Autor: ARS Real Estate

Fifty-Fifty beim CO2-Preis: Vermieter sollen mitzahlen

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Der Immobilienexperte der belgischen Bank KBC, Johan van Gompel, über die Blasengefahr an den europäischen Immobilienmärkten und die Folgen eines möglichen Crashs.

Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Darüber, wer die Mehrkosten zahlen soll, gab es lange Streit – nur der Mieter oder auch der Vermieter? Jetzt hat sich die Bundesregierung auf einen Fifty-Fifty-Kompromiss geeinigt.

Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für den seit dem 1.1.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas tragen. Das geht aus einem Beschluss hervor, den die Bundesregierung begleitend zur Novelle des Klimaschutzgesetzes gefasst hat. Wochenlang hatte man sich innerhalb der Großen Koalition gestritten und erst jetzt eine Einigung erzielt.

Die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz hatten vorgeschlagen, dass Vermieter nur noch die Hälfte der durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten auf ihre Mieter umlegen dürfen und den Rest selbst bezahlen müssen. Die Union argumentierte, dass Vermieter nicht für den Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich seien. Nach aktueller Rechtslage können Vermieter die Kosten uneingeschränkt auf ihre Mieter umlegen.

Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) betonte: „Alles andere wäre umweltpolitisch dumm gewesen und sozialpolitisch eine Zumutung.“ Der CO2-Preis könne nur eine Lenkungswirkung haben, wenn er den Vermieter zu einer Reaktion bewege. Die Wohnungwirtschaft plädierte für ein anderes Modell.

Ist die „Kostenbeteiligung je nach Energieeffizienz der Gebäude“ endgültig vom Tisch?

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis sei Anreizkiller und Investitionshemmnis erster Güte, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die finanzielle Belastung mit 50 Prozent der in Gebäuden verursachten CO2-Emissionen entziehe den nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unmittelbar die finanziellen Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten.

„Die einzig gerechte und wirksame Lösung beim CO2-Preis ist, dass sich die Höhe der umlagefähigen Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet“, hatte Gedaschko mit Blick auf die heutige Kabinettssitzung noch vorab gefordert. „In unsanierten Wohngebäuden muss daher der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, in sanierten Gebäuden müssen die Mieter diese Kosten übernehmen – denn dort ist ihr individuelles Heizverhalten entscheidend.“

Im Januar 2021 war innerhalb der Koalition scheinbar über ein solches differenziertes Modell beraten worden, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz von Gebäuden orientieren sollte, wollte die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben. Damals hieß es, dass bei „schlecht renovierten“ Gebäuden Vermieter mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung übernehmen sollten, bei „gut sanierten“ Gebäuden weniger als die Hälfte. Damit sollten Vermieter belohnt werden, wenn sie zuvor in Energieeffizienz investiert haben.

Quelle: Haufe

Umwandlung von Mietwohnungen muss genehmigt werden

ARS Real Estate

Ein direktes „Umwandlungsverbot“ ist es nicht, doch wer Mietwohnungen im großen Stil verkaufen will, braucht künftig – vorerst befristet bis Ende 2025 – eine Genehmigung. Ausnahmen regelt das Baulandmobilisierungsgesetz, das der Bundestag verabschiedet hat.

Monatelang hatte sich die Große Koalition über Details an ihrem wohnungspolitischen Großprojekt „Baulandmobilisierungsgesetz“ gestritten. Am 4.5.2021 haben sich die Regierungsfraktionen schließlich auf einen Kompromiss geeinigt, den der Bauausschuss am 5. Mai mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen aller anderen Fraktionen absegnete.

Der Bundestag hat dem Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) in geänderter Fassung am 7. Mai in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt.

Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag kritisierte das Gesetz und wollte es im Bundesrat stoppen. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellte am 10. Mai einen Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates und scheiterte, wie das Ministerium mitteilte. Damit könnte das Gesetz wie geplant am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet werden und danach in Kraft treten.

„Umwandlungsverbot“ mit wenigen Ausnahmen

Das sogenannte „Umwandlungsverbot“ eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) – eigentlich eine „Umwandlungsbremse“ – soll künftig für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche das sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen dürfen. Die muss begründet werden. „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, heißt es in dem Änderungsantrag zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, auf den sich Union und SPD am 4. Mai geeinigt haben.

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf „drei bis 15 Wohnungen“ festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbstnutzen wollen, bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnunge nutzen werden oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst „für fünf Jahre“ bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Erleichtertes „Baugebot“ und Vorkaufsrecht der Kommunen

Mit dem Gesetz sollen Gemeinden außerdem mehr Möglichkeiten bekommen, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu haben (Vorkaufsrecht), um darauf selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Kommunen sollen sich beim Preis auf den Verkehrswert berufen können. „Der Spekulation mit Bauland schieben wir einen Riegel vor“, sagte SPD-Fraktionsvize Sören Bartol.

Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU auch die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“. Gemeinden sollen es leichter haben, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Auch ein „Baugebot“ sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle soll § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird dann einfacher.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB inklusive „Umwandlungsverbot“ im Juni 2020 vorgelegt. Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum versagen können sollten, „wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist“.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem „Umwandlungsverbot“ Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an: „Umwandlungsbremse“ ja, aber befristet bis Ende 2025.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte unter anderem auf die nun enthaltene Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Gesetzgebungsverfahren „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ mit Stellungnahmen

Quelle: Haufe

Wohnungsbau am Ortsrand: § 13b BauGB wird verlängert

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§ 13b Baugesetzbuch (BauGB) erleichtert das Bauen am Ortsrand erheblich. Die Regelung lief jedoch Ende 2019 aus – mit der Bauland-Novelle (Baulandmobilisierungsgesetz) wird sie wieder aktiviert. Kritiker bezweifeln, dass das Instrument zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum taugt.

Die Regelung des § 13b Baugesetzbuch (BauGB) erleichtert den Wohnungsbau am Ortsrand deutlich. Der Passus ist bei Naturschützern verpönt, weil er eine Umweltprüfung nicht vorsieht. Eingeführt wurde die Vorschrift 2017, um möglichst schnell Wohnraum für Flüchtlinge schaffen zu können. Ende 2019 lief die Regelung aus. Das Bundesinnenministerium erklärte im Sommer 2020, das Ziel des Paragrafen, den Wohnungsbau zu erleichtert, sei „angesichts des in vielen Regionen Deutschlands bestehenden Wohnraummangels weiterhin geboten“.

Mit der BauGB-Novelle unter dem sperrigen Begriff „Baulandmobilisierungsgesetz“ soll § 13b BauGB wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird dann einfacher. Dem hat der Bundestag am 7.5.2021 zugestimmt.

Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag hatte die Staatsregierung aufgefordert, das Gesetz im Bundesrat zu stoppen. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellte am 10. Mai einen Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates und scheiterte, wie das Ministerium mitteilte. Damit könnte das Gesetz wie geplant am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet werden und danach in Kraft treten.

Immobilienbranche: „§ 13b BauGB ist ein guter Hebel“ für Wohnungsbau

Die Immobilienbranche zeigte sich der Idee aus dem Bundesinnenministerium von Anfang an zugetan, wäre aber gerne einen Schritt weiter gegangen und wollte den Paragrafen bis zum Jahr 2032 verlängert sehen. „Wir brauchen Planungs- und Baubeschleunigung, um zügig mehr Wohnraum zu schaffen“, erklärte Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „§ 13b BauGB ist dafür ein guter Hebel.“

Auch der Deutsche Städte- und Gemeindebund sprach sich dafür aus, dass der Paragraf in die Verlängerung geht. Die Norm habe sich zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bewährt. Die Sorge, dass durch die Verlängerung des § 13b BauGB eine „ausufernde oder gar ungesteuerte Entwicklung“ im Außenbereich von Ortschaften folgen könnte, wie von Naturschützern befürchtet, teilte der Verbund nicht. Vorgaben gebe es ja weiterhin.

Mit der nicht modifizierten Entfristung des § 13b BauGB im Zuge der Bauland-Novelle sieht wiederum die Architektenkammer Baden-Württemberg (AKBW) die Chance verpasst, Klimaschutz und Klimaanpassung im Baurecht zu verankern. Auch die AKBW erwartet von ihrer Landesregierung eine Bundesratsinitiative: „Der unkonditionierte § 13b würde das Ziel, das Land zum Musterland des Klimaschutzes zu entwickeln, unterminieren“, heißt es in der Begründung.

Flächenverbrauch: Naturschützer mahnen 30-Hektar-Ziel an

Der Paragraf ist dennoch umstritten. Das Bundesamt für Naturschutz etwa warnte bei Vorstellung der Pläne 2020, dass durch § 13b BauGB etwa Instrumente des Umwelt- und Naturschutzes ausgehebelt würden. Hinzu komme, dass die Zersiedlung der Landschaft vorangetrieben werde. Jessel mahnte das 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung an. „Was einmal für 2020 geplant war, wurde bereits auf 2030 verschoben: den Flächenverbrauch auf 30 Hektar pro Tag zu begrenzen“, erklärte Beate Jessel, Präsidentin des Bundesamtes.

In den vergangenen Jahren sei das Thema Flächen sparen hinter die Diskussion der Rolle des Bodens als Engpassfaktor für bezahlbaren Wohnraum zurückgetreten, kritisierte auch der Trierer Wirtschaftswissenschaftler Dirk Löhr bei einem Fachgespräch des Parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung in Berlin. Die Bauland-Neuausweisungen fänden in der Regel dort statt, wo sie am wenigsten benötigt würden.

Das Umweltbundesamt kam in einer Studie zu dem Ergebnis, dass § 13b BauGB vor allem von kleineren, ländlich geprägten Gemeinden genutzt wird und für kleinere Bauvorhaben mit geringer Dichte. Demnach steht viel Flächenverbrauch wenig Linderung der Wohnungsnot gegenüber.

Quelle: Haufe

Architektenhonorare jetzt frei verhandelbar

ARS Real Estate

Zu den Kosten eines Bauprojekts gehören oft auch Honorare für Architekten. Bislang galt dafür die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Jetzt aber ist das Verhandlungssache.

Seit Anfang dieses Jahres ist die angepasste Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in Kraft. Die wichtigste Neuerung: Die Architektenhonorare müssen sich nicht mehr in einem festen Rahmen von Mindest- und Höchstsätzen bewegen, wie das bisher der Fall war. Sie sind nun frei verhandelbar. Wichtige Fragen und Antworten:

Warum wurde die Honorarordnung geändert?

Die Neufassung der HOAI war notwendig, weil das Preisrecht der bisherigen Verordnung nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) gegen EU-Recht verstieß. „Mit den Änderungen ist sie aber eine gute Grundlage für die Verhandlungen zwischen Bauherren und Architekten oder Ingenieuren“, sagt Joachim Brenncke, Vizepräsident der Bundesarchitektenkammer. „Sie ist ein wesentlicher Beitrag zum Verbraucherschutz.“

Was ändert sich jetzt für private Bauherren?

„Sie bekommen einen größeren Verhandlungsspielraum“, betont Prof. Frank Siegburg, Mitglied im Vorstand der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). Private Bauherren, die ihr Eigenheim von einem Architekten planen lassen, können oft schwer einschätzen, welche Honorarhöhe angemessen ist. „Ihnen können die Honorarspannen eine Hilfe sein, die nach wie vor in der HOAI enthalten sind. Sie sind eine realistische Grundlage für Honorarverhandlungen.“

Für die Leistungen, für die bisher die verbindlichen Mindest- und Höchsthonorarsätze galten, gibt es jetzt Honorartafeln zur unverbindlichen Orientierung. Sie können einfach übernommen werden.

Es ist aber auch möglich, individuell völlig andere Honorare zu vereinbaren, die sogar unter oder über den ehemaligen Spannen liegen können. Die vormals verbindliche Untergrenze wird nicht mehr als Mindestsatz, sondern als Basishonorarsatz bezeichnet.

Werden ihre Honorare tendenziell steigen?

„Der Markt wird zeigen, wie sich die Honorare entwickeln“, so Joachim Brenncke. Im Moment sind Architekten und Ingenieure auf dem Bau gut im Geschäft und damit in einer soliden Verhandlungsposition. Das kann sich aber ändern, wenn die Konjunktur nachlässt, etwa als Folge der Corona-Pandemie oder durch den Anstieg der Zinsen. „Ich empfehle den Architekten, die eigenen Kosten transparent zu machen und daraus realistische Honorarsätze abzuleiten. Die werden sicher in vielen Fällen über den Mindestsätzen liegen. Aber Qualität hat ihren Preis, das akzeptieren die Bauherren in der Regel auch.“

Wie gehen Bauherren vor, die einen Architekten beauftragen wollen?

„Sie sollten von Anfang an über ihr Budget und ihren Bedarf sowie über das Honorar des Architekten sprechen“, rät Rechtsanwalt Mario van Suntum vom Bauherren-Schutzbund. Häufig ist es für die Bauherren sinnvoll, den Architekten nicht gleich von Anfang an umfassend, sondern nur stufenweise zu beauftragen.

„Wichtig ist es zudem, im Architektenvertrag eine Kostenobergrenze festzulegen, die dann verbindlich ist“, rät van Suntum. „So sind Bauherren weitestgehend vor Überraschungen sicher.“

Sind Bauherren vor unangemessenen Forderungen geschützt?

Ist der Bauherr Verbraucher, muss er spätestens bei der Angebotsabgabe in Textform vom Architekten auf die Möglichkeit hingewiesen werden, dass auch ein niedrigeres oder höheres als das in den Honorartafeln der HOAI enthaltene Honorar vereinbart werden kann. „Fehlt diese Belehrung, gilt anstatt des höheren vereinbarten Honorars automatisch das jeweilige Basishonorar“, erklärt van Suntum.

Haben sich die Anforderungen an die Honorarvereinbarungen verändert?

„Ja, die formalen Anforderungen sind gesunken“, erklärt Prof. Frank Siegburg. Während früher eine Honorarvereinbarung nur dann wirksam war, wenn beide Parteien sie schriftlich getroffen und eigenhändig unterschrieben haben, genügt heute die einfache Textform, zum Beispiel in einer E-Mail. Das macht vieles leichter.

Außerdem muss die Honorarvereinbarung nicht mehr bei Auftragserteilung erfolgen, wie das früher zwingend vorgeschrieben war. Eine einmal geschlossene Vereinbarung kann jederzeit einvernehmlich in Textform abgeändert werden. Wird keine Honorarvereinbarung in Textform getroffen, gilt der jeweilige untere Honorarsatz, der Basishonorarsatz, als vereinbart.Mehr zum Thema Neue Schlichtungsordnung Warum es auf Baustellen so oft kracht Bauen mit dem Architekten So gelingt der Traum vom eigenen Haus

Wie wird sich die neue HOAI auf die Baukosten auswirken?

„Wenn die Baukosten steigen, liegt das nicht unbedingt an der Planung und an den Honoraren für die Architekten“, meint Joachim Brenncke. Er verweist darauf, dass Materialkosten steigen und auch viele Handwerker ihre Preise erhöhen. Mit einer intelligenten Planung, die allerdings ihren Preis hat, kann der Architekt gegensteuern und die Baukosten im Zaum halten. An der Planung zu sparen, wäre also der falsche Weg. „Für den Mindestsatz bekommt man eben nur eine Mindestleistung.“

Fristlose Kündigung – Eigenmacht kann teuer werden

ARS Real Estate

1 Leitsatz

Veranlasst der Vermieter durch sein vertragswidriges Verhalten eine fristlose Kündigung des Mieters, muss er dem Mieter als Kündigungsfolgeschaden sämtliche Kosten ersetzen, die dem Mieter für den Umzug in eine andere Wohnung entstehen.

2 Normenkette

§§ 280, 284, 535 BGB; §§ 543 ff., 552 ZPO

3 Das Problem

Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, z. B. wenn das Vertrauensverhältnis zum Vermieter zerrüttet ist. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).

4 Die Entscheidung

Diese Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mieters liegen nach einem neuen Urteil des BGH vor, wenn der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Handwerker ohne Erlaubnis des Mieters dessen zur Wohnung gehörigen Balkon betritt. Teuer kann es für den Vermieter werden, weil der Mieter in diesem Fall von dem Veranlasser der Kündigung – dem Vermieter – den Ersatz sämtlicher Schäden verlangen kann, die ihm durch den Umzug in eine andere Wohnung entstehen. Als Positionen dieses sog. Kündigungsfolgeschadens kommen nach Auffassung des BGH in Betracht: Kosten einer Zwischenunterkunft, Kosten für Umzug bzw. Einlagerung von Mobiliar, Kosten für den Umbau bzw. Transfer der bisherigen Mietereinbauküche sowie die Maklerkosten für die Anmietung einer Ersatzunterkunft.

Dagegen stellen Maklerkosten in Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter nach seinem Auszug aus der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zieht. Zwar ist – so der BGH – der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Haus noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters, da es nicht fernliegend ist, dass der Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet. Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Eine Haftung des Vermieters besteht nur für äquivalente und adäquate Schadensfolgen, d. h., der entstandene Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Dies ist bei den Maklerkosten nicht der Fall, da der Mieter mit Hilfe des Maklers nicht nur seinen Besitzverlust an der Mietwohnung ausgeglichen hat, sondern darüber hinaus im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter Eigentümer geworden ist. Anders als bei einem Mieter bestehen bei einem Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keine vertraglichen Bindungen. Zudem ist dieses Nutzungsrecht zeitlich nicht begrenzt. Beim Abschluss eines Mietvertrags ist dem Mieter die Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts bewusst. Erwirbt er eine Wohnung bzw. ein Hausanwesen zum Eigentum, verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Die gleichen Grundsätze gelten nach einem weiteren Urteil des BGH, wenn der Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs des Vermieters aus der Wohnung ausgezogen ist.

5 Entscheidung

BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18, NZM 2020 S. 1038

Quelle: Haufe Verwalter Praxis

Installation einer Lademöglichkeit: Anspruch?

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1 Leitsatz

Eine Duldung der eigenmächtigen Installation einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto ergibt sich nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. Diese Vorschrift soll lediglich einen gewissen Mindeststandard entsprechend dem Stand der Technik ermöglichen. Ladestationen in Tiefgaragen gehören nicht zum geltenden Mindeststandard.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F.

3 Das Problem

Im Jahr 2018 bringt Wohnungseigentümer B eigenmächtig im Wandbereich seiner Tiefgaragenstellplätze eine Wallbox-Elektroladestation an. Die Versorgung der Wallbox erfolgt über Stromkabel. Die anderen Wohnungseigentümer lehnen es ab, die Anbringung zu genehmigen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht ferner gegen B auf Rückbau vor. B ist der Ansicht, die Errichtung einer Ladestation habe entsprechend § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG keines Beschlusses bedurft. Der Rückbau stehe außerdem im Widerspruch zum geplanten § 20 Abs. 2 WEG. Aus dem Gesetzgebungsverfahren ergebe sich ein Vertrauen schaffender Tatbestand. Jedenfalls sei das Verfahren hilfsweise bis zum Erlass des Gesetzes auszusetzen.

4 Die Entscheidung

Das LG gibt der Klage auf Rückbau statt! Es handele sich bei der Wallbox um eine unzulässige, den anderen Wohnungseigentümern nachteilige bauliche Veränderung. Die Zustimmung der Miteigentümer zu der baulichen Veränderung sei auch nicht entbehrlich bzw. von diesen zu dulden gewesen. Eine Duldung der Installation der Ladestation ergebe sich nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG. Denn diese Vorschrift solle lediglich einen gewissen Mindeststandard entsprechend dem Stand der Technik ermöglichen. Zwar sei B’s Vortrag zutreffend, dass die Schaffung von Ladestationen zur Unterstützung der E-Mobilität auch von der Bundesregierung gefördert werde. Allerdings würden zum jetzigen Zeitpunkt Ladestationen in Tiefgaragen nicht zum geltenden Mindeststandard gehören. Aber selbst dann, wenn die Installation einer Ladestation unter die Norm fallen würde, würde diese keine Ermächtigung zur eigenmächtigen Errichtung einer Ladestation begründen. Etwas anderes gelte auch nicht aufgrund der geplanten WEG-Reform. Durch Gesetzgebungsverfahren werde kein Vertrauenstatbestand begründet.

Hinweis

Der Fall spielt im alten Recht. Im aktuellen Recht wäre die Rechtslage anders. Denn nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Überblick:

  • Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Handelt es sich um Maßnahmen, die über die Erhaltung des Sondereigentums hinausgehen, zum Beispiel um die Errichtung einer Lademöglichkeit auf einem Stellplatz, gilt er entsprechend.
  • Der Begriff der „Lademöglichkeit“ ist im Hinblick auf die technische und rechtliche Weiterentwicklung ohne Rückgriff auf die Ladesäulenverordnung oder andere Regelwerke autonom zu bestimmen. In Betracht kommen für Garagenstellplätze zurzeit vor allem die einfache Ladesteckdose (Haushaltssteckdose) und Wallboxen und für den Außenbereich Ladesäulen.
  • Der Begriff „elektrisch betriebenes Fahrzeug“ ist autonom ohne Rückgriff auf das Elektromobilitätsgesetz (EmoG) zu bilden. Erfasst sind neben den im EmoG genannten Fahrzeugen (ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug) etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte.
  • Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs zu laden. Dem Laden dient ferner, was zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes erforderlich ist. Hierzu gehören z. B. Veränderungen, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Mess- und Steuereinrichtungen erforderlich sind, Veränderungen von Zählerschränken oder die kommunikative Anbindung der Ladeeinrichtung an ein intelligentes Messsystem.
  • Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG umfasst zum einen die Anbringung eines Ladepunktes oder einer Ladestation an der Wand – „Wallbox“. Er betrifft zum anderen aber auch die „Ladeinfrastruktur“, also die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen, einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zur Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität notwendig sind, sowie die „Leitungsinfrastruktur“, also die Gesamtheit aller Leitungsführungen zur Aufnahme von elektro- und datentechnischen Leitungen in Gebäuden oder im räumlichen Zusammenhang von Gebäuden vom Stellplatz über den Zählpunkt eines Anschlussnutzers bis zu den Schutzelementen.
  • Der Anspruch beschränkt sich nicht auf die Ersteinrichtung eines Ladepunktes oder einer Ladestation, sondern betrifft auch deren Verbesserung, z. B. durch die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweiterung der Hausanschlussleistung.
  • § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG räumt einem Wohnungseigentümer nicht das Recht ein, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorgangs im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit abzustellen. Keine Rolle spielt es, ob sich dieses Recht aus dem Sondereigentum, einem Sondernutzungsrecht oder lediglich dem Recht zum Mitgebrauch einer gemeinschaftlichen Abstellfläche ergibt.
  • Entstehen beim Mitgebrauch Kapazitätsprobleme, müssen diese nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Beschluss, der regelt, wann welcher Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen darf. Dabei sind alle interessierten Wohnungseigentümer gleich zu behandeln, ungeachtet der Tatsache, wie lange sie das gemeinschaftliche Eigentum schon gebrauchen.
  • Ein Wohnungseigentümer erhält durch den Umstand, dass er die Kosten der Installation einer Lademöglichkeit getragen hat, kein Alleingebrauchsrecht an einem bestimmten Stellplatz, der dieser Lademöglichkeit zugeordnet ist. Nicht nur er darf ein Fahrzeug auf diesem Stellplatz abstellen, um dort sein elektrisch betriebenes Fahrzeug beispielsweise jeden Abend wieder aufzuladen. Zwar ist der Wohnungseigentümer, dem eine Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gestattet wurde, nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG allein berechtigt, diese zu nutzen. Dieses Alleingebrauchsrecht besteht aber nur für die Lademöglichkeit, nicht für den vor diesem liegenden Stellplatz. Möglich ist es, an dem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht zu bestellen oder diesen dem entsprechenden Wohnungseigentümer zu vermieten, solange nicht auch andere Wohnungseigentümer ihr Recht anmelden und durchsetzen, die Lademöglichkeit mitzugebrauchen. Insoweit gelten die vorstehenden Ausführungen zu den Kapazitätsproblemen entsprechend.
  • Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, den Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG mit Blick auf beschränkte Kapazitäten etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallationen abzulehnen. Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten oder sie rüsten die bestehenden Elektroinstallationen gemeinsam auf und tragen nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die dafür notwendigen Kosten gemeinsam.
  • Die Nutzung und Kostenbeteiligung durch später hinzutretende Wohnungseigentümer regelt § 21 Abs. 4 WEG.

Auch das neue Recht verzichtet auf keinen Beschluss. Auch eine bauliche Veränderung, auf die ein Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, ist danach unzulässig. Soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht nach § 20 Abs. 3 WEG allerdings ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Maßnahme. Dieser Anspruch kann einem Anspruch auf Beseitigung entgegengehalten werden. Dies ist auch bei einem Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG vorstellbar, nämlich dann, wenn ganz ausnahmsweise eine konkrete Ausführung verlangt werden kann und das Direktionsrecht nicht verletzt ist.

5 Entscheidung

LG Düsseldorf, Urteil v. 4.8.2020, 25 S 134/19

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

Gartenpflege – Mieter muss Kosten für Baumfällarbeiten zahlen

ARS Real Estate

1 Leitsatz

Die Kosten der Fällung von Bäumen gehören zu den Gartenpflegekosten i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV und können daher auf die Mieter umgelegt werden.

2 Normenkette

§ 556 BGB; § 2 Nr. 10 BetrKV

3 Das Problem

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecke, Büsche und Bäume), das Abfahren von Gartenabfällen, das Entasten von Bäumen (AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41); ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, auch wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, weil diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen (LG Landshut, Urteil v. 8.10.2003, 12 S 1677/03, DWW 2004 S. 126).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG München I für das Fällen von kranken, morschen oder abgestorbenen Bäumen sowie deren Entsorgung. Da es sich dabei um Maßnahmen handelt, die für die Erhaltung der Gartenanlage notwendig sind, gehören diese zu den Kosten der Gartenpflege. Da das Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung darstellt, handelt es sich auch nicht um außergewöhnliche, unberechenbare Kosten. Unerheblich ist daher auch, dass Baumfällkosten i. d. R. erst nach langer Zeit entstehen.

Unumstritten ist diese Rechtsauffassung allerdings nicht. Das AG Leipzig vertritt in einem neueren Urteil die Auffassung, dass die Kosten nicht laufend entstehen und daher nicht umlagefähig sein sollen (AG Leipzig, Urteil v. 14.4.2020, 168 C 7340/19, WuM 2020 S. 634).

5 Entscheidung

LG München I, Urteil v. 19.11.2020, 31 S 3302/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

BGH: Keine Haftung des Landes für ungültige Mietpreisbremse

ARS Real Estate

1 Leitsatz

Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist.

2 Das Problem

Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 EUR pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 7,45 EUR pro Quadratmeter lag.

Die Mieter verlangten vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung. Dieses Verlangen blieb erfolglos. Im März 2018 hatte zunächst das LG Frankfurt/Main, im Juli 2019 dann der BGH geurteilt, die Mietpreisbremse gelte in Hessen nicht, weil die zur Umsetzung erlassene Landesverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei.

Die Mieter meinen, das Land Hessen müsse dafür einstehen, dass sie sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen können. Das liege allein daran, dass die Verordnung nichtig sei. LG und OLG Frankfurt haben die Klage auf Schadensersatz abgewiesen.

3 Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch.

Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorschriften nimmt der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber jedoch nur Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, nicht aber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Vorschrift betroffen sind.

Nur ausnahmsweise, etwa bei sog. Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen, können Belange bestimmter Einzelner unmittelbar berührt werden, sodass sie als Dritte angesehen werden können. Dies trifft auf die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung aber nicht zu. Die Verordnung betrifft angesichts ihres weiten räumlichen und persönlichen Geltungsbereichs keine einzeln identifizierbare Mieter und Vermieter, sondern einen unüberschaubar großen Personenkreis, der nicht individuell begrenzt ist. Dementsprechend handelt es sich bei der Verordnung um eine allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit und nicht bestimmter Einzelner oder eines bestimmten Personenkreises gerichtete Regelung.

Es besteht auch kein Amtshaftungsanspruch wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung. In der Rechtsprechung des BGH wird ein allgemeiner Anspruch auf angemessene Entschädigung für Aufwendungen, die im enttäuschten Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Rechtsnorm gemacht worden sind, nicht anerkannt. Auch insoweit wäre die Drittbezogenheit der Amtspflicht erforderlich. Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten aber – wie auch hier – zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

Staat muss mehr Geld zum Schutz des Eigentums bereitstellen

ARS Real Estate

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt die im heutigen Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klimaschutzgesetz enthaltene Stärkung des Rechts auf Eigentum. „Die Schutzpflicht des Staates und das Grundrecht auf Eigentum erfordern es nach diesem Urteil, dass der Staat den Eigentümern mehr Mittel zur Verfügung stellt, um ihre Häuser gegen die Folgen des Klimawandels zu schützen und um den Klimawandel abzumildern“, stellte Verbandspräsident Kai Warnecke heraus.

Er betonte, dass Klimaschutz eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe sei, die von allen finanziert werden müsse. Der einzelne Eigentümer dürfe nach diesem Urteil damit nicht alleingelassen und nicht überfordert werden. „Das Gericht hat dem Gesetzgeber aufgegeben, den Übergang in die Klimaneutralität freiheitsschonend zu organisieren. Das schließt aus unserer Sicht ein weiter verschärftes Ordnungsrecht aus. Daran werden die bis Ende 2022 zu entwickelnden zusätzlichen Klimaschutzmaßnahmen zu messen sein“, sagte Warnecke.

Quelle: Haus & Grund (Link: https://www.hausundgrund-gengenbach.de/presse_1425.iframe,1.html)

„Basel III“: Kapitalaufschlag für Immobilienfinanzierer geplant

ARS Real Estate

Deutschen Immobilienfinanzierern droht ein Aufschlag von mehr als 30 Prozent auf das vorzuhaltende Mindestkapital – jedenfalls wenn die finale Reform von „Basel III“ so umgesetzt würde, wie sich das Europas Bankenaufseher wünschen, meint der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Als Folge der globalen Finanzkrise Ende der Nullerjahre hatten sich die Bankenregulierer 2017 auf schärfere Kapitalvorschriften für Banken geeinigt: Die sogenannten „Basel III“-Regeln – in der Finanzbranche auch „Basel IV“ genannt – sollen ab Januar 2023 gelten und sind unter anderem wegen der drohenden Mehrbelastung der Institute umstritten.

„Basel III“: EBA will Maximalumsetzung

Nun legt die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) noch einen drauf: Aus der jüngsten Auswirkungsstudie „Basel III Reforms: Updated Impact Study“ der EBA – aus welcher der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zitiert – geht die Empfehlung hervor, die Basel-III-Reform „trotz der durch die Covid-19-Pandemie hervorgerufenen Unwägbarkeiten weit über das sachlich gerechtfertigte Maß hinaus umzusetzen“. Damit könnte auf europäische Banken und Finanzinstitute eine massive Kapitalbelastung zukommen, warnt der vdp.

Die EBA will das von Kreditinstituten vorzuhaltende Mindestkapital europaweit im Schnitt um 18,5 Prozent anheben, Immobilienfinanzierer in Europa sollen einen Anstieg von 23 Prozent stemmen müssen. Für deutsche Institute bedeutet das sogenannte „Gold Plating“ der „Basel III“-Vorgaben sogar durchschnittlich eine Erhöhung von 35 Prozent.

Um die neuen Kapitalanforderungen ohne Einwerbung neuen Eigenkapitals zu erfüllen, müsse das gesamte Kreditvolumen der deutschen Banken um überschlägig zirka ein Viertel reduziert werden, sagte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Damit werde das selbst gesetzte Ziel der Aufsichtsbehörden, die Eigenkapitalbelastung der Kreditwirtschaft „nicht signifikant“ zu erhöhen, „um Längen verfehlt“.

Corona-Krise: „Basel III“ statt 2022 erst ab 2023

Notenbanken und Bankenaufseher der 27 wichtigsten Wirtschaftsmächte hatten sich Ende 2017 auf schärfere internationale Kapitalregeln geeinigt. Erarbeitet hatte die finale Reform zu Basel III im Dezember 2017 der sogenannte Baseler Ausschuss, der so heißt, weil er bei der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) angesiedelt ist, die ihren Sitz in Basel hat.

Eigentlich sollte die Einführungsphase 2019 starten, daraus wurde wegen Schwierigkeiten bei der technischen Umsetzung nichts. Dann sollten die „Basel III“-Regeln ab dem 1.1.2022 gelten. Wegen der Corona-Krise war den Kreditinstituten im März 2020 nach einem Beschluss des Aufsichtsgremiums des „Basel Committee on Banking Supervision“ (BCBS) aber der Aufschub bis 2023 eingeräumt worden.

„Es ist wichtig, dass Banken und Aufsichtsbehörden in der Lage sind, ihre gesamten Ressourcen einzusetzen, um auf die Auswirkungen von Covid-19 zu reagieren“, sagte damals François Villeroy de Galhau, Frankreichs Notenbankchef und Vorsitzender der Gruppe der Notenbankpräsidenten und Chefs der Aufsichtsbehörden.

In ihrer vollen Schärfe sollen die Baseler Anforderungen nach fünf Jahren Übergangsfrist gelten – ursprünglich war das Januar 2027, mit der Corona-Verlegung wurde auch diese Frist um ein Jahr nach hinten verschoben. Sie läuft nun bis zum 1.1.2028.

„Basel III“: Darum geht es bei der Reform

Im Kern geht es bei der finalen Reform darum, mit wie viel Eigenkapital die Banken ihre Geschäfte künftig werden absichern müssen. Ursprünglich sollten die Regeln nur Großbanken treffen, sie sollten – die Lehren hatten die Bankenaufseher aus der weltweiten Finanzkrise 2008 gezogen – künftig unter anderem bei der Berechnung von Kreditrisiken nur zu einem bestimmten Maß interne Modelle anwenden dürfen.

Das „Basel III“-Reformpapier legt einen Output Floor von 72,5 Prozent ab Stichtag 1.1.2027 fest – auch diese begleitende Regel wurde wegen Corona auf Januar 2028 verschoben. Das heißt: Ein mithilfe interner Modelle berechneter Eigenkapitalbedarf darf maximal um 27,5 Prozent niedriger als die Höhe des nach dem Kreditrisiko-Standardansatz ermittelten Eigenkapitalbedarfs sein. Damit müssen sich die Institute an eher konservative Standardmodelle halten.

Die nun von der EBA empfohlenen zusätzlichen Eigenkapitalanforderungen werden maßgeblich von der geplanten Umsetzung des sogenannten Output Floor in die Höhe getrieben. „Damit steigen die Kapitalanforderungen solcher Banken, die interne Risikomodelle nutzen, in der Folge massiv“, beklagt der vdp-Hauptgeschäftsführer. Besonders stark wirke sich das auf risikoarme Geschäfte aus – wie etwa die Immobilienfinanzierung.

Die Pfandbriefbanken befürworten zwar die Umsetzung der Basel-III-Reform und wenden sich nicht gegen den Output Floor gemäß dem Wortlaut der Baseler Beschlüsse und der in Basel vereinbarten Höhe von 72,5 Prozent des Standardansatzes. „Wogegen wir uns aber mit Nachdruck aussprechen, ist eine Umsetzung in Europa, die völlig ohne Not weit über das in Basel geforderte Maß hinausgeht“, erklärt Tolckmitt.

Weitere Kritik aus der Bankenbranche zu „Basel III“

Kritik an den „Basel III“-Regeln wurde seitdem immer wieder laut. Die Finanzbranche befürchtet für mittelständische Kreditinstitute eine überproportional hohe Belastung. So warnte die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) davor, dass die Institute nicht nur in Form von höheren Kapitalanforderungen belastet werden, sondern eine überproportional hohe administrative Belastung für kleine und mittelständische Kreditinstitute (KMU) entstehe, da die Vorgaben implementiert und fortlaufend angewendet werden müssten. Insbesondere würde es schwieriger werden, eine gute Finanzierung zu erhalten, meinen Vertreter des Bankenverbandes.

Der Bundesverband deutscher Banken (Bankenverband) äußerte sich regelmäßig kritisch zu einer immer schärferen Regulierung der Branche und den geplanten neuen Anforderungen an das Eigenkapital im Zuge von „Basel III“. Die Reform würde die Wettbewerbsfähigkeit der europäischen und deutschen Banken erheblich einschränken. Falls das internationale Reformpaket „Basel III“ so umgesetzt werde, bedeute dies eine deutliche Belastung der Banken. Auch dürfte sich die Immobilienfinanzierung verteuern. Eine weitere Belastung sei die anhaltende Negativzins-Politik der EZB – quasi als Strafsteuer für die Banken.

Quelle: Haufe