Autor: ARS Real Estate

Mehr Flexibilität für Immobilienfondsverwalter

ARS Real Estate

Der Bundestag hat das „Fondsstandortgesetz“ (FoStoG) verabschiedet. Für Immobilienfondsverwalter ist das eine gute Nachricht – Konzeption und Management werden entbürokratisiert, die Produktpalette erweitert. Doch der Gesetzgeber habe auch Chancen verpasst, sagt die Immobilienwirtschaft.

Der Bundestag hat das „Fondsstandortgesetz“ (FoStoG) verabschiedet. Für Immobilienfondsverwalter ist das eine gute Nachricht – Konzeption und Management werden entbürokratisiert, die Produktpalette erweitert. Doch der Gesetzgeber habe auch Chancen verpasst, sagt die Immobilienwirtschaft.

„Zwar ist die Einführung neuer Fondsgattungen im Fondsstandortgesetz grundsätzlich positiv zu bewerten“, sagte Jochen Schenk, Vizepräsident beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), allerdings fehlten in letzter Konsequenz Regelungen, um diese wirklich attraktiv zu machen.

Der Bundestag hat einem Entwurf der Bundesregierung zum sogenannten „Fondsstandortgesetz“ (FoStoG) am Abend des 22.4.2021 in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt. Die Immobilienbranche hatte darauf gehofft, dass im parlamentarischen Verfahren vor allem am neu eingeführten geschlossenen Sondervermögen auf geschlossene Publikums-AIF (alternative Investmentfonds) noch geschliffen wird.

Immobilienbranche: Potenziale des geschlossenen Sondervermögens nicht voll ausgeschöpft

„Mit Blick auf das geschlossene Sondervermögen hat man die Chance verpasst, dieses neue Vehikel auch für Privatanleger zuzulassen, und damit auch die Möglichkeit, mehr Privatkapital in die dringend benötigten Infrastruktur- und Nachhaltigkeitsinvestitionen zu lenken“, so ZIA-Vize Schenk. „So bleiben die angekündigten Impulse für den deutschen Fondsstandort leider auf der Strecke.“

Positiv hervorzuheben sei, dass im parlamentarischen Verfahren die bilanzrechtliche Ausnahme von der Konsolidierungspflicht für geschlossene Sondervermögen, die als Spezial-AIF aufgelegt werden, aufgenommen worden sei. Zugleich ist laut ZIA das Investmentsteuerrecht nicht ausreichend nachgezeichnet worden – so könne das neue Vehikel nur Teil seiner Potenziale entfalten.

Weniger Bürokratie für Immobilienfondsverwalter

Das Gesetz sieht außerdem gesetzliche Anpassungen im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vor, durch die Konzeption, Management und Rechnungslegung bei offenen und geschlossenen Fonds vereinfacht werden. Beispiele für die weitere Entbürokratisierung für Fondsverwalter: Die Verwendung eines dauerhaften Datenträgers zur Information von Anlegern – soweit nicht durch EU-Recht vorgegeben – sowie zahlreiche Schriftformerfordernisse werden abgeschafft.

Der aufsichts- und steuerrechtliche Regulierungsrahmen wird wettbewerbsfähiger und die Voraussetzungen zur weiteren Digitalisierung der Aufsicht werden geschaffen. Das „Fondsstandortgesetz“ soll außerdem dazu dienen, notwendige europäische Vorgaben zum grenzüberschreitenden Fondsvertrieb, der Taxonomie sowie zu den ESG-Informationspflichten für Kapitalverwaltungsgesellschaften zu implementieren.

Die wichtigsten immobilienrelevanten Neuerungen aus ZIA-Sicht im Überblick:

  • In Ergänzung zur Einführung des neuen offenen Infrastruktur-Sondervermögens dürfen nun auch geschlossene Publikums-AIF in Infrastruktur-Projektgesellschaften investieren (siehe § 261 Nr. 2 KAGB-E)
  • Änderungen für offene Spezial-AIF in § 284 KAGB werden entsprechend in § 26 Investmentsteuergesetz (InvStG) nachgezogen: insbesondere die Erhöhung der Freikapitalgrenze für Immobilienfinanzierungen von 50 auf 60 Prozent.
  • Teilweise Ersetzung des Schriftform- durch ein Textformerfordernis für Anlagebedingungen, Gesellschaftervertrag und Protokoll (§§ 150, 266 KAGB-E)
  • Frist zur Feststellung von Jahresabschlüssen der geschlossenen Publikums-InvKG wird auf sechs Monate gesetzt (neuer § 159a KAGB-E)
  • Mehr Flexibilität bei der Strukturierung offener Immobilienfonds im Zusammenhang mit Immobilien-Gesellschaften durch Anpassung des § 234 Abs. 1 Nr. 6 KAGB

Startup-Anteile: Mehr Steuervorteile für Mitarbeiter

Des Weiteren sieht der Gesetzentwurf vor, dass es für Beschäftigte von Startups und anderen Kleinunternehmen attraktiver werden soll, Anteile an ihrem Unternehmen zu übernehmen.

Der steuerfreie Höchstbetrag für solche Kapitalbeteiligungen soll steuerlich künftig stärker gefördert werden, indem er von 360 Euro im Jahr auf 720 Euro angehoben wird (§ 3 Nr. 39 EStG) – laut Gesetzentwurf ab dem 1.7.2021. Bei Unternehmensbeteiligungen an Startups, die den Angestellten kostenlos oder verbilligt übertragen wurden, sollen Einkünfte anfangs grundsätzlich nicht besteuert werden.

Die Besteuerung erfolgt erst im Zeitpunkt der Veräußerung, spätestens nach zwölf Jahren. Bis zu einem Wert von jährlich 1.440 Euro könnten Unternehmensbeteiligungen gänzlich steuerfrei übertragen werden. Der Anwendungskreis der betroffenen Unternehmen ist noch ausgeweitet worden. Entgegen dem ursprünglichen Regierungsentwurf könnten nun auch zwölf Jahre alte Unternehmen von der Regelung profitieren, wie Unions-Finanzsprecherin Antje Tillmann erklärte.

FoStoG: Gesetzgebungsverfahren und Hintergrund

Der Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland (Fondsstandortgesetz – FoStoG) stammt aus der Feder der Bundesministerien Finanzen und Wirtschaft unter der Leitung von Olaf Scholz (SPD) und Peter Altmeier (CDU). Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat den Referentenentwurf erstmals am 3.12.2020 veröffentlicht. Das Bundeskabinett hat dem Entwurf am 20.1.2021 zugestimmt, der Bundestag am 22.4.2021. Als nächstes ist der Bundesrat an der Reihe.

Die neuen Regeln werden voraussichtlich am 1.7.2021 in Kraft treten – zum Teil aber auch erst ab dem 1.4.2023 gelten, hieß es aus dem Wirtschaftsressort.

Mit dem Fondsstandortgesetz muss bis zum 2.8.2021 eine Richtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20.6.2019 in nationales Recht umgesetzt werden. Der grenzüberschreitende Vertrieb von Investmentfonds soll durch einheitliche Regelungen vereinfacht werden. Im Rahmen des Sustainable-Finance-Aktionsplans der Europäischen Kommission wurden Verordnungen verabschiedet, die gesetzliche Anpassungen notwendig machen: die EU-Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (Transparenz-Verordnung) und die Verordnung über die Einrichtung eines Rahmens zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen (Taxonomie-Verordnung).

FoStoG: Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland (Stand 17.3.2021)

Beschlussempfehlung: Finanzausschuss zum Gesetzentwurf der Bundesregierung (21.4.2021)

Quelle: Haufe

Mit Forward-Darlehen dem Zinsanstieg trotzen

ARS Real Estate

von Jessica Schwarzer

Die Immobilienfinanzierung wird teurer, die Zinsen steigen. Wer glaubt, dass dieser Trend anhält, denkt über ein Forward-Darlehen nach. Wo es jetzt die günstigsten Konditionen gibt, zeigt ein aktuelles Ranking.

Keine guten Nachrichten für Immobilienbesitzer und jene, die es werden wollen: Die zunehmende Inflationserwartung und steigende Anleiherenditen haben die Konditionen für Finanzierung noch einmal leicht verteuert. „Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben in den letzten Wochen noch etwas zugelegt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen. „Die Zinsen für zehnjährige Darlehen verteuerten sich in den vergangenen zwei Monaten um fast 0,2 Prozentpunkte und liegen Anfang April bei rund 0,9 Prozent.“

Im Interhyp-Bauzins-Trendbarometer, einer monatlichen Befragung von Zinsexperten deutscher Kreditinstitute, hält die Mehrheit weitere Zinssteigerungen auf Halbjahres- und Jahressicht für möglich. In den nächsten Wochen erwarten fünf von zehn befragten Kreditinstituten einen leicht steigenden Trend. „Die Wahrscheinlichkeit höherer Bauzinsen nimmt zu“, sagt auch Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH Finanzberatung. Es sei ein guter Zeitpunkt, jetzt über ein Forward-Darlehen nachzudenken. „Die Zinsen sind noch niedrig, die Forward-Aufschläge sind gering bis sehr gering, was bedeutet, dass sich selbst bei sehr geringen Zinserhöhungen im Laufe der nächsten Monate und Jahre das Forward-Darlehen lohnen dürfte.“

Die Anbieter verzeichnen bereits eine steigende Nachfrage. „In den letzten Wochen hat das Interesse an Forward-Darlehen leicht zugenommen“, sagt beispielsweise Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden. „Wenn die Zinskurve stärker als gewohnt ausschlägt, steigt in der Regel auch die Nachfrage.

Denn dann informieren sich Kreditnehmer proaktiv zum Thema Anschlussfinanzierung und lassen sich berechnen, wie viel die Sicherung des jetzigen Zinssatzes für die Zukunft kosten würde.“ Möglich sind Vorlaufzeiten von bis zu 60 Monaten. Für diesen Zeitraum können sich Immobilienbesitzer die heute sehr günstigen Zinsen sichern. „In fünf Jahren kann auf dem Zinsmarkt viel geschehen“, sagt Herbst. 2016 habe der Zinssatz bei rund 1,8 Prozent gelegen. „Der durchschnittliche Forward-Aufschlag für 60 Monate liegt zurzeit bei 0,68 Prozent. Gute Anbieter von Forward-Darlehen liegen weit unter 1,80 Prozent bei 15 Jahren fest.“

Für die WirtschaftsWoche hat die FMH-Finanzberatung ein exklusives Ranking erstellt und die Forward-Darlehen für fünf verschiedene Laufzeiten ermittelt. Der Kaufpreis für das Objekt liegt jeweils bei 400.000 Euro. Die Darlehenssumme beträgt 200.000 Euro. Der Zinssatz ist für 15 Jahre fest bei einer Tilgung von vier Prozent. Bei einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten bietet die Gladbacher Bank mit einem effektiven Jahreszins von 1,0 Prozent inklusive eines Forward-Aufschlags von 0,16 Prozent die besten Konditionen unter den bundesweiten Anbietern, gefolgt von der Santander mit einem Effektivzins von 1,01 Prozent und der ING mit 1,03 Prozent. Beide verzichten auf einen Forward-Aufschlag. Bei den regionalen Anbietern punktet die Sparda-Bank Hessen mit einem Effektivzins inklusive Aufschlag von 0,91 Prozent. Bei den Baufinanzierungsvermittlern wie Interhyp, Hüttig & Rompf, Accedo, Santel & Petermann sowie der Comdirect liegt der effektive Jahreszins bei 0,8 Prozent, jeweils inklusive eines Forward-Aufschlags von 0,06 Prozent.

Mit der Vorlaufzeit steht der Forward-Aufschlag und damit der jährliche Effektivzins inklusive Aufschlag. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit liegt der effektive Jahreszins inklusive eines Forward-Aufschlag von 0,18 Prozent bei der Postbank bei insgesamt 1,23 Prozent. Es folgen die Gladbacher Bank mit 1,32 Prozent und die Santander mit 1,38 Prozent. Bei den regionalen Anbietern punkten die Sparda-Bank Hessen mit 1,16 Prozent und die PSD Bank Rhein-Ruhr mit 1,19 Prozent. Die Baufinanzierungsvermittler bieten einen effektiven Jahreszins inklusive 0,3 Prozent Forward-Aufschlag von 1,05 Prozent.

Wer sich die aktuell günstigen Zinsen für fünf Jahre sichern will, zahlt bei der Postbank 1,53 Prozent, bei der Münchener Hypothekenbank 1,62 Prozent und bei der Gladbacher Bank 1,63 Prozent. Bei den regionalen Anbietern liegt die Sparda-Bank Berlin mit 1,53 Prozent vor der Stadtsparkasse Düsseldorf mit 1,77 Prozent und der PSD Bank Kiel mit 1,79 Prozent. Die Baufinanzierer berechnen einen Forward-Aufschlag von 0,54 Prozent und einen effektiven Jahreszins inklusive Aufschlag von 1,29 Prozent.

Der große Vorteil von Forward-Finanzierungen ist die Sicherheit, die man sich mit einem Zinsaufschlag erkauft. „Vor allem, wenn mit einem Volltilgerdarlehen die gesamte Laufzeit abgedeckt ist, sorgt das für maximale Planungssicherheit und kann zu ruhigen Nächten verhelfen“, sagt Neumann. Wenn der Zins bis zum Termin der Anschlussfinanzierung allerdings nicht steigt, zahlt der Immobilienbesitzer den höheren Forward-Zins für mehr Sicherheit. „Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, nimmt diese Möglichkeit jedoch bewusst in Kauf, weil im individuellen Fall die Sicherheit einen höheren Wert hat als die etwaige Zinsersparnis“, ergänzt Neumann. Jeder sollte für sich selber entscheiden, wie viel ihm die Zinssicherheit wert ist und wann der individuell passende Zeitpunkt gekommen ist, Zinsänderungsrisiken abzusichern.

Quelle: https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienfinanzierung-mit-forward-darlehen-dem-zinsanstieg-trotzen/27086830.html

Geringere Steuervorteile für Share Deals bei Immobilien

ARS Real Estate

Mit den umstrittenen Share Deals konnten Käufer die Grunderwerbssteuer umgehen. Den Bundesländern winken Einnahmen in Milliardenhöhe.

Nach jahrelangen Verhandlungen hat der Finanzausschuss des Bundestages Einschränkungen für ein umstrittenes Sparmodell bei der Grunderwerbsteuer auf den Weg gebracht. Mit den Stimmen von Union und SPD beschloss der Ausschuss am Mittwoch eine Reform sogenannter Share Deals.

Dabei geht es um Steuervorteile beim Immobilienerwerb über Gesellschaftsanteile. Damit können Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen, die in den Bundesländern bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Die Steuer soll nun fällig werden, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln. Bisher tritt die Steuerpflicht nur ein, wenn 95 Prozent der Anteile binnen fünf Jahren verkauft werden.

„Damit kommen wir endlich weiter im Kampf gegen Steuertrickserei“, sagte SPD-Finanzpolitikerin Cansel Kiziltepe der Nachrichtenagentur Reuters. „Als SPD wären wir gerne weitergegangen und haben eine Absenkung der Schwelle auf 75 Prozent gefordert.“ Dies habe die Union blockiert. In dem Gesetz seien jedoch weitere Einschränkungen für Share Deals. „Zahlreiche steuervermeidende Share Deals, wie wir sie etwa in Berlin beobachten, werden dann nicht möglich sein“, sagte die Berliner Bundestagsabgeordnete. Mit einer Börsenklausel werde sichergestellt, dass der Aktienhandel an einer Börse nicht beiläufig die Steuer auslöse.

Die finanzpolitische Sprecherin der Unions-Fraktion, Antje Tillmann, erklärte, die bisherige „Gestaltungsmöglichkeit ist dem privaten Hauskäufer, der die Grunderwerbsteuer zahlen muss, nicht erklärbar“.

Ihr CDU-Kollege Olav Gutting ergänzte: „Dadurch erreichen wir, dass ein Immobilieninvestor beim Erwerb eines Kaufhauses seinen Anteil zur Finanzierung des Staatswesens genauso trägt wie die junge Familie beim Erwerb des eigenen Heimes.“ Gutting warf der SPD vor, sie habe sich gegen die Einführung eines „Freibetrags für den Ersterwerb der selbstgenutzten Wohnimmobilie“ gesperrt.

Die Reform soll kommende Woche vom Bundestag beschlossen werden und zum 01. Juli in Kraft treten. Den Ländern entgehen durch die bisherigen Steuervorteile für Share Deals nach Schätzungen Steuereinnahmen in Milliardenhöhe. Dabei wird eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht. Ein Käufer erwirbt dann nicht das Gebäude, sondern Anteile an der Gesellschaft.

Quelle: https://www.wiwo.de/politik/deutschland/reform-geringere-steuervorteile-fuer-share-deals-bei-immobilien/27093866.html

Preise für Eigentumswohnungen ziehen weiter kräftig an

ARS Real Estate

Eigentumswohnungen werden immer teurer. Mit 201,99 Indexpunkten im März, das ist ein Plus von 1,48 Prozent im Vergleich zum Vormonat, steigt der Europace Hauspreis-Index (EPX) in diesem Segment weiter stark an. Bei den Häusern entwickeln sich die Preise im Bestand deutlich besser als im Neubau.

„Die gedrosselte Preisentwicklung im Neubau-Segment muss man im Zusammenhang mit der Entwicklung der Bestandshäuser sehen“, erklärt Stefan Münter, Co-CEO der Europace AG, die den Hauspreis-Index EPX auf Basis der Transaktionsdaten des Finanzierungsmarktplatzes seit dem Jahre 2005 monatlich erhebt. Er erkenne derzeit eine prozentuale Umverteilung beim Angebot von neuen Häusern im Verhältnis zu den bestehenden. In Folge entwickelte sich der Neubau-Index in der März-Analyse im Vergleich mit den Bestandshäusern (plus 1,95 Prozent auf 187,04 Indexpunkte) gegenüber Februar weit zögerlicher mit einem relativ leichten Anstieg von 0,87 Prozent auf aktuell 193,84 Indexpunkte.

Eigentumswohnungen und Bestandshäuser: Werte spiegeln Knappheit am Immobilienmarkt wider

Der EPX-Gesamtwert liegt in diesem Monat mit 194,39 Punkten erstmals seit 2006 über dem Indexwert bei den Neubauten. Mit 201,99 Indexpunkten, einem Zuwachs von 1,48 Prozent im Vergleich zum Vormonat, stieg der Europace Hauspreis-Index auch im Segment Eigentumswohnungen weiter stark an. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate (seit März 2020) ist der Aufwärtstrend in diesem Segment besonders deutlich mit einer Preissteigerung von 11,46 Prozent. Übertroffen wird die Dynamik nur noch von den Bestandshäusern: Der Index stieg im Jahresvergleich um 14,73 Prozent auf mittlerweile 187,04 Indexpunkte an. Auch im Vergleich von März 2020 mit März 2021 legen die Neubauten im Vergleich mit den Indexwerten der anderen Segmente nur moderat zu mit einem Plus von 7,51 Prozent.

Aus den Zahlen schließen die Europace-Experten auch, dass erstens die Anzahl an Neubauprojekten konstant bleibt, und zweitens das Angebot an bestehenden Häusern am Markt abgenommen hat. „Ein Grund dafür ist sicherlich, dass Menschen, die heute ein Haus besitzen und über einen Verkauf nachgedacht haben, in der derzeitigen Situation vielleicht eher davor zurückschrecken, zu verkaufen und abwarten, bis die Situation sich wieder normalisiert hat“, sagt Münter. Trete im Laufe der Corona-Pandemie Normalität ein, könne wieder von einem erhöhten Angebot an Bestandshäusern ausgegangen werden, was sich – zumindest kurzfrstig – auf die Preisentwicklung auswirken werde.

Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail

Gesamtindex: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
März 2021143,18  plus 0,48 Prozentplus 4,90 Prozent
Februar 2021142,49  minus 0,22 Prozentplus 4,84 Prozent
Januar 2021142,81  plus 0,42 Prozentplus 4,71 Prozent

Quelle: Europace

Eigentumswohnungen: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
März 2021201,99+ 1,48 Prozent+ 11,46 Prozent
Februar 2021199,05+ 1,26 Prozent+ 10,84 Prozent
Januar 2021196,57+ 1,23 Prozent+ 10,97 Prozent

Quelle: Europace

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: steigend

MonatIndexwertVeränderung / VormonatVeränderung / Vorjahresmonat
März 2021193,84  + 0,87 Prozent+ 7,51 Prozent
Februar 2021192,17+ 0,89 Prozent+ 7,34 Prozent
Januar 2021190,47– 0,14 Prozent+ 6,48 Prozent

Quelle: Europace

Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser: steigend

MonatIndexwertVeränderung zum VormonatVeränderung zum Vorjahresmonat
März 2021187,04+ 1,95 Prozent+ 14,73 Prozent
Februar 2021183,46 + 1,36 Prozent+ 14,44 Prozent
Januar 2021180,99+ 0,71 Prozent+ 13,40 Prozent

Quelle: Europace

Staatsversagen bei der Wohneigentumsförderung

ARS Real Estate

Die Wohneigentumsförderung kommt nicht in die Gänge. Das hat eine Immowelt-Studie wieder auf den Punkt gebracht, bei der es um den Flop des Baukindergelds geht. Ein Gespräch mit Jan-Carl Mehles, Group Leader Market Research, Immowelt, und Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion.

Die Wohneigentumsquote dümpelt seit Jahren bei etwa 43 Prozent. Die Gründe sind bekannt: Wohneigentum ist hierzulande einfach zu teuer. Der Staat scheint helfen zu wollen, aber seine Hilfen entpuppen sich bei näherem Hinsehen als Rohrkrepierer. In anderen Ländern sieht es zum Teil sehr viel besser aus. Lernen könnten wir etwa von den Österreichern, den Schweden, den Finnen. Was steht im FDP-Parteiprogramm? Wie sollen Schwellenhaushalte stark gefördert werden? Käme mit der FDP der Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer? Und wie spannend ist das Thema Mietkauf? Hören Sie doch mal rein in die neue Folge L‘Immo mit Dirk Labusch.

Hören Sie den Podcast jetzt über Podigee, Youtube oder Apple.

Grundsteuer: Zwei weitere Länder entscheiden sich für ein Berechnungsmodell

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Bis zum Eintritt der Grundsteuerreform müssen alle Bundesländer neue Berechnungsmethoden verabschieden. Nachdem sich bereits einige Länder für ein entsprechendes Modell entschieden haben, trafen nun auch Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern ihre Wahl: Mecklenburg-Vorpommern will das Bundesmodell nutzen, Niedersachsen einen Sonderweg beschreiten. Wie in Nordrhein-Westfahlen reformiert werden soll ist weiterhin offen ungeklärt.

Die Grundsteuerreform soll ab dem Jahr 2025 gelten. Bis Ende 2024 haben die Länder somit noch Zeit, eine neue, verfassungsgemäße Lösung für die Grundsteuererhebung auf den Weg zu bringen. Zur Wahl steht dabei, entweder das Bundesmodell nach Bundesfinanzminister Olaf Scholz zu nutzen oder ein eigenes Berechnungsmodell zu verabschieden. Nachdem Bayern die Öffnungsklausel durchsetzte, steht es den Ländern offen, vom Bundesmodell abzuweichen.

Die meisten Länder haben bereits gewählt. Mecklenburg-Vorpommern schließt sich der Nutzung des Bundesmodells an und will somit künftig das Ertragswertverfahren zur Ermittlung der Grundsteuer einsetzen. Einen Sonderweg hingen will Niedersachen beschreiten. CDU und SPD einigten sich am 13. April auf einen Gesetzesentwurf, nachdem die Grundsteuer anhand des tatsächlichen Werts des Grundstücks berechnet wird. Die Höhe der Steuer soll sich somit künftig nach Lage und Fläche richten. Niedersachen sieht den maßgeblichen Vorteil seines Berechnungsmodells in einem deutlich geringeren Aufwand für Verwaltungen und Eigentümer. Nun steht nur noch die Entscheidung Nordrhein-Westfalens aus.

Bundesverfassungsgericht kippt Mietendeckel

ARS Real Estate

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt, da er nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt diese Entscheidung mit Nachdruck. Denn eine Bestätigung des Mietendeckels hätte das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit nachhaltig erschüttert (» hier finden Sie unsere Pressemitteilung).

Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel fehlt. Schließlich sind die Länder nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB aber abschließend geregelt hat, ist das MietenWoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Denn es greift die sogenannte Sperrwirkung, mit der die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfällt: Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

Aufgrund dieser Voraussetzungen hatten bereits im Mai vergangenen Jahres die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle in Karlsruhe eingereicht (» der VDIV berichtete). Einen solchen Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Im Fall des Mietendeckels hatten 248 Abgeordnete, also 40 Prozent aller Abgeordneten, die Normenkontrollklage unterstützt.

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter

Der Berliner Mietendeckel ist nichtig und entfaltet somit keine Wirkung – von Beginn an. Das bedeutet nicht, dass die Regulierungen jetzt nicht mehr gelten, sondern dass sie nie wirksam geworden sind. Die wichtigsten Konsequenzen im Überblick:

  • Miethöhe und Nachzahlung
    Haben Vermieter die Miete ab dem 23. Februar 2020 (erste Stufe des Mietendeckels) auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 bzw. ab dem 23. November 2020 (zweite Stufe) auf die Kappungsgrenze abgesenkt, können sie die Differenz nachfordern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese nachzuzahlen, eine genaue Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Haben sich im Zuge des Mietendeckels Mietrückstände aufgebaut, die zu einer Kündigung berechtigen, können Vermieter diese nach entsprechender Mahnung aussprechen. Ziel sollte aber immer eine einvernehmliche Lösung sein. Zudem sollten Vermieter ihre Mieter darüber informieren, dass sie nun wieder die ursprüngliche, vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben und idealerweise den korrekten Betrag nennen.
    Da der Mietendeckel seit Einführung umstritten war, haben viele Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags neben der „Mietendeckel-Miete“ auch die nach BGB zulässige Miete festgehalten. In diesen Fällen gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss die BGB-Miete; auch hier sind Differenzen nachzuzahlen.
    Haben Vermieter und Mieter im Zuge des Gesetzes gezielte Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen, gelten diese ggf. auch weiterhin. Hier ist der Wortlaut entscheidend und im Zweifel Rechtsbeistand einzuholen.
  • Mieterhöhungen
    Sind seit Inkrafttreten des Mietendeckels Mieterhöhungen erfolgt, beispielweise in Form von vertraglich vereinbarten Staffelmieten, gelten diese rückwirkend und der Mieter ist zur Zahlung der Differenz verpflichtet
  • Bußgeldverfahren wegen Verstößen
    Bußgeldverfahren, die wegen Verstößen gegen den Mietendeckel angestoßen wurden, sind sofort einzustellen. Vermieter haben die Möglichkeit, bereits bezahlte Bußgelder zurückzufordern und sollten sich dabei auf die Nichtigkeit des Gesetzes und seine dadurch fehlende Rechtskraft beziehen.