Nach dem Land Berlin hat jetzt auch Hamburg die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum reguliert: Die soll bis 2025 genehmigungspflichtig sein. Damit setzt der Senat das Baulandmobilisierungsgesetz als erstes Bundesland komplett um – die Rechtsverordnung für das Baugebot wurde im Juli beschlossen.
Das neue Baulandmobilisierungsgesetz enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Bundesländer eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können: § 250 Baugesetzbuch (BauGB), der sich auf das „Umwandlungsverbot“ bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot. Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt.
Hamburg: Am Anfang war das Baugebot
Zunächst hatte der Hamburger Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote (§ 201a BauGB) durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Auch kommunale Vorkaufsrechte will das Land auf dieser Grundlage verstärkt wahrnehmen. Dafür muss ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegen – und zwar laut Verordnung über das gesamte Stadtgebiet. Die Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.
Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB
- die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
- es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden.
Auch das kommunale Vorkaufsrecht soll – neben anderen Aspekten – gegen Spekulation wirken. Es geht um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene „Missstände“ herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Gleichzeitig sind die Fristen für die Ausübung der Vorkaufsrechte angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert worden.
Hamburger Verordnung für „Umwandlungsverbot“
Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB“ beschlossen. Damit wird künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.
Die Genehmigungspflicht ist eines der wichtigen Instrumente, die das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes geschaffen hat, um den Wohnungsbau zu erleichtern und Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025. Mit dem Baugebot im ersten Schritt und dem Erlass dieser Verordnung ist Hamburg bundesweiter Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes.
Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung
- die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
- die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
- mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert
In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit der jetzt erlassenen Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.
Baulandmobilisierungsgesetz: „Umwandlungsverbot“ auch in Berlin
Auch das Land Berlin nutzt das Bundesgesetz bereits, bisher allerdings nur, um die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) zu erschweren.
Der Senat hatte in seiner Sitzung am 3.8.2021 auf Vorlage von Sebastian Scheel (Linke), Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, eine Rechtsverordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung, denn „die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“, erklärte Scheel.
Bislang war in der Hauptstadt ein „Umwandlungsverbot“ nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt aber auch Ausnahmen: An Mieter darf zum Beispiel verkauft werden. „Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen“, so der Senator.
Quelle: Haufe.de