Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zehn Wohnungen müssen bis zum 30.9.2023 die Gasheizung prüfen lassen. Wurde noch kein hydraulischer Abgleich gemacht, ist der jetzt auch Pflicht. Wie Kosten gespart werden können, erklären Immobilienexperten.
In diesem Jahr steht für viele Vermieter eine Heizungsprüfung an: In Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten muss die Gaszentralheizung bis zum 30.9.2022 überprüft und bei Mängeln optimiert werden. Die Pflicht beruht auf einer Verordnung der Bundesregierung. Für Häuser mit sechs bis neun Wohneinheiten gilt der 15.9.2024 als Stichtag.
Auch ein hydraulischer Abgleich ist vorgeschrieben, sofern er noch nicht erfolgt ist. Es handelt sich um eine einmalige Angelegenheit. Bei Gebäuden mit weniger als sechs Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ist der hydraulische Abgleich nicht verpflichtend.
Wer Kosten sparen will, sollte frühzeitig loslegen und Termine koppeln. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.
Heizungsprüfung: Termine koppeln, Geld sparen
Die Heizungsprüfung übernehmen Fachleute aus dem Heizungsbau, dem Schornsteinfegerhandwerk oder Energieberater. Wird der Termin an einen anderen Pflichttermin oder die übliche Heizungswartung gekoppelt, können laut Zukunft Altbau Kosten gespart werden: Der Aufwand liege dann in einer Größenordnung von 50 bis 150 Euro, heißt es in einer Mitteilung.
Bei der Heizungsprüfung geht es zunächst darum zu klären, ob die Einstellungen der Regelung optimiert sind und die Heizung hydraulisch abgeglichen ist. Geprüft wird außerdem, ob der Einsatz einer neuen Hocheffizienzpumpe und Dämmmaßnahmen an Armaturen sowie Rohren erforderlich wären.
„Zeigt sich bei dieser Überprüfung, dass die Heizungsregelung grundlegend besser eingestellt werden kann, übernehmen das die Experten meist gleich mit“, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau.
Heizungsprüfung ist nicht gleich Heizungscheck
Was laut dem Experten beachtet werden sollte: Die Heizungsprüfung ist nicht mit dem Heizungscheck zu verwechseln. Beim Check geht der Techniker einen Schritt weiter und inspiziert und dokumentiert das komplette Heizsystem. Die Ergebnisse des Checks sind genauer, führen aber oft zu denselben Optimierungsmaßnahmen wie die Prüfung.
Hydraulischer Abgleich: Optimierung der Heizung
Eine teure und in der Wohnungswirtschaft umstrittene Optimierungsmaßnahme ist der hydraulische Abgleich. Wurde noch kein Abgleich gemacht, ist der per Verordnung nun ebenfalls Pflicht zu den genannten Stichdaten. Dafür gibt es laut Zukunft Altbau einen Zusatztermin.
Bei dem Abgleich wird von Fachbetrieben ermittelt, wie viel Wärmeleistung nötig ist, um Wohnräume zu beheizen und, wenn nötig, die Wassermenge der Heizung und die optimale Vorlauftemperatur eingestellt. Außerdem werden Pumpenleistung und Widerstände im Heizkreislauf errechnet, um sicherzustellen, dass von der Umwälzpumpe zu den Heizkörpern und zurück genau die Wassermenge fließt, die alle Räume im Haus gleichmäßig warm werden lässt.
Die Maßnahme dauert je nach Größe der Anlage mehrere Stunden. Laut Zukunft Altbau lohnt sich der hydraulische Abgleich auch für kleine Gebäude und andere Brennstoffe. Der Energieverbrauch bei der Erwärmung von Heizkörpern soll sich durch einen hydraulischen Abgleich um bis zu 15 Prozent senken lassen, heißt es etwa auf dem Portal „Intelligent heizen“ des VdZ – Wirtschaftsvereinigung Gebäude und Energie und von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Zukunft Altbau geht von zehn Prozent aus – und danach spare man dauerhaft Geld.
Tipp: „Verfahren B“ beim hydraulischen Abgleich bevorzugen
Der hydraulische Abgleich sollte nach Angaben von Zukunft Altbau nach dem „Verfahren B“ und auf Grundlage einer Heizlastberechnung für einzelne Räume erfolgen. Das kostet zwar mehr als die Einstellungen nach dem „Schätzverfahren A“ auf Basis des Flächenansatzes, allerdings ist der Abgleich wesentlich genauer – und für eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe unumgänglich.
Wohnungswirtschaft: Kritik an Pflicht zum hydraulischen Abgleich
Notwendig wäre laut dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW eine „stark vereinfachte Variante“ des hydraulischen Abgleichs, die günstiger ist und mehr Einsparung bringt. Die geltende Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei Heizungen in Mehrfamilienhäusern habe zur Folge, dass in den Jahren 2023 und 2024 mindestens sieben Milliarden Euro ausgegeben werden müssten, die am Ende maximal zwei bis drei Prozent Energieeinsparung bringen könnten, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko, im September 2022, nachdem die Verordnung verabschiedet worden ist. Der hydraulische Abgleich könne nach Einschätzungen aus der Fachbranche für alle betroffenen Wohnungen frühestens in zehn bis 15 Jahren umgesetzt werden. Rund sieben Millionen Wohnungen mit Gaskessel in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssten einzeln begangen und die Heizungen neu geregelt und überprüft werden.
Investition und Förderung: Wer kriegt Geld?
Die einfachste Variante des hydraulischen Abgleichs, nämlich die Berechnung und Einstellung der Anlage, könne für kleinere Gebäude 1.000 Euro kosten, sagt Experte Hettler. Dazu könnten noch Kosten für Umbauten kommen, zum Beispiel für den Tausch einzelner Heizkörper oder den Einbau von Unterventilen an den Heizkörpern zum Einstellen der Wassermenge.
Bei hydraulischen Abgleichen nach Umbaumaßnahmen in größeren Mehrfamilienhäusern fallen laut Zukunft Altbau „niedrige fünfstellige Beträge“ an. Die Investitionskosten sind den Angaben zufolge in den meisten Fällen höher, als man in einem Winter an Ersparnissen herausholen könnte – aber die Kosten für den Abgleich werden sich je nach Heizungssystem in wenigen Jahren amortisieren.
Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum empfiehlt, dass Eigentümer im Mehrfamilienhaus den hydraulischen Abgleich gemeinsam machen sollen, um möglicherweise Geld zu sparen. Das sei kein Muss, da der Abgleich die Heizkörper einbezieht und diese zum Sondereigentum der Parteien zählen können. Geregelt sei das in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Staatliche Förderung für den hydraulischen Abgleich gibt es nur noch, wenn die Maßnahme nicht unter die Pflicht fällt, wie co2online erinnert: Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) am 1.10.2022 ist sie begrenzt auf Bestandsgebäude mit höchstens fünf Wohneinheiten. Dann kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über das Programm „Heizungsoptimierung“ ein Antrag gestellt werden: Wenn mindestens 300 Euro anfallen, werden 15 bis 20 Prozent der Kosten erstattet.
Quelle: www.haufe.de