Schimmelgefahr“, so Bothe. „Die Spareuphorie war dieses Jahr sehr hoch – das schlägt sich leider in erhöhter Schimmelproblematik nieder.“

Einige Großvermieter beobachten hingegen keine solchen Nebeneffekte der Energiesparbemühungen. So berichtet Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen Vonovia, mit rund 550.000 Wohnungen, sogar von deutlich weniger Schimmelmeldungen als in der Heizperiode zuvor. Laut Vonovia liegt das „an unseren umfassenden energetischen Sanierungen und dem insgesamt guten Zustand unserer Bestände, anderseits an unserem Kundenservice“. 

Auch hier hatte es gezielte Informationen zum richtigen Heizen und Lüften gegeben. Eines der größten Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen, Vivawest, mit rund 120.000 Wohnungen, stellt „keine spürbaren Veränderungen“ fest. Trotz der gestiegenen Energiepreise seien nicht mehr Schimmelschäden gemeldet worden.

Damit das in Zukunft auch bei den Wohnungen der 1892 gelingt, versucht die Genossenschaft sich nun an Tipps und Aufklärung. Schon ein Vier-Personen-Haushalt produziere pro Tag rund zwölf Liter Luftfeuchtigkeit, durch Duschen, Waschen und Kochen etwa. „Diese muss durch regelmäßiges und ausreichendes Lüften abgeführt werden, sonst bildet sie einen Nährboden für Schimmel“, schreibt die Genossenschaft in ihrer Mitgliederzeitschrift. 

Quelle: Wirtschaftswoche (wiwo.de), Niklas Hoyer, Leiter Verbraucherfinanzen und Ressortleiter WiWo Coach

Keine Mietminderung bei nacktem Vermieter im Hof

Mieter in Frankfurt am Main haben vor dem Oberlandesgericht (OLG) zahlreiche Mietmängel geltend gemacht. Unter anderem wollten sie die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nimmt. Das stellt keinen Mietmangel dar, so die Richter.

Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, stellten die Richter fest. Es fehle insoweit an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück, wie das Gericht mitteilte.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hatte sich mit einer am 26.4.2023 veröffentlichten Entscheidung mit mehreren geltend gemachten, teilweise angeblichen Mietmängeln hinsichtlich einer in einem gemischt genutzten Haus liegenden Büroetage befasst.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 18.4.2023, Az. 2 U 43/22)

Quelle: Haufe

Wo die Mieten besonders schnell steigen

Die Wohnungsmieten sind 2022 weiter gestiegen, auch in den Klein- und Mittelstädten und vor allem in den ostdeutschen Bundesländern, wie eine Analyse der Online-Datenbank Geomap zeigt. Spitzenreiter ist Greifswald mit einem Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Es zeigt sich ein heterogenes Bild bei der Mietpreisentwicklung in den 16 deutschen Bundesländern. Gestiegen sind die Monatskaltmieten für eine Bestandswohnung (Fertigstellung bis einschließlich 2019) mit zwei bis vier Zimmern im vergangenen Jahr vor allem in Mecklenburg-Vorpommern. Und hier sticht bei den Städten Greifswald heraus mit einem massiven Anstieg bei den Mieten um 22,1 Prozent. Der Median der Miete hat sich auf 8,54 Euro pro Quadratmeter erhöht, nach 6,99 Euro im Jahr 2021.

Städte mit Mietsteigerungspotenzial: Die Top 10

Auf den Plätzen zwei und drei folgen Strausberg (Brandenburg) mit 18,6 Prozent und Leinefelde-Worbis (Thüringen) mit 18,5 Prozent. In Strausberg mussten Mieter im Jahr 2021 durchschnittlich acht Euro pro Quadratmeter für die Kaltmiete ausgeben, nun liegt der Durchschnittswert bei 9,49 Euro.

In Fröndenberg/Ruhr (Nordrhein-Westfalen) stiegen die Kaltmieten für Wohnraum für 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 Prozent. Dahinter folgt die Stadt Harsewinkel (Nordrhein-Westfalen) mit 15,8 Prozent Anstieg der Kaltmiete pro Quadratmeter.

Top 10 Regionen Mietpreisentwicklung 2017 2018
Bild: Geomap GmbH

Mieten steigen in allen Bundesländern, aber nicht in allen Städten

Den größten Mietpreisrückgang verzeichnet laut Geomap die Stadt Olpe (Nordrhein-Westfalen) mit einem Minus von 7,3 Prozent. Der durchschnittliche Preis für Kaltmiete pro Quadratmeter im Jahr 2021 betrug 8,32 Euro: Nun müssen Mieter im Durchschnitt nur noch 7,71 Euro bezahlen.

Dahinter folgen die nordrhein-westfälischen Städte Espelkamp (minus 6,1 Prozent) und Schloß Holte-Stukenbrock mit einem Mietpreisrückgang von 5,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Espelkamp ist der Median der Monatskaltmiete von 5,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 5,35 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 gesunken.

Die niedersächsische Stadt Schortens verzeichnet Geomap zufolge ebenfalls einen Preisrückgang der Monatskaltmiete mit einem Minus von 5,3 Prozent im Vergleich zu 2021.

Top 10 Preisrückgänge bei den Mieten 2021 bis 2022
Bild: geomap.immo

„Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt angespannt“, kommentiert Marco Hoffmann, Vorstand der Real Estate Pilot AG. Gründe sieht er in den steigenden Baukosten, weniger Wohnungsneubau und der hohen Nachfrage nach Wohnraum, die durch den Zuzug von Menschen aus Kriegsgebieten im Jahr 2022 den Markt stark beeinflusst hat. „Diese Auswirkungen werden wir auch dieses Jahr noch beobachten können“, meint Hoffmann.

Quelle: www.haufe.de

Vorzeitige Räumungsklage bei fehlender Ersatzwohnung

Die Besorgnis, ein Wohnungsmieter werde sich der Räumung entziehen, kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Mieter der Kündigung nur widerspricht, weil er noch keine andere Wohnung gefunden hat. Dann kann der Vermieter schon vor Ende der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben.

Hintergrund: Gekündigter Mieter befürchtet Obdachlosigkeit

Die ehemaligen Parteien eines Mietvertrages über eine Wohnung streiten über die Kosten einer Räumungsklage.

Im Juni 2020 hatten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.3.2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung. Er suche zwar seit der Kündigung eine andere Wohnung, sei aber noch nicht fündig geworden. Nach jetzigem Stand wäre er ab Ende März obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege.

Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage, gerichtet auf eine Räumung der Wohnung spätestens Ende März. Am 31.3.2021 gab der Mieter, der inzwischen doch noch eine andere Wohnung gefunden hatte, die Wohnung an die Vermieter zurück.

Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben, steht noch eine Entscheidung über die Kosten der Räumungsklage aus. Das Amtsgericht hat dem Mieter die Kosten auferlegt, während das Landgericht die Vermieter mit den Kosten belastet hat.

Das Landgericht meint, die vor Ende des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage sei unzulässig gewesen. Die Vermieter könnten sich nicht auf § 259 ZPO, der in bestimmten Fällen ausnahmsweise eine Klage auf künftige Leistung ermöglicht, berufen. Bei einer Räumungsklage sei eine Klage auf zukünftige Leistung nur möglich, wenn der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite, nicht aber, wenn er sich grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm eine Räumung wegen fehlenden Ersatzwohnraums tatsächlich nicht möglich sein könnte.

Auch der Widerspruch gegen die Kündigung, der auf der zunächst erfolglosen Suche nach einer anderen Wohnung beruhte, rechtfertige nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich einer rechtzeitigen Räumung entziehen.

Entscheidung: Klage auf künftige Räumung zulässig

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück. Anders als das Landgericht meint, war die Räumungsklage zulässig.

Eine Klage auf zukünftige Leistung ist nach § 259 ZPO ausnahmsweise dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung – bei einer Räumungsklage der Räumung – entziehen.

Dies war hier der Fall. Auch wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich und seine Räumungspflicht abgestritten hat, hat er eindeutig zu erkennen gegeben, dass er bei unverändert bleibender Situation, nämlich weiterhin erfolgloser Wohnungssuche, nicht zu einem Auszug bereit ist. Dies reicht aus, um die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung zu rechtfertigen.

Kein besonderer Maßstab für Wohnungsmieter

Für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung gilt kein besonderer, von anderen Fallgestaltungen abweichender Maßstab, wenn Schuldner ein Wohnraummieter ist, der unter Verweis auf die bislang erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum ankündigt, auch nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung zu bleiben.

Das nach § 259 ZPO erforderliche „Sich-Entziehen“ des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Ersatzwohnraum auch nach dem Ende des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung verbleiben. Auch in diesem Fall hat er die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen.

Ein „Sich-Entziehen“ verlangt keine Böswilligkeit des Schuldners im Sinne des Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers. Maßgeblich ist allein die Besorgnis, der Schuldner werde die erklärte Absicht, nämlich die fehlende Bereitschaft zur Erfüllung, bei Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen.

Rechte des Mieters bleiben anderweitig gewahrt

Hat ein Mieter einer Kündigung widersprochen und der Vermieter daraufhin frühzeitig Räumungsklage erhoben, sind die Interessen des Mieters dadurch ausreichend gewahrt, dass das Gericht neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die vom Mieter angeführten Härtegründe prüfen muss. So ist etwa gemäß § 574 Abs. 2 BGB der hier vom Mieter vorgebrachte Umstand, möglicherweise nicht rechtzeitig eine andere Wohnung zu finden, als Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen der Kündigung von Bedeutung.

Zudem kann Verzögerungen bei der Wohnungssuche durch Gewährung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden.

(BGH, Beschluss v. 25.10.2022, VIII ZB 58/21)

Quelle: www.haufe.de