Autor: ARS Real Estate

Die Neuvertragsmieten sind zuletzt durch die Decke gegangen. Doch der Höhenflug war nur von kurzer Dauer, wie der aktuelle F+B-Wohn-Index zeigt. Im Bestand und bei neu angebotenen Wohnungen ist bundesweit eine Stagnation erkennbar. In 23 der 50 teuersten Städte sind die Mieten leicht gesunken.

Im zweiten Quartal 2021 waren die Preise und Mieten von Wohnimmobilien weiter gestiegen – bundesweit um 0,7 Prozent im Schnitt gegenüber dem Vorquartal. Im dritten Quartal verteuerten sich verglichen mit dem zweiten Quartal nur noch Eigentumswohnungen mit einem Preisanstieg von 0,9 Prozent, wie der aktuelle Wohn-Index des Forschungsinstituts F+B zeigt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stagnierten die Preise.

Es deutet sich außerdem an, dass die anziehende Dynamik bei den Neuvertragsmieten nur von vorübergehender Dauer war. Die sind im Vergleich des dritten mit dem zweiten Quartal 2021 um 0,2 Prozent, also nur noch marginal gestiegen. Im Jahresvergleich mit dem dritten Quartal 2020 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten noch bei 1,6 Prozent.

Preis- und Mietrallye: Was bremst?

Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich laut F+B im Verlauf des dritten Quartals 2021 in der Betrachtung des gesamtdeutschen Wohnimmobilienmarktes weiter abgeschwächt. Im Durchschnitt für alle Gemeinden stieg der F+B-Wohn-Index im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 0,3 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 Prozent.

Als Gründe nennt F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner unter anderem die nicht mehr weiter wachsenden Metropolen wegen nachlassender Fern- und Binnenwanderung wegen der Corona-Pandemie, das gebremste Wirtschaftswachstum und die deutlich anziehende Inflation sowie wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Kapitalmarkt orientierter Wohnungsunternehmen.

Die einzelnen Teilindizes des F+B-Wohn-Index für das dritte Quartal 2021 zeigen, dass sich die Neuvertragsmieten (plus 1,6 Prozent) und die Bestandsmieten (plus 1,2 Prozent) im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen noch unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,3 Prozent entwickelt haben. Die relativen Abstände nehmen laut F+B jedoch ab. Wohnungsmieten und Preise von Wohneigentum entwickeln sich im Bundesdurchschnitt aktuell synchron.

„Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagt Leutner. „Fakt ist, dass offenbar mehrere bremsende Faktoren die Preis- und Mietrallye deutlich verlangsamen.“

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

Quelle: F+B-Wohn-Index 2021; © F+B 2021

Erneute Trendumkehr bei den Neuvertragsmieten

Bei den Neuvertragsmieten waren im zweiten Quarral 2021 nach einer rund zweieinhalbjährigen Stagnation deutliche Steigerungen zu beobachten mit einem Plus von 1,1 Prozent. Im Jahresvergleich habe die Wachstumsrate der Angebotsmieten nur bei 0,5 Prozent gelegen, so Leutner. Er führte das darauf zurück, dass mit der Entspannung der Corona-Situation im zweiten Quartal auch die Nachfrage nach Mietwohnungen wieder gestiegen ist und „auf ein um 23 Prozent reduziertes Anzeigenvolumen traf“. Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage habe zu der ungewöhnlich hohen Steigerungsrate bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt geführt.

Nun scheint es eine erneute Trendumkehr zu geben. In den 50 deutschen Städten mit dem höchsten Mietniveau sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 Städten die Mieten bei Neuvermietung leicht gesunken, während das im zweiten Quartal nur für zwölf Städte zutraf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2020 gab es reale Mietpreisrückgänge nur in sechs der teuersten 50 Städte, im Vergleich der Quartale zwei und drei traf das den Forschern zufolge auf elf Städte zu.

„F+B hatte im Quartal der Bundestagswahl damit gerechnet, dass in Erwartung einer zukünftig schärfer werdenden bundesweiten Mietregulierung und einer soeben verabschiedeten Mietspiegelreform Mieterhöhungsspielräume bei Neuvermietungen eher ausgereizt würden. Das hat sich allerdings nicht bestätigt“, erklärt Leutner.

Bestandsmieten: nur minimale Anstiege

Auch die Bestandsmieten hatten sich vom ersten zum zweiten Quartal bundesweit weiter erhöht, wenn auch nur leicht um 0,4 Prozent. Im langfristigeren Vergleich zum zweiten Quartal 2020 lag das Plus bei 1,4 Prozent. Auf Jahressicht waren die Bestandsmieten damit deutlich stärker gestiegen als die Neuvertragsmieten in diesem Zeitraum.

Im Vergleich des dritten Quartals 2021 mit dem Vorquartal verteuerten sich die auf Basis langjähriger Datenreihen geschätzten Bestandsmieten bundesweit mit 0,3 Prozent nur ganz leicht oberhalb des Niveaus der Angebotsmieten. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnet F+B einen Anstieg von 1,2 Prozent. Auf Jahressicht wuchsen im Bundesdurchschnitt die Neuvertragsmieten – wie im langjährigen Mittel – damit etwas stärker als die Bestandsmieten.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) erhöhte sich von September 2020 bis September 2021 um 4,1 Prozent, das ist der höchste Wert seit Dezember 1993. Die Angebotsmieten bewegen sich um 2,5 Prozentpunkte unterhalb des VPI. „Die gerade in den vergangenen Monaten rasant ansteigende Inflationsrate vor allem bei den Energiekosten und bei Lebensmitteln dürfte das Ihrige dazu beitragen, die Mietzahlungsfähigkeit vieler Haushalte zu begrenzen“, vermutet Leutner.

Eigentumswohnungen: „Schmerzgrenze“ bei den Preisen erreicht?

Im Ranking der 50 teuersten deutschen Städte im Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im aktuellen F+B-Index ein weiterhin heterogenes Bild. Insbesondere in kleineren Orten sorgt ein geringeres Marktangebot für höhere Volatilität, sodass die Preisentwicklung relativ stark schwankt – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahresquartal. F+B beobachtet im dritten Quartal 2021 eine regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten. Das erschwert die Markteinschätzung für Käufer und Investoren erheblich.

„Deutlich wird, dass pauschale Annahmen, nach denen aktuell faktisch alles verkauft werden kann, was angeboten wird, so nicht haltbar sind“, erklärt Leutner. Das zeigen insbesondere die Preisrückgänge auch in einigen hochpreisigen Städten. An vielen Standorten seien die „Schmerzgrenzen“ bei der absoluten Höhe des Preisniveaus erreicht, so Leutner.

Die größten Sprünge bei den Preisen für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2021 und 2020 gab es in Erding (34,8 Prozent), Ahrensburg (17,7 Prozent), Freising (13,8 Prozent), Kempten (Allgäu) mit einem Plus von 8,9 Prozent und in Darmstadt mit einem Anstieg von 8,5 Prozent. F+B findet es bemerkenswert, dass im dritten Quartal 2021 neben Gemeinden aus Bayern und Hessen mit Ahrensburg erstmals eine Gemeinde aus dem Hamburger Speckgürtel die höchste Preisdynamik aufweist.

Die Attraktivität der Speckgürtel der Metropolen hat sich offenbar als Trend verfestigt. Zusammen mit einem zum Teil extrem hohen Preisniveau in den beliebten Großstädten, dem Breitbandausbau auch in Klein- und Mittelstädten und weniger Pendelkosten durch mehr Arbeit im Homeoffice, entscheiden sich immer mehr Kaufwillige auch für entferntere Standorte. „F+B rechnet deshalb mit einer verstärkten Hinwendung von Projektentwicklern und Investoren zu gut erschlossenen Umlandstandorten, zumal dort häufig noch bezahlbare Grundstücke verfügbar sind“, so Leutner.

Quelle: haufe

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.

Hintergrund: Befristete Mietminderung vereinbart

Die Parteien eines schriftlich geschlossenen längerfristigen Gewerbemietvertrages hatten im Laufe des Mietverhältnisses zwei nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Deren Laufzeit betrug jeweils deutlich weniger als ein Jahr und zusammengefasst 15 Monate. Die Vermieterin sah hierdurch die Schriftform des gesamten Mietvertrages zerstört und nutzte den vermeintlichen Schriftformmangel, um das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich zu kündigen.

Während des Räumungsrechtsstreits erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Der BGH hatte noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

Entscheidung: Schriftform nur für länger gültige Vereinbarungen

Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Durch die nicht der Schriftform entsprechenden Vereinbarungen über die Mietminderung ist die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrages nicht zerstört worden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte den Mietvertrag daher nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit kündigen.

§ 550 BGB, nach dem ein nicht der Schriftform entsprechender Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. 

Außerdem soll das Schriftformerfordernis die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewährleisten und diese davor schützen, unbedacht langfristige Bindungen einzugehen. Mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die Grenze benannt, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen ist. 

Aus diesen Gesetzeszwecken folgt, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.

Die beiden Vereinbarungen zur Minderungshöhe hatten aber jeweils eine Laufzeit von deutlich unter einem Jahr. Da die Laufzeit für die Frage der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden muss, ist unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten ein Jahr überschritten.

Der von der Vermieterin aus diesen Abreden abgeleitete Schriftformverstoß war somit nicht gegeben, sodass eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht möglich war.

(BGH, Beschluss v. 15.9.2021, XII ZR 60/20)

§ 550 BGB Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Quelle: haufe

Den Mietvertrag fristgerecht kündigen. Oft erweist sich das als Mammutaufgabe. Warum die Kündigung für den Mieter einfacher ist, als für den Vermieter.

Manche tun es, um ein Haus zu bauen, in eine andere Stadt oder schönere Wohnung zu ziehen, manche aber tun es aus der anderen Perspektive: Sie wollen sich nicht mehr über den störenden Mieter ärgern müssen. Es gibt viele gute Gründe, warum das bestehende Mietverhältnis mal von Seiten des Mieters, mal von Seiten des Vermieters beendet werden muss. Alles was Mieter und Vermieter wissen sollten hier im Überblick. 

Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?

Die Kündigungsfrist für eine Wohnungskündigung beträgt drei Monate – also immer zum Ablauf des übernächsten Monats. Wenn das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag – also Montag bis Samstag – eines Monats den Vermieter erreicht hat, zählt der laufende Monat noch mit. Wenn der Mieter nicht fristgerecht gekündigt hat, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat nach hinten. 

Der Mieter darf aber nicht immer kündigen: Vermieter können eine Kündigung im Mietvertrag für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Vertrages ausschließen oder das Mietverhältnis befristen lassen. 

Kann der Mieter bei einem Sonderkündigungsgrund eher aus dem Mietverhältnis raus? 

Je nach Mietproblem gelten besondere Fristen bei der Sonderkündigung. 

• Bei einer Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht(§ 561 BGB). Der Mieter kann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss jedoch bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung eingehen.
• Sobald in der Wohnung Schimmel oder Baufälligkeit nachgewiesen werden kann und eine gesundheitliche Gefährdung darstellen, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB). 
• Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung ankündigt, die erheblich stören wird, kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleine Reparaturen sind jedoch von der Sonderkündigung ausgenommen.

Quelle: Wirtschaftswoche

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.

Hintergrund: Mietspiegel liegt Mieterhöhung nicht bei

Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Im November 2018 forderte die Vermieterin den Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 Prozent von 490 Euro auf 563,50 Euro monatlich zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sie sich auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und wies darauf hin, dass dieser bei ihr eingesehen werden könne.

In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Vermieterin zunächst anhand der Wohnfläche einen Basisbetrag aus, benannte dann anhand konkreter Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage bestimmte Zu- und Abschläge und ermittelte hieraus einen konkreten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Nürnberger Mietspiegel weist hingegen Mietpreisspannen von +/- 20 Prozent um einen anhand der Merkmale zu ermittelnden Tabellenwert aus.

Der Mieter erteilte die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. Die daraufhin erhobene Klage der Vermieterin hatte vor Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet und daher formell unwirksam gewesen sei. Weder sei der Mietspiegel beigefügt gewesen noch sei in dem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne angegeben worden.

Entscheidung: Mietspiegel muss nicht beiliegen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zu Unrecht hat das Landgericht das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam gehalten.

Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er einer Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Sie muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und dies in einem solchen Umfang, dass der Mieter zumindest ansatzweise prüfen kann, ob das Verlangen berechtigt ist. Nimmt der Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel, muss die Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind.

Diesen Erfordernissen wird das vorliegende Mieterhöhungsverlangen gerecht. Es enthält alle Angaben zur Wohnung, die erforderlich sind, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Somit ist dem Mieter die (ansatzweise) Überprüfung möglich, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.

Die Vermieterin musste den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen nicht beifügen. Dies ist dann nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa drei Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird, oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbietet. Dann ist es dem Mieter zumutbar, auf den ihm – wenn auch mit gewissem Aufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Da der Nürnberger Mietspiegel 2018 allgemein zugänglich in diesem Sinne ist, ist es unschädlich, dass er dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt war.

Ebenso ist unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne, sondern ein konkreter Vergleichswert angegeben war. Dem Mieter war zumutbar, dem allgemein zugänglichen Mietspiegel das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne zu entnehmen und anhand des im Erhöhungsverlangen genannten Wertes mittels schlichter Prozentrechnung zu errechnen.

(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20)

Quelle: haufe.de