Autor: ARS Real Estate

Scholz stockt Förderung für Ladesäulen an Wohnhäusern auf

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Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will mehr Geld für den Einbau von Ladensäulen für E-Autos an Wohnhäusern ausgeben. Um 300 Millionen Euro wird das Förderprogramm aufgestockt, das Eigentümer und Mieter entlasten soll. Die Wohnungswirtschaft hatte zuvor einen Appell an die Politik gerichtet.

Für ihre Klimaschutzziele hat die Bundesregierung einen Masterplan. Auch E-Mobilität soll in Deutschland massiv ausgebaut werden – auch privat. Die Erstinvestitionsschwelle für den Einbau von Ladesäulen an Wohnhäusern ist aber hoch. Jetzt soll es zusätzliches Geld geben.

Förderprogramm: 300 Millionen Euro für private Ladesäulen zusätzlich

Das Bundesfinanzministerium stockt ein Programm zur Förderung privater Ladestationen für E-Autos an Wohngebäuden auf, will die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben. Finanziert werden soll das Ganze aus dem Energie- und Klimafonds.

Zugesagt hat SPD-Finanzminister Olaf Scholz 300 Millionen Euro. Das sind 100 Millionen mehr als Verkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) Anfang Juli gefordert hatte. Mit dem Programm fördert die Regierung den Einbau sogenannter Wandladestationen (Wallboxen).

„Es sind bereits Anträge für rund 620.000 Ladepunkte eingegangen und haben unser 500 Millionen Euro-Budget völlig ausgeschöpft“, sagte Scheuer. „Ich freue mich, dass Scholz weitere 300 Millionen Euro zur Verfügung stellt.“ Mit dem Geld könne die Wallbox-Förderung in Kürze fortgesetzt werden. Eine flächendeckende und nutzerfreundliche Ladeinfrastruktur sei Voraussetzung dafür, dass mehr Menschen auf klimafreundliche E-Autos umsteigen.

Die dynamische Antragsentwicklung deute auf einen hohen Bedarf für das Förderprogramm im weiteren Jahresverlauf hin, hieß es aus Regierungskreisen. Die Neuzulassungen von Elektroautos sind in den vergangenen Monaten vor allem wegen höherer staatlicher Prämien stark gestiegen.

Ladesäulen in der Wohnungswirtschaft: 3 Probleme im Überblick

Ein Bündnis aus Wirtschaftsverbänden hatte im März 2021 von den Ministern Scheuer und Scholz sowie Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) mehr staatliche Hilfen für den Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur an Mehrfamilienhäusern gefordert. Die enormen Investitionen könnten nicht von Immobilienbesitzern und Mietern alleine getragen werden, hieß es in dem gemeinsamen Schreiben des Verbands der Automobilindustrie (VDA), des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) und des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Hingewiesen wurden die Minister auch auf technische Probleme beim Ausbau der Ladesäuleninfrastruktur. Das sind die drei großen Herausforderungen:

  1. Bestandsgebäude haben eine elektrische Infrastruktur, die denen der 1980er-Jahre entspricht. Bei zukünftigen Anforderungen, etwa dem Laden von E-Autos, dem Betrieb von Solaranlagen oder der Wärmeversorgung mit Wärmepumpen, werden laut VDA, BDEW und GdW diese Anlagen „regelmäßig an ihre Grenzen kommen“.
  2. Anders als im Ein- und Zweifamilienhaus-Bereich findet im Mehrfamilienhaus eine gleichzeitige Versorgung verschiedener Haushalten statt. Auch wenn die Hausanschlüsse effizient genutzt werden, gibt es „wenig Reserven, wenn sehr viel Strom gleichzeitig benötigt wird“. Immer mehr Pkw-Stellflächen mit Ladeinfrastruktur führen zu einem hohen Strombedarf. Die Verbände gehen von einer typischen Ladeleistung von elf Kilowatt (kW) eines E-Autos aus. Ein Elektroherd (eine Herdplatte) braucht zwischen ein und drei kW, je nach Energieeffizienz. Es wird eine moderne Elektroinstallation notwendig, die Anschluss, Absicherung, Zählerkästen und Kommunikationsinfrastruktur umfasst.
  3. Es sind erhebliche Investitionen in die elektrische Gebäudeinfrastruktur notwendig, um die Energiewende insgesamt umzusetzen, die Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern ist nur ein Teil davon. Dazu kommen Investitionen in die Effizienzsteigerung der Gebäude, die „Wärmewende“, den altersgerechten Umbau und in die Digitalisierung.

E-Mobilität: Was die Bundesregierung bisher tat

In Deutschland sollen bis zum Jahr 2030 insgesamt eine Million Ladepunkte zur Verfügung stehen. Das Bundeskabinett hatte dafür erstmals im November 2019 den „Masterplan Ladeinfrastruktur“ beschlossen. In einem Konjunkturpaket, das am 3.6.2020 verabschiedet worden ist, waren für den Ausbau der Ladeinfrastruktur sowie die Forschung und Entwicklung bei der Elektromobilität und der Batteriezellfertigung zweieinhalb Milliarden Euro Fördermittel veranschlagt.

Davon flossen die oben erwähnten 500 Millionen Euro in die Förderung von privaten und gewerblichen Ladeeinrichtungen. Das war aus Sicht der Verbände viel zu kurz gegriffen, schnell waren sie aufgebraucht. Die Installation eines Ladepunkts an einem Mehrfamilienhaus koste bereits rund 5.000 Euro, rechneten VDA, BDEW und GdW schon damals vor.

In zwei neuen Gesetzen – dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) und dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) – sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Einbau von Ladesäulen geregelt.

Masterplan Ladeinfrastruktur der Bundesregierung bis 2030

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BGH könnte Nebenkostenprivileg früher als gedacht kippen

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Darf ein Vermieter dauerhaft Kabel-TV-Gebühren auf die Mieter umlegen, ohne ihnen ein Kündigungsrecht einzuräumen? Spätestens Mitte 2024 wäre mit diesem Nebenkostenprivileg sowieso Schluss. Der Bundesgerichtshof (BGH) könnte die Rechtslage aber schon am 20. Oktober mit einem Grundsatzurteil ändern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt sich seit dem 8. Juli mit der Grundsatzfrage, ob Vermieter Mietern ein Kündigungsrecht nach § 43b Telekommunikationsgesetz (TKG) für einen nicht benutzten Kabel-TV-Anschluss einräumen müssen. Geklagt hat die Wettbewerbszentrale gegen die Wohnungsbaugesellschaft Vivawest aus Gelsenkirchen, die nach eigenen Angaben mehr als 120.000 Wohnungen vermietet. Das Urteil (Az. I ZR 106/20) in dem Musterverfahren soll am 20. Oktober verkündet werden, wie der zuständige Senat mitteilte.

Nebenkostenprivileg im Musterverfahren: Streit um § 43b TKG

Für Kabel-TV-Anschlüsse müssen Mieter nach aktueller Rechtslage über die Nebenkostenabrechnung Gebühren zahlen, auch wenn sie die Anschlüsse nicht nutzen. Ein Kündigungsrecht für die Laufzeit des Mietvertrages steht den Mietern derzeit nicht zu. Das halten die Wettbewerbsschützer für nicht rechtens.

Von Mitte 2024 an dürfen Vermieter im Zuge der Reform des TKG sowieso keine Kabelgebühren mehr auf die Mieter umlegen. Das Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs ist bereits besiegelt. Das Gesetz tritt zum 1.12.2021 in Kraft, bis zum 30.6.2024 gibt es dann noch eine Übergangsfrist. Danach bekommen alle Mieter die Wahlfreiheit.

Trotzdem streiten die Wettbewerbsschützer vor dem BGH: Sie meinen, dass diese Praxis auch heute schon gegen geltendes Recht verstößt und berufen sich auf § 43b TKG, wonach ein Vertrag „zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ höchstens eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten haben darf. Außerdem müsse es möglich sein, einen Vertrag für höchstens zwölf Monate abzuschließen.

Die Richterinnen und Richter äußerten allerdings gewisse Zweifel, ob sich diese Vorschrift auf einen Immobilienkonzern mit Mietwohnungen anwenden lässt. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg gehabt. So oder so wird das Urteil nur noch vorübergehend von Bedeutung sein.

Auswirkungen des BGH-Kabel-TV-Urteils auf die Wohnungswirtschaft

Sollten die Karlsruher Richter die Regelung kippen, ginge das zu Gunsten der Mieter. Dann müssten die Vermieter einer Kündigung des Kabel-TV-Anschlusses schon 2021 zustimmen. Laut § 43b TKG wären entsprechende Verträge auf 24 Monate begrenzt – und unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrags kündbar.

Für Vivawest ist die baldige Abschaffung des Nebenkostenprivilegs per Gesetz wiederum ein Beleg dafür, dass so lange das Gegenteil gelten muss. „Damit liegt aus unserer Sicht eine klare gesetzgeberische Wertung vor, dass bis dahin die Umlagefähigkeit weiterhin aufrechterhalten werden kann“, sagte der Anwalt des Unternehmens nach der Verhandlung.

In den Vorinstanzen war die Wettbewerbszentrale mit ihrem Vorstoß unterlegen. Das Landgericht (LG) Essen hatte die Klage abgewiesen. Die Begründung: Die beklagte Vivawest, die ihren Mietern den Kabel-TV-Anschluss zur Verfügung stellt, erbringe selbst keine Telekommunikationsdienstleistungen, sondern habe sie auf eine Tochtergesellschaft ausgelagert (Urteil v. 31.5.2019, Az. 45 O 72/18). Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm sah zwar die Verantwortung für die Signalübertragung bei der Vivawest, aber keinen Anspruch im Sinne des § 43b TKG (Urteil v. 28.5.2020, Az. I-4 U 82/19).

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Wettlauf um Wohneigentum: Preise enteilen Mieten

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Die Preise für Wohnungen und Häuser haben weiter deutlich zugelegt, laut Empirica zwischen knapp zwölf und 14 Prozent innerhalb eines Jahres – gerade im Umland, wo es immer mehr Käufer hinzieht. Der Mietanstieg hinkt weit hinterher. Müssen sich Investoren auf schrumpfende Städte einstellen?

Die inserierten Mietpreise für Wohnungen im Neubau sind im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,3 Prozent gestiegen – deutlich stärker legten die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen zu: sie machten einen Sprung um 11,7 Prozent. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser gingen sogar um 13,6 Prozent in die Höhe. Das sind Ergebnisse aus dem aktuellen Immobilienpreisindex des Forschungsinstituts Empirica.

Auch im Vergleich zum ersten Quartal 2021 verzeichnen die Indices im zweiten Quartal 2021 noch einmal ein Plus: Neugebaute Eigentumswohnungen liegen weitere 3,3 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser 3,4 Prozent. Auch in diesem Zeitraum fällt der Zuwachs bei den neuen Mietwohnungen mit plus 1,1 Prozent am geringsten aus.

Im Durchschnitt aller Baujahre stiegen die Indices für Eigentumswohnungen laut Empirica gegenüber dem Vorquartal um 3,2 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser legten um 2,9 Prozent zu, die Angebotsmieten wuchsen auch in dieser Kategorie mit ebenfalls 1,1 Prozent deutlich schwächer.

Empirica-Index: Top 10 der teuersten Städte in Deutschland

München ist immer noch die teuerste deutsche Stadt zum Wohnen – ganz egal, ob zum Kaufen oder zum Mieten. Der Quadratmeter in einer 60 bis 80 Quadratmeter großen Wohnung im Neubau kostet im Durchschnitt 18,78 Euro für Mieter. Frankfurt am Main (15,85 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (14,62 Euro) belegen die Plätze zwei und drei.

Empirica-Mietpreis-Ranking für neue Wohnungen

  1. München: 18,78 Euro/qm
  2. Frankfurt/Main: 15,85
  3. Stuttgart: 14,62 Euro
  4. Berlin: 14,14 Euro/qm
  5. Freiburg/Breisgau: 13,69 Euro/qm
  6. Hamburg: 13,59 Euro/qm
  7. Darmstadt: 13,55 Euro/qm
  8. Düsseldorf: 13,53 Euro/qm
  9. Mainz: 13,25 Euro/qm
  10. Wiesbaden: 13,01 Euro/qm

Auch im Ranking bei den Angebotspreisen für neue Eigentumswohnungen im Neubau (durchschnittliche Wohnungsgröße 60 bis 80 Quadratmeter) dominiert München alle Städte. Im Schnitt müssen 10.429 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Frankfurt behauptet mit 7.898 Euro pro Quadratmeter auch hier seinen zweiten Platz und Stuttgart (7.711 Euro) den dritten.

Empirica-Kaufpreis-Ranking für neue Wohnungen

  1. München: 10.429 Euro/qm
  2. Frankfurt/Main: 7.898 Euro/qm
  3. Stuttgart: 7.211 Euro/qm
  4. Düsseldorf: 6.965 Euro/qm
  5. Hamburg: 6.897 Euro/qm
  6. Freiburg: 6.813 Euro/qm
  7. Berlin: 6.399 Euro/qm
  8. Erlangen: 6169 Euro/qm
  9. Landshut: 6110 Euro/qm
  10. Augsburg: 6108 Euro/qm

Empirica-Ranking: Durchschnittliche Kaufpreise für neue Häuser

München ist auch Spitzenreiter bei den Preisen für neue Ein- und Zweifamilienhäuser. Für 100 bis 150 Quadratmeter müssen hier aktuell durchschnittlich 9.376 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. In diesem Segment sind aber auch kleinere Städte im Umkreis der Ballungsräume und Metropolen relativ teuer, was laut Empirica den Trend „raus aus der Stadt“ widerspiegelt, dem vor allem junge Familien folgen und der sich während der Corona-Pandemie verstärkt hat.

  1. München: 9.376 Euro/qm
  2. Darmstadt: 7.587/qm
  3. Stuttgart: 7.218 Euro/qm
  4. Landshut: 6716 Euro/qm
  5. Rosenheim: 6.588 Euro/qm
  6. Wiesbaden: 6.553 Euro/qm
  7. Kempten: 6.403 Euro/qm
  8. Heilbronn: 6.151 Euro/qm
  9. Freiburg/Breisgau: 5.975 Euro/qm
  10. Heidelberg: 5.955 Euro/qm

Schrumpfende Städte: Zeitenwende oder Verschnaufpause?

Empirica beobachtet seit Jahren eine zunehmende Suburbanisierung aus den Schwarmstädten. Das spräche für eine Zeitenwende. Die Suche nach einer großen, bezahlbaren Wohnung zieht Mieter und Käufer immer weiter ins Umland oder in die sogenannten Mittelstädte. „Sogar einige ländliche Kreise erleben jetzt eine zarte Zuwanderung von Familien oder zumindest weniger Abwanderung junger Menschen“, heißt es im aktuellen Empirica-Immobilienpreisranking.

Für eine Verschnaufpause könnte demnach die im Lockdown abrupt ausgebliebene Zuwanderung aus dem Ausland ein Hinweis sein. Ob und wie weit sich die innerdeutsche Binnenwanderung erholt, wenn Video-Studium und Homeoffice wieder passé sind, bleibt Empirica zufolge abzuwarten. Investoren und Stadtplaner könnten schon bald bedauern, dass Familien wegen zu teuren und zu kleinen Neubauwohnungen die Städte verlassen haben, so die Forscher.

Bis dahin ist es so, dass die Eigenheim-Preise im Umland erheblich schneller weiter steigen werden als in den Städten und im Neubau sogar kräftiger als für bestehende Eigentumswohnungen. Mieter bleiben verschont: Der Mietanstieg liegt im zweiten Quartal in Folge klar unterhalb der Inflationsrate.

Quelle: www.haufe.de

Hingebogener Eigenbedarf reicht nicht

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Hat eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.

Hintergrund: Gesellschaft verschenkt Mini-Anteil an Wohnung

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstandes zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstandes. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigten die AG und die Tochter des Vorstandes das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter und erhoben schließlich Räumungsklage. Diese hatte vor dem Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

Entscheidung: Eigenbedarfs-Trick funktioniert nicht

Der BGH teilt die Meinung des Landgerichts. Das Verhalten der Vermieterinnen war rechtsmissbräuchlich. Deren Vorgehensweise zeichnete sich dadurch aus, dass die AG der Tochter des Vorstandes mit der Schenkung eines 5/100-Miteigentumsanteils formal eine minimale Miteigentümerstellung verschafft hat, allein mit dem Ziel, eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, die der AG als juristische Person nicht möglich war. Eine nennenswerte Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Wohnung war damit nicht verbunden.

Dass das Landgericht dieses Vorgehen als rechtsmissbräuchlich beurteilt hat, ist nicht zu beanstanden. Der BGH empfahl daher den Vermieterinnen, ihre Revision gegen das Urteil des Landgerichts zurückzunehmen, was diese schließlich auch taten.

(BGH, Beschluss v. 30.3.2021, VIII ZR 221/19)

Quelle: www.haufe.de

Reform des Mietspiegelrechts beschlossen

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Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht.

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch den Bundesrat hat das Mietspiegelreformgesetz wenig später schon passiert.

Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegel-Pflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen bleibt es dabei, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.

Vom Tisch ist auch ein Wegfall des Begründungsmittels Vergleichswohnungen bei Existenz eines Mietspiegels. Diese im ursprünglichen Referentenentwurf enthaltene Regelung fand sich schon im Regierungsentwurf für ein Mietspiegelreformgesetz nicht wieder.

Auf eine Reform des Mietspiegelrechts hatten sich Union und SPD in ihrem Koalitionsvertrag verständigt.

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung

Mietspiegel-Reform: Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz

Mietspiegel-Reform: Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz

Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)

Mietspiegel: Der Hintergrund

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt. Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

Um dieses Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung. Dieser wurde am 16. April im Bundestag in erster Lesung beraten und zunächst in den Rechtsausschuss verwiesen.

Anhörung zur Mietspiegel-Reform: Experten sind sich uneins

Bei einer Anhörung im Rechtsausschuss am 19.5.2021 gingen die Meinungen der Sachverständigen über die geplante Reform weit auseinander.

Kritik an Mietspiegel als politisches Steuerungselement

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, sprach sich aber dagegen aus, Mietspiegel als politisches Steuerungselement zu verwenden. Er wandte sich insbesondere dagegen, den Gültigkeitszeitraum von zwei auf drei Jahre zu verlängern. Bereits die seit 1.1.2020 geltende Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahren führe dazu, dass im Mietspiegel nicht die aktuellen Verhältnisse wiedergegeben seien. Gedaschko plädierte dafür, die im Gesetz vorgesehen Mittel der Mietdatenbank zu aktivieren und die Möglichkeiten der Digitalisierung zu nutzen.

Auch Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), warnte davor, Mietspiegel als Steuerungsinstrument zu nutzen. Mietspiegel sollten die Mieten wiedergeben, aber nicht gestalten. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums lehnte auch er ab, während er die geplante Auskunftspflicht von Vermietern ausdrücklich begrüßte.

Ganz anders sahen Mietervertreter die Sache

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), und Melanie Weber-Moritz, DMB-Bundesdirektorin, plädierten dafür, sämtliche Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzubeziehen. Zudem müsste in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern und Gemeinden mit Mietpreisbremse eine Mietspiegelpflicht eingeführt werden. Die geplante Verlängerung des Geltungszeitraums von Mietspiegeln befürwortet der Verband.

Der Geschäftsführer des Berliner Mieterverein, Reiner Wild, begrüßte, dass die Bundesregierung die Angriffsmöglichkeiten auf die Mietspiegel reduzieren und den Mietern ein geeigneteres Kontrollinstrument zur Seite stellen will. Wild bezweifelte jedoch, dass der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form dazu taugt. Er sieht zwei zentrale Probleme: Die Beweislast über die Qualifiziertheit des Mietspiegels bei den Mietern und die uneingeschränkte freie richterliche Beweisführung, die eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Gutachten ermöglicht – trotz der Vermutungswirkungen.

Forderung nach Sachkunde der Mietspiegelersteller

Vehement gegen eine Auskunftspflicht von Vermietern ist wiederum Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. Hierdurch würden viele Eigentümer überfordert. Warnecke verwies darauf, dass 60 Prozent aller Mietwohnungen von privaten Vermietern angeboten würden. Er lehnte auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums ab.

Prof. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung sowie stellvertretender Geschäftsführer des Irebs Instituts für Immobilienwirtschaft, plädierte dafür, die Erstellung von Mietspiegeln in unabhängige Hände zu legen. Die Auskunftspflicht bei den Erhebungen zum Mietspiegel markiere einen Quantensprung für die Steigerung der Datenqualität. Allerdings gebe es bei der Reform noch substanziellen Nachbesserungsbedarf, so bei der Unabhängigkeit der Mietspiegelerstellung und der Sachkunde der Mietspiegelersteller.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein

Bereits zu Jahresbeginn war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1.3.2020 aber noch nach der bisherigen Regelung erstellt werden.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen worden waren.

Quelle: Haufe.de

Immobilienfinanzierer schrauben Erwartungen deutlich hoch

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Die Immobilienfinanzierer schätzen die Lage am Markt viel rosiger ein als noch vor drei Monaten. Bei der jüngsten Umfrage für den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW gibt es auf Halbjahressicht auch bei den krisengebeutelten Assets Einzelhandel und Hotel wieder Zuversicht.

Es ist das vierte Mal in Folge, dass der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung zulegt. Bereits im ersten Quartal 2021 hatte der Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen einen Sprung nach oben gemacht, notierte aber noch im negativen Bereich mit minus 14 Punkten. Bei der Umfrage für das zweite Quartal 2021, die im Mai stattfand, waren die Finanzierer noch positiver gestimmt. „Mit einem Plus von 10,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal weist der Indexstand nur noch einen Saldo von minus 3,3 Punkten aus“, so Anke Herz, Head of Debt Advisory JLL Germany.

Sowohl die Einschätzungen der Experten zur Finanzierungssituation (vergangene sechs Monate) als auch deren Erwartungen an die Finanzierungssituation (kommende sechs Monaten) fallen positiver aus als im ersten Quartal. Der Indikator für den Rückblick steigt im zweiten Quartal um 7,4 Punkte, der Saldo weist aber nach wie vor einen negativen Wert aus (minus 14,8 Punkte). Ganz anders die Einschätzung für die Entwicklung: Der Erwartungsindikator springt um 13,9 Punkte in den positiven Bereich – mit einem Saldo von 8,2 Punkten liegt er wieder deutlich über dem Niveau vor Beginn der Corona-Krise Anfang 2020 und erreicht den höchsten Stand seit dem vierten Quartal 2015.

Logistik und Wohnen: Preisniveau drückt Erwartungen der Finanzierer

Die Assetklassen Logistik und Wohnen waren die vergangenen Krisenmonate die unangefochtenen Gewinner. Die befragten Experten bewerten die Immobilienfinanzierungsmärkte der Nutzungsarten auch nach wie vor als sehr attraktiv. Die Mittelwerte aus Lage- und Erwartungseinschätzung für Logistik mit 31,1 Punkten und 21,4 Punkten für Wohnen liegen deutlich im positiven Bereich.

Trotzdem wird in der jüngsten Umfrage deutlich, dass Wohnen und Logistik nicht mehr so stark vom aktuellen Marktumfeld profitieren wie zuletzt seit Ausbruch der Krise. Für Logistik notieren JLL und ZEW nach drei Anstiegen in Folge bei der Einschätzung zur Finanzierungssituation ein Minus von 9,7 Punkten gegenüber den Antworten im ersten Quartal. Und auch der Erwartungsindikator schrumpft (minus 12,5 Punkte). Bei der Nutzungsart Wohnen wird die Finanzierungssituation als unverändert eingestuft, der Erwartungsindikator aber von 21,9 Punkten im ersten Quartal auf 8,5 Punkte im zweiten Quartal herabgestuft.

„Unserer Einschätzung nach dürfte die aktuelle rückläufige Entwicklung durch das anhaltend hohe Preisniveau für beide Assetklassen getrieben sein“, erläutert Herz.

Büro, Einzelhandel und Hotel: Es geht aufwärts

Für die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel sehen die befragten Experten hingegen eine deutliche Verbesserung im Vergleich zur vorigen Umfrage. Für die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate gibt es Pluswerte: 10,9 Punkte für Büroimmobilien, 19 Punkte für Einzelhandelsimmobilien und 15,8 Punkte für Hotelimmobilien.

Der Saldo aus „verbessert“ und „verschlechtert“ fällt bei der Einschätzung für Büros (minus 26,2 Punkte) allerdings deutlich positiver aus als für den Einzelhandel (minus 56,8 Punkte) und die Nutzungsart Hotel (minus 68,8 Punkte). Auf Halbjahressicht erwarten die Finanzierer für alle drei Assetklassen signifikant bessere Werte als noch vor drei Monaten.

„Fasst man die Umfrageergebnisse der beiden Zeiträume zusammen, sechs Monate zurück, sechs voraus, wird der Immobilienfinanzierungsmarkt für Büroimmobilien aktuell ähnlich gut eingeschätzt wie in der Umfrage vor Beginn der Corona-Krise“, erklärt Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management beim ZEW. „Bei der Nutzungsart Hotel schlagen sich insgesamt sogar bessere Werte nieder, Einzelhandel schneidet dagegen immer noch schlechter ab.“

Refinanzierung: Rückgänge für Immobilienaktienmärkte erwartet

Mit Ausnahme der Immobilienaktienmärkte, die nach einem deutlichen Plus von 59,4 Punkten in der vorigen Umfrage einen Rückgang für die Finanzierungsituation verzeichnen (minus 13,2 Punkte), gab es für die vier anderen Finanzierungsinstrumente einen weiteren Anstieg zwischen 1,4 (Mortgage Backed Securities) und 13,8 Punkten (Pfandbriefe). Letztere erreichen damit einen Saldo von 32,3 Punkten – das ist der höchste Stand seit dem ersten Quartal 2015.

Zwei Refinanzierungsmärkte werden von den befragten Experten aktuell für die kommenden sechs Monate optimistischer eingeschätzt: unbesicherte Schuldverschreibungen (plus 28,1 Punkte) und Mortgage Backed Securities (plus 6,3 Punkte). Für Einlagen und Immobilienaktienmärkte werden Rückgänge zwischen 4,3 und sieben Punkte erwartet.

„Nimmt man den Mittelwert aus Lageeinschätzung und Erwartung der aktuellen Antworten schneiden die Pfandbriefe am besten und die Mortgage Backed Securities am schlechtesten ab“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Kreditgeber finanzieren gestiegenes Preisniveau überproportional mit

Die durchschnittlichen LTVs von Bestandsimmobilien im Core-Segment haben im zweiten Quartal 2021 verglichen mit dem zweiten Quartal 2020 über alle Nutzungsarten hinweg zugelegt, wie eine Sonderfrage zeigt. Im Value-Add-Segment ist bei den Nutzungsarten Einzelhandel und Hotel ein Rückgang zu verzeichnen: Die LTVs fallen mit 61,9 Prozent (Einzelhandel) und Hotel (58,6 Prozent) um 0,8 Prozentpunkte beziehungsweise 0,2 Prozentpunkte niedriger aus.

„Die sehr guten Entwicklungen an den Immobilienfinanzierungsmärkten für Logistik und Wohnen sorgten dafür, dass in beiden Nutzungsarten die LTV-Anstiege im Jahresvergleich am deutlichsten ausfielen – und zwar sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment. Die Kreditgeber finanzieren derzeit das gestiegene Preisniveau überproportional mit“, erklärt Herz.

Auch bei den Margen für die gewerbliche Finanzierung von Immobilien ergibt sich ein gemischtes Bild. Bei Büro, Logistik und Wohnen haben die durchschnittlichen Margen gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 im Core-  und im Value-Add-Segment abgenommen. „Hier zeigt sich der Wettbewerb zwischen den Finanzierern“, so Herz.

Die durchschnittlichen Margen für Hotelimmobilienfinanzierungen in den beiden Segmenten liegen in der aktuellen Umfrage höher, auch weil sich Marktteilnehmer vorübergehend zurückgezogen hatten. Beim Einzelhandel fällt die Einschätzung der Finanzierer zu den Margen im Core-Segment zwar auch höher aus, fällt aber im Value-Add-Segment. Das könnte mit der Hoffnung auf eine baldige Eindämmung der Corona-Pandemie zusammenhängen und dem Anlagedruck der Finanzierer geschuldet sein, analysiert JLL-Expertin Herz abschließend.

Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) für das zweite Quartal 2021 haben zwischen dem 3. und 17. Mai 38 Experten teilgenommen. Der Index berechnet sich aus demMittelwert der Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Erwartungseinschätzung (kommende sechs Monate) für die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik und Wohnen. Gestartet wurde die vierteljährlich stattfindende Umfrage im vierten Quartal 2011. Dargestellt sind jeweils die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien („verbessert“ und „verschlechtert“).

Quelle: Haufe.de

Die Mietspiegelpflicht für kleinere Städte kommt

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Der Bundestag hat heute das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts verabschiedet. Damit sollen Mietspiegel rechtssicherer werden. Zudem sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern künftig verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Die Parlamentarier im Bundestag haben in der Nacht zu Freitag das Gesetz zur Änderung des Mietspiegelrechts verabschiedet, nachdem im Gesetzgebungsprozess mehrere Details immer wieder verändert wurden. Ein Ziel der Reform ist es, die Qualität von Mietspiegeln zu erhöhen und sie damit rechtssicherer zu machen. Ein Dreh- und Angelpunkt dafür ist die Auskunftspflicht. Demnach müssen Mieter und Vermieter künftig Auskunft über ihre Wohnung geben, unter anderem zur Miethöhe und zu Wohnwertmerkmalen. Bislang konnte die Antwort verweigert werden, wodurch die Gefahr bestand, dass das Ergebnis verzerrt wurde. Für eine höhere Qualität von Mietspiegeln wurde überdies Datenschutzrechtliches geklärt. Behörden wie Meldeämter können nun relevante Daten zur Verfügung stellen und verarbeiten. Zudem gibt es bislang in vielen Städten keinen Mietspiegel – das soll sich nun auch ändern, und zwar indem Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet werden, einen Mietspiegel zu erstellen.

Es bleibt bei zwei Jahren

Der Bindungszeitraum für Mietspiegel beträgt weiterhin zwei Jahre; danach müssen die zulässigen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend dem Verbraucherindex fortgeschrieben werden. Eine komplett neue Erhebung steht nach vier Jahren an. Ursprünglich war im Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgesehen, den Bindungszeitraum auf drei Jahre zu verlängern und die Erhebung um ein Jahr auf fünf Jahre zu schieben.

Der Immobilienverband IVD bezeichnet die Reform als „echte Chance auf eine Verbesserung und Steigerung der Akzeptanz“ von Mietspiegeln. „Das Gesetz nimmt ein zentrales Problem in Angriff, nämlich das der dünnen Datenbasis, auf der Mietspiegel hochgerechnet werden“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Für richtig hält er, dass der Bindungszeitraum nicht erhöht wurde. Andernfalls würden Mietspiegel „weiter von der Marktentwicklung abgekoppelt“. Letztlich seien Mietspiegel dazu bestimmt, „den Markt abzubilden, ihn aber nicht zu machen.“

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Planer installieren digitale Auskunft für Baubehörden

ARS Real Estate

Bauanträge dauern. Damit es künftig schneller geht, haben Architekten und Ingenieure eine zentrale Auskunftsdatei für Behörden angelegt. Diese sollen so die Qualifikation der Planer zügiger prüfen können.

Jährlich werden mehr als 200.000 Baugenehmigungen in Deutschland beantragt. Die reichen Bauherren und Planer meistens zusammen ein. Architekten und Ingenieure müssen zur Vorlage der Entwürfe berechtigt sein. Dazu weisen sie den Behörden bestimmte Voraussetzungen nach. Die nun von 29 Kammern gemeinsam geschaffene Datenbank enthält die geforderte Informationen, unter Kammermitgliedschaft, Fachrichtung und speziellen Qualifikationen von Entwurfsverfassern. Die Ämter sollen über eine geschützte Schnittstelle auf „di.BAStAI“, Kurzform für „die digitale bundesweite Auskunftstelle für Architekten und Ingenieure“ zugreifen.

Bisher erfolgt die Prüfung der Vorlageberechtigung teilweise noch analog sowie nach unterschiedlichen Methoden. Während das eine Amt einen Kammerstempel verlangt, fordern andere eine Urkunde. Von dem neuen Angebot versprechen sich die Standesvertreter der Planer nicht nur zuverlässigere Auskünfte, sondern auch eine schnellere Bearbeitung von Bauanträgen durch die Bauämter. Diese müssen von Ende 2022 an in der Lage sein, digitale Bauanträge anzunehmen.

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

CO2-Preis: Geplanter 50%-Vermieteranteil wackelt wieder

ARS Real Estate

Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Die Mehrkosten sollen Mieter und Vermieter je zur Hälfte zahlen. Das hat die Bundesregierung im Zuge der Klimaschutzgesetz-Novelle beschlossen. Jetzt stellt sich der Bundesrat quer.

Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für den seit dem 1.1.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas tragen. Das geht aus einem Beschluss hervor, den die Bundesregierung begleitend zur Novelle des Klimaschutzgesetzes gefasst hat. Wochenlang hatte man sich innerhalb der Großen Koalition um diesen Punkt gestritten, bevor das Kabinett am 12. Mai diese Einigung erziele.

Die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz hatten dafür gekämpft, dass die durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten nicht mehr – wie nach aktueller Rechtslage üblich – uneingeschränkt vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) betonte: „Alles andere wäre umweltpolitisch dumm gewesen und sozialpolitisch eine Zumutung.“ Der CO2-Preis könne nur eine Lenkungswirkung haben, wenn er den Vermieter zu einer Reaktion bewege.

Geplante CO2-Preis-Kostenverteilung: Skepsis im Bundesrat

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat am 19. Mai angesichts scharfer Kritik aus der Immobilienbranche und der Wirtschaft an der geplanten Fifty-Fifty-Kostenverteilung Verhandlungsbereitschaft signalisiert, will die Deutsche Presse-Agentur (dpa) von Teilnehmern von Online-Beratungen der Unionsfraktion erfahren haben. Gebraucht werde eine intelligente und vernünftige Lösung, auch für die Vermieter. Innerhalb der Union wird argumentiert: Vermieter seien nicht für den Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich.

Die geplante hälftige Teilung der CO2-Preis-Kosten zwischen Mietern und Vermietern ist auch im Bundesrat auf Skepsis gestoßen. Der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss der Länderkammer forderte am 18. Mai, „dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden“, wie es in einer Stellungnahme heißt, die Brandenburg und Nordrhein-Westfalen eingebracht hatten. Nach Angaben des Ausschussvorsitzenden, Brandenburgs Infrastrukturminister Guido Beermann (CDU), wurde sie von der großen Mehrheit der Länder angenommen.

In der Stellungnahme heißt es auch, dass durch die verschärften Klimaschutzziele sehr erhebliche zusätzliche Investitionen in den Gebäudebestand notwendig seien. „Die pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe würde bei Vermietern mehr Ärger auslösen als echte Anreize für mehr CO2-Einsparung bieten“, erklärte Beermann. Der CDU-Politiker bezweifelte, dass dies dazu beitragen werde, die Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu erreichen. Beermann sprach sich dafür aus, Vermieter durch Förderung dazu zu bringen, mehr für das Energiesparen zu machen. Das werde auch die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter begrenzen und Nebenkosten reduzieren.

„Kostenbeteiligung je nach Energieeffizienz der Gebäude“ nun doch nicht vom Tisch?

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis sei Anreizkiller und Investitionshemmnis erster Güte, sagte kürzlich auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die finanzielle Belastung mit 50 Prozent der in den Gebäuden verursachten CO2-Emissionen entziehe den nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unmittelbar die finanziellen Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten.

„Die einzig gerechte und wirksame Lösung beim CO2-Preis ist, dass sich die Höhe der umlagefähigen Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet“, hatte Gedaschko schon vor dem Beschluss der Bundesregierung gefordert. „In unsanierten Wohngebäuden muss daher der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, in sanierten Gebäuden müssen die Mieter diese Kosten übernehmen – denn dort ist ihr individuelles Heizverhalten entscheidend.“

Im Januar 2021 war innerhalb der Großen Koalition scheinbar über ein solches differenziertes Modell sogar beraten worden, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz von Gebäuden orientieren sollte, wie damals dpa Regierungskreise zitierte. Damals hieß es, dass bei „schlecht renovierten“ Gebäuden Vermieter mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung übernehmen sollten, bei „gut sanierten“ Gebäuden weniger als die Hälfte. Damit sollten Vermieter belohnt werden, wenn sie zuvor in Energieeffizienz investiert haben.

Eigentümer haben verfassungsrechtliche Bedenken gegen CO2-Preis-Kostenverteilung

Eigentümer und Investoren dürften nicht für den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern in die Pflicht genommen werden, heißt es vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Maßgeblich sind Lösungen, die das Nutzerverhalten und tatsächliche Verbrauchsdaten mit einkalkulieren. Statt Kosten für Vermieter zu erhöhen, muss die Politik durch das Förderrecht gezielte Investitionsanreize schaffen“, so BFW-Präsident Andreas Ibel. „Gutachten belegen, dass die finanziellen Spielräume im Wohnungsbau schon jetzt komplett ausgeschöpft sind. Weitere Auflagen – wie die CO2-Bepreisung – sorgen letztlich nur dafür, dass irgendwann niemand mehr bauen kann“, ergänzte Sönke Struck, Vorstandschef des BFW Landesverbands Nord. 

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke, befürchtet, dass das Geld, das Vermieter für den CO2-Preis ausgeben müssten, künftig für energetische Sanierungen fehlen wird oder Vermieter nun die Mieten erhöhen müssten, um die zusätzliche finanzielle Belastung kompensieren zu können. Er kündigte an, die neue Regelung verfassungsrechtlich prüfen zu lassen.

Auch die Deutsche Energie-Agentur (Dena) setzt sich „für eine klima- und sozialpolitisch verträgliche Kostenverteilung“ zwischen Mietern und Vermietern ein. In einem Positionspapier macht die Dena einen konkreten Vorschlag zu einer begrenzten Umlagefähigkeit des CO2-Preises: Kern ist eine an der Effizienzklasse des Energieausweises orientierte anteilige Kostenbeteiligung.

Dena-Positionspapier „Begrenzte Umlage der BEHG-Kosten – Investitionsanreize stärken“

Schulze: „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden“

Die neue CO2-Abgabe wird nach Angaben des Bundesumweltministeriums das Heizöl in diesem Jahr zusätzlich zum Einkaufspreis um rund acht Cent pro Liter teurer machen – der Preis für Erdgas steigt demnach um 0,6 Cent pro Kilowattstunde.

Der Handel mit den CO2-Verschmutzungsrechten (Emis­si­ons­han­del) startete im Januar 2021 mit einem fixen CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne und soll wirken wie eine Steuer. Bis 2025 werden die Zertifikate dann schrittweise mit einem auf 55 Euro ansteigenden Festpreis ausgegeben. Ab 2026 wird der Zertifikate-Preis durch Versteigerungen ermittelt – wobei ein Preiskorridor von 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorgegeben ist.

Laut Bundesumweltministerin Svenja Schulze (SPD) soll der CO2-Preis ein „Investitionsanreiz“ sein, damit die Bürger freiwillig auf klimafreundliche Alternativen umsteigen und deshalb den CO2-Preis gar nicht erst zahlen müssen. „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden, dass man auf erneuerbare Energien setzt. Der CO2-Preis wird helfen, diese Entwicklung zu beschleunigen.“

Der CO2-Preis – Teil des Klimaschutzprogramms

EU-weit gibt es schon einen Emissionshandel. Energiewirtschaft und Teile der Industrie müssen pro Tonne Treibhausgas, die sie verantworten, ein Zertifikat nachweisen – teilweise werden die Zertifikate verteilt, teils bildet sich der Preis durch Angebot und Nachfrage.

Damit ein solches System in Deutschland zum 1.1.2021 umgesetzt werden konnte, musste das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) geändert werden – dem hatten Bundestag und Bundesrat bereits im Oktober 2020 zugestimmt. Neben dem CO2-Preis greift auch das neue Klimaschutzgesetz, das Treibhausgas-Budgets vorschreibt. Einnahmen aus der neuen CO2-Bepreisung will der Bund über Förderprogramme und Entlastungen an die Haushalte zurückgeben.

Quelle: HAUFE

Preise enteilen Mieten: Überhitzen die Wohnungsmärkte?

ARS Real Estate

Der Immobilienboom hält an, die Kaufpreise enteilen weiter den Mieten – besonders rasch in den sieben größten deutschen Städten. In den „Top 7“ müssen beim Wohnungskauf schon bis zu 40 Jahresmieten berappt werden, heißt es im „Postbank Wohnatlas“. Sind das die viel zitierten Überhitzungstendenzen?

Die Preise für Wohnimmobilien steigen unbeeindruckt von den Maßnahamen gegen die Corona-Pandemie weiter; das ist schon fast eine Binse. Sorgen macht Experten vielerorts jedoch, mit welcher Geschwindigkeit die Kaufpreise die Mieten immer weiter hinter sich lassen.

Gradmesser für das Verhältnis von den regionalen Kaufpreisen zu den Mieten ist der sogenannte Vervielfältiger: Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte hinweg lag der Vervielfältiger im Jahr 2020 bei 25,7 Jahresnettokaltmieten, heißt es im „Postbank Wohnatlas 2021“ – 2019 waren es noch 24. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Die Studienautoren sehen in den Großstädten Anzeichen einer Überhitzung.

Seit 2017 hat sich den Experten zufolge der Vervielfältiger pro Jahr um rund eine Jahresmiete erhöht; die Quote wurde im Vergleich der Jahre 2020 und 2019 mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch getoppt. Eine Trendumkehr erwarten die Autoren des „Wohnatlas“ nicht.

Überhitzungstendenzen in den „Top 7“: Die Dynamik beschleunigt sich

„Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, prognostiziert Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank.

Besonders rasch enteilen die Kaufpreise der Studie zufolge derzeit in den sieben größten deutschen Städten, den sogenannten „Top 7“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei zwei Jahresmieten.

Das „Top-7“-Ranking führt erstmals Berlin an: Knapp 40 Jahresmieten wurden im Jahr 2020 für den Kauf einer Wohnung fällig. Die Hauptstadt verzeichnet mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg. Wesentliche Ursache für diese Dynamik sei der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden ist. „Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt“, schreiben die Studienautoren.

Preisniveau in deutschen Großstädten („Top 7“): Vervielfältiger

RangStadtVervielfältiger 2020Vervielfältiger 2019Vervielfältiger 2018Vervielfältiger 2017
1Berlin39,7 35,5 32,6 30,8
2München38,537,236,234,2
3Hamburg38,436,033,231,6
4Frankfurt/Main35,033,531,429,3
5Düsseldorf33,431,329,928,4
6Köln29,528,226,825,7
7Stuttgart28,727,727,526,4

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2021); Berechnungen HWWI

Auch in deutschen Städten abseits der „Top 7“ liegen die Kaufpreise im Vergleich zu den Kaltmieten auf hohem Niveau: In 23 Städten ab 20.000 Einwohnern mussten Käufer im vergangenen Jahr 30 Jahresmieten und mehr aufbringen.

Zu den im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau teuersten Großstädten ab 100.000 Einwohnern zählen neben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf auch Rostock (Vervielfältiger 36,1) und Potsdam (32,8). Unter den Top Ten finden sich zudem die Mittelstädte Rosenheim (34,3), Landshut (33,3) und Baden-Baden (32,7).

Je niedriger der Vervielfältiger, desto höher die Erträge für Vermieter

Für Selbstnutzer verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet, je niedriger der Vervielfältiger ausfällt. Vermieter, die mit den Mieteinnahmen ein Wohnimmobilie finanzieren wollen, realisieren bei niedrigem Vervielfältiger höhere Erträge.

Bundesweit reicht die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland (Niedersachsen), zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören. Die Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von weniger als 25 von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. „Höhere Vervielfältiger können auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen“, so Grunwald.

Noch relativ günstige Objekte im Vergleich zum örtlichen Mietniveau finden sich teils rund um Berlin und Hamburg in den angrenzenden Landkreisen. Im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg etwa liegt der Vervielfältiger bei 26. Im Herzogtum Lauenburg vor den Toren Hamburgs werden für Wohneigentum im Schnitt 24,7 Jahresmieten fällig, in Stade 24,9 und in Pinneberg 25. Weniger groß sind die Chancen im Umland von München. In den angrenzenden Landkreisen rangiert der Vervielfältiger nirgendwo unter 35. Der Landkreis Starnberg weist mit 39,5 sogar einen höheren Vervielfältiger auf als die bayerische Landeshauptstadt selbst.

Unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner sind Gelsenkirchen (Vervielfältiger: 18) und Salzgitter (19,1) noch erschwinglich. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangieren die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal. In insgesamt 41 Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger im aktuellen „Wohnatlas“ unterhalb dem von den Experten festgelegten Grenzwert von 25 für vergleichsweise moderate Preise.

Der „Postbank Wohnatlas“ ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe. Für den vorliegenden dritten Studienteil hat das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Entwicklung des Vervielfältigers zwischen 2019 und 2020 in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten analysiert.

Quelle: HAUFE