Autor: ARS Real Estate

Wohneigentum: Auch Gutverdiener finden kaum Erschwingliches

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ie eigenen vier Wände werden für immer mehr Haushalte unerschwinglich – auch wenn gut verdient wird, wie eine Studie zeigt. Erschwinglich ist, was nicht mehr als 30 Prozent des Einkommens verschlingt. Das Angebot an bezahlbarem Wohneigentum hat sich stark verknappt.

Auch Haushalte mit höheren Einkommen können sich im Vergleich zu Anfang 2022 selten noch einen Immobilienkauf leisten, wie eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG zeigt. Das Angebot an erschwinglichen Wohnungen und Häusern hat sich mit der Zinswende deutlich verringert.

Als erschwinglich gilt laut Studie eine Immobilie dann, wenn die Haushalte höchstens 30 Prozent ihres Einkommens für Zins und Tilgung eines Darlehens aufwenden müssen.

Trotz höherem Einkommen: Hälfte der Häuser zu teuer

Wer zum Beispiel Ende 2022 als Paar ein Medianeinkommen – also rund 3.730 Euro netto hatte – und ein Einfamilienhaus kaufen wollte, konnte sich nur 28 Prozent der angebotenen Immobilien leisten. Anfang des Jahres waren es noch 40 Prozent. Für das einkommensreichste Fünftel (im Schnitt verdienen Paare rund 5.000 Euro netto monatlich) der Deutschen waren mit 47 Prozent nicht einmal die Hälfte der inserierten Einfamilienhäuser bezahlbar – Anfang des Jahres waren es 62 Prozent.

In den Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart hat sich laut IW die Zahl an erschwinglichen Ein- und Zweifamilienhäusern in für das einkommensstärkste Fünftel mehr als halbiert (minus 54 Prozent). Auch die Auswahl im Umland der Metropolen sei mit einem Rückgang um 46 Prozent am erschwinglichen Angebot in etwa dem gleichen Maße kleiner geworden, heißt es.

Effekt: Druck auf den Mietwohnungsmarkt wächst

Die Zinswende hat den IW-Wissenschaftlern zufolge auch Auswirkungen auf das Angebot auf Online-Plattformen: Die Inserate sind demnach seit Januar 2022 stark angestiegen – im Oktober seien in ganz Deutschland 60 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser und 41 Prozent mehr Eigentumswohnungen als zu Jahresbeginn angeboten worden. Obwohl deutlich weniger Menschen tatsächlich kaufen und es mehr Inserate gibt, bleiben die Preise weitestgehend stabil.

Für Mieter hat das den Studienautoren zufolge einen ungünstigen Nebeneffekt: Weil viel weniger von ihnen in eine eigene Immobilie umziehen, wächst der Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. In der Folge sind die Mieten 2022 deutlich stärker gestiegen als in den Vorjahren.

IW fordert Nueregelung bei Grunderwerbsteuer

Die IW-Experten sind der Ansicht, dass die Politik mehr tun muss, um die Wohneigentumsbildung in Deutschland zu unterstützen.

Wer die erste Immobilie kauft, könnte etwa mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer entlastet werden; oder eine progressive Grunderwerbsteuer, bei der die Steuerlast mit dem Kaufpreis steigt, könnte Menschen mit niedrigerem oder mittlerem Einkommen helfen. „Interessenten von kleinen Immobilien hätten dadurch bessere Chancen“, sagt Studienautor Michael Voigtländer. Auch eine staatlich organisierte Hypothekenversicherung nach niederländischem Vorbild würde die Hürden abbauen: Falls der Käufer die Raten nicht mehr zahlen kann, springt der Staat ein.

Quelle: www.haufe.de

Hydraulischer Abgleich: Pflichten und Kosten für Vermieter

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Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zehn Wohnungen müssen bis zum 30.9.2023 die Gasheizung prüfen lassen. Wurde noch kein hydraulischer Abgleich gemacht, ist der jetzt auch Pflicht. Wie Kosten gespart werden können, erklären Immobilienexperten.

In diesem Jahr steht für viele Vermieter eine Heizungsprüfung an: In Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten muss die Gaszentralheizung bis zum 30.9.2022 überprüft und bei Mängeln optimiert werden. Die Pflicht beruht auf einer Verordnung der Bundesregierung. Für Häuser mit sechs bis neun Wohneinheiten gilt der 15.9.2024 als Stichtag.

Auch ein hydraulischer Abgleich ist vorgeschrieben, sofern er noch nicht erfolgt ist. Es handelt sich um eine einmalige Angelegenheit. Bei Gebäuden mit weniger als sechs Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ist der hydraulische Abgleich nicht verpflichtend.

Wer Kosten sparen will, sollte frühzeitig loslegen und Termine koppeln. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.

Heizungsprüfung: Termine koppeln, Geld sparen

Die Heizungsprüfung übernehmen Fachleute aus dem Heizungsbau, dem Schornsteinfegerhandwerk oder Energieberater. Wird der Termin an einen anderen Pflichttermin oder die übliche Heizungswartung gekoppelt, können laut Zukunft Altbau Kosten gespart werden: Der Aufwand liege dann in einer Größenordnung von 50 bis 150 Euro, heißt es in einer Mitteilung.

Bei der Heizungsprüfung geht es zunächst darum zu klären, ob die Einstellungen der Regelung optimiert sind und die Heizung hydraulisch abgeglichen ist. Geprüft wird außerdem, ob der Einsatz einer neuen Hocheffizienzpumpe und Dämmmaßnahmen an Armaturen sowie Rohren erforderlich wären.

„Zeigt sich bei dieser Überprüfung, dass die Heizungsregelung grundlegend besser eingestellt werden kann, übernehmen das die Experten meist gleich mit“, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau.

Heizungsprüfung ist nicht gleich Heizungscheck

Was laut dem Experten beachtet werden sollte: Die Heizungsprüfung ist nicht mit dem Heizungscheck zu verwechseln. Beim Check geht der Techniker einen Schritt weiter und inspiziert und dokumentiert das komplette Heizsystem. Die Ergebnisse des Checks sind genauer, führen aber oft zu denselben Optimierungsmaßnahmen wie die Prüfung.

Hydraulischer Abgleich: Optimierung der Heizung

Eine teure und in der Wohnungswirtschaft umstrittene Optimierungsmaßnahme ist der hydraulische Abgleich. Wurde noch kein Abgleich gemacht, ist der per Verordnung nun ebenfalls Pflicht zu den genannten Stichdaten. Dafür gibt es laut Zukunft Altbau einen Zusatztermin.

Bei dem Abgleich wird von Fachbetrieben ermittelt, wie viel Wärmeleistung nötig ist, um Wohnräume zu beheizen und, wenn nötig, die Wassermenge der Heizung und die optimale Vorlauftemperatur eingestellt. Außerdem werden Pumpenleistung und Widerstände im Heizkreislauf errechnet, um sicherzustellen, dass von der Umwälzpumpe zu den Heizkörpern und zurück genau die Wassermenge fließt, die alle Räume im Haus gleichmäßig warm werden lässt.

Die Maßnahme dauert je nach Größe der Anlage mehrere Stunden. Laut Zukunft Altbau lohnt sich der hydraulische Abgleich auch für kleine Gebäude und andere Brennstoffe. Der Energieverbrauch bei der Erwärmung von Heizkörpern soll sich durch einen hydraulischen Abgleich um bis zu 15 Prozent senken lassen, heißt es etwa auf dem Portal „Intelligent heizen“ des VdZ – Wirtschaftsvereinigung Gebäude und Energie und von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Zukunft Altbau geht von zehn Prozent aus – und danach spare man dauerhaft Geld.

Tipp: „Verfahren B“ beim hydraulischen Abgleich bevorzugen

Der hydraulische Abgleich sollte nach Angaben von Zukunft Altbau nach dem „Verfahren B“ und auf Grundlage einer Heizlastberechnung für einzelne Räume erfolgen. Das kostet zwar mehr als die Einstellungen nach dem „Schätzverfahren A“ auf Basis des Flächenansatzes, allerdings ist der Abgleich wesentlich genauer – und für eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe unumgänglich.

Wohnungswirtschaft: Kritik an Pflicht zum hydraulischen Abgleich

Notwendig wäre laut dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW eine „stark vereinfachte Variante“ des hydraulischen Abgleichs, die günstiger ist und mehr Einsparung bringt. Die geltende Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei Heizungen in Mehrfamilienhäusern habe zur Folge, dass in den Jahren 2023 und 2024 mindestens sieben Milliarden Euro ausgegeben werden müssten, die am Ende maximal zwei bis drei Prozent Energieeinsparung bringen könnten, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko, im September 2022, nachdem die Verordnung verabschiedet worden ist. Der hydraulische Abgleich könne nach Einschätzungen aus der Fachbranche für alle betroffenen Wohnungen frühestens in zehn bis 15 Jahren umgesetzt werden. Rund sieben Millionen Wohnungen mit Gaskessel in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssten einzeln begangen und die Heizungen neu geregelt und überprüft werden.

Investition und Förderung: Wer kriegt Geld?

Die einfachste Variante des hydraulischen Abgleichs, nämlich die Berechnung und Einstellung der Anlage, könne für kleinere Gebäude 1.000 Euro kosten, sagt Experte Hettler. Dazu könnten noch Kosten für Umbauten kommen, zum Beispiel für den Tausch einzelner Heizkörper oder den Einbau von Unterventilen an den Heizkörpern zum Einstellen der Wassermenge.

Bei hydraulischen Abgleichen nach Umbaumaßnahmen in größeren Mehrfamilienhäusern fallen laut Zukunft Altbau „niedrige fünfstellige Beträge“ an. Die Investitionskosten sind den Angaben zufolge in den meisten Fällen höher, als man in einem Winter an Ersparnissen herausholen könnte – aber die Kosten für den Abgleich werden sich je nach Heizungssystem in wenigen Jahren amortisieren.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum empfiehlt, dass Eigentümer im Mehrfamilienhaus den hydraulischen Abgleich gemeinsam machen sollen, um möglicherweise Geld zu sparen. Das sei kein Muss, da der Abgleich die Heizkörper einbezieht und diese zum Sondereigentum der Parteien zählen können. Geregelt sei das in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Staatliche Förderung für den hydraulischen Abgleich gibt es nur noch, wenn die Maßnahme nicht unter die Pflicht fällt, wie co2online erinnert: Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) am 1.10.2022 ist sie begrenzt auf Bestandsgebäude mit höchstens fünf Wohneinheiten. Dann kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über das Programm „Heizungsoptimierung“ ein Antrag gestellt werden: Wenn mindestens 300 Euro anfallen, werden 15 bis 20 Prozent der Kosten erstattet.

Quelle: www.haufe.de

Neubauförderung: Ersatz für Baukindergeld ab Juni

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Die neue Eigentumsförderung für Familien kommt im Juni. Das hat Bauministerin Klara Geywitz (SPD) angekündigt. Statt Baukindergeld soll es dann zinsverbilligte KfW-Kredite geben – weitere Subventionen für den Wohnungsneubau sind demnach nicht geplant.

Familien mit einem maximalen zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro plus 10.000 Euro pro Kind sollen ab Juni 2023 zinsverbilligte Kredite von 140.000 bis maximal 240.000 Euro über die staatliche Förderbank KfW für Wohneigentum beantragen können. Das hat Bundesbauministerin Klara Geywitz angekündigt. Für das Förderprogramm stünden 350 Millionen Euro pro Jahr bereit, sagte die SPD-Politikerin gegenüber der „Welt am Sonntag“.

Bei einer Zinsverbilligung sei der Hebel besser als bei jährlichen Direktzahlungen nach dem Kauf, argumentierte Geywitz. „Wir erreichen also eine höhere Förderwirkung pro eingesetztem Euro als beim Baukindergeld.“ Davon, dass es darüber hinaus extra Geld Förderung für den Wohnungsneubau geben soll – wie noch vor einem halben Jahr berichtet – war nicht mehr die Rede.

Wohnungsneubau: Geywitz gegen mehr Förderung

Die Ministerin verteidigte die Entscheidung der Bundesregierung, Förderprogramme zu streichen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) seien Milliardensummen für den Wohnungsneubau ausgezahlt worden, sagte Geywitz der Zeitung, das habe sich nicht in Fertigstellungen niedergeschlagen. Im Gegenteil, lediglich die Preise seien gestiegen. Zu einem ähnlichen Schluss kommt auch eine aktuelle Empirica-Studie, dass Wohnen teuer bleibt, weil zu viel subventioniert wird.

Dass nach Ablauf des Baukindergeldes Ende des vergangenen Jahres ein neues Förderprogramm für Familien aufgelegt werden soll, teilte die Bundesregierung im November 2022 mit.

Während der Zuschuss aus dem Baukindergeld regional unterschiedlich eingesetzt wurde – in ländlichen und schrumpfenden Regionen waren es meistens Bestandsimmobilien, die gekauft wurden – schließt die neue KfW-Förderung den Kauf im Bestand aus. Es sollen nur Neubauten zur eigenen Wohnnutzung gekauft werden, die mindestens den Standard klimafreundliches Gebäude (KFG) Basisstufe erfüllen. Die Bundesregierung will Anreize zur Schaffung von energetisch hochwertigem Wohneigentum setzen.

Baukindergeld: Viel Kritik, aber auch Fans

Das Baukindergeld war viel in der Kritik – zu teuer und das falsche Instrument, um Wohneigentum zu fördern. Zum Jahresende 2022 lief es aus. Seit dem Start der Förderung, die zum 1.1.2018 eingeführt wurde, standen insgesamt 9,9 Milliarden Euro zur Verfügung.

Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat das Baukindergeld im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) evaluiert und kommt zu einem positiven Ergebnis: Bereits mit dem Baukindergeld seien „die richtigen“ Zielgruppen gefördert worden. Mehr als die Hälfte der Haushalte verfügte demnach über ein zu versteuerndes Jahreseinkommen zwischen 30.000 und 60.000 Euro, rund ein Viertel von weniger als 30.000 Euro. Gerade im untersten Einkommensviertel sei die Förderung maßgeblich für die Entscheidung gewesen, Wohneigentum zu erwerben.

Auch für das Baukindergeld war – wie für die neue Wohneigentumsförderung – das „steuerpflichtige Einkommen“ maßgeblich: Das zu versteuernde Einkommen durfte im zweiten und dritten Jahr vor Antragsstellung im Schnitt maximal 75.000 Euro betragen. Mit einem Kind lag die Grenze bei 90.000 Euro, für jedes weitere Kind kamen 15.000 Euro hinzu. Eine Familie mit einem Kind erhielt maximal 12.000 Euro Baukindergeld, eine Familie mit drei Kindern 36.000 Euro.

Bayern beteiligte sich mit einem Zuschuss von 300 Euro pro Jahr und Kind: Um an das „Baukindergeld Plus“ zu kommen, musste die Familie zehn Jahre selbst in der Immobilie wohnen. Die CSU-Landesgruppe im Bundestag forderte im Januar 2023 eine Neuauflage des Baukindergeldes.

Quelle: www.haufe.de

Vorzeitige Räumungsklage bei fehlender Ersatzwohnung

ARS Real Estate

Die Besorgnis, ein Wohnungsmieter werde sich der Räumung entziehen, kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Mieter der Kündigung nur widerspricht, weil er noch keine andere Wohnung gefunden hat. Dann kann der Vermieter schon vor Ende der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben.

Hintergrund: Gekündigter Mieter befürchtet Obdachlosigkeit

Die ehemaligen Parteien eines Mietvertrages über eine Wohnung streiten über die Kosten einer Räumungsklage.

Im Juni 2020 hatten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.3.2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung. Er suche zwar seit der Kündigung eine andere Wohnung, sei aber noch nicht fündig geworden. Nach jetzigem Stand wäre er ab Ende März obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege.

Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage, gerichtet auf eine Räumung der Wohnung spätestens Ende März. Am 31.3.2021 gab der Mieter, der inzwischen doch noch eine andere Wohnung gefunden hatte, die Wohnung an die Vermieter zurück.

Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben, steht noch eine Entscheidung über die Kosten der Räumungsklage aus. Das Amtsgericht hat dem Mieter die Kosten auferlegt, während das Landgericht die Vermieter mit den Kosten belastet hat.

Das Landgericht meint, die vor Ende des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage sei unzulässig gewesen. Die Vermieter könnten sich nicht auf § 259 ZPO, der in bestimmten Fällen ausnahmsweise eine Klage auf künftige Leistung ermöglicht, berufen. Bei einer Räumungsklage sei eine Klage auf zukünftige Leistung nur möglich, wenn der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite, nicht aber, wenn er sich grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm eine Räumung wegen fehlenden Ersatzwohnraums tatsächlich nicht möglich sein könnte.

Auch der Widerspruch gegen die Kündigung, der auf der zunächst erfolglosen Suche nach einer anderen Wohnung beruhte, rechtfertige nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich einer rechtzeitigen Räumung entziehen.

Entscheidung: Klage auf künftige Räumung zulässig

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück. Anders als das Landgericht meint, war die Räumungsklage zulässig.

Eine Klage auf zukünftige Leistung ist nach § 259 ZPO ausnahmsweise dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung – bei einer Räumungsklage der Räumung – entziehen.

Dies war hier der Fall. Auch wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich und seine Räumungspflicht abgestritten hat, hat er eindeutig zu erkennen gegeben, dass er bei unverändert bleibender Situation, nämlich weiterhin erfolgloser Wohnungssuche, nicht zu einem Auszug bereit ist. Dies reicht aus, um die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung zu rechtfertigen.

Kein besonderer Maßstab für Wohnungsmieter

Für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung gilt kein besonderer, von anderen Fallgestaltungen abweichender Maßstab, wenn Schuldner ein Wohnraummieter ist, der unter Verweis auf die bislang erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum ankündigt, auch nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung zu bleiben.

Das nach § 259 ZPO erforderliche „Sich-Entziehen“ des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Ersatzwohnraum auch nach dem Ende des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung verbleiben. Auch in diesem Fall hat er die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen.

Ein „Sich-Entziehen“ verlangt keine Böswilligkeit des Schuldners im Sinne des Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers. Maßgeblich ist allein die Besorgnis, der Schuldner werde die erklärte Absicht, nämlich die fehlende Bereitschaft zur Erfüllung, bei Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen.

Rechte des Mieters bleiben anderweitig gewahrt

Hat ein Mieter einer Kündigung widersprochen und der Vermieter daraufhin frühzeitig Räumungsklage erhoben, sind die Interessen des Mieters dadurch ausreichend gewahrt, dass das Gericht neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die vom Mieter angeführten Härtegründe prüfen muss. So ist etwa gemäß § 574 Abs. 2 BGB der hier vom Mieter vorgebrachte Umstand, möglicherweise nicht rechtzeitig eine andere Wohnung zu finden, als Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen der Kündigung von Bedeutung.

Zudem kann Verzögerungen bei der Wohnungssuche durch Gewährung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden.

(BGH, Beschluss v. 25.10.2022, VIII ZB 58/21)

Quelle: www.haufe.de

Preise für Eigentumswohnungen fallen – und kein Ende in Sicht

ARS Real Estate

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind weiter gesunken, wie aktuelle Daten im Hauspreisindex (EPX) der Finanzierungsplattform Europace zeigen. Eigentumswohnungen verlieren am stärksten. Eine Trendumkehr ist nicht in Sicht – es werden auch für dieses Jahr Preiskorrekturen erwartet.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind laut Europace Hauspreisindex (EPX) im Dezember 2022 erneut am stärksten zurückgegangen und sinken gegenüber dem Vormonat um weitere 1,86 Prozent auf nun 210,85 Indexpunkte in diesem Segment. Abwärts geht es bereits seit Juni. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate reduzierten sich die Preise deutlich um 4,24 Prozent.

Auch der Gesamtindex geht zurück: Europace verzeichnet aktuell einen Preisrückgang von 1,2 Prozent zum Vormonat. Innerhalb eines Jahres sanken die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser um 0,8 Prozent. „Für 2023 rechnen wir frühestens in den Sommermonaten mit einer Entspannung des Marktes“, kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex.

Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser relativ stabil

Für Bestandshäuser liegt der EPX im Dezember 2022 bei 200,37 Punkten. Das Segment hat 1,63 Prozent verloren gegenüber dem Vormonat. Im Vergleich zum Vorjahr fielen die Preise für Bestandshäuser aber etwa deutlicher um 3,30 Prozent.

Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut Europace im Dezember ebenfalls gesunken, aber nur moderat um 0,20 Prozent. Sie sind damit „weitestgehend stabil“, schreiben die Experten. Der Index kommt auf 226,31 Punkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate stiegen die Kaufpreise für neue Häuser um 5,03 Prozent.

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: fallend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Dezember 2022212,51– 1,21 Prozent– 0,83 Prozent
November 2022215,10– 1,80 Prozent+ 1,50 Prozent
Oktober 2022219,04– 1,26 Prozent+ 4,52 Prozent
September 2022221,83– 0,51 Prozent+ 6,62 Prozent
August 2022222,97– 0,25 Prozent+ 7,97 Prozent
Juli 2022223,52– 0,60 Prozent+ 9,19 Prozent
Juni 2022224,87+ 0,07 Prozent+ 11,43 Prozent
Mai 2022224,71+ 0,25 Prozent+ 12,73 Prozent
April 2022224,14+ 0,86 Prozent+ 13,95 Prozent
März 2022222,23+ 1,14 Prozent+ 14,38 Prozent
Februar 2022219,73+ 1,06 Prozent+ 14,71 Prozent
Januar 2022217,43+ 1,47 Prozent+ 14,84 Prozent
Dezember 2021214,29+ 1,11 Prozent+ 13,86 Prozent

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: stark fallend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Dezember 2022210,85– 1,86 Prozent– 4,24 Prozent
November 2022214,85– 2,54 Prozent– 1,92 Prozent
Oktober 2022220,45– 2,01 Prozent+ 1,50 Prozent
September 2022224,98– 1,01 Prozent+ 4,22 Prozent
August 2022227,27– 0,60 Prozent+ 6,51 Prozent
Juli 2022228,65– 0,86 Prozent+ 7,93 Prozent
Juni 2022230,63– 0,29 Prozent+ 9,98 Prozent
Mai 2022231,29+ 0,11 Prozent+ 11,41 Prozent
April 2022231,03+ 0,78 Prozent+ 13,22 Prozent
März 2022229,25+ 1,21 Prozent+ 13,50 Prozent
Februar 2022226,52+ 1,06 Prozent+ 13,80 Prozent
Januar 2022224,14+ 1,79 Prozent+ 14,03 Prozent

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: leicht fallend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Dezember 2022226,31– 0,20 Prozent+ 5,03 Prozent
November 2022226,77– 0,44 Prozent+ 7,25 Prozent
Oktober 2022227,78– 0,25 Prozent+ 9,39 Prozent
September 2022228,34 + 0,47 Prozent+ 11,13 Prozent
August 2022227,27 + 0,44 Prozent+ 11,07 Prozent
Juli 2022226,26– 0,26 Prozent+ 11,65 Prozent
Juni 2022226,86+ 0,66 Prozent+ 13,21 Prozent
Mai 2022225,38+ 0,45 Prozent+  13,59 Prozent
April 2022224,36+ 1,37 Prozent+ 14,12 Prozent
März 2022221,33+ 0,75 Prozent+ 14,18 Prozent
Februar 2022219,69+ 0,92 Prozent+ 14,32 Prozent
Januar 2022217,69+ 1,03 Prozent+ 14,29 Prozent
Dezember 2021215,48+ 1,91 Prozent+ 12,98 Prozent

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: stark fallend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
Dezember 2022200,37– 1,63 Prozent– 3,30 Prozent
November 2022203,69– 2,48 Prozent– 0,78 Prozent
Oktober 2022208,88– 1,55 Prozent+ 2,75 Prozent
September 2022212,16– 1,03 Prozent+ 4,62 Prozent
August 2022214,37– 0,58 Prozent+ 6,35 Prozent
Juli 2022215,63– 0,69 Prozent+ 8,03 Prozent
Juni 2022217,12– 0,16 Prozent+ 11,15 Prozent
Mai 2022217,47+ 0,20 Prozent+ 13,26 Prozent
April 2022217,04+ 0,43 Prozent+ 14,58 Prozent
März 2022216,10+ 1,46 Prozent+ 15,54 Prozent
Februar 2022212,98+ 1,19 Prozent+ 16,09 Prozent
Januar 2022210,47+ 1,58 Prozent+ 16,29 Prozent
Dezember 2021207,20+ 0,93 Prozent+ 15,29 Prozent

Quelle: Europace

Berlin Hyp: Wohungsmärkte unter steigendem Druck

Im Marktbriefing der Berlin Hyp am 11.1. 2023 mit rund 350 Teilnehmern hat Prof. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, unter anderem Faktoren erklärt, die den Wohnungsmarkt in diesem Jahr prägen werden.

Die Wohnungsmärkte stehen unter steigendem Druck, so der Wissenschaftler: Die Kaufpreise geben zwar auf vielen Märkten nach, gleichzeitig sei aber mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen, wenn auch nicht in dem Maße der vergangen Jahre. Die Nachfrage am Mietmarkt ist hoch. Ziel müsse es sein, die eingebrochene Bautätigkeit wieder anzukurbeln.

Der Vorstandsvorsitzende der Berlin Hyp AG, Sascha Klaus, appelliert an die Politik: „Wir raten dringend davon ab, regulatorische Maßnahmen auf dem Mietmarkt vorzunehmen. Der Berliner Mietendeckel hat gezeigt, dass er kontraproduktiv war.“ Gerade in der jetzigen Situation sollte man alles tun, um Investoren zu ermutigen statt abzuschrecken. Klaus wiederholte die bekannten Forderungen der Branche nach einer Vereinheitlichung und Lockerung von Bauvorschriften.

Quelle: www.haufe.de

Gasheizungen werden in neuen Wohnhäusern kaum noch verbaut

ARS Real Estate

Beim Planen neuer Wohngebäude geht der Trend beim Heizen zu erneuerbaren Energien – der Anteil der genehmigten Häuser mit Gasheizungen hat sich laut Statistischem Bundesamt (Destatis) innerhalb von drei Jahren halbiert. Die größte Rolle spielen derzeit Wärmepumpen.

Nur noch knapp jedes fünfte (16,2 Prozent) Wohnhaus, das im ersten Halbjahr 2022 neu genehmigt wurde, wird primär mit Gas beheizt – rund 60.200 Gebäude. Im ersten Halbjahr 2021 war noch für mehr als ein Viertel (25,5 Prozent) der 68.000 genehmigten Wohngebäude eine primäre Gasheizung vorgesehen war. Das sind aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Mit der aktuellen Gaskrise wegen des Kriegs in der Ukraine habe diese Entwicklung allerdings noch nicht spürbar zu tun, vielmehr setze sich ein langjähriger Trend fort.

So sollten etwa im ersten Halbjahr 2019 noch 39,9 Prozent der 58.000 genehmigten Wohngebäude mit Gasheizungen ausgestattet werden. Damit hat sich die Anzahl der genehmigten Wohngebäude mit Gas als primär genutzter Energiequelle innerhalb von drei Jahren mehr als halbiert, so die Statistiker.

Wärmepumpe am beliebtesten in neuen Wohngebäuden

Von den 60.200 im ersten Halbjahr 2022 genehmigten Wohngebäuden sollten knapp drei Viertel (73,7 Prozent) primär mit erneuerbaren Energien beheizt werden, wie das Bundesamt mitteilt. Im ersten Halbjahr 2019 war das nur knapp halb so viel (49,9 Prozent); im ersten Halbjahr 2021 immerhin schon 64,7 Prozent. Die überragende Rolle bei den erneuerbaren Energien spielen Wärmepumpen.

Ein Grund für den Trend hin zu Erneuerbaren liegt laut Destatis unter anderem im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das im Jahr 2020 in Kraft getreten ist. Das schreibt vor, dass der Wärme- und Kälteenergiebedarf eines Neubaus zumindest anteilig klimafreundlichen Heizquellen gespeist sein soll. Dazu kämen staatliche Förderprogramme, die entsprechende Anreize setzten, so die Statistiker.

Zu den erneuerbaren Energien bei Heizungen zählt Destatis Wärmepumpen, Solarthermie, Holz, Biogas und sonstige Biomasse. Konventionelle Energieträger sind Öl, Gas und Strom.

Gasheizung: In Ein- und Zweifamilienhäusern noch seltener

In neuen Ein- und Zweifamilienhäusern kommen Gasheizungen dem Bundesamt zufolge noch weniger zum Einsatz als bei Wohngebäuden insgesamt: Ihr Anteil sank im ersten Halbjahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um zehn Prozentpunkte. Von Anfang Januar bis Ende Juni 2022 sollten 15,3 Prozent der Häuser mit Gas heizen – im ersten Halbjahr 2021 waren es knapp ein Viertel (24,8 Prozent) und im ersten Halbjahr 2019 anteilig 39,5 Prozent. Die Zahl der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser mit Gas als primär genutzter Energiequelle ist damit innerhalb von drei Jahren um 61 Prozent gesunken.

Auch bei den fertiggestellten Wohngebäuden spielt Gas als primäre Energiequelle eine immer kleinere Rolle. Im Jahr 2021 wurde in 34,3 Prozent der Neubauten Erdgas eingesetzt, nach 39 Prozent im Jahr 2020 und 41,9 Prozent im Jahr 2019. Mehr als die Hälfte (55,1 Prozent) der im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnhäuser werden nach Angaben des Statistikamts ganz oder teilweise mit erneuerbaren Energien beheizt.

Quelle: Haufe.de

Immobilien im Fokus: Geldwäsche-Fahnder haben mehr zu tun

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Immobilien sind äußerst attraktiv für Kriminelle, die Geld waschen wollen. Seit Oktober 2020 gelten neue Regeln. Seitdem hat sich die Zahl der Verdachtsfälle in diesem Sektor mehr als verdoppelt, heißt es im jüngsten Bericht der Anti-Geldwäsche-Einheit des Zolls (FIU).

Über einen neuen Rekord von 298.507 Geldwäsche-Verdachtsfällen im vergangenen Jahr berichtet die Financial Intelligence Unit (FIU), die Anti-Geldwäsche-Einheit des Zolls – das ist ein Plus von rund 154.500 Meldungen im Vergleich zum Vorjahr (2020: 144.005). Als Grund für den enormen Anstieg der Meldungen nennt die FIU die neuen Regeln. Unter anderem die am 1.10.2020 in Kraft getretene Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien) habe ihre Wirkung im Jahr 2021 spürbar entfaltet.

Immobilienmakler und Notare: Relevant bei der Geldwäsche-Bekämpfung

Im Nichtfinanzsektor hat sich Zahl der Verdachtsmeldungen laut FIU annähernd verdreifacht. Dies sei vor allem mit dem erhöhten Meldeaufkommen der Notare und der Immobilienmakler zu erklären. Besonders im Fokus stehen Finanztransaktionen mit einem Bezug zu Immobiliendeals, die mögliche Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung aufweisen.

Infolge der anhaltenden Attraktivität des Immobilienmarkts und des im Jahr 2021 realtiv niedrigen Zinsniveaus am Kapitalmarkt verfüge der Immobiliensektor auch weiterhin über eine hohe Anziehungskraft Anleger – aber eben auch „für Kriminelle, die nach wie vor mit Hochdruck versuchen, ihre illegal erwirtschafteten Gewinne in ‚Betongold‘ zu investieren und auf diesem Wege reinzuwaschen“, sagte Christof Schulte, Leiter der FIU. Den Immobiliensektor habe man 2021 bei den operativen Analysen deshalb besonders im Blick gehabt. Ohne Unterstützung der Notare und Makler wäre das so nicht möglich gewesen.

Geldwäsche: 90 Prozent der Fälle wurden 2021 eingestellt

Die FIU ist die nationale Zentralstelle für Untersuchungen von möglichen Geldwäsche-Transaktionen. Sie hat den Hauptsitz in Köln und bewertet Verdachtsmeldungen in einem mehrstufigen Verfahren. Von den knapp 300.000 Meldungen im vergangenen Jahr wurden rund 40.000 an andere Behörden weitergegeben, vor allem an Staatsanwaltschaften und Landeskriminalämter. In 90 Prozent der Fälle wurden die Verfahren eingestellt. In 1.352 Fällen gab es Urteile, Strafbefehle, Beschlüsse oder Anklagen. Rund 700 Mal wurde illegal erlangtes Vermögen eingezogen, in 54 Fällen per Urteil eine Freiheitsstrafe verhängt, davon in 25 Fällen auf Bewährung.

FIU-Jahresbericht 2021

Quelle: Haufe.de Onlineredaktion

Mangel im Exposé, Maklerlohn futsch? – nicht unbedingt

ARS Real Estate

Wer „sehenden Auges“ eine mangelhafte Immobilie kauft, kann später keine Ansprüche geltend machen – oder dem Makler die Provision verweigern. Es kommt laut Bundesgerichtshof (BGH) auf den Zeitpunkt der Kenntnis an, auch wenn beim Notartermin vollmachtlose Vertreter handelten.

Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel auf den Zeitpunkt an, zu dem er den Vertrag genehmigt; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Bundesgerichtshof, Urteil v. 6.5.2022 – V ZR 282/20

Maklerprovision: Kenntnis des Mangels trotz Vorbehalt

Ein vom klagenden Makler auf Provisionszahlung in Anspruch genommener Bauträger verweigert die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 95.200 Euro, da er sich auf einen Mangel des Objektes beruft. Im Exposé des Maklers wurde angegeben, dass das bisher als Bürogebäude genutzte Objekt eine vermietbare Fläche von etwa 1.704 Quadratmetern hat.

Der Kauf wurde im April 2019 notariell beurkundet, wobei hier die Besonderheit bestand, dass für die Verkäuferpartei und den Bauträger vollmachtlose Vertreter auftraten. Eine Sachmängelhaftung war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nachdem der Verkäufer den Vertrag genehmigt hatte, ließ der Geschäftsführer der beklagten Bauträgerfirma seine Bewilligung sodann am 15.4.2019 notariell beglaubigen. Eine Zusendung an den Notar erfolgte aber noch nicht.

Am 6.5.2019 erfuhr der beklagte Bauträger, dass die Flächenangaben im Exposé nicht korrekt waren. Die Wohnfläche betrug nur 1.412 Quadratmeter und auch die Fläche des Hinterhofgebäudes war kleiner. Mit Schreiben vom 29.5.2019 übersandte die Bauträgerfirma dem beurkundenden Notar dennoch die notariell beglaubigte Genehmigung vom 15.4.2019. Dabei wies sie darauf hin, dass diese „ohne jedes Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber Verkäufer und / oder Makler unter anderem wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand“, deren Geltendmachung sie sich vorbehalte, erklärt worden sei.

Genehmigungserklärung: Zeitpunkt ist entscheidend

Der Käufer konnte sich nicht mehr auf diesen Mangel des Objektes berufen, da allein Zeitpunkt der Genehmigungserklärung des Käufers (hier: 29.5.2019) entscheidend ist. Der Makler hat einen Anspruch auf Provision und die Bauträgerfirma keinen Anspruch auf Schadensersatz, da sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar (29.5.2019) Kenntnis von den Flächenabweichungen erlangt hatte.

Da die beklagte Bauträgerfirma bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurde, ist für ihre Kenntnis vom Mangel der Zeitpunkt der abgegebenen Genehmigungserklärung (Mai 2019) erheblich. Der Bauträger hat in Kenntnis des Mangels den Vertrag zustande kommen lassen, obwohl er das hätte verhindern können, indem er die Genehmigung nicht abgesandt hätte und in neue Verhandlungen mit dem Verkäufer getreten wäre.

Der ausdrücklich erklärte Vorbehalt führt zu keinem anderen Ergebnis, denn der beklagte Bauträger wollte den Vertrag unzweifelhaft genehmigen und sich dabei lediglich bestimmte gesetzliche Rechte vorbehalten. Darin liegt keine Bedingung, die der Wirksamkeit der grundsätzlich bedingungsfeindlichen Genehmigungserklärung entgegenstehen könnte. Jedenfalls bewirkt der Vorbehalt nicht, dass der Kaufvertrag unwirksam ist und der Makler seine Provision nicht verdient.

Praxishinweis

Bei gestreckten Vertragsschlüssen kann die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen solcher Mängel, die der Käufer bei Abgabe des Angebots nicht kannte, nicht als widersprüchliches Verhalten angesehen werden. Ausgeschlossen sind nur Mängel, die der Käufer bei Abgabe seines Angebots kannte. Das ist bei einem gestreckten Vertragsschluss die Übersendung der beglaubigten Genehmigung an den zuständigen Notar.

Der Beitrag erschien im Fachmagazin „Immobilienwirtschaft“, Ausgabe 09/2022.

Quelle: Constanze Becker, München für Haufe.de

„Grüne“ Immobilienfonds: Scharf auf Erneuerbare Energien

ARS Real Estate

Fast alle offenen Immobilienfonds berücksichtigen ESG-Kriterien bei ihrer Anlagestrategie und sind als nachhaltig eingestuft, wie eine Umfrage von Scope zeigt. Die Gaskrise stellt die Fondsanbieter allerdings vor neue Herausforderungen. Investments in Erneuerbare Energien könnten eine Lösung sein.

Eine Nachhaltigkeitsstrategie haben mittlerweile 90 Prozent der Betreiber von offenen Immobilienfonds; eine ESG-Due-Diligence im Anlageprozess wird von 89 Prozent der Asset Manager umgesetzt, wie eine Umfrage der Ratingagentur Scope zeigt. Fast zwei Drittel (59 Prozent) erstellen detaillierte ESG-Berichte, die sie auch den Anlegern an die Hand geben. Maßgeschneiderte Berichte auf Kundenwunsch bieten allerdings nur acht von 27 Gesellschaften an. Mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Befragten sagte, ihre Anleger bereit wären, im Gegenzug für bessere ESG-Faktoren auf Rendite zu verzichten.

Befragt zum Thema ESG (Environmental, Social und Governance – zu deutsch: Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) hat Scope zwischen Anfang März und Ende Mai 30 Teilnehmer, deren Immobilienvermögen sich auf 300 Milliarden Euro summiert.

Energiekrise: Neue Lösungen für offene Fonds gesuchen

Im Ergebnis zeigt sich: Das Gros der offenen Immobilienfonds achtet auf Nachhaltigkeit. Bis auf drei Fonds, die in der Umfrage berücksichtigt wurden, sind alle als Artikel-8-Fonds nach EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert. Die Klassifizierung nach Artikel 8 reicht für einen Fonds allerdings nicht aus, um an Anleger verkauft zu werden, die ein nachhaltiges Investment verlangen. Dazu muss er weitere Kriterien erfüllen. Das schreibt die Finanzmarktrichtlinie MiFID II seit dem 2.8.2022 vor.

Um für eine Standardisierung zu sorgen, haben die Verbände der Finanzbranche in Deutschland ein Konzept für den Beratungsprozess entwickelt. Es unterteilt die Fonds in fünf ESG-Kategorien. Nur Produkte aus drei Kategorien dürfen an Anleger vertrieben werden, die Nachhaltigkeitspräferenzen haben. Sie werden als Artikel-8-Plus-Fonds oder Artikel-9-Fonds bezeichnet. 20 der 28 von Scope untersuchten offenen Fonds erfüllen die strengeren Voraussetzungen.

Die aktuelle Energiekrise stellt die Anbieter vor neue Herausforderungen. Investments in Erneuerbare Energien könnten eine Lösung sein. „Energiesparende Gebäude und energetische Sanierungen gewinnen dramatisch an Bedeutung“, schreibt Scope in dem Bericht – vor diesem Hintergrund sei die aktuelle Gesetzesinitiative begrüßenswert, wonach es den Fonds künftig als Beimischung möglich sein soll, in Erneuerbare-Energien-Anlagen zu investieren. Danach wären die Fonds nicht mehr wie bsiher auf Photovoltaikanlagen an Bestandsgebäuden beschränkt.

Scope-Umfrage „Offene Immobilienfonds: ESG-Ausrichtung im Spannungsfeld von Regulatorik, Energiekrise und Wirtschaftlichkeit“

Investoren optimieren mit ESG-konformen Immobilien

Bei der jährlichen Investorenumfrage von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) im Februar 2022, erklärte die Mehrheit (90 Prozent) der Befragten, dass in diesem Jahr neben dem Portfolioausbau vor allem Bestandsoptimierungen anstünden. Einen Grund dafür sieht EVIC in der Umsetzung von ESG-Anforderungen.

Für mehr als die Hälfte (56 Prozent) der befragten Investoren hat die Implementierung von ESG-Faktoren eine besondere Priorität: Rund zwei Drittel (69 Prozent) wollen in den kommenden Monaten ihre Bestandsgebäude ESG-konform optimieren, ein Drittel (35 Prozent) streben eine Bestandsoptimierung an. Immerhin 63 Prozent berücksichtigen bereits jetzt beim Ankauf von Immobilien ESG-Parameter, aber nur zirka jeder Zehnte (13 Prozent) will das Immobilienportfolio auch um nicht ESG-konforme Objekte bereinigen.

„Klimaneutralität und ESG sind sicherlich nicht nur für 2022, sondern für das gesamte Jahrzehnt zentrale Themen. Die Marktteilnehmer sind sich dieser Aufgabe bewusst. Die Bereitschaft, zukunftsfähige Lösungen zu entwickeln und umzusetzen, ist groß“, sagte John Kamphorst, Mitglied der EVIC-Geschäftsleitung.

Quelle: Haufe.de Onlineredaktion

Analysten erwarten ab 2023 weltweit sinkende Immobilienpreise

ARS Real Estate

Steigende Zinsen für Kredite setzen Hauskäufer und Hausbesitzer weltweit unter Druck. Wann der Abschwung welches Land erreicht, ist von der Laufzeit der Darlehen abhängig.

Frankfurt Angesichts der aggressivsten Leitzinserhöhungen seit Jahrzehnten ziehen sich von Sydney über Stockholm bis Seattle Käufer vom Erwerb von Wohnimmobilien zurück – und die Häuserpreise fallen. Gleichzeitig müssen Millionen von Menschen, die während des Pandemiebooms billige Kredite für den Erwerb von Häusern aufgenommen haben, höhere Raten zahlen, wenn Zinsen neu festgesetzt werden.

Die rasche Abkühlung des Immobilienmarktes – einer der wichtigsten Vermögensteile privater Haushalte – droht den globalen Konjunkturabschwung zu verschärfen. Auch wenn der Einbruch bisher noch nicht an das Niveau der Finanzkrise von 2008 heranreicht: Für Zentralbanker ist der Verlauf des Abschwungs eine Schlüsselvariable in ihrem Bestreben, die Inflation einzudämmen ohne das Verbrauchervertrauen zu beschädigen und eine tiefe Rezession auszulösen.

Analysten erwarten weltweit sinkende Immobilienpreise

In Australien und Kanada beispielsweise sinken die Häuserpreise bereits im zweistelligen Prozentbereich. Volkswirte gehen davon aus, dass der globale Abwärtstrend erst begonnen hat.

„Wir werden in den Jahren 2023 und 2024 am Immobilienmarkt einen weltweit synchronisierten Abschwung beobachten“, erwartet Hideaki Hirata von der Tokioter Hosei-Universität, der an einer globalen Immobilienmarkt-Analyse des Internationalen Währungsfonds mitgewirkt hat. 

Quelle: Handelsblatt.de