Autor: ARS Real Estate

Chinesischer Immobilienentwickler Kaisa kann Zahlung wohl nicht stemmen

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Die Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt spitzt sich weiter zu. Das Unternehmen Kaisa konnte einen Zahlungsausfall nicht mehr verhindern.

Der finanziell angeschlagene chinesische Immobilienentwickler Kaisa steckt weiter tief in der Krise. Einem Bericht der Nachrichtenagentur Reuters zufolge hat der Konzernbereich Kaisa Finance am Donnerstag die fällig Zahlung für ein Finanzprodukt nicht stemmen können.

Dabei hätten sich Manager zuvor mit mehr als 100 Investoren getroffen, um die Lage zu erläutern, zitiert Reuters einen Insider. Die in Hongkong notierten Aktien von Kaisa mit einem Marktwert von etwa einer Milliarde US-Dollar stürzten am Donnerstag zeitweise um mehr als 14 Prozent ab und landeten auf einem Rekordtief.

Das in Shenzhen ansässige Unternehmen reagierte nicht auf die Bitte um einen Kommentar. Die Zweigniederlassung der chinesischen Zentralbank in Shenzhen war für eine Stellungnahme nicht zu erreichen.

Die Bonität von Kaisa wurde vergangene Woche von Ratingagenturen herabgestuft. Der Konzern muss in den nächsten zwölf Monaten rund 3,2 Milliarden Dollar an vorrangigen Offshore-Anleihen bedienen. Das Hauptquartier von Kaisa Finance war am Donnerstagmorgen fast leer, mehrere Polizeifahrzeuge waren vor dem Gebäude stationiert.

Die Probleme des Unternehmens kommen inmitten von Sorgen über eine sich verschärfende Liquiditätskrise im chinesischen Immobiliensektor. Dieser ist ein wichtiger Motor des Wirtschaftswachstums.

Evergrande konnte Zahlungsausfall knapp abwenden

Kaisas größerer Rivale Evergrande, einst Chinas umsatzstärkster Entwickler, leidet unter Schulden in Höhe von mehr als 300 Milliarden Dollar. Evergrande konnte vorige Woche zum zweiten Mal nur knapp einen Zahlungsausfall abwenden. Die nächste Bewährungsprobe folgt bereits am 10. November, wenn Zahlungen von mehr als 148 Millionen Dollar fällig werden.

Quelle: Wirtschaftswoche

Heizkosten sparen: Mieter ins Boot holen

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Wie können die Klimaziele in der Wohnungswirtschaft erreicht werden? Bisherige Strategien haben überwiegend die Eigentümer im Blick. Energie und Heizkosten lassen sich effizienter sparen, wenn die Mieter ins Boot geholt werden, wie eine Studie der TU Darmstadt zeigt. Akzeptanz ist da.

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein und die Wohnungswirtschaft spielt dabei eine zentrale Rolle. Die Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser in Wohngebäuden hat einen Anteil von rund 22 Prozent am jährlichen Gesamtenergieverbrauch. Nachdem im Jahr 2020 der Gebäudebereich als einziger Sektor das Etappenziel des Klimaschutzgesetzes nicht geschafft hat, soll ein Sofortprogramm es nun richten.

Bislang fördert die Politik vor allem technische Maßnahmen energetischer Modernisierungen. Ökonomische, auf positive Verhaltensanreize ausgelegte Konzepte treten demgegenüber in den Hintergrund. Für rasche CO2-Einspareffekte geht es aber nicht, ohne die Mieter für den Klimaschutz zu begeistern. Eine Studie der Technischen Universität (TU Darmstadt) im Auftrag der Hamburger Noventic Group zeigt auf empirischer Basis, dass Mieter sich für eine positive Klimabilanz in der gemieteten Wohnung durchaus verantwortlich fühlen – es fehlen jedoch (nicht nur finanzielle) Anreize, mehr zu tun.

Digitale Heizungssteuerung: Hohe Akzeptanz unter Mietern

Die befragten Mieter halten sich zu nahezu gleichen Teilen (45 Prozent) für den Klimaschutz verantwortlich wie ihre Vermieter (55 Prozent). Für den CO2-Ausstoß im Gebäudebereich sehen sich mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Mieter in der Verantwortung. Der Großteil der Mieter empfindet sich dabei als „Key Player“: Mehr als zwei Drittel der 1.000 befragten privaten Haushalte sind der Meinung, dass ein effizienter Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft ohne ihre Mitwirkung unmöglich sei.

50 Prozent der Mieter würden gerne verstärkt partnerschaftlich mit den Eigentümern zusammenarbeiten, um die Energieeffizienz der Wohnung zu steigern, wie es in der Studie heißt. Mehr als zwei Drittel (68 Prozent) sagten, sie würden Hinweise der Vermieter auf bestehendes Einsparpotenzial beherzigen.

Wie die empirischen Daten der TU Darmstadt zeigen, fordern die meisten Mieter (68 Prozent) für ihre Mithilfe deutlich aussagekräftigere und laufende Verbrauchsinformationen sowie Hinweise auf Einsparpotenziale auf digitalen Informationskanälen. Den Energieverbrauch mit anderen Wohnungen vergleichen würden gerne 63 Prozent. Ebenfalls zwei Drittel der Mieter wären bereit, ihre Verbrauchsdaten zu teilen, wenn durch die digitale Steuerung der Heizung die Energieeffizienz verbessert und die Heizkosten reduziert (75 Prozent), der Wohnkomfort erhalten oder erhöht (71 Prozent) und die Heizung einfacher bedienbar (69 Prozent) wird.

Incentives: „Starker Hebel für mehr Klimaschutz“

Etwas mehr als die Hälfte der Mieter erwartet, dass sie für Erfolge in der Energieeffizienz eine Vergütung erhalten. Diese Erwartung ist laut Studie vor allem bei älteren Menschen ausgeprägt. Gerade Mieter mit geringerem Einkommen erwarten eine Belohnung, womöglich, weil sie gar nicht in der Lage sind, einen Klimaschutzbeitrag aus eigenen Mitteln zu finanzieren, wie die Studienautoren Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter Fachgebiet Immobilienwirtschaft am Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften an der TU Darmstadt, und Habilitant Dr.-Ing Nikolas Müller schreiben. Sie kommen zu dem Ergebnis, dass eine „Incentivierung der Mieter ein starker Hebel zu mehr Klimaschutz“ wäre.

„Die Lust auf Wärme treibt die Wohn- und Klimakosten weiter in die Höhe“, heißt es in der Studie. Die durchschnittliche „Wohlfühlwärme“ im Wohnzimmer beträgt der Umfrage zufolge 21,5 Grad Celsius im Wohnzimmer und 18,4 Grad im Schlafzimmer. Berechnungsnorm für energetische Sanierung sind jedoch 20 Grad (Wohnzimmer) und 16 bis 18 Grad (Schlafzimmer). Für die Verringerung des CO2-Ausstoßes beim Heizen und der Erzeugung von Warmwasser erwartet insgesamt ein knappes Drittel (30 Prozent) der Mieter eine Vergütung. Ein zweites Drittel (35 Prozent) wäre bereit, für energieeffiziente Maßnahmen selbst zu zahlen. Das trifft vor allem auf die jüngeren Mieter zu. Ein weiteres Drittel ist sich noch nicht sicher.

„Wir müssen jetzt überprüfen, ob nicht als weitere Säule ein Strategieansatz entwickelt werden sollte, der stärker auf ökonomische Anreize für ein energieeffizientes Verhalten der Mieter ausgerichtet ist“, schlussfolgert Dr. Dirk Then, Geschäftsführer der Noventic Group, aus den Implikationen der Studie.

Noventic-Studie „Rolle der Mieter im Klimaschutz“ (Kurzfassung)

Quelle: haufe.de

Hansgrohe-Gründerfamilie erwirbt Wohnimmobilien in Frankfurt

ARS Real Estate

Die Poligroh Holding GmbH & Co. KG, die Immobilien-Investmentgesellschaft der Familie Klaus Grohe, gab heute den Erwerb von zwei Wohn- und Geschäftshäusern in Frankfurt am Main bekannt. Es handelt sich um den zweiten Immobilienerwerb von Poligroh in der Region. Die Gesellschaft investiert seit Ende 2020 in vorwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Objekte im Rhein-Main-Gebiet.

Die beiden zusammenhängenden Objekte aus den Baujahren 1920 und 1992 befinden sich in der Schwarzwaldstraße in Frankfurt-Niederrad. Sie verfügen über 1.600 Quadratmeter Gesamtfläche bestehend aus 20 voll vermieteten Wohneinheiten, Gewerbefläche im Erdgeschoss sowie 13 PKW-Stellplätze. Eine der beiden Immobilien ist Teil des Förderprogramms für familiengerechtes Wohnen der Stadt Frankfurt. Dieses richtet sich an Haushalte, die es trotz normalen Einkommens schwer haben, auf dem freien Markt eine adäquate Wohnung zu finden.

Entsprechend des langfristig orientierten Investitionsansatzes der Familie Klaus Grohe wird Poligroh in die technische Ausstattung und Modernisierung der Gebäude investieren, um die Wohnqualität für die Mieter langfristig zu erhalten und zu heben. Zudem wird eine Erweiterung der Wohnflächen geprüft. Zuvor hatte die Gesellschaft bereits im Gründungsjahr 2020 ihr erstes Immobilieninvestment realisiert, ein Wohn- und Geschäftshaus in Offenbach am Main mit Einzelhandel und 28 Wohneinheiten.

Philippe Grohe, Geschäftsführer von Poligroh, sagte: „Wir erwerben bevorzugt gewachsene Liegenschaften im mittleren Marktsegment aus langfristigem Familienbesitz, also Objekte, für die der oder die Eigentümer einen langfristig orientierten Nachfolger suchen, der die Mietverhältnisse fortführt. Bei unseren Investments steht nicht die Renditeoptimierung an erster Stelle, sondern der langfristige Werterhalt und -zuwachs der Immobilie. Investitionsbedarf ist dabei kein Hindernis, wir betrachten Instandsetzungsmaßnahmen als Gelegenheit zur Erhöhung der Wohnqualität für die Mieter und Senkung des Energieverbrauchs.“

Quelle: konii.de

Kündigungsausschluss kippt Sonderkündigungsrecht nicht

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Nach der Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann der Ersteher auch dann sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ausüben, wenn im Mietvertrag ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart ist.

Hintergrund: Kündigung trotz Kündigungsausschluss

Die Vermieter einer Eigentumswohnung verlangen vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Sie hatten die vermietete Wohnung per Zwangsversteigerung erworben. Vier Tage später erklärten sie die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, da die Wohnung für ihren volljährigen Sohn benötigt werde.

In dem 2005 mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten:

„Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“

Unter Berufung auf diese Klausel akzeptiert der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht.

Entscheidung: Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen

Der BGH gibt den Vermietern Recht. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam.

Der im Mietvertrag vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht der vorliegenden Kündigung nicht entgegen. § 57a ZVG gewährt demjenigen, der eine vermietete Immobilie durch Zwangsversteigerung erwirbt, ein Sonderkündigungsrecht. Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung nur für den erstmöglichen Termin zulässig ist. Dieses Sonderkündigungsrecht wird durch schuldrechtliche Vereinbarungen – wie hier über den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung – nicht ausgeschlossen, weil es zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen gehört.

Ausgeschlossen ist das Sonderkündigungsrecht ausnahmsweise dann, wenn der Mieter im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet hat und der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt worden ist. Dies war hier aber nicht der Fall, sodass das Sonderkündigungsrecht bestand.

Hier haben die Ersteher die Kündigung sofort nach dem Erwerb zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen. Zudem haben sie mit dem Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses – ein solches ist gemäß § 573d Abs. 1 BGB auch für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts erforderlich – dargelegt.

(BGH, Urteil v. 15.9.2021, VIII ZR 76/20)

Quelle: Haufe.de

Hamburg: „Umwandlungsverbot“ für Mietwohnungen gilt

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Nach dem Land Berlin hat jetzt auch Hamburg die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum reguliert: Die soll bis 2025 genehmigungspflichtig sein. Damit setzt der Senat das Baulandmobilisierungsgesetz als erstes Bundesland komplett um – die Rechtsverordnung für das Baugebot wurde im Juli beschlossen.

Das neue Baulandmobilisierungsgesetz enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Bundesländer eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können: § 250 Baugesetzbuch (BauGB), der sich auf das „Umwandlungsverbot“ bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot. Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt.

Hamburg: Am Anfang war das Baugebot

Zunächst hatte der Hamburger Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote (§ 201a BauGB) durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Auch kommunale Vorkaufsrechte will das Land auf dieser Grundlage verstärkt wahrnehmen. Dafür muss ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegen – und zwar laut Verordnung über das gesamte Stadtgebiet. Die  Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.

Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB

  1. die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
  4. es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage. 

Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden. 

Auch das kommunale Vorkaufsrecht soll – neben anderen Aspekten – gegen Spekulation wirken. Es geht um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene „Missstände“ herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Gleichzeitig sind die Fristen für die Ausübung der Vorkaufsrechte angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert worden.

Hamburger Verordnung für „Umwandlungsverbot“

Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB“ beschlossen. Damit wird künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.

Die Genehmigungspflicht ist eines der wichtigen Instrumente, die das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes geschaffen hat, um den Wohnungsbau zu erleichtern und Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025. Mit dem Baugebot im ersten Schritt und dem Erlass dieser Verordnung ist Hamburg bundesweiter Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung

  • die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
  • die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
  • mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert

In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit der jetzt erlassenen Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.

Baulandmobilisierungsgesetz: „Umwandlungsverbot“ auch in Berlin

Auch das Land Berlin nutzt das Bundesgesetz bereits, bisher allerdings nur, um die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) zu erschweren.

Der Senat hatte in seiner Sitzung am 3.8.2021 auf Vorlage von Sebastian Scheel (Linke), Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, eine Rechtsverordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung, denn „die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“, erklärte Scheel.

Bislang war in der Hauptstadt ein „Umwandlungsverbot“ nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt aber auch Ausnahmen: An Mieter darf zum Beispiel verkauft werden. „Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen“, so der Senator.

Quelle: Haufe.de

Basel III: Erst ab 2025 und mit „Hard Test“ für Immobilien

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Die EU-Kommission hat ihren Gesetzesvorschlag zur Umsetzung der Basel-III-Bankenregeln vorgestellt. Der Start wurde erneut um zwei Jahre bis 2025 verschoben – und in Verbindung mit „Hard Tests“ werden für nationale Immobilienmärkte präferenzielle Risikogewichte gewährt.

Die Finanzierer in Europa müssen sich auf schärfere Kapitalregeln einstellen, allerdings will die EU-Kommission wegen der Pandemie die Übergangsfrist um zwei zusätzliche Jahre bis 2025 verlängern, wie sie bei Vorlage ihres Gesetzesvorschlags zur Basel-III-Reform am 27.10.2021 in Brüssel mitteilte. Die vollständige Umsetzung der Vorschriften soll bis 2030 erfolgen.

Die Regelungen könnten Immobilienfinanzierungen in Zukunft deutlich erschweren, kritisierte der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) die Pläne. Die einzelnen Nachbesserungen gegenüber dem ursprünglichen Paket des Baseler Ausschusses seien gut, aber nicht geeignet, um die negativen Folgen für die Realwirtschaft abzufedern. Positiv bewertete der Verband, dass Brüssel jetzt doch die Möglichkeit einräumen will, nationalen Immobilienmärkten durch sogenannte „Hard Tests“ präferenzielle Risikogewichte zuzuweisen.

Lösungsvorschlag zu Immobilien: Völlig unzureichend?

„Aufgrund der historisch geringen Ausfallraten im deutschen Immobilienmarkt war dieser Schritt mehr als erforderlich“, sagte Sabine Barthauer, stellvertretende Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Finanzierung. Positiv seien auch die stärkere Berücksichtigung aktueller Marktwerte bei der Berechnung der Risikogewichte sowie erleichterte Übergangsregeln etwa bei der Finanzierung von Wohnimmobilien.

Dass die EU-Kommission den Handlungsbedarf für das Geschäft mit Immobilienfinanzierungen erkannt hat, „nachdem das zuvor jahrelang negiert wurde“, sei positiv, bekräftigte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer beim Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Allerdings sei die nun gefundene Regelung völlig unzureichend.

„Nicht zu verstehen ist zum einen, warum die Sonderbehandlung von Wohnimmobilien nur zeitlich befristet gelten soll, zum anderen, warum Gewerbeimmobilien unberücksichtigt bleiben“, so der vdp-Chef: „Denn – und da widersprechen wir den Aufsehern vehement – auch die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist sicher. Das wird durch den bereits heute in der Capital Requirements Regulation (CRR) geforderten und in Deutschland von der BaFin überwachten Hard Test nachgewiesen.“ Der vdp warnte vor den Folgen, die mit dem aktuellen Basel-III-Gesetzesvorschlag einhergehen.

vdp: Übererfüllung der Baseler Vorgaben beim „Output Floor“

„Der Gesetzesvorschlag führt speziell beim Output Floor zu einer Übererfüllung der Baseler Vorgaben“, erklärte Tolckmitt. Damit verbunden sei ein spürbarer Anstieg der Kapitalanforderungen an Kreditinstitute, der deutlich höher ausfallen werde, als jüngst von der EU-Kommission prognostiziert. Es sei grundlegend falsch, nur die Mindestkapitalanforderungen mit dem tatsächlich vorhandenen Kapital abzugleichen. Denn die von den Bankenaufsichtsbehörden erwarteten Kapitalquoten liegen stets über den Mindestkapitalanforderungen.

„Es werden weit mehr Banken zusätzliches Kapital benötigen, als die EU-Kommission in Aussicht stellt“, so Tolckmitt. Das ursprüngliche Ziel, mit der Basel-III-Reform die Eigenkapitalbelastung der Kreditwirtschaft „nicht signifikant“ zu erhöhen, werde klar verfehlt. Für risikoarme Geschäftsfelder wie die Immobilienfinanzierung sollten höhere Kapitalanforderungen gelten. Eine Übererfüllung der Basel-III-Regeln könnte das Angebot der Banken verknappen und deutlich erhöhte Finanzierungskosten für die Kreditnehmer mit sich bringen.

Bei den Immobilienfinanzierern sei rund die Hälfte der prognostizierten zusätzlichen Eigenkapitalanforderungen auf den sogenannten Output Floor zurückzuführen, der eine Untergrenze für das mindestens vorzuhaltende Eigenkapital darstellt.

„Basel III“: Start der Umsetzung auf 2025 verschoben

Als Folge der globalen Finanzkrise Ende der Nullerjahre hatten sich Notenbanken und Bankenaufseher der 27 wichtigsten Wirtschaftsmächte im Dezember 2017 auf schärfere Kapitalvorschriften für Banken geeinigt: Die sogenannten „Basel III“-Regeln – in der Finanzbranche auch „Basel IV“ genannt. Erarbeitet hatte die finale Reform zu Basel III der Baseler Ausschuss, der so heißt, weil er bei der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) angesiedelt ist, die ihren Sitz in Basel hat.

Eigentlich sollte die Einführungsphase 2019 starten, daraus wurde wegen Schwierigkeiten bei der technischen Umsetzung nichts. Dann sollten die Basel-III-Regeln ab dem 1.1.2022 gelten. Wegen der Coronakrise war den Kreditinstituten im März 2020 nach einem Beschluss des Aufsichtsgremiums des „Basel Committee on Banking Supervision“ (BCBS) aber der Aufschub bis 2023 eingeräumt worden. In ihrer vollen Schärfe sollen die Baseler Anforderungen dann nach fünf Jahren Übergangsfrist gelten – ursprünglich war das Januar 2027, mit der Corona-Verlegung wurde aber auch diese Frist um ein Jahr auf den 1.1.2028 verschoben.

Jetzt gibt die EU-Kommission den Banken noch einmal einen weiteren Aufschub um jeweils zwei Jahre. Start der nationalen Umsetzung ist im Januar 2025. Insgesamt müssen bis 2030 die Kapitalpuffer um bis zu 8,4 Prozent verstärkt werden, um mögliche Risiken besser abzufedern. Kredite an Unternehmen, die nicht von Rating-Agenturen bewertet werden, sollen die Institute nach dem Willen der EU-Kommission bis Ende 2032 nach und nach mit mehr Eigenkapital absichern.

Darum geht es bei der Basel-III-Reform

Im Kern geht es bei der finalen Reform darum, mit wie viel Eigenkapital die Banken ihre Geschäfte künftig absichern müssen. Ursprünglich sollten die Regeln nur Großbanken treffen, sie sollten – die Lehren hatten die Bankenaufseher aus der weltweiten Finanzkrise 2008 gezogen – künftig unter anderem bei der Berechnung von Kreditrisiken nur noch zu einem bestimmten Maß interne Modelle anwenden dürfen.

Das „Basel III“-Reformpapier legt einen Output Floor von 72,5 Prozent ab dem neuen Stichtag 1.1.2030 fest. Das heißt dann konkret: Ein mithilfe interner Modelle berechneter Eigenkapitalbedarf darf maximal um 27,5 Prozent niedriger als die Höhe des nach dem Kreditrisiko-Standardansatz ermittelten Eigenkapitalbedarfs sein. Damit müssen sich die Institute an eher konservative Standardmodelle halten.

Bevor die nun vorgelegten Vorschläge der EU-Kommission in Kraft treten, müssen allerdings noch das Europaparlament und die EU-Mitgliedstaaten zustimmen. Der vdp appellierte im Hinblick auf den anstehenden Legislativprozess an Kommission,Parlament und Rat, dass die mit der Basel III-Reform verbundenen Belastungen speziell für Immobilienfinanzierer spürbar reduziert werden.

Vorschlag der EU-Kommission Basel-III-Umsetzung

Quelle: haufe

Die Gewinner und Verlierer bei den Steuern

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Ein Gastbeitrag von Michael Bormann

Beim Thema Steuern gab es im Bundestagswahlkampf große Unterschiede. Jetzt kristallisiert sich heraus, was von der absehbaren Ampel-Koalition zu erwarten ist. Unter anderem scheint eine Erhöhung des Spitzensteuersatzes und auch eine Vermögenssteuer vom Tisch zu sein.

Im Wahlkampf haben sich Grüne und Sozialdemokraten eine Vermögenssteuer auf die Fahne geschrieben; sie wollten damit zumindest teilweise die Kosten der Corona-Pandemie finanzieren. Auch die Linke propagierte eine Vermögenssteuer. Allerdings ist eine solche Abgabe seit jeher ausgesprochen umstritten. Denn die Feststellung der Vermögen ist extrem aufwendig und kostspielig. Bei Bankkonten und Wertpapierdepots geht das natürlich, aber bei Autos, Kunst oder Schmuck ist es ausgesprochen komplex. Außerdem wäre zu befürchten, dass Vermögende ihren privaten Wohnsitz oder ihre Betriebe ins Ausland verlegen könnten. Der deutsche Fiskus ginge dann vollkommen leer aus. Vor diesem Hintergrund scheint es begrüßenswert zu sein, dass die FDP eine Vermögenssteuer offenbar verhindert.

Eine Erhöhung des Spitzensteuersatzes scheint ebenfalls dank der Freidemokraten vom Tisch. Davon profitieren natürlich Steuerzahler mit einem hohen Jahreseinkommen. SPD und Grüne wollten Gutverdiener stärker belasten, können sich damit aber wohl kaum durchsetzen. Eine Absage an eine Erhöhung der Einkommenssteuer bedeutet jedoch nicht, dass hier alles beim Alten bleibt. Denn die Wahlprogramme der drei Parteien enthielten jeweils Pläne für eine moderate Steuerentlastung. Von einer möglichen Erhöhung des Grundfreibetrags, bis zu dessen Höhe keine Einkommensteuer anfällt, und einer Glättung der Steuerprogression könnten vor allem kleinere und mittlere Einkommen profitieren. Allerdings äußerten sich SPD-Kanzlerkandidat Olaf Scholz und Grünen-Chef Robert Habeck skeptisch über die Finanzierbarkeit entsprechender Pläne.

Sparerpauschbetrag könnte steigen

Außerdem ist eine Erhöhung des Sparerpauschbetrags im Gespräch. Dieser liegt bislang bei 801 Euro und soll auf 1000 Euro steigen. Bis zu diesem Betrag wären alle Erträge aus Kapitalvermögen steuerfrei, beispielsweise Zinsen, Dividenden oder realisierte Kursgewinne aus Wertpapiergeschäften. Das würde allen Steuerzahlern zugutekommen, die zumindest über ein kleineres Vermögen verfügen.

Natürlich muss auch die FDP Zugeständnisse machen. So zeichnet es sich ab, dass die überfällige Abschaffung des Solidaritätszuschlags erst einmal auf sich warten lässt. Zu Erinnerung: Rund 10 Prozent der Steuerpflichtigen zahlen auf ihre Einkommen- und Körperschaftssteuer noch einen Aufschlag von 5,5 Prozent. Das belastet vor allem Selbstständige und kleine Unternehmen.

Eine Chance gibt es jedoch noch: SPD und Grüne könnten sich zu einer Abschaffung des Solidaritätszuschlags bereit erklären, wenn dafür im Gegenzug der Spitzensteuersatz (derzeit 42 Prozent) und der Reichensteuersatz (aktuell 45 Prozent) heraufgesetzt würden – beispielsweise um jeweils 2,5 Prozent. Für Gutverdienende würde das dann unterm Strich keine Mehrbelastung bedeuten. Und die FDP würde ihr Wahlversprechen „keine Steuererhöhungen“ einhalten.

Außerdem will der FDP-Chef in den Koalitionsverhandlungen über die rasant gestiegenen Spritpreise sprechen. Diese stellen vor allem Menschen mit einem langen Anfahrtsweg zur Arbeit vor eine finanzielle Herausforderung. Der größte Teil des Benzinpreises entfällt nicht auf den Treibstoff selbst, sondern auf Steuern und Abgaben. Ob hier eine Senkung mit den Grünen zu machen ist, dürfte allerdings mehr als fraglich sein.

Ungeklärte Finanzierung

Vor allem durch mögliche Änderungen bei der Einkommensteuer könnte spürbar weniger Geld an den Fiskus fließen. Da die FDP aber an der Schuldenbremse festhalten möchte, müsste es dann ähnlich wie bei der Diskussion um den Solidaritätszuschlag eine Gegenfinanzierung geben.

Populär ist es immer, die Abschaffung von Subventionen zu fordern. Die sich abzeichnende Ampel-Koalition will offenbar an die Kaufprämien für Plug-in-Hybride, also Autos mit Verbrennungs- und zusätzlichem Elektromotor, ran. Deren Kauf wird bislang noch mit bis zu 4500 Euro pro Fahrzeug staatlich bezuschusst.

Die Abschaffung dieser Subvention könnte durchaus sinnvoll sein. Die Technologie ist äußerst umstritten und macht die Fahrzeuge schwerer, was den Spritverbrauch erhöht, wenn die Autofahrer nur den Verbrennungsmotor nutzen. Das scheint gerade bei Firmenwagen häufiger der Fall zu sein. Es gibt immer wieder Berichte, dass beim Ablauf der Leasingverträge und der Rückgabe der Fahrzeuge die Stromkabel noch originalverpackt seien. Der SPD sind dagegen die steuerliche Begünstigung von Diesel und die Steuerbefreiung von Flugzeug-Kerosin ein Dorn im Auge. Hier dürften sie die Grünen auf ihrer Seite haben.

Außerdem soll ab 2023 für internationale Firmen weltweit eine Mindeststeuer in Höhe von 15 Prozent gelten. Die absehbare Ampel-Koalition verspricht sich davon für Deutschland jährliche Einnahmen von circa sechs Milliarden Euro.

Schließlich fordert eine Reihe von Politikern, Geldwäsche und Steuerhinterziehung stärker zu bekämpfen und Schlupflöcher zu schließen. Das betrifft zum Beispiel die Erbschaftssteuer. Dort werden Vermögen unterschiedlich besteuert, abhängig davon, ob es sich um Immobilien, Unternehmen oder Finanzvermögen handelt. Das könnte durchaus vereinheitlicht und damit auch vereinfacht werden. Allerdings gibt es solche Forderungen wahrscheinlich schon fast so lange, wie es Steuern gibt.

Dr. Michael Bormann ist Steuerexperte und seit 1992 Gründungspartner der Sozietät bdp Bormann Demant & Partner www.bdp-team.de. Schwerpunkte seiner Tätigkeiten sind neben Steuern die Bereiche Finanzierungsberatung sowie das Sanierungs- und Krisenmanagement bei mittelständischen Firmen.

Quelle: n-tv

Was tun, wenn die Kreditzinsen weiter steigen?

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Keine Frage: Die Preise steigen – etwa für Waren und Rohstoffe. Auch Immobilienkredite sind inzwischen teurer geworden. Stellt sich die Frage: Was bedeutet das für Käufer und ihre Haus-Finanzierung?

Der Trend ist eindeutig: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen. Nach Angaben der FMH Finanzberatung liegen die Zinsen für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren inzwischen im Durchschnitt bei 0,92 Prozent (Stand: 24.10). Ende September lag der Zinssatz im Schnitt noch bei 0,80 Prozent.

„Dieser Trend wird sich vermutlich fortsetzen“, sagt FMH-Inhaber Max Herbst. „Denn die Inflation zieht auch die Zinsen nach oben.“

Das wiederum könne zu einer stärkeren Nachfrage bei Immobilien führen, weil viele aus Sorge vor weiter steigenden Zinsen möglichst schnell Eigentum erwerben wollen. Die Folge wären weiter steigende Immobilienpreise.

Immobilienfinanzierung ist teurer geworden

Steigende Zinsen bei Immobilienkrediten beobachtet auch die Stiftung Warentest. „Zwar waren die Zinssätze in den vergangenen beiden Jahren sehr stabil“, heißt es in der aktuellen „Finanztest“ (11/2021). „Trotzdem ist es deutlich teurer geworden, eine Immobilie zu finanzieren.“

Ein Kredit für eine 300.000 Euro teure Immobilie kostet laut Stiftung Warentest bei einer 90 Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 10 Jahren derzeit im Schnitt 0,94 Prozent.

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren werden hingegen im Durchschnitt 1,47 Prozent Zinsen fällig (Stand 25.10.). Nach Ansicht der Experten sind diese Konditionen aber nach wie vor günstig.

Eigentum wird immer teurer

Hinzu kommen steigende Immobilienpreise, die Käufern die Finanzierung nicht leichter machen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mussten Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im zweiten Quartal 2021 bundesweit im Schnitt 10,9 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Dies war der stärkste Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Immobiliendienstleister Accentro zeigt, was das für Käufer bedeutet: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Deutschland stieg von 2019 auf 2020 um 10,2 Prozent auf 225 242 Euro. Analysiert wurden dafür die Preise für Wohneigentum in 81 deutschen Städten.

Kreditsumme wird allmählich größer

Die Folge: Auch die Summe, die Kreditnehmer im Schnitt aufgenommen haben, ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Lag die Darlehenssumme im August 2019 noch im Schnitt bei 262.000 Euro, waren es nach Angaben der Stiftung Warentest im August 2021 schon 312.000 Euro. Ein Ende dieses Trends sei nicht absehbar.

Im Gegenteil: Der aktuelle Trendindikator des Finanzdienstleisters Dr. Klein weist für September 2021 eine durchschnittliche Darlehenshöhe von rund 314.000 Euro aus. Das sind 2000 Euro mehr als im August und 22 000 Euro mehr als im September 2020.

Volltilgerdarlehen können sich lohnen

Was bedeutet das nun alles für die Finanzierung? Ist wegen der steigenden Zinsen jetzt eine lange Zinsbindung wichtig? Oder kommt es mehr auf die Tilgung an?

„Als Erstes müssen Sie ihre Belastungsgrenze ermitteln“, rät Max Herbst. „Wie hoch darf ihre monatliche Rate sein?“ Wer knapp finanziert, also nahe an seiner Belastungsgrenze ist, sollte lieber die Sicherheit der langen Zinsbindung wählen.

Ratsam können in solchen Fällen Volltilgerdarlehen sein, das sind Kredite, bei denen der Zins bis zur letzten Rate feststeht. Das kostet allerdings einen Zinsaufschlag.

Im Test der Stiftung Warentest lag das günstigste Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren bei 0,87 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro ergibt dies eine monatliche Rate von 1370 Euro.

Flexible Finanzierung mit kürzerer Zinsbindung

Einen Nachteil haben Volltilgerdarlehen aber: Sie sind weniger flexibel. Sondertilgungen oder eine zwischenzeitliche Ratensenkung seien oft nicht möglich, erklärt die Stiftung Warentest.

Wer lieber flexibler finanzieren möchte, kann daher auch eine kürzere Zinsbindung wählen. Angst vor steigenden Zinsen muss dabei niemand haben, so Max Herbst: „Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen jetzt 10 Jahre lang nur steigen.“

Darlehen mit kürzerer Zinsbindung könne man laut Stiftung Warentest mit einem flexiblen Tilgungsrecht kombinieren. „Denn wenn absehbar ist, dass der Kunde mit Sondertilgungen früher schuldenfrei wird, braucht er die Sicherheit der langen Zinsbindung nicht“, so die Experten.

Wichtiger Tipp: Die Konditionen können sich täglich ändern, erklärt die Stiftung Warentest. Banken, die heute Topkonditionen bieten, gehören vielleicht morgen schon nicht mehr zu den besten. Daher sollten Interessenten immer mehrere Angebote von Kreditvermittlern, Banken und Sparkassen einholen.

Quelle: ntv.de, Falk Zielke, dpa

Wo Mieten und Kaufen gerade günstiger wird

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Ist die Schmerzgrenze erreicht? Immobilienexperten sehen den Preisanstieg bei Mieten und Eigentum bundesweit nahezu gestoppt. In einigen Städten wird es aktuell sogar günstiger.

Viele Dinge werden derzeit deutlich teurer, am Wohnungsmarkt aber gibt es vorsichtige Zeichen der Entspannung: Die Mieten steigen insgesamt kaum mehr – und auch bei den Immobilienpreisen ist der Preisanstieg nahezu gestoppt. Das ist das Ergebnis einer Auswertung des Hamburger F+B-Instituts, das den bundesweiten Wohn- und Immobilienmarkt analysiert.

Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten stiegen demnach im dritten Quartal nur minimal um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Eigentumswohnungen wurden 0,9 Prozent teurer, die Preise von Einfamilienhäusern blieben unverändert. Erstmals seit vielen Jahren scheine sich sowohl im Miet- wie auch im Kaufsegment der deutsche Wohnungsmarkt zu beruhigen, schreiben die F+B-Experten. Gegenüber dem Vorjahr sind die Preise zwar etwas höher, aber weit entfernt von früheren Rekordraten (siehe Tabelle).

Entwicklung von Preisen und Mieten im dritten Quartal

Änderung zum VorquartalÄnderung zum Vorjahresquartal
Einfamilienhäuser0,0%3,1%
Eigentumswohnungen0,9%4,9%
Neuvertragsmieten0,2%1,6%
Bestandsmieten0,3%1,2%

Quelle: F+B Wohn-Index 2021

Preisrückgänge in einigen Städten

Als bremsenden Faktor nennt F+B unter anderem die nicht mehr wachsenden Metropolen. Vor allem dort sind die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren immer weiter explodiert, während die Mieten schon seit einiger Zeit auf hohem Niveau stagnieren. Nun deutet sich an, dass in den Großstädten die Miet- und Preisrallye der letzten Jahre vorbei ist. „Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagt F+B-Chef Bernd Leutner.

Allerdings verfestige sich der Eindruck, „dass an vielen Standorten die ‚Schmerzgrenzen‘ bei der absoluten Höhe des Preisniveaus jedenfalls für Eigennutzer ohne größere Vermögen erreicht worden sind“, schreibt F+B in seinem Report. Auch Investoren ist manches mittlerweile zu teuer. Pauschale Annahmen, nach denen „alles verkauft werden kann, was angeboten wird“, seien nicht mehr haltbar. 

In einigen besonders teuren Städten beobachtet F+B sogar Preisrückgänge. In München etwa waren Eigentumswohnungen im dritten Quartal 1,4 Prozent günstiger als im vorherigen Quartal und sogar 2,7 Prozent günstiger als vor einem Jahr. Dennoch bleibt München mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 7090 Euro die teuerste Stadt Deutschlands. In den teuren Münchener Vororten Germering und Olching gingen die Preise sogar noch deutloch stärker zurück, insgesamt werden Speckgürtel-Gemeinden um die Metropolen aber tendenziell teurer.  Der Blick auf die Großstädte selbst zeigt: In Stuttgart und Düsseldorf gingen die Preise zuletzt etwas zurück. In Hamburg, Frankfurt, Berlin und Köln stiegen sie leicht. Insgesamt verzeichneten 16 der 50 teuersten Städte im dritten Quartal niedrigere Preise für Eigentumswohnungen als im Vorquartal.

Immobilienpreise in den sieben größten Metropolen

StadtQuadratmeterpreis*Änderung ggü. VorquartalÄnderung ggü. Vorjahresquartal
München7090 Euro-1,4%-2,7%
Frankfurt5550 Euro1,6%2,2%
Hamburg5370 Euro1,8%5,4%
Stuttgart5210 Euro-0,2%2,8%
Düsseldorf4390 Euro-0,3%2,1%
Köln4150 Euro1,0%3,7%
Berlin4120 Euro0,6%3,0%

*für 75-qm-Standardwohnung; Quelle: F+B Wohn-Index 2021

Auch bei den Mieten sieht F+B etwas Entspannung in den Großstädten. In 23 der 50 teuersten Städte seien die Neuvertragsmieten im vergangenen Quartal gesunken, darunter sind Frankfurt, Freiburg, Tübingen oder Ingolstadt. Dabei hatte F+B eigentlich damit gerechnet, dass viele Vermieter kurz vor der Bundestagswahl bei Neuvermietungen nochmal alles rausholen wollen, ehe eine neue Regierung möglicherweise strengere Regulierung verabschiedet.

Die wird es mit der FDP in der künftigen Regierung nun wahrscheinlich ohnehin nicht geben. Bei den aktuellen Ampel-Verhandlungen gilt es als wahrscheinlich, dass am Ende lediglich bestehende Mieterschutzregeln verlängert werden. Darüber hinaus werden sich die Ampelparteien wohl auf ein Programm für mehr Wohnungsneubau einigen können.

Quelle: Stern

Vonovia schluckt Deutsche Wohnen

ARS Real Estate

Vonovia-Chef Rolf Buch war zwei Mal an der Übernahme der Deutsche Wohnen gescheitert. Im dritten Anlauf hat die Mega-Fusion geklappt, rund 87 Prozent der Anteile sind gesichert – jetzt entsteht ein europäischer Immobilienriese mit mehr als 550.000 Wohnungen.

Deutschlands größter Wohnungsvermieter Vonovia hat weitere Aktien der Deutsche Wohnen eingesammelt und hält nach Ablauf der zweiten Annahmefrist 87,6 Prozent am bisherigen Branchenzweiten. Das teilte Vonovia am 26. Oktober mit. Die Aktionäre der Deutsche Wohnen konnten ihre Papiere bis zum 21. Oktober um 24 Uhr zu einem Stückpreis von 53 Euro andienen. Damit entsteht ein europäischer Immobilienriese mit rund 568.000 Wohnungen.

„Wir können jetzt mit vereinten Kräften die großen gesellschaftlichen und sozialen Herausforderungen im Wohnungsmarkt angehen“, sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia. Für die Deutsche Wohnen bedeutet die neue Stimmrechteverteilung auch den Abschied aus dem Dax. Der Streubesitz des Unternehmens ist zu gering, um sich im Index der 40 wichtigsten börsennotierten Unternehmen in Deutschland zu halten.

Fusion am Ziel nach zwei gescheiterten Versuchen

Vonovia-Chef Buch war zuvor zwei Mal an einer Übernahme der Deutsche Wohnen gescheitert. 2016 hatte er einen ersten Versuch gegen den Willen des Managements unternommen. Von einer feindlichen Übernahme war gar die Rede. Das Angebot lag damals bei 14 Milliarden Euro.

Bei einem zweiten Anlauf in diesem Jahr hing es an der Mindestannahmeschwelle von 50 Prozent: Dem Konzern wurden nur 47,62 Prozent der Anteile der Deutsche Wohnen angeboten. Damit, dass dieser Versuch scheitern würde, hatten beide Unternehmen nicht kalkuliert. Dieses Mal – anders als 2016 – schien mit einer Offerte von 18 Milliarden Euro zumindest der Preis attraktiv zu sein.

Erst nachdem Vonovia für einen dritten Anlauf das Angebot am 23.8.2021 noch einmal um einen Euro auf 53 Euro je Aktie erhöhte und weil mehrere Bedingungen fallen gelassen wurden – so wurde etwa die Mindestannahmeschwelle gestrichen –, gab es keine Zweifel mehr, dass die Übernahme gelingen würde. Die ursprünglich am 20. September auslaufende Annahmefrist wurde durch diesen Schachzug um zwei Wochen verlängert und endete erst am 4. Oktober: Vonovia sicherte sich bereits zu diesem Zeitpunkt die Mehrheit (60,3 Prozent) am Berliner Konkurrenten. Die Fusion war faktisch durch.

Hedgefonds wollte Vonovia-Deal kurzfristig platzen lassen

Zwischenzeitlich versuchte noch der Hedgefonds Davidson Kempner mit Hauptsitz in New York, Vonovia Steine in den Weg zu legen. Das Unternehmen hatte Ende September beim Landgericht Berlin eine einstweilige Verfügung beantragt: Der Deutsche Wohnen sollte die Ausgabe neuer Aktien und der Verkauf eigener Aktien an Vonovia untersagt werden. Der Großaktionär besitzt nach eigenen Angaben 3,2 Prozent des Grundkapitals der Deutsche Wohnen und ist auch an Vonovia beteiligt. Letztlich musste Davidson Kempner klein beigeben.

Der Hedgefonds hatte beiden Wohnungskonzernen vorgeworfen, die Rechte der Aktionäre umgangen zu haben. Der Vorstand der Deutsche Wohnen habe eine Reihe rechtlich fragwürdiger Maßnahmen ergriffen, „deren einziger Zweck es ist, Vonovia dabei zu helfen, die Kontrolle über Deutsche Wohnen zu erlangen“. Die Deutsche Wohnen wies die Vorwürfe als „vollkommen substanzlos“ zurück. Vonovia wollte sich zu dem Vorgang nicht äußern.

Einen Grund für die geplatzte zweite Übernahme im August sah der Vonovia-Chef schon damals im wachsenden Einfluss von Hedgefonds bei Aktiengesellschaften. „Es wird einfach schwieriger, solche Übernahmen noch erfolgreich durchzuführen“, sagte Buch dem „Handelsblatt“.

Bundeskartellamt: Keine Einwände gegen Fusion

Am 24.5.2021 hatten Vonovia und Deutsche Wohnen eine Grundsatzvereinbarung über eine mögliche Fusion unterzeichnet und das Übernahmeangebot an die Aktionäre am 23.6.2021 veröffentlicht. Das Bundeskartellamt genehmigte den geplanten Zusammenschluss am 28.6.2021. Damit war eine wesentliche Vollzugsbedingung des Übernahmeangebots erfüllt worden.

„Die gemeinsamen Marktanteile der Unternehmen rechtfertigen keine wettbewerbsrechtliche Untersagung“, erklärte Kartellamtspräsident Andreas Mundt. Auch auf Städte- und Gemeindeebene seien die gemeinsamen Marktanteile überall im unkritischen Bereich. Das gemeinsame Portfolio mit rund 550.000 Wohnungen ganz überwiegend in Deutschland und einem Portfoliowert von knapp 90 Milliarden Euro in Deutschland entspräche einem Marktanteil von weniger als zwei Prozent.

Umstritten ist der Milliardendeal vor allem in Berlin, wo der Deutsche Wohnen rund 114.000 Wohnungen gehören. Um Kritiker zu besänftigen, kündigte Buch unter anderem eine Begrenzung der regulären Mietsteigerungen in der Hauptstadt bis zum Jahr 2026 an. Außerdem haben Deutsche Wohnen und Vonovia in Berlin 14.750 Wohnungen für knapp zweieinhalb Milliarden Euro an drei landeseigene Gesellschaften verkauft. Vonovia prüft auch einen Einstieg beim Rivalen Adler Group.

Quelle: haufe