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Hydraulischer Abgleich: Pflichten und Kosten für Vermieter

ARS Real Estate

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zehn Wohnungen müssen bis zum 30.9.2023 die Gasheizung prüfen lassen. Wurde noch kein hydraulischer Abgleich gemacht, ist der jetzt auch Pflicht. Wie Kosten gespart werden können, erklären Immobilienexperten.

In diesem Jahr steht für viele Vermieter eine Heizungsprüfung an: In Mehrfamilienhäusern ab zehn Wohneinheiten muss die Gaszentralheizung bis zum 30.9.2022 überprüft und bei Mängeln optimiert werden. Die Pflicht beruht auf einer Verordnung der Bundesregierung. Für Häuser mit sechs bis neun Wohneinheiten gilt der 15.9.2024 als Stichtag.

Auch ein hydraulischer Abgleich ist vorgeschrieben, sofern er noch nicht erfolgt ist. Es handelt sich um eine einmalige Angelegenheit. Bei Gebäuden mit weniger als sechs Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern ist der hydraulische Abgleich nicht verpflichtend.

Wer Kosten sparen will, sollte frühzeitig loslegen und Termine koppeln. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin.

Heizungsprüfung: Termine koppeln, Geld sparen

Die Heizungsprüfung übernehmen Fachleute aus dem Heizungsbau, dem Schornsteinfegerhandwerk oder Energieberater. Wird der Termin an einen anderen Pflichttermin oder die übliche Heizungswartung gekoppelt, können laut Zukunft Altbau Kosten gespart werden: Der Aufwand liege dann in einer Größenordnung von 50 bis 150 Euro, heißt es in einer Mitteilung.

Bei der Heizungsprüfung geht es zunächst darum zu klären, ob die Einstellungen der Regelung optimiert sind und die Heizung hydraulisch abgeglichen ist. Geprüft wird außerdem, ob der Einsatz einer neuen Hocheffizienzpumpe und Dämmmaßnahmen an Armaturen sowie Rohren erforderlich wären.

„Zeigt sich bei dieser Überprüfung, dass die Heizungsregelung grundlegend besser eingestellt werden kann, übernehmen das die Experten meist gleich mit“, erklärt Frank Hettler von Zukunft Altbau.

Heizungsprüfung ist nicht gleich Heizungscheck

Was laut dem Experten beachtet werden sollte: Die Heizungsprüfung ist nicht mit dem Heizungscheck zu verwechseln. Beim Check geht der Techniker einen Schritt weiter und inspiziert und dokumentiert das komplette Heizsystem. Die Ergebnisse des Checks sind genauer, führen aber oft zu denselben Optimierungsmaßnahmen wie die Prüfung.

Hydraulischer Abgleich: Optimierung der Heizung

Eine teure und in der Wohnungswirtschaft umstrittene Optimierungsmaßnahme ist der hydraulische Abgleich. Wurde noch kein Abgleich gemacht, ist der per Verordnung nun ebenfalls Pflicht zu den genannten Stichdaten. Dafür gibt es laut Zukunft Altbau einen Zusatztermin.

Bei dem Abgleich wird von Fachbetrieben ermittelt, wie viel Wärmeleistung nötig ist, um Wohnräume zu beheizen und, wenn nötig, die Wassermenge der Heizung und die optimale Vorlauftemperatur eingestellt. Außerdem werden Pumpenleistung und Widerstände im Heizkreislauf errechnet, um sicherzustellen, dass von der Umwälzpumpe zu den Heizkörpern und zurück genau die Wassermenge fließt, die alle Räume im Haus gleichmäßig warm werden lässt.

Die Maßnahme dauert je nach Größe der Anlage mehrere Stunden. Laut Zukunft Altbau lohnt sich der hydraulische Abgleich auch für kleine Gebäude und andere Brennstoffe. Der Energieverbrauch bei der Erwärmung von Heizkörpern soll sich durch einen hydraulischen Abgleich um bis zu 15 Prozent senken lassen, heißt es etwa auf dem Portal „Intelligent heizen“ des VdZ – Wirtschaftsvereinigung Gebäude und Energie und von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online. Zukunft Altbau geht von zehn Prozent aus – und danach spare man dauerhaft Geld.

Tipp: „Verfahren B“ beim hydraulischen Abgleich bevorzugen

Der hydraulische Abgleich sollte nach Angaben von Zukunft Altbau nach dem „Verfahren B“ und auf Grundlage einer Heizlastberechnung für einzelne Räume erfolgen. Das kostet zwar mehr als die Einstellungen nach dem „Schätzverfahren A“ auf Basis des Flächenansatzes, allerdings ist der Abgleich wesentlich genauer – und für eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe unumgänglich.

Wohnungswirtschaft: Kritik an Pflicht zum hydraulischen Abgleich

Notwendig wäre laut dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW eine „stark vereinfachte Variante“ des hydraulischen Abgleichs, die günstiger ist und mehr Einsparung bringt. Die geltende Pflicht zum hydraulischen Abgleich bei Heizungen in Mehrfamilienhäusern habe zur Folge, dass in den Jahren 2023 und 2024 mindestens sieben Milliarden Euro ausgegeben werden müssten, die am Ende maximal zwei bis drei Prozent Energieeinsparung bringen könnten, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko, im September 2022, nachdem die Verordnung verabschiedet worden ist. Der hydraulische Abgleich könne nach Einschätzungen aus der Fachbranche für alle betroffenen Wohnungen frühestens in zehn bis 15 Jahren umgesetzt werden. Rund sieben Millionen Wohnungen mit Gaskessel in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssten einzeln begangen und die Heizungen neu geregelt und überprüft werden.

Investition und Förderung: Wer kriegt Geld?

Die einfachste Variante des hydraulischen Abgleichs, nämlich die Berechnung und Einstellung der Anlage, könne für kleinere Gebäude 1.000 Euro kosten, sagt Experte Hettler. Dazu könnten noch Kosten für Umbauten kommen, zum Beispiel für den Tausch einzelner Heizkörper oder den Einbau von Unterventilen an den Heizkörpern zum Einstellen der Wassermenge.

Bei hydraulischen Abgleichen nach Umbaumaßnahmen in größeren Mehrfamilienhäusern fallen laut Zukunft Altbau „niedrige fünfstellige Beträge“ an. Die Investitionskosten sind den Angaben zufolge in den meisten Fällen höher, als man in einem Winter an Ersparnissen herausholen könnte – aber die Kosten für den Abgleich werden sich je nach Heizungssystem in wenigen Jahren amortisieren.

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum empfiehlt, dass Eigentümer im Mehrfamilienhaus den hydraulischen Abgleich gemeinsam machen sollen, um möglicherweise Geld zu sparen. Das sei kein Muss, da der Abgleich die Heizkörper einbezieht und diese zum Sondereigentum der Parteien zählen können. Geregelt sei das in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Staatliche Förderung für den hydraulischen Abgleich gibt es nur noch, wenn die Maßnahme nicht unter die Pflicht fällt, wie co2online erinnert: Seit Inkrafttreten der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) am 1.10.2022 ist sie begrenzt auf Bestandsgebäude mit höchstens fünf Wohneinheiten. Dann kann beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) über das Programm „Heizungsoptimierung“ ein Antrag gestellt werden: Wenn mindestens 300 Euro anfallen, werden 15 bis 20 Prozent der Kosten erstattet.

Quelle: www.haufe.de

Neubauförderung: Ersatz für Baukindergeld ab Juni

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Die neue Eigentumsförderung für Familien kommt im Juni. Das hat Bauministerin Klara Geywitz (SPD) angekündigt. Statt Baukindergeld soll es dann zinsverbilligte KfW-Kredite geben – weitere Subventionen für den Wohnungsneubau sind demnach nicht geplant.

Familien mit einem maximalen zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro plus 10.000 Euro pro Kind sollen ab Juni 2023 zinsverbilligte Kredite von 140.000 bis maximal 240.000 Euro über die staatliche Förderbank KfW für Wohneigentum beantragen können. Das hat Bundesbauministerin Klara Geywitz angekündigt. Für das Förderprogramm stünden 350 Millionen Euro pro Jahr bereit, sagte die SPD-Politikerin gegenüber der „Welt am Sonntag“.

Bei einer Zinsverbilligung sei der Hebel besser als bei jährlichen Direktzahlungen nach dem Kauf, argumentierte Geywitz. „Wir erreichen also eine höhere Förderwirkung pro eingesetztem Euro als beim Baukindergeld.“ Davon, dass es darüber hinaus extra Geld Förderung für den Wohnungsneubau geben soll – wie noch vor einem halben Jahr berichtet – war nicht mehr die Rede.

Wohnungsneubau: Geywitz gegen mehr Förderung

Die Ministerin verteidigte die Entscheidung der Bundesregierung, Förderprogramme zu streichen. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) seien Milliardensummen für den Wohnungsneubau ausgezahlt worden, sagte Geywitz der Zeitung, das habe sich nicht in Fertigstellungen niedergeschlagen. Im Gegenteil, lediglich die Preise seien gestiegen. Zu einem ähnlichen Schluss kommt auch eine aktuelle Empirica-Studie, dass Wohnen teuer bleibt, weil zu viel subventioniert wird.

Dass nach Ablauf des Baukindergeldes Ende des vergangenen Jahres ein neues Förderprogramm für Familien aufgelegt werden soll, teilte die Bundesregierung im November 2022 mit.

Während der Zuschuss aus dem Baukindergeld regional unterschiedlich eingesetzt wurde – in ländlichen und schrumpfenden Regionen waren es meistens Bestandsimmobilien, die gekauft wurden – schließt die neue KfW-Förderung den Kauf im Bestand aus. Es sollen nur Neubauten zur eigenen Wohnnutzung gekauft werden, die mindestens den Standard klimafreundliches Gebäude (KFG) Basisstufe erfüllen. Die Bundesregierung will Anreize zur Schaffung von energetisch hochwertigem Wohneigentum setzen.

Baukindergeld: Viel Kritik, aber auch Fans

Das Baukindergeld war viel in der Kritik – zu teuer und das falsche Instrument, um Wohneigentum zu fördern. Zum Jahresende 2022 lief es aus. Seit dem Start der Förderung, die zum 1.1.2018 eingeführt wurde, standen insgesamt 9,9 Milliarden Euro zur Verfügung.

Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) hat das Baukindergeld im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) evaluiert und kommt zu einem positiven Ergebnis: Bereits mit dem Baukindergeld seien „die richtigen“ Zielgruppen gefördert worden. Mehr als die Hälfte der Haushalte verfügte demnach über ein zu versteuerndes Jahreseinkommen zwischen 30.000 und 60.000 Euro, rund ein Viertel von weniger als 30.000 Euro. Gerade im untersten Einkommensviertel sei die Förderung maßgeblich für die Entscheidung gewesen, Wohneigentum zu erwerben.

Auch für das Baukindergeld war – wie für die neue Wohneigentumsförderung – das „steuerpflichtige Einkommen“ maßgeblich: Das zu versteuernde Einkommen durfte im zweiten und dritten Jahr vor Antragsstellung im Schnitt maximal 75.000 Euro betragen. Mit einem Kind lag die Grenze bei 90.000 Euro, für jedes weitere Kind kamen 15.000 Euro hinzu. Eine Familie mit einem Kind erhielt maximal 12.000 Euro Baukindergeld, eine Familie mit drei Kindern 36.000 Euro.

Bayern beteiligte sich mit einem Zuschuss von 300 Euro pro Jahr und Kind: Um an das „Baukindergeld Plus“ zu kommen, musste die Familie zehn Jahre selbst in der Immobilie wohnen. Die CSU-Landesgruppe im Bundestag forderte im Januar 2023 eine Neuauflage des Baukindergeldes.

Quelle: www.haufe.de

Immobilien im Fokus: Geldwäsche-Fahnder haben mehr zu tun

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Immobilien sind äußerst attraktiv für Kriminelle, die Geld waschen wollen. Seit Oktober 2020 gelten neue Regeln. Seitdem hat sich die Zahl der Verdachtsfälle in diesem Sektor mehr als verdoppelt, heißt es im jüngsten Bericht der Anti-Geldwäsche-Einheit des Zolls (FIU).

Über einen neuen Rekord von 298.507 Geldwäsche-Verdachtsfällen im vergangenen Jahr berichtet die Financial Intelligence Unit (FIU), die Anti-Geldwäsche-Einheit des Zolls – das ist ein Plus von rund 154.500 Meldungen im Vergleich zum Vorjahr (2020: 144.005). Als Grund für den enormen Anstieg der Meldungen nennt die FIU die neuen Regeln. Unter anderem die am 1.10.2020 in Kraft getretene Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien) habe ihre Wirkung im Jahr 2021 spürbar entfaltet.

Immobilienmakler und Notare: Relevant bei der Geldwäsche-Bekämpfung

Im Nichtfinanzsektor hat sich Zahl der Verdachtsmeldungen laut FIU annähernd verdreifacht. Dies sei vor allem mit dem erhöhten Meldeaufkommen der Notare und der Immobilienmakler zu erklären. Besonders im Fokus stehen Finanztransaktionen mit einem Bezug zu Immobiliendeals, die mögliche Auffälligkeiten im Zusammenhang mit Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung aufweisen.

Infolge der anhaltenden Attraktivität des Immobilienmarkts und des im Jahr 2021 realtiv niedrigen Zinsniveaus am Kapitalmarkt verfüge der Immobiliensektor auch weiterhin über eine hohe Anziehungskraft Anleger – aber eben auch „für Kriminelle, die nach wie vor mit Hochdruck versuchen, ihre illegal erwirtschafteten Gewinne in ‚Betongold‘ zu investieren und auf diesem Wege reinzuwaschen“, sagte Christof Schulte, Leiter der FIU. Den Immobiliensektor habe man 2021 bei den operativen Analysen deshalb besonders im Blick gehabt. Ohne Unterstützung der Notare und Makler wäre das so nicht möglich gewesen.

Geldwäsche: 90 Prozent der Fälle wurden 2021 eingestellt

Die FIU ist die nationale Zentralstelle für Untersuchungen von möglichen Geldwäsche-Transaktionen. Sie hat den Hauptsitz in Köln und bewertet Verdachtsmeldungen in einem mehrstufigen Verfahren. Von den knapp 300.000 Meldungen im vergangenen Jahr wurden rund 40.000 an andere Behörden weitergegeben, vor allem an Staatsanwaltschaften und Landeskriminalämter. In 90 Prozent der Fälle wurden die Verfahren eingestellt. In 1.352 Fällen gab es Urteile, Strafbefehle, Beschlüsse oder Anklagen. Rund 700 Mal wurde illegal erlangtes Vermögen eingezogen, in 54 Fällen per Urteil eine Freiheitsstrafe verhängt, davon in 25 Fällen auf Bewährung.

FIU-Jahresbericht 2021

Quelle: Haufe.de Onlineredaktion

Heute tritt das neue Mietspiegelrecht in Kraft

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Die Reform des Mietspiegelrechts tritt am 1.7.2022 in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel dann zur Pflicht. Was ändert sich sonst?

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. Das Gesetz tritt am 1. Juli in Kraft.

Mietspiegel für größere Städte verpflichtend

In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegelpflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.

Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Es bleibt dabei – anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen –, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine weitere Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein

Bereits zu Jahresbeginn 2020 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden.

Mietspiegel: Der Hintergrund

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt.

Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Um das Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung.

Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts und die Mietspiegelverordnung, die Details über die Erstellung von Mietspiegeln regelt, wurden vor rund einem Jahr im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)

Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)

Quelle: Haufe

Wärmepumpen-Offensive: Habeck drückt aufs Tempo

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500.000 Wärmepumpen zum Heizen von Häusern sollen ab 2024 pro Jahr installiert werden. Das hat ein Bündnis aus Politik und Wirtschaft auf einem virtuellen Gipfel beschlossen. „Wir brauchen mehr Tempo“, sagte Klimaschutzminister Robert Habeck, der zu dem Treffen geladen hatte.

Die Ampel-Koalition will die Abkehr von fossilen Energien aus Russland und zugleich den Klimaschutz vorantreiben. Dazu ist eine Wärmepumpen-Offensive als Alternative zur Öl- und Gasheizung geplant.

„Wir brauchen mehr Tempo. Denn wenn wir uns konsequent aus der Klammer russischer Importe befreien wollen, dann dürfen wir nicht nur an den Stromsektor denken, sondern dann brauchen wir gerade auch den Wärmebereich“, sagte Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck (Grüne) am 29. Juni nach einem virtuellen „Wärmepumpengipfel“ mit Unternehmen und Verbänden.

Der Plan: Sechs Millionen Wärmepumpen bis 2030

Ab 2024 sollen pro Jahr 500.000 Wärmpumpen installiert werden, sechs Millionen bis 2030 – zum Vergleich: Im vergangenen Jahr seien 150.000 Wärmepumpen eingebaut worden, sagte Habeck. Derzeit gibt es nach Angaben des Ministeriums rund eine Million Wärmepumpen. Ihr Anteil an neu installierten Heizungen betrug 2021 demnach aber nur knapp 17 Prozent, während die ungeliebten Gasheizungen noch einen Marktanteil von rund 70 Prozent hatten.

Wärmepumpen beziehen einen Großteil der Energie zum Heizen aus der Umwelt, etwa Luft und Grundwasser. Um die Wärme nutzbar zu machen, benötigen sie Strom für Antrieb und Pumpe. Der Strom soll aus erneuerbaren Energien kommen.

Früherer „Ausstieg aus der Gasheizung“

Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, so der Beschluss. Im Koalitionsvertrag war das bisher zum 1.1.2025 vorgesehen. Geplant ist auch, dass „der Rahmen dafür geschaffen“ wird, dass Immobilieneigentümer Heizungsanlagen, die älter als 20 Jahre sind, austauschen können – der Einbau von Wärmepumpen im Bestand wird mit 35 Prozent der Investitionskosten gefördert, der Ersatz von Öl-Heizungen mit 45 Prozent.

„Wenn wir wirklich etwas erreichen wollen, müssen wir mehr im Quartier denken“, sagte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) nach dem Wärmepumpengipfel, den auch ihr Haus mit ausgerichtet hatte: „Über zwei KfW-Förderprogramme entwickeln wir energetische Stadtsanierung und gebäudeübergreifende Quartierssanierung mit.“ Die Wärmwende müsse bezahlbar und planbar sein. Wärmepumpen müssen sich auch jene leisten können, die mit schmalem Geldbeutel haushalten müssen.“

Entlastungspaket gegen steigende Energiepreise

Im Februar und März hatte die Bundesregierung bereits Maßnahmenpakete beschlossen, die neben Verboten und Verschärfungen – so soll das KfW-Effizienzhaus-55 schon ab dem 1.1.2023 Standard für den Neubau werden – auch Entlastungen enthalten. Zum 1.1.2023 etwa sollen die Regelbedarfe an die hohen Preissteigerungen bei Gas und Öl angepasst werden. Außerdem gibt es eine Energiepreispauschale in Höhe von 300 Euro, die Arbeitgeber an Arbeitnehmer auszahlen sollen.

Die milliardenschwere EEG-Umlage über die Stromrechnung wird schon ab Juli 2022 gestrichen, statt wie zunächst geplant Anfang 2023. Eine Einmalzahlung von 100 Euro für Empfänger von Sozialleistungen soll noch einmal um 100 Euro pro Person erhöht werden.

Fachkräftemangel: Bremse für die Wärmepumpen-Offensive?

Das Interesse an Wärmepumpen sei zuletzt stark gestiegen, so dass es bereits jetzt zu langen Lieferzeiten und Engpässen bei Installation und den Netzanschlüssen kommen könne, heißt es aus dem Wirtschaftsministerium. Die Produktionskapazität für Wärmepumpen sei zwar deutlich gesteigert worden, so Habeck, „aber natürlich gibt es auch eine Reihe von konkreten Problemen, die gelöst werden müssen.“ Über allem stehe die Frage von Fachkräften, vom Handwerk bis zur Produktion.

Die FDP-Politikerin Sandra Weeser, Vorsitzende des Bauausschusses im Bundestag, warnte: „Ohne zusätzliche Handwerker bleibt das Ziel 500.000 Wärmepumpen pro Jahr zu installieren eine gut gemeinte Hoffnung.“ Die Bundesregierung will Betriebe dabei unterstützen, die notwendigen Kompetenzen zu erwerben und Fachkräfte zu gewinnen.

Die Teilnehmer des Wärmepumpengipfels verabschiedeten eine gemeinsamen Absichtserklärung, in der formuliert ist, wo noch Verbesserungen nötig sind. Dazu gehören etwa staatliche Anreize, wie mehr Förderung und weniger Regulatorik.

Quelle: Haufe

Weniger Baugenehmigungen: Aus für das Einfamilienhaus?

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Im ersten Quartal 2022 wurde weniger neuer Wohnraum genehmigt als vor einem Jahr. Laut Statistischem Bundesamt sank die Zahl der bewilligten Einfamilienhäuser um knapp ein Drittel. Nur für Mehrfamilienhäuser gab es mehr Zusagen – für die Immobilienbranche ist das kein Zeichen der Entwarnung.

Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist in den ersten drei Monaten 2022 gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres um 3,6 Prozent gesunken. Allein im März wurde ein Minus von 8,9 Prozent verzeichnet, wie das Statistische Bundesamt am 18. Mai mitteilte. Insgesamt haben die Behörden den Neu- und Umbau von 92.507 Wohnungen genehmigt. Vor allem bei Einfamilienhäusern gab es allerdings einen deutlichen Rückgang.

Neubau: Weniger Einfamilienhäuser genehmigt

Die Zahl der Baugenehmigungen gilt mit Blick auf den Wohnungsmangel in vielen (Groß-)Städten als wichtiger Indikator. Doch häufig werden genehmigte Wohnungen zunächst nicht gebaut, auch weil Handwerker und Baufirmen wegen der großen Nachfrage keine Kapazitäten haben.

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis März 2022 nach Angaben der Bundesbehörde insgesamt 80.603 Wohnungen genehmigt. Das sind 3,5 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Am deutlichsten ging die Zahl bewilligter Einfamilienhäuser zurück: um 26,2 Prozent auf 20.778. Bei den Zweifamilienhäusern liegt das Minus bei 3,3 Prozent – genehmigt wurden auf 8.426 Wohnungen.

Mehrfamilienhäuser: Immobilienbranche will Nachverdichten

In Mehrfamilienhäusern wiederum bewilligten die Behörden im ersten Quartal 2021 deutlich mehr Wohnungen als noch vor einem Jahr: Um 12,5 Prozent stieg die Zahl, was 49.688 Einheiten entspricht. Das sieht auf den ersten Blick erfreulich aus, allerdings geht Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer, davon aus, dass die nun veröffentlichten Zahlen lediglich „eine Momentaufnahme“ sind.

„Der Krieg in der Ukraine, stark steigende Baukosten, Lieferkettenprobleme, Arbeitskräftemangel und fehlende Förderkulissen werden sich in den nächsten Wochen noch stärker auf den Wohnungsbau auswirken. Es ist zu erwarten, dass die Baugenehmigungszahlen sinken werden“, kommentierte Schick den Bericht der Statistiker.

Er forderte pragmatische und unkomplizierte Maßnahmen der Bundesregierung, um einfacher und schneller bauen zu können. Verdichtung und Umnutzung wäre laut Schick eine Lösung. Der Gesetzgeber könnte dem IVD-Chef zufolge den Städten und Gemeinden einräumen, Bebauungspläne bezüglich Grund- und Geschossflächenzahl selbst zu ändern. „Das kostet kein Steuergeld und gibt den Kommunen die Flexibilität, dort Wohnraum zu schaffen, wo er dringend benötigt wird“, so Schick.

Bauindustrie: Wohnbauziel der Bundesregierung utopisch

Die Bauindustrie geht sowieso nicht davon aus, dass die Bundesregierung das Neubauziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in diesem und auch im kommenden Jahr erreichen kann. Mit maximal 320.000 Wohnungen rechnet der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie (HDB), Tim-Oliver Müller. Das liege insbesondere am Produktionshochlauf der Branche. Im kommenden Jahr dürften sich dann Materialengpässe sowie Bau- und Energiepreissteigerungen bemerkbar machen.

Den Bauunternehmen machen die hohen Preise laut HDB schon zu schaffen. Zwar würden die Kosten bei neuen Verträgen eingepreist. „Das Problem sind die aber alten, langlaufenden Bauverträge“, sagte Verbandspräsident Peter Hübner. Hier seien die Unternehmen an veraltete Preise gebunden, die über sogenannte Preisgleitklauseln bislang nur in Ansätzen abgefedert werden könnten. Die Umsatzprognose für das laufende Jahr hat der Verband nach unten korrigiert und rechnet mit einem realen Umsatzwachstum von null bis zwei Prozent, statt wie bislang mit 1,5 Prozent.

Quelle: Haufe.de

KfW-Förderstopp: Die Folgen für den Bau von Gewerbeimmobilien

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„KfW-Förderung ist Bausubvention“, sagt Umut Ertan, Impact Investor bei der Schweizer Kapital Family Office Group. Dirk Labusch spricht in seiner neuesten L’Immo-Folge mit ihm darüber, was das Aus der Förderung für seine Projekte bedeutet.

Gerade im Gewerbeimmobilienbereich sei die KfW-Förderung eine typische Förderung, die zwar aus Klimaschutzgründen durchgeführt wird, bei der es aber natürlich auch Mitnahmeeffekte gebe, so Ertan. Man werde auch unter den Gewerbeimmobilien-Projektentwicklern nicht viele finden, die aus reinem Altruismus agieren.

Die KfW-Förderung sei im Gewerbeimmobilienbereich nicht unbedingt entscheidend dafür, ein Projekt überhaupt zu stemmen. Sie diene vielmehr dazu, die Mieten – und gerade auch die Betriebskosten – nicht zu hoch werden zu lassen. Und das in einer Zeit, in der die Mieten auch im Logistikbereich steigen. Umut Ertan plädiert dafür, zeitnah neue Fördermöglichkeiten zu präsentieren.

Quelle: Haufe

Mietenstopp-Begehren aus Bayern scheitert vor dem BVerfG

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Das bayerische Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp ist vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe gescheitert. Die Beschwerde der Initiatoren sei unbegründet. Der Becshluss ist nicht anfechtbar.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof wies im Juli 2020 eine Klage auf Zulassung des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“ ab – wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Freistaats. Mietrecht sei Sache des Bundes. Daraufhin reichten die Initiatoren Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ein. Ziel war es, das Urteil aufheben zu lassen, mit dem das Volksbegehren in Bayern gestoppt worden ist.

Nun hat auch das BVerfG abgelehnt und den Fall nicht zur Entscheidung angenommen. Die Verfassungsbeschwerde sei unbegründet, hieß es in dem am 2. Februar veröffentlichten, nicht anfechtbaren Beschluss aus Karlsruhe. Der Beschwerde komme keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu.

Hinter dem Volksbegehren standen maßgeblich der Mieterverein, die SPD und die Linke. Sie wollten die Mieten bei Staffel- und Indexmietverträgen in 162 bayerischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt für sechs Jahre mithilfe eines entsprechenden Gesetzes einfrieren.

Verfassungsrichter: Mietrecht ist Sache des Bundes

Am 16.7.2020 folgte der Bayerische Verfassungsgerichtshof der Rechtsauffassung des Innenministeriums und verweigerte die Zulassung des Volksbegehrens „Mietenstopp“ (BayVerfGH, Urteil v. 16.7.2020, Az. Vf. 32-IX-20): Nach Auffassung von Ministerium und Gericht hat das Land keine Gesetzgebungskompetenz. Mietrecht sei im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und damit Bundesrecht.

In diesem Bereich sei der Bundesgesetzgeber bereits mit Regelungen wie der Mietpreisbremse (§556 d BGB) tätig geworden. Von den bundesrechtlichen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen habe die bayerische Regierung Gebrauch gemacht, so das Gericht.

Drei Mitglieder des Verfassungsgerichtshofs haben damals laut einer Mitteilung des Gerichts aber die Mindermeinung vertreten, das Volksbegehren hätte zugelassen werden müssen: Es seien „beachtliche Argumente dafür vorgebracht worden“, dass der Gesetzentwurf des Volksbegehrens mit Bundesrecht vereinbar sein könnte.

Bayerns Innenminister Joachim Herrmann (CSU) begrüßte den höchstrichterlichen Beschluss. Das Gericht habe damit die Rechtsauffassung der bayerischen Landesregierung bestätigt. „Mietrecht ist Sache des Bundes. Daher fehlt dem Freistaat für Begrenzungen der Miethöhe die Gesetzgebungsbefugnis“, sagte Herrmann. Aus dem gleichen Grund hat das Bundesverfassungsgericht im April 2021 den Berliner Mietendeckel gekippt.

Quelle: Haufe

Bebauungsplan: Pflicht für klimaneutrale Neubaugebiete

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Beim Heizen mit Öl und Gas wird viel klimaschädliches CO2 ausgestoßen. Niedersachsen will das ändern: Warum in kommunalen Bebauungsplänen nicht fossile Brennstoffe verbieten? Eine juristische Abhandlung kommt zu dem Schluss, dass Städte und Gemeinden solche Vorgaben für Neubaugebiete machen dürfen.

„Klimaschutz ist die zentrale Aufgabe, dabei ist das Thema Wärme zentral mit einem Anteil von rund 40 Prozent an den energiebedingten CO2 Emissionen“, erklärte Niedersachsens Umwelt- und Bauminister Olaf Lies (SPD) am 13. Januar. Zu lösen sei dieses Problem am besten direkt vor Ort in den Kommunen: Die dürften fossile Brennstoffe in Bebauungsplänen ausschließen und die Nutzung von Solarenergie verbindlich vorschreiben. „So können klimaneutrale Neubaugebiete entstehen“, so der Umweltminister. Doch ist das auch rechtens?

Muster-Festsetzungen: Verbot fossiler Brennstoffe in Neubaugebieten

Ja, heißt es in der Abhandlung „Muster-Festsetzungen für ein Verbot fossiler Brennstoffe in Bebauungsplänen“, die das Umweltministerium und die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen (KEAN) bei dem Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Prof. Dr. Olaf Reidt, in Auftrag gegeben haben: Für den Klimaschutz dürfen Städte und Gemeinden die Nutzung fossiler Brennstoffe zu Heizzwecken in Neubaugebieten verbieten – und auch die Nutzung von Solarenergie vorschreiben.

Basis ist § 9 Abs. 1 Nr. 23a Baugesetzbuch (BauGB), wo es heißt: „Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: … Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen.“

Das Baugesetzbuch legt laut SPD-Politiker Lies mit der Klimaschutznovelle aus dem Jahr 2011 fest, dass die Bauleitplanung auch einen Beitrag zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung leisten soll. Die Festsetzung in den Bebauungsplänen diene dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, die erhebliche Nachteile und Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft verursachen könnten. Die Muster-Festsetzungen sollen niedersächsischen Kommunen, die sich Klimaneutralität bis 2045 zum Ziel gesetzt haben, eine Hilfe bei der Aufstellung von künftigen Bebauungsplänen sein.

Wie bei allen Festsetzungen müssen aber Möglichkeiten für den Ersatz fossiler Brennstoffe im Einzelfall aufgezeigt und die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt werden. Anlagenbezogene Festsetzungen oder bestimmte bauliche und technische Anforderungen dürfen nicht getroffen werden.

Neubaugebiete: Muster-Festsetzungen für ein Verbot fossiler Brennstoffe in Bebauungsplänen (PDF)

Muster-Festsetzung: Photovoltaik-Pflicht in Bebauungsplänen

Bereits im März 2021 hatten Niedersachsens Umweltministerium und die KEAN gemeinsam mit dem Verwaltungsrechtler Dr. Fabio Longo ein Papier zum Thema „Muster-Festsetzung für PV-Anlagen in Bauleitplänen“ verfasst, in dem eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB begründet wird, in dem es wörtlich heißt:

„Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: Gebiete in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen.“ Auch hier muss die Begründung der Solarfestsetzung auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse des Plangebiets angepasst und sollte nicht schablonenhaft übernommen werden, schreiben die Autoren.

Muster-Festsetzung von Photovoltaik-Anlagen in Bebauungsplänen (PDF)

Bebauungsplänen kamen bei der rechtsverbindlichen Festlegung energetischer Ziele bei Neubaugebieten bislang eine eher nachgeordnete Rolle zu – die Idee ist aber nicht ganz neu. Mit dem Thema beschäftigte sich bereits im Jahr 2017 das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) ausführlich in dem Bericht „Klimaschutz in der verbindlichen Bauleitplanung“. Von der Möglichkeit, nach § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB Gebiete für eine Solaranlagenpflicht festzusetzen, hatten bis dahin nach Angaben des Difu nur zwei Städte in Deutschland Gebrauch gemacht. Beim Vorstoß, auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB den Städten und Gemeinden die Möglichkeit schmackhaft zu machen, in den kommunalen Bebauungsplänen fossile Brennstoffe in Neubaugebieten zu verbieten, scheint Niedersachsen bislang zumindest einer der Vorreiter zu sein.

Quelle: Haufe

Viele Kommunen wollen 2022 die Grundsteuer erhöhen

ARS Real Estate

Zwischen 2014 und 2019 haben immer weniger deutsche Städte und Gemeinden an der Grundsteuer-Schraube gedreht, im ersten Corona-Jahr 2020 kam die Trendwende: Jede zehnte Kommune erhöhte den Hebesatz. Und 2022 soll es für Hauseigentümer vielerorts noch teurer werden, wie eine Umfrage zeigt.

Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle der deutschen Städte und Gemeinden. Im Jahr kommen bundesweit mehr als 14 Milliarden Euro zusammen. Die Grundsteuer – in diesem Fall die Grundsteuer B – wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und von den Eigentümern bezahlt. Die können sie auf ihre Mieter umlegen. Die Höhe der Steuer wird von den Kommunen über Hebesätze festgelegt.

Wer nicht wolle, dass wichtige Gewerbesteuer-Zahler abwandern, werde zunächst die Grundsteuer heraufsetzen, prognostizierte Mattias Schneider, Leiter des Bereichs Government & Public Services bei der Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY), im Sommer 2021. Während zwischen 2014 und 2019 der Anteil der Kommunen, die den Hebesatz erhöht haben, gesunken ist, kam mit der Coronakrise 2020 die Trendwende: Bundesweit drehte jede zehnte Kommune an der Grundsteuer-Schraube – und laut Schneider dürften die Auswirkungen der Pandemie mit weiteren Verschlechterungen der Finanzlage auch in den kommenden Jahren Grundsteuererhöhungen auslösen.
Wohnen wird teurer: Höhere Abgaben in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg war der Anstieg der Grundsteuer B nach Angaben von EY bereits im vergangenen Jahr im Bundesvergleich am stärksten. Eigentümer haben 2020 deutlich mehr Grundsteuer gezahlt als zuvor: Im Schnitt wurden 162 Euro fällig, das waren fünf Euro mehr als 2019.

Und im neuen Jahr wird es vielerorts noch teurer. In mehreren baden-württembergischen Kommunen kommen auf Haus- und Wohnungseigentümer einer Umfrage zufolge höhere Abgaben zu. Nach Angaben des Steuerzahlerbunds plant ein Fünftel von mehr als 100 Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern eine Steuererhöhung.

Der Chef des Bundes der Steuerzahler, Zenon Bilaniuk, sagte in Stuttgart: „In schwierigen und herausfordernden Zeiten wie diesen sind höhere Steuern definitiv der falsche Ansatz.“ Die Anhebung der Grundsteuer verteure das Wohnen. In manchen Städten steht die Entscheidung über eine mögliche Erhöhung der Hebesätze noch aus.

In Schwetzingen soll der Hebesatz demnach am deutlichsten steigen: Von 400 auf 460 Prozent, gefolgt von Nagold, mit einem Anstieg von 420 auf 470 Prozent und Schwäbisch Gmünd mit 430 auf 470 Prozent. Den höchsten Hebesatz bei der Grundsteuer im Land hätten die Bewohner weiterhin in Tübingen (660 Prozent) und Freiburg (600 Prozent) zu schultern. Am günstigsten sind im Land Biberach an der Riß (200 Prozent) und Ehingen (300 Prozent).
Grundsteuerbelastung pro Kopf: Bremen an der Spitze

Nicht nur in Baden-Württemberg haben Eigentümer EY zufolge im vergangenen Jahr (162 Euro) mehr Grundsteuer gezahlt als 2019 (157 Euro), im Bundesschnitt stieg der Preis um drei Euro auf 172 Euro – und Niedersachsen lag da mit 179 Euro sogar noch darüber.

An der Spitze bei der Pro-Kopf-Grundsteuerbelastung lag 2020 der Stadtstaat Bremen mit 302 Euro, gefolgt von Hamburg mit 260 Euro. Deutlich niedriger als im Westen ist die Grundsteuerbelastung im Osten: So zahlten zum Beispiel in Brandenburg im vergangenen Jahr Eigentümer im Schnitt 108 Euro (Vorjahr 107). In Sachsen, dem ostdeutschen Land mit der höchsten Steuerbelastung, waren es 125 Euro (Vorjahr 123). In Bayern wurden im Schnitt 139 Euro fällig.

In Nordrhein-Westfalen (NRW) haben im vergangenen Jahr knapp zwei Drittel (65 Prozent) der Kommunen die Sätze angehoben, das durchschnittliche Plus lag bei elf Prozent, heißt es in der Studie, die EY im August 2021 vorgelegt hatte – die Grundsteuerbelastung pro Kopf lag dort im Schnitt bei 212 Euro.
Jede dritte Kommune mit plus 400-Prozent-Hebesatz

Von den 50 deutschen Kommunen mit den höchsten Hebesätzen lagen nach Zahlen von EY allein 32 in NRW. Der Durchschnitt belief sich Ende 2020 auf 547 Prozent. NRW-Spitzenreiter war Bergneustadt im Oberbergischen Kreis mit 959 Prozent. Im deutschen Durchschnitt waren es nur 384 Prozent. An zweiter und dritter Stelle folgten Hessen mit 476 Prozent und das Saarland mit 431 Prozent. Bundesweit wies Ende 2020 die Gemeinde Lautertal mit 1.050 Prozent den höchsten Grundsteuerhebesatz auf, gefolgt von Offenbach am Main (995 Prozent), Nauheim und Ringgau (jeweils 960 Prozent) – alle in Hessen.

Der Anteil der deutschen Kommunen mit einem niedrigen Hebesatz zur Grundsteuer B (von unter 300 Prozent) ist gegenüber 2005 von 22 auf vier Prozent im Jahr 2020 gesunken. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Kommunen mit einem hohen oder sehr hohen Hebesatz (mehr als 350 Prozent) von 20 auf 75 Prozent sprunghaft angestiegen. Jede dritte Kommune in Deutschland hat mittlerweile einen Hebesatz von mehr als 400 Prozent – Tendenz steigend, heißt es in der EY-Studie. Gar keine Grundsteuer zahlen mussten die Eigentümer im vergangenen Jahr in 13 deutschen Kommunen: sieben in Rheinland-Pfalz, fünf in Schleswig-Holstein und eine in Baden-Württemberg.

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen die Kommunen ab 2025 die Grundstückswerte neu berechnen. Wer bald wie viel zahlen wird und wie sich die Hebesätze entwicklen werden, ist allerdings offen. Die Unsicherheit bleibt. Erik Uwe Amaya, Verbandsdirektor von Haus & Grund Rheinland Westfalen, sagte Anfang 2021: „Nach dem neuen Grundsteuermodell des Bundes droht Eigentümern und Mietern eine Steuerexplosion.“

EY-Analyse: Entwicklung der Grundsteuer-B- und Gewerbesteuerhebesätze (2005 bis 2020)

Quelle: Haufe