Deutschland bleibt „the place to be“ für Investoren – Core-Immobilien werden von allen gekauft, am liebsten Büros, Logistik und Wohnen in Top-Lagen, wie die „Fünf-Prozent-Studie“ von Bulwiengesa zeigt. Wer Rendite-„Hunger“ hat, kommt eher abseits der abgegrasten Märkte und Assets auf seine Kosten.
„Wo Investieren sich noch lohnt“ lautet der Titel der jüngsten Fünf-Prozent-Studie 2021, für die Bulwiengesa bereits zum siebten Mal die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert hat. Schon bei der Erstauflage der Studie vor sechs Jahren war es für Investoren eine Herausforderung, sichere Renditen zu erzielen, jetzt ist es noch einmal deutlich schwieriger geworden.
Gerade im sicheren Core-Bereich – also bei langfristig vermieteten Immobilien in nachgefragten Lagen – sei es schwierig, noch eine veritable Verzinsung zu bekommen. Fünf Prozent gibt es laut Bulwiengesa derzeit überhaupt nur noch mit Gewerbeparks oder bei Bürogebäuden in sogenannten D-Städten, zu denen die Analysten unter anderem Schwerin, Würzburg und Zwickau zählen.
„Der Renditedruck bleibt weiter enorm hoch. Daher haben auch die kleineren Büromärkte nicht an Attraktivität verloren“, sagte Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa, bei Vorstellung der Studie am 28. Oktober in Frankfurt am Main.
Gewerbepark, Produktion, Büro: In D-Städten sind hohe Renditen drin
Der Bereich „Core“ wird laut Bulwiengesa im Bürosegment immer enger definiert: Lange Mietlaufzeiten, möglichst mit öffentlichen Mietern, stehen ganz oben in der Gunst der Investoren. Die Anleger sind hier bereit, auch mit geringen Renditeerwartungen zu investieren – die Spanne liegt bei 0,2 Prozent bis 2,9 Prozent. Die durchschnittlichen Nettoanfangsrenditen über alle A-Städte liegen in der neuen „Fünf-Prozent-Studie“ erneut bei 2,8 Prozent. „Weil die Rahmenbedingungen auf den Kapital- und Anlagemärkten sowie den Büromärkten gut sind, werden die Renditen auch 2021 unter Druck bleiben“, schreiben die Studienautoren.
Bei den D-Städten im Core-Bereich liegen dem Experten zufolge die erzielbaren Internal Rates of Return (IRR)*, also die zu erwartenden Verzinsungen, zwischen 2,7 Prozent und 5,7 Prozent: „Investoren brauchen hier jedoch sehr gute regionale Kenntnisse. Auch ist die Anzahl der Angebote in diesen Städten eher gering.“ Dazwischen rangieren die B- und C-Märkte, wo im Core-Bereich Renditen bis zu 3,8 Prozent (B-Märkte) beziehungsweise 4,3 Prozent (C-Märkte) zu erzielen sind.
Sonst sind laut Bulwiengesa überhaupt nur noch mit den Subklassen von Unternehmensimmobilien um die fünf Prozent und mehr Rendite drin. Produktionsimmobilien sind laut Analyse mit einem Basiswert von 5,4 Prozent noch deutlich oberhalb der Fünf-Prozent-Marke zu verorten, und mit rund 4,9 Prozent rangieren auch die Gewerbeparks weiterhin im oberen Renditebereich der Assetklassen.
*Die Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.
Shopping-Center: Kratzen an der 5%-Schwelle
Auch Logistikimmobilien bleiben Lieblinge der Investoren. Das Renditepotenzial ist vergleichsweise hoch. Für moderne Logistikimmobilien liegt die IRR-Spanne der Studie zufolge bei 3,2 Prozent bis 4,6 Prozent und damit nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr.
Im Einzelhandel sind Immobilien mit einem Schwerpunkt im periodischen Bedarf, insbesondere der Lebensmitteleinzelhandel, weiterhin sehr beliebt bei den Anlegern, wie die Studie zeigt. Die Ankaufsrenditen haben erneut nachgegeben. Für diese Assetklasse sprechen laut Bulwiengesa stabile bis steigende Mieterwartungen, lange laufende Mietverträge und die Verbrauchernachfrage, die sich selbst im Corona-Lockdown als robust erwiesen hat. Mit 2,3 Prozent bis 3,2 Prozent sind sichere Renditen erzielbar, wobei im Vergleich zur Vorjahresstudie ein erneuter Rückgang zu verzeichnen ist.
Auf der anderen Seite ist bereits weit vor der Corona-Pandemie die Nachfrage nach Investitionen in Shopping-Center stark gesunken. In vielen Objekten ist noch nicht klar, ob es zu weiteren negativen Mietanpassungen kommen wird – bei diesen Immobilien spielen auch Nutzungsänderungen eine relevante Rolle. Die Renditespanne liegt bei Shopping-Centern derzeit bei 2,9 Prozent bis 4,6 Prozent.
Bei Rendite-„Hunger“ nicht auf Wohnen setzen
Wohnimmobilien taugen nach Ansicht von Bulwiengesa schon länger nicht mehr zum Stillen des großen Rendite-„Hungers“, zumindest nicht im Core-Bereich. Zwar ist der Wohnungsmarkt nach wie vor stabil, aber von einigen Unsicherheiten geprägt. Auch wenn der Mietendeckel in Berlin vorerst gescheitert ist, dürfte die neue Bundesregierung den Mietmarkt vermutlich weiter regulieren, meinen die Studienautoren, die außerdem mittelfristig mit einer Zinswende rechnen.
Die IRR-Spannen in der aktuellen Studie sind auf Basis der bestehenden gesetzlichen Gegebenheiten errechnet worden – „sollte es zu weiteren Verschärfungen kommen, wirken sich diese negativ auf die erzielbaren Renditen aus“, heißt es da. Für Wohnimmobilien in den A-Märkten liegt die Spanne derzeit bei 1,9 Prozent bis 2,5 Prozent.
„Wir schätzen die Risiken für Wohnimmobilien angesichts steigender Renditen für Alternativinvestments mittelfristig etwas höher ein als in den vergangenen Jahren. Zudem ist die Mieterhöhungsfantasie geringer geworden. Regulierende Eingriffe wie die Absenkung der Modernisierungsumlage, die Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die voraussichtliche Teilung der CO2-Umlage tragen dazu bei“, erklärte Carstensen in Frankfurt.
Fünf-Prozent-Studie 2021 „Wo investieren sich noch lohnt“ (PDF)
Quelle: Haufe.de