Autor: ARS Real Estate

In Hamburg darf Bauland ab 2025 höher besteuert werden

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In Hamburg dürfen ab Januar 2025 Grundstücke, die vom Eigentümer aus spekulativen Gründen nicht bebaut werden, mit einem erhöhten Steuersatz belegt werden – der Grundsteuer C. Das soll Anreize für den Wohnungsbau schaffen und Bodenspekulation erschweren.

Am 1.1.2025 tritt in den Bundesländern die novellierte Grundsteuer in Kraft – für landwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) und für alle anderen bebauten und bebaubaren Grund­stücke (Grundsteuer B). In Hamburg sollen die Bezirke künftig einen deutlich erhöhten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke (Grundsteuer C) festlegen dürfen. Die Eckpunkte stellte Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) am 18. Juli vor.

Das Regelungskonzept wurde zuvor mit Kammern und Verbänden erörtert; auf dieser Basis soll im Rahmen des Hebesatzgesetzes die Grundsteuer C im Grundsteuerrecht verankern werden.

Für wen gilt die Grundsteuer C in Hamburg?

„Die Grundsteuer C ist ein weiterer Baustein unserer Anstrengungen, alle Wohnungsbaupotenziale zu nutzen“, sagte Dressel. Um soziale Härten zu vermeiden und die Treffgenauigkeit zu erhöhen, wird eine Regelung zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit und Grundstücksvorhaltung für Angehörige eingeführt. Adressaten sind Spekulanten, „nicht die Oma, die ein Grundstück zur Bebauung für ihre Enkel zurückhält“, so der Minister.

Die Grundsteuer C wird für das gesamte Stadtgebiet erhoben, aber in der Regel nur für wirtschaftliche Einheiten, auf denen Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen gebaut werden könnten. Das entspricht laut Dressel einer potenziellen Geschossfläche von mehr als 300 Quadratmetern pro Einheit. Eine Besteuerung von rein gewerblichen, industriellen oder dem Gemeinbedarf dienenden wirtschaftlichen Einheiten sowie Einheiten für Einfamilienhäuser sieht das Gesetz nicht vor.

Für unbebaute wirtschaftliche Grundstücke, für die ein Bebauungsplan aufgestellt wird, durch den erstmals Baurecht für Wohnungen geschaffen wird, soll eine Sperrfrist von drei Jahren für die Erhebung der Grundsteuer C ab Feststellung des Bebauungsplans gelten. So sollen negative Folgen für Eigentümer von unbebauten Grundstücken vermieden werden, wenn die das Grundstück bebauen wollen, aber nicht abschließen können (Fachkräftemangel, Baustoffengpass) oder das Grundstück noch nicht nutzungsgerecht vermarkten konnten.

Grundsteuer C kommt auch in Baden-Württemberg

Der Landtag von Baden-Württemberg stimmte am 22.12.2021 im Rahmen der Grundsteuerreform in der im „Gesetz zur Änderung des Landesgrundsteuergesetzes und zur Einführung eines gesonderten Hebesatzrechts zur Mobilisierung von Bauland“ enthaltenen Grundsteuer C zur Besteuerung von Bauland zu. Weiterer Flächenverbrauch im Außenbereich könne so vermieden und Nachverdichtung gezielter angegangen werden, hieß es aus dem Finanzministerium.

Jede Kommune soll ab dem 1.1.2025 selbst entscheiden, ob sie die Grundsteuer erheben will. Entscheidet sich eine Stadt oder Gemeinde dafür, macht sie das in einer Allgemeinverfügung bekannt. Städtebauliche Erwägungen müssen begründet und das Gemeindegebiet, auf das sich der Hebesatz beziehen soll, inklusive der betreffenden baureifen Grundstücke, benannt werden.

Streit um Grundsteuer C: Gegenwind aus der Immobilienbranche

Die Grundsteuer C gab es schon einmal in Deutschland: Erhoben wurde sie in den Jahren 1961 und 1962 und kurz darauf wieder abgeschafft, da sich das Angebot an Grundstücken dadurch nicht erhöht hatte. Eine Wiedereinführung ist äußerst umstritten.

Der frühere SPD-Bauminister von Nordrhein-Westfalen und seit Ende November 2018 Präsident des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV), Michael Groschek, kämpft seit Jahren für eine höhere Besteuerung von Brachflächen – und hat sich immer wieder auch mit der Immobilienbranche angelegt.

Michael Groschek im L’Immo-Podcast: (Kein) Plädoyer für Privatisierung staatlicher Leistungen

Vehemente Kritik kam hingegen immer wieder aus der Immobilienbranche. In einem Positionspapier des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) sind Gegenargumente zur Grundsteuer C formuliert. Genannt wird explizit das in einer solchen Regelung enthaltene Konfliktpotenzial sowie die Gefahr einer bürokratischen Überlastung, da im Vorfeld einer Bebauung langwierige Verfahren mit den Genehmigungsbehörden oder Streit mit der Verwaltung nicht ausgeschlossen werden könnten.

Der Steuerzahlerbund hat die geplante Besteuerung von Bauland im Vorfeld der Grundsteuerreform heftig kritisiert. Die Grundsteuer C stehe mit einer gerechteren Besteuerung nicht im Einklang, erklärte der damalige Verbandschef Zenon Bilaniuk. „Denn ohne Rücksicht auf die Einkommenssituation oder die persönlichen Verhältnisse werden Eigentümer von unbebauten Grundstücken mit einem extremen Anstieg der Grundsteuerbelastung konfrontiert.“

Quelle: Haufe.de

Online-Eigentümerversammlung: Das sagen die Verbände

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Eigentümerversammlungen sollen künftig auch vollständig online abgehalten werden können, wenn die Wohnungseigentümer dies beschließen. Das Echo der Verbände zu einem entsprechenden Referentenentwurf fällt gemischt aus.

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten (digitale oder virtuelle Eigentümerversammlung), sieht das Gesetz bisher aber nicht vor.

Dies soll sich nun ändern. Ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, eine neue Beschlusskompetenz einzuführen. Demnach sollen die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen die Möglichkeit rein virtueller Eigentümerversammlungen in ihrer Gemeinschaft beschließen können; die Erlaubnis soll auf einen Zeitraum von drei Jahren ab Beschlussfassung begrenzt sein.

Stellungnahmen der Verbände zur Online-Eigentümerversammlung

Zu dem Entwurf aus dem Bundesministerium der Justiz haben mehrere Verbände Stellungnahmen abgegeben. Diese sind unten gesammelt verlinkt.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) begrüßt Inhalt und Zielsetzung des Gesetzentwurfs. Durch die virtuelle Eigentümerversammlung würden die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Beschlussfassung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft um das letzte noch fehlende Element ergänzt und vervollständigt, heißt es in der Stellungnahme. Das qualifizierte Mehrheitserfordernis und die besonderen gesetzlichen Voraussetzungen, die in der geplanten Regelung vorgesehen sind, brächten das Recht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf ordnungsmäßige Verwaltung und die Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in einen ausgewogenen und angemessenen Einklang.

Ausdrücklich begrüßt der Verband, dass die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung virtueller Eigentümerversammlungen im Hinblick auf die schnelllebigen technischen Entwicklungen nicht näher geregelt werden, sondern dies der Praxis und der Rechtsprechung überlassen werden soll. Zudem betont der VDIV, dass die geplante Öffnung für Mehrheitsbeschlüsse über Online-Eigentümerversammlungen die Digitalisierung im Bereich der Eigentümerversammlung ein wichtiges Stück voranbringen, gleichzeitig aber die Präsenzversammlung weiterhin das überwiegende Versammlungsformat bleiben werde.

Der VDIV widerspricht Befürchtungen, ältere und weniger technikaffine Eigentümer könnten an der Wahrnehmung ihrer Mitgliedschaftsrechte gehindert werden, wenn Eigentümerversammlungen komplett online abgehalten werden. Während der Corona-Zeit sei ein Großteil der Gesellschaft im Umgang mit elektronischen Kommunikationsmitteln vertraut geworden. Das gelte für alle Altersklassen, Bildungsgruppen und sowohl für die private als auch die berufliche Umgebung.

Die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) hält es ebenfalls für sinnvoll, die Durchführung reiner Online-Versammlungen beschließen zu können und verweist darauf, dass die geplante Ausgestaltung des Gesetzes die Präsenzversammlung als Regelfall beibehalte. Gleichzeitig regt die BRAK an, im Gesetz aus Datenschutzgründen auch Anforderungen an die für die Online-Versammlung verwendete Software zu definieren.

Der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum (WiE) lehnt die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online durchführen zu können, dagegen ab. Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung sei ein Kernrecht aus dem Wohnungseigentum. Zudem bestehe die Gefahr, dass „ältere, hörgeschädigte, bildungsbenachteiligte und technisch nicht versierte“ Eigentümer ausgegrenzt werden. Schließlich verweist der Verband auf die Gefahr technischer Probleme, die eine Teilnahme an einer Online-Eigentümerversammlung vereiteln könnten. Die bereits bestehende Möglichkeit hybrider Versammlungen reiche aus.

Auch der Deutsche Anwaltverein, der seine Stellungnahme durch den Ausschuss Miet- und Wohnrecht abgegeben hat, kann sich mit der Idee reiner Online-Eigentümerversammlungen nicht anfreunden. Bereits jetzt stießen zahlreiche Verwalter und Gemeinschaften bei reinen Präsenzveranstaltungen an ihre Grenzen, wenn es um die Einhaltung von Formalia gehe. Die Wahrnehmung des Stimmrechtes durch die einzelnen Eigentümer, vor allem auch die Wahrnehmung des Rederechtes im Vorfeld der Abstimmung, seien unverzichtbare Rechte und Ausdruck des in Art. 14 GG verankerten Schutzes des Eigentums. Auch die Gefahr zahlreicher technischer Probleme spreche gegen Online-Versammlungen. Schließlich bestehe für Online-Eigentümerversammlungen auch keine praktische Notwendigkeit. Dies zeige sich daran, dass Gemeinschaften bisher kaum von der Möglichkeit Gebrauch machten, Versammlungen hybrid abzuhalten.

Gegen rein virtuelle Eigentümerversammlungen spricht sich auch der Verbraucherzentrale Bundesverband aus. Er verweist darauf, dass vor allem ältere Eigentümer ausgeschlossen werden könnten und hält die Möglichkeit von Hybrid-Versammlungen für ausreichend.

Online-Eigentümerversammlung: So soll das Gesetz geändert werden

Der Entwurf des Bundesjustizministers sieht vor, für Wohnungseigentümer und Verwalter eine zusätzliche Möglichkeit einzuführen.  Die bisher schon nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG bestehende Möglichkeit, die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen zu ermöglichen („hybride Wohnungseigentümerversammlungen“), soll unverändert bestehen bleiben. Die Wohnungseigentümer sollen künftig die Wahl haben, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.

Mit dem vorgesehenen Quorum von 75 Prozent der in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen Stimmen werde der besonderen Bedeutung Rechnung getragen, die das Wohnungseigentum typischerweise für viele Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer habe, heißt es in der Gesetzesbegründung. Die vorgeschlagene Befristung auf drei Jahre verfolge mehrere Zwecke. So sollten Erwerberinnen und Erwerber von Wohnungen nicht für unbestimmte Zeit an eine vor dem Erwerb erfolgte Beschlussfassung gebunden werden. Die Befristung trage auch der Tatsache Rechnung, dass sich die Haltung der Wohnungseigentümer zu virtuellen Versammlungen ändern könne.

Der Entwurf für einen neuen § 23 Abs. 2a WEG im Wortlaut:

„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Errichtung von Balkonkraftwerken soll einfacher werden

Der Gesetzentwurf, dessen vollständiger Name „Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ lautet, sieht neben der Regelung reiner Online-Eigentümerversammlungen auch vor, dass Mieter und Wohnungseigentümer künftig Steckersolargeräte, sogenannte Balkonkraftwerke, leichter errichten können. Diese sollen in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, aufgenommen werden. Im Mietrecht soll in § 554 Abs. 1 BGB die Aufzählung der baulichen Maßnahmen, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, entsprechend ergänzt werden.

Quelle: Haufe.de

Hauseigentümer wollen energetisch sanieren – aber nicht so!

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Wer eine Immobilie verkaufen will, verdient mehr, wenn sie energetisch up to date ist – trotzdem ist die Gebäudesanierungsrate eingebrochen. Dabei ist das Gros der Vermieter bereit für Heizungstausch & Co., wie eine Umfrage zeigt. Verbände fordern ein Klimakonjunkturpaket.

Die Politik hat ambitionierte Klimaschutzpläne für den Gebäudesektor. Verschiedene Gesetze auf europäischer und auf nationaler Ebene sind in Arbeit und werden teils heftig diskutiert – allen voran die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), bekannt auch als Heizungsgesetz. Dabei spielt auch die Frage eine Rolle, was für Immobilieneigentümer und Wohnungsvermieter wirtschaftlich und sozial zumutbar ist. Energetische Sanierungen sind teuer.

Heizungstausch und Dämmung: Das planen Vermieter von Wohnungen

Eine Online-Umfrage des Energiedienstleisters Techem von Mai 2023 zeigt: Die große Mehrheit der Vermieter (94 Prozent der 50 teilnehmenden geschäftlichen und 76 Prozent der 200 teilnehmenden privaten) plant energetische Sanierungen. Mehr als die Hälfte (56 Prozent) der geschäftlichen Vermieter hat konkrete Maßnahmen im Blick: Überwiegend soll die Heizungsanlage ausgetauscht (64 Prozent) oder optimiert (57 Prozent) werden. Die Dämmung von Fassaden plant knapp ein Drittel (64 Prozent) und Dachdämmungen 61 Prozent. Jeder Vierte will in eine Photovoltaikanlage investieren.

Bei den privaten Wohnungsvermietern haben 29 Prozent konkrete Pläne. Hier liegt die Installation von Photovoltaik auf Platz ein (58 Prozent), vor dem Austausch von Heizungsanlagen (53 Prozent) und der Dämmung von Fassaden (46 Prozent) sowie Dächern (40 Prozent).

Motive für energetische Sanierungen: Energie und Kosten sparen

Techem hat die Vermieter auch gefragt, warum sie sich für die Sanierungsmaßnahmen entschieden haben: Energieeinsparung (58 Prozent der gewerblichen Vermieter und 53 Prozent der privaten) und die Einsparung damit verbundener Kosten (48 Prozent) wurde am häufigsten genannt – noch vor klassischen Anreizen wie Werterhalt (42 Prozent geschäftlich versus 41 Prozent privat) oder Wertsteigerung (38 Prozent geschäftlich versus 37 Prozent privat).

Als mit Abstand größte Hürde wird laut Techem der hohe finanzielle Aufwand bewertet – das geben zwei Drittel der Befragten an (66 Prozent geschäftlich versus 64 Prozent privat). Außerdem ist der Bedarf an Informationen zu energetischen Sanierungen und an Beratung hinsichtlich geeigneter Maßnahmen für die eigene Immobilie sowie zu den komplexen rechtlichen Vorgaben enorm. Das gaben in der Umfrage 80 Prozent der geschäftlich und rund 60 Prozent der privaten Vermieter an.

Sanierung: Ist die CO2-Kostenaufteilung ein Anreiz?

Die seit dem 1.1.2023 geltende Kostenaufteilung der CO2-Abgabe zwischen Mietern und Vermietern wirkt sich laut Techem positiv auf die Sanierungsbereitschaft von Vermietern aus: 73 Prozent der geschäftlichen und 65 Prozent der privaten Vermieter sehen die Neuregelung als Anreiz für energetische Sanierungen. 39 Prozent (geschäftlich) und 41 Prozent (privat) der Vermieter bewerten den Effekt als „stark“ bis „sehr stark“. Datengrundlage hier ist eine Online-Umfrage, die im November 2022 stattgefunden hat. Teilgenommen haben 100 gewerbliche und 400 private Vermieter.

Als Allheilmittel wird die Neuregelung zur Kostenaufteilung der CO2-Abgabe aber nicht verstanden: Mehr als die Hälfte der von Techem befragten Vermieter schätzt die Gefahr einer finanziellen Belastung als hoch ein (privat: 56 Prozent, geschäftlich: 53 Prozent).

Deutsche-Bank-Analyse: 100.000 Euro für Sanierung pro Wohnhaus

Die Wärmewende im Gebäudebereich könnte für viele Hauseigentümer zur Kostenfalle werden, wie eine Analyse der Deutschen Bank zeigt: Allein die Wohnimmobilienkunden des Instituts müssten in heutigen Preisen gerechnet rund 80 Milliarden Euro für Renovierungsarbeiten aufwenden, um das Eigenheim nachhaltig zu sanieren, heißt es da.

Die Kosten für die Sanierung eines einzelnen Wohnhauses könnten 100.000 Euro übersteigen, um die höchste Energieeffizienzklasse A im Energieausweis (EPC) zu erreichen, so das Institut. Zwei Drittel der Privatkunden dürften den Angaben der Deutschen Bank zufolge in der Lage sein, entsprechende Sanierungen und Energieeffizienzmaßnahmen zu finanzieren. Der Rest der Kunden wird auf zusätzliche finanzielle Hilfen angewiesen sein. Bis 2045 schätzt die Bank den Finanzierungsbedarf für energetische Sanierungen von Wohnimmobilien in Deutschland auf rund 600 Milliarden Euro.

Deutsche-Bank-Bericht „Residential Real Estate – Leading to Net Zero“ (engl.)

Makler: Preise für unsanierte Immobilien fallen

Aus Sorge vor hohen Investitionskosten sieht laut einer Umfrage von ImmoScout24 und YouGov derzeit knapp jeder vierte Deutsche vom Immobilienkauf ab. Eine Analyse der auf dem Maklerportal inserierten Angebote zeigt indessen: Für unsanierte Immobilien werden deutlich geringere Preise bezahlt als für energieeffiziente Immobilien.

In den kreisfreien deutschen Städten sinken die Angebotspreise für schlecht sanierte Immobilien bis zu acht Prozent. Immobilien der Energieeffizienzklassen A und B sind nahezu preisstabil: Zwischen Mai 2022 und Mai 2023 ist der durchschnittliche Angebotspreis demnach von 5.341 Euro auf 5.302 pro Quadratmeter und damit nur um 0,7 Prozent (39 Euro) gesunken. Das Minus in den Klassen C und D fällt mit knapp 600 Euro pro Quadratmeter (minus acht Prozent) am deutlichsten aus. In den niedrigen Effizienzklassen E bis H sinken die Angebotspreise um 5,2 Prozent. Da diese Immobilien auf einem niedrigeren Niveau angeboten werden, ist der Spielraum für Preissenkungen weniger groß. „Sobald die Sanierungskosten im Verhältnis zum Vermarktungswert unwirtschaftlich werden, werden die Angebotspreise für unsanierte Immobilien auch auf dem Land deutlich nachgeben“, prognostiziert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Für die Auswertung wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen mit einem Baujahr bis 1990, die im Mai 2022 beziehungsweise Mai 2023 bei ImmoScout24 inseriert waren, analysiert.

Heizungsgesetz: Verbände warnen vor Einbruch bei Gebäudesanierungen

Verbraucher- und Klimaschutzverbände – darunter bislang keine aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft – warnen die Bundesregierung und den Bundestag vor den Folgen des umstrittenen Heizungsgesetzes. „Wir sind tief besorgt über die aktuellen Einbrüche bei der Gebäudesanierungsrate“, heißt es in einem am 19.7.2023 veröffentlichten Brandbrief.

Sie verweisen auf Zahlen des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Demnach halbierte sich im April, Mai und Juni die Zahl der Anträge für eine Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresmonat. Auch ein massiver Einbruch bei Sanierungen von Gebäuden und dem Absatz von Wärmepumpen sei zu verzeichnen.

Durch die fehlende Nachfrage drohten Entlassungen von Fachkräften – aber auch das Erreichen der Klimaziele und der soziale Frieden seien in Gefahr. Hohe Heizkostenrechnungen träfen Haushalte mit geringen Einkommen in schlecht modernisierten Häusern besonders hart. Die 15 Verbände fordern dringend ein Gegensteuern seitens der Politik. Parlament und Regierung müssten noch in diesem Sommer ein Klimakonjunkturpaket für den Gebäudesektor auflegen. Darüber hinaus brauche es ein Sanierungsprogramm für öffentliche Gebäude.

Die Pläne der Regierung für das Heizungsgesetz hatten für heftige Diskussionen gesorgt, weil Eigentümer bei der Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme große finanzielle Belastungen befürchten. Anfang Juli 2023 hat das Bundesverfassungsgericht die geplante Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag in einem Eilverfahren gestoppt. SPD, Grüne und FDP wollen das Gesetz als nun nach der Sommerpause Anfang September beschließen.

Quelle: Haufe.de

Bohrlöcher, Latexfarbe, Schadensersatz: Was gilt nach Mietende?

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Der Mieter ist ausgezogen und die Wände glitzern in knalligen Farben oder haben Dübellöcher – ein Vermieter muss nicht alles hinnehmen. In manchen Fällen wird Schadensersatz fällig. Was gilt?

Mieter und Eigentümer kommen nach dem Mietende häufig darüber ins Streiten, wer für die Schönheitsreparaturen nach dem Auszug zuständig ist, was renoviert werden muss und wie es am Ende auszusehen hat. So haben die Gerichte entschieden.

Lila ja, Glitzerfarbe nein: Was muss ein Vermieter dulden?

Ein Sternenhimmel an der Decke, eine lila-grüne Bordüre an der Wand – was dem Eigentümer gefällt, muss dem Mieter noch lange nicht passen. Deswegen akzeptierte das Landgericht (LG) Krefeld die Übergabe einer Wohnung in diesem Zustand nicht als renovierte Wohnung. Die Folge: Der Mieter hatte bei Auszug keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen.

(LG Krefeld, Urteil v. 26.8.2021, 2 S 26/20)

Die Wandfarbe Helllila hingegen galt dem Landgericht (LG) Halle zufolge als nicht so außergewöhnlich, dass sie dem Eigentümer bei einer Rückgabe nicht zugemutet werden könne. Von einer Sachbeschädigung durch das Streichen in dieser Farbe könne schon gar keine Rede sein. Grundsätzlich sei ein Mieter frei, „die Wände, je nach Mode, in beliebiger Art (zu) streichen“, hieß es in dem Urteil.

(LG Halle, Beschluss v. 08.07.2021, 1 S 36/21)

Wenn aber Mieter für die Wände Glitzerfarbe verwenden, müssen sie diese beim Auszug entfernen. Das Amtsgericht (AG) Paderborn bezeichnete ein solches Dekor als ungewöhnlich und nicht so neutral, wie es bei der Rückgabe einer (bei der ursprünglichen Übergabe weiß gestrichenen) Wohnung erforderlich sei. Auf diese Urteile weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS hin.

(AG Paderborn, Urteil v. 3.12.2020, 57 C 44/20)

Nach Mietende: Schadensersatz bei Substandsverletzungen

Endet ein Mietverhältnis, bevor die im Vertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind – oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet.

Unabhängig davon ist der Mieter aber zur Beseitigung von Substanzverletzungen der Mietsache verpflichtet. Einbauten und Umbauten müssen vom Mieter entfernt und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Auch Dübellöcher stellen einen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht (LG) Wuppertal – und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden.

Wegen der fehlenden Beseitigung – die trotz Fristsetzung nicht erfolgte – der Latexfarben und der Dübellöcher haben sich die Mieter letztlich schadensersatzpflichtig gemacht.

(LG Wuppertal, Urteil v. 16.7.2020, 9 S 18/20)

Abwälzung von Schönheitsreparaturen: Klausel wirksam oder nicht?

Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter auch bei renoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn dem Mieter kein (finanzieller) Ausgleich gewährt wird. Der Mietvertrag enthielt die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Die Richter verneinten auch einen Anspruch der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Zur endgültigen Klärung der Frage, ob solche Klauseln wirksam sind oder nicht, hat das LG Berlin die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Im März 2015 hat der BGH bereits seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in wichtigen Punkten geändert: Seinerzeit stellten die Bundesrichter klar, dass eine formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.

(LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 67 S 7/17)

Manche Mieter beanspruchen die Wände sehr stark, indem sie alle paar Zentimeter einen Dübel setzen – hier: 50 bis 60 in einem Raum. Ist ein Eigentümer gezwungen, das für den Mieter zu erledigen, kann er nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) Mönchengladbach Schadenersatz fordern, der sich ganz wesentlich an den Kosten für die Farbe orientiert.

(AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11)

Quelle: Haufe.de

Es geht noch tiefer: Zahl der genehmigten Wohnungen sinkt

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Die Baugenehmigungen für Wohnungen sind nach Daten des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Mai 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 25,9 Prozent gesunken. Die Immobilienbranche fordert: „Hände weg von jedweder weiteren Regulierung.“

Die deutschen Behörden bewilligten im Mai 2023 den Bau von 23.500 neuen Wohnungen, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt – das sind 25,9 Prozent (8.200 Baugenehmigungen) weniger als im Mai 2022. Im April 2023 war die Zahl der genehmigten Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 31,9 Prozent gesunken und im März 2023 um 29,6 Prozent.

Von Januar bis Mai 2023 wurden insgesamt 113.400 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, das waren 27 Prozent weniger als von Januar bis Mai 2022 mit 155.300 genehmigten Wohnungen. Destatis führt die Rückgänge vor allem auf steigende Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen zurück.

Baugenehmigungen: Auch Mehrfamilienhäuser stark betroffen

In den Ergebnissen sind die Genehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden der Bundesbehörde nach von Januar bis Mai 2023 insgesamt 94.000 Wohnungen genehmigt – also 30,5 Prozent (41.200 Wohnungen) weniger als im Vorjahreszeitraum

Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ging um rund ein Drittel (35,1 Prozent zurück), was einem Minus von 12.200 Wohnungen auf nun 22.600 genehmigten Wohnungen entspricht. Bei den Zweifamilienhäusern sank die Zahl genehmigter Wohnungen sogar um mehr als die Hälfte (53,5 Prozent oder um 7.500 Wohnungen) auf 6.500 Wohnungen. Auch bei der zahlenmäßig stärksten Gebäudeart, den Mehrfamilienhäusern, verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich um mehr als ein Viertel (26,5 Prozent) um 22.100 Wohnungen auf 61.200 Wohnungen.

Immobilienwirtschaft: Weniger Regulierungen, mehr Anreize

Die aktuellen Destatis-Zahlen bezeichnete der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als „Dauerserie schlechter Nachrichten“. Es brauche jetzt sehr schnell ein mutiges Umdenken staatlicher Entscheider auf allen Ebenen, drängte Präsident Dr. Andreas Mattner. Seine Maßgabe: „Hände weg von jedweder weiteren Regulierung. Und: Zurückführen vorhandener Einschränkungen auf ein Normalmaß!“

Drei ZIA-Forderungen für mehr Wohnungsbau:

  • Ein temporäres Aussetzen der Grunderwerbsteuer auch für Investoren.
  • Ein großvolumiges KfW-Kreditprogramm Wohnen mit einem Zinssatz von zwei Prozent für Neubauten ab Standard „EH 55“.
  • 30 Prozent des erforderlichen Zubaus einer Stadt verpflichtend für serielles und modulares Bauen ausweisen.

Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland (IVD), ergänzte: „Es geht nicht ohne investive Anreize wie eine wirksame Förderung, durch die sich wieder mehr Menschen in der Lage sehen, zu bauen und Wohneigentum zu bilden. Heute drängen immer mehr verhinderte Kaufwillige in den Mietwohnungsmarkt, sodass dort die Nachfrage und die Mieten weiter steigen.“

Das am 1. Juni gestartete Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) sei nicht geeignet, die Abwärtsspirale zu durchbrechen. Die Hürde mit dem teuren KfW-40-Standard sei hoch. Auch die maximal mögliche Darlehenssumme von 240.000 Euro reiche vielerorts nicht mehr aus, um eine Finanzierung zu stemmen. Und für den Kauf einer Bestandsimmobilie lasse sich der zinsverbilligte Kredit als Ersatz für das alte Baukindergeld nicht nutzen.

Forscher: Wohnungsneubau leidet mehr als gedacht

Auch die Zahl der gebauten Wohnungen könnte laut einer Studie noch geringer ausfallen als zuletzt von Experten erwartet. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung geht davon aus, dass im schlechtesten Fall im Jahr 2023 nur 223.000 Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern fertig werden – 295.000 waren es 2022. Für 2024 hält das IMK einen weiteren Rückgang auf 177.000 Wohnungen für möglich. Aus Sicht der Bundesregierung braucht es 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gegen Wohnungsnot.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) schätzte Anfang Juli die Zahl der 2023 bundesweit fertiggestellten Wohnungen auf etwas mehr als 240.000 Einheiten und erwartet für 2024 etwa 214.000 neue Wohnungen. Mitte Juni hatte das Ifo-Institut für das laufende Jahr 275.000 neue Wohnungen prognostiziert und für 2024 dann 235.000.

Als Folge des Rückgangs der Neubauzahlen befürchten die Forscher des IMK einen Kapazitätsabbau der Bauwirtschaft. Dieser könne auch mittelfristig dafür sorgen, dass das verfügbare Angebot weit hinter dem Bedarf zurückbleiben werde. Als Gegenmaßnahme wird eine Erhöhung der öffentlichen Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau vorgeschlagen.

So gut ist der Inflationsschutz von Immobilien

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In einer neuen Studie analysiert die Deutsche Bank die Entwicklung der Immobilienpreise über einen Zeitraum von 50 Jahren. Dabei zeigt sich: Mit Häusern konnte man die Inflation schlagen – meistens.

Wenn die Deutsche Bank wieder mal die Lage am Immobilienmarkt analysiert, ist ihr Aufmerksamkeit gewiss. Nun hat sie sich in einer neuen Studie mit der Frage beschäftigt, ob Immobilien noch als Inflationsschutz taugen. Eine berechtigte Frage: Denn während die Inflation zuletzt in die Höhe schnellte, kam es erstmals seit Jahren zu – wenn auch zaghaften – Preisrückgängen. Hat Betongold also ausgedient?

Eine hohe Inflation kann nämlich auch negativ für Immobilien sein, die als Sachwerte eigentlich eine Absicherung vor steigenden Preisen bieten sollen. Um die hohe Teuerung zu bekämpfen, müssen die Notenbanken die Zinsen anheben. Auch die EZB wird am Donnerstag die inzwischen siebte Leitzinserhöhung hintereinander verkünden.

Die Folge: Erstens werden Anleihen wieder attraktiver. Mittlerweile rentiert beispielsweise die zehnjährige Bundesanleihe mit fast 2,3 Prozent. Viele Investoren sehen in Bonds nun eine ertragreiche Alternative zu Immobilien. Zweitens macht der Zinsanstieg Immobilienfinanzierungen teurer. Weniger Verbraucher können sich ein Haus leisten – und das drückt auf die Preise.

atsächlich sind die Preise für Häuser und Wohnungen zuletzt leicht gesunken. Laut Statistischem Bundesamt verbilligten sie sich im vierten Quartal um 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal. Der jahrelange Immobilienboom ist also beendet. „Trotz dieses Gegenwindes bleiben Immobilien attraktiv“, schreibt aber Jochen Möbert, Analyst bei der Deutschen Bank, in seinem aktuellen Kommentar.

Steigen die Immobilienpreise weiter?

Denn: Die Historie zeigt, dass Immobilien auch in inflationären Zeiten an Wert zulegen. In der Auswertung hat das Kreditinstitut erhoben, wie sich die Immobilienpreise in verschiedenen Ländern in den vergangenen 50 Jahren entwickelt haben. Das Ergebnis: „Von 1970 bis 2022 übertraf der Anstieg der Hauspreise in allen 16 Ländern die Inflation, und zwar deutlich.“

Wohneigentum verteuerte sich also auch in Phasen, in denen die Teuerungsrate hoch war. Beispielsweise in den 1970er Jahren, als die Inflation auf bis zu 7,1 Prozent stieg. In 14 von 16 analysierten OECD-Ländern schlugen Kapitalanleger mit ihrem „Betongold“ die Inflation.

Trotz Zinsanstieg und Anlagealternativen geht der Deutsche-Bank-Analyst davon aus, dass die Immobilienpreise nur in wenigen Ausnahmefällen stagnieren oder fallen werden. Gleichzeitig prognostiziert er, dass die Preise in der Gesamtwirtschaft, für Waren und Dienstleistungen etwa, weiter stark steigen werden. Anders ausgedrückt: Die Immobilienpreise werden steigen, während die Kaufkraft sinkt. Immobilien sind demnach also weiterhin ein Schutz vor Inflation.

Tatsächlich spricht einiges dafür, dass die Immobilienpreise trotz aktuell schwieriger Lage steigen werden. Denn: Es gibt schlicht zu wenig Immobilien, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Und weil – auch wegen gestiegener Zinsen und Baustoffkosten – der Neubau praktisch zum Erliegen gekommen ist, wird nicht ausreichend neues Angebot auf den Markt kommen.

Wenn Investoren Immobilien als Inflationsschutz kaufen, brauchen sie manchmal aber einen langen Atem. In der Phase zwischen 1995 und 2012 beispielsweise stand der Häusermarkt unter Druck. „Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er den Einstandspreis wieder am Markt erzielen konnte“, schrieb Möbert im März in seiner Analyse.

Quelle: Wirtschaftswoche (wiwo.de), Philipp Frohn, Redakteur

Lohnt es sich jetzt noch, in eine Holzheizung zu investieren?

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Bei der Suche nach umweltfreundlichen Alternativen beim Heizen kommen immer wieder auch Holzheizungen ins Spiel. Doch so ökologisch, wie es scheint, sind diese gar nicht – auch wenn es aktuell noch Fördermittel für die Umrüstung gibt.

Heizen mit Holz verbinden viele Menschen nicht nur mit einer warmen Wohnung, sondern auch mit Gemütlichkeit. Hinzu kommt die Unabhängigkeit vom russischen Gas. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine gibt es einen regelrechten Run auf Holzöfen. Kaminbauer können sich vor Aufträgen kaum retten. Auch die Nachfrage nach Pelletheizungen steigt. Allein im ersten Halbjahr 2022 wurden nach Angaben des Deutschen Pelletinstituts in Deutschland rund 32.000 Pelletheizungen verkauft, zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Von 2012 bis 2021 hat sich die Anzahl mehr als verdoppelt.

Und schließlich ist da noch der Klimaschutz: Heizen mit Holz gilt gemeinhin als ökologisch und CO2-neutral – auch deshalb entscheiden sich viele Sanierungswillige für einen Kaminofen oder eine Pelletheizung. Die Argumentation: Bei der Holzverbrennung werde nur so viel CO2 freigesetzt, wie der Baum zuvor aufgenommen habe.

Heizen mit Holz: CO2-neutral oder Klimakiller?

Wissenschaftler und Umweltschutzorganisationen sehen diese Darstellung jedoch kritisch. Teilweise bezeichnen sie das Heizen mit Holz sogar als „Klimakiller“, einige Experten fordern ein generelles Verbot von Holzheizungen.

Das Thema ist komplex. Und es betreffe mehrere Ebenen, erklärt Hannes Böttcher vom Ökoinstitut. Zwar sei das Verbrennen von Holz prinzipiell CO2-neutral, „aber nur, wenn man es über einen langen Zeitraum betrachtet“. Denn Bäume hätten das CO2 über 100 oder mehr Jahre gespeichert. Wenn das Holz verbrannt werde, komme das Kohlendioxid jedoch schlagartig in die Atmosphäre. Und bis wieder CO2 in nachwachsenden Bäumen gebunden werde, dauere es erneut viele Jahrzehnte. Sinnvoller für die Umwelt sei es deshalb, so Böttcher, Holz für langlebige Produkte wie etwa Möbel zu nutzen – dann bleibe das CO2 gespeichert –, oder es am besten gleich im Wald zu lassen: „Man muss das ganze System betrachten.“

Besonders problematisch sei es, Holz aus stabilen Wäldern zu entnehmen, um es zu verbrennen. Tatsächlich ist zuletzt in Deutschland so viel Holz geschlagen worden wie nie seit der Wiedervereinigung: 2022 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 13,8 Millionen Kubikmeter Holz aus dem Wald geholt, ein Plus von 17,3 Prozent gegenüber 2021. Rund ein Sechstel davon wurde verfeuert.

Holzpellets: Geringe Energieeffizienz, grenzwertige Ökobilanz

Anders als bei Scheitholz für Kaminöfen bestünden Holzpellets jedoch aus Holzabfällen, die zum Beispiel in Sägewerken übrigbleiben – das entgegnen Befürworter von Holzheizungen den Kritikern. Tatsächlich falle die Ökobilanz von Pelletheizungen besser aus als von Kaminöfen, sagt auch Böttcher: „Pellets sind an der Grenze.“ Allerdings gebe es hierbei Einschränkungen. So sei Holzabfall nur begrenzt verfügbar.

Wenn mehr Pelletheizungen in Betrieb gingen, reiche die in Deutschland verfügbare Menge irgendwann nicht mehr aus. Und andere Länder wie die USA oder Russland verarbeiteten ganze Baumstämme zu Pellets. Außerdem könnten auch aus den Holzabfällen langlebigere Produkte hergestellt werden, sagt Böttcher – zum Beispiel Faserplatten für die Hausdämmung. Das habe gleich zwei positive Effekte: Das CO2 bleibe im Holzprodukt gespeichert und werde nicht durch Verheizen in die Atmosphäre abgegeben; und für ein besser gedämmtes Gebäude werde insgesamt weniger Heizenergie benötigt. Die könnte besser durch Wärmepumpen erzeugt werden, die mit Erneuerbaren Energien angetrieben werden, meint Böttcher.

Ein weiterer Grund, der für Experten gegen das Verfeuern von Holz spricht, ist die geringe Energieeffizienz. Dadurch werde für die gleiche Kilowattstunde Wärme sogar mehr CO2 freigesetzt als bei Öl oder Gas. Der Vergleich fällt umso schlechter aus, je ineffizienter die Holzöfen arbeiten.

Kachelmann: „Es stinkt wieder abends in Deutschland“

Neben dem Aspekt CO2 spricht aus Sicht der Kritiker auch noch etwas anderes gegen das Heizen mit Holz: die Feinstaubbelastung. „Es stinkt wieder abends in Deutschland“, brachte es TV-Meteorologe Jörg Kachelmann jüngst auf Twitter auf den Punkt.

Auch das Umweltbundesamt (UBA) warnt vor der großen Luftbelastung. Inzwischen produzierten Holzöfen in Deutschland mehr Feinstaub als alle Pkw und Lkw zusammen – durch den Trend zu Holzheizungen werde sich das Problem weiter verschärfen, so das UBA.

Umweltverbände wie Greenpeace oder Nabu weisen ebenfalls auf die Gefahren durch Feinstaub hin: für die Umwelt, vor allem aber für den Menschen. Feinstaub wird mit Erkrankungen wie Asthma oder Lungenkrebs in Verbindung gebracht. Neben Feinstaub entstehen beim Verbrennen von Holz weitere schädliche Stoffe wie Ruß, Methan, Lachgas und Polyzyklisch Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK).

Holzheizungen: Das wird aktuell gefördert

Das Umweltbundesamt spricht sich mittlerweile gegen eine finanzielle Förderung von Holzheizungen aus. Aktuell gibt es jedoch noch staatliche Unterstützung für Pelletheizungen.

Dafür müssen die Heizungsanlagen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel ist ein Pufferspeicher Pflicht. Und die Heizung muss eine Nennwärmeleistung von mindestens fünf Kilowatt haben. Vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) werden pro Anlage bis zu 12.000 Euro übernommen. Ein eigenes Förderprogramm bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es derzeit nicht mehr, allerdings kann man dort bei Sanierungen und Neubauten nach Effizienzhausstandard weiterhin anteilig Geld für eine Holzheizung erhalten.

Wer bereits mit Pellets heizt, hat zudem auch Anspruch auf die sogenannten Härtefallhilfen, die Bund und Länder aufgrund der explodierenden Energiepreise vereinbart haben – rückwirkend für 2022. Bis zu 2.000 Euro Zuschuss sind möglich.

GEG 2023: Strengere Regeln für Holzöfen

Zukünftig sollen es Holzheizungen jedoch deutlich schwerer haben: Im neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind strengere Regelungen beim Einbau der Anlagen vorgesehen. Diese würden ab 2024 gelten, wenn der Gesetzentwurf der Bundesregierung von Parlament und Länderkammer angenommen wird.

Um eine Holzheizung in Betrieb nehmen zu dürfen, müssten dann zusätzlich eine Solarthermie- oder Photovoltaikanlage und ein Pufferspeicher eingebaut werden. Außerdem benötigten die Anlagen einen guten Staubfilter. Strengere Auflagen für Kaminöfen gibt es schon: Ende 2020 mussten Öfen stillgelegt werden, die vor 1995 gebaut wurden.

Ab Dezember 2024 gilt die Regelung für Kaminöfen, die bis Frühjahr 2010 in Betrieb gegangen sind – diese erfüllen dann nicht mehr die derzeit geltende Abgasnorm. Das Aus kommt jedoch wohl nicht für alle Öfen. Es soll Ausnahmen geben, zum Beispiel, wenn die offenen Kamine nur wenige Stunden im Monat laufen oder wenn sie die einzige Heizquelle für eine Wohneinheit sind. Zudem lassen sich alte Öfen mit einem Feinstaubfilter nachrüsten.

Quelle: Haufe

Heizung runter, Schimmel rauf: Ein Sparerfolg mit Nebenwirkungen

ARS Real Estate

Die Aufrufe zum Energiesparen waren deutlich. Viele Mieter sind ihnen nachgekommen und haben ihre Heizungen runtergedreht – mit teils unschönen Folgen.

Die Appelle waren allgegenwärtig. „Ich bitte jeden und jede, jetzt schon einen Beitrag zum Energiesparen zu leisten“, sagte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) vor gut einem Jahr. „Wenn man Putin ein klein bisschen schaden will, dann spart man Energie“, hieß es an anderer Stelle. Habeck wurde sogar noch konkreter: „Wenn man die Wohnung heizt und abends die Gardinen zuzieht, spart man bis zu fünf Prozent Energie“, so Habeck, Bundesenergieberater im Nebenjob. „Und wenn man die Raumtemperatur um ein Grad senkt, sind es rund sechs Prozent. Das ist vielleicht nicht ganz so gemütlich, aber man friert noch nicht.“

Viele sind den Aufrufen nachgekommen. Offizielle Statistiken deuten darauf hin, dass beispielsweise Privathaushalte in den meisten Wochen dieser Heizperiode 10 bis 20 Prozent weniger Gas verbraucht haben als sonst, jeweils bei vergleichbaren Temperaturen.

Heizung runterdrehen: „Keine geeignete Sparmethode“

Ein Sparerfolg, der offenbar Nebenwirkungen hatte. „In diesem Winter hatten wir es leider mit unverhältnismäßig vielen Fällen an Schimmelbildung in den Wohnungen zu tun“, heißt es etwa bei der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892. Sie vermietet in der Hauptstadt knapp 7000 Wohnungen. Die Genossenschaft führt den vermehrten Schimmelbefall direkt auf die Energiesparbemühungen zurück. Die Heizungen seien runtergedreht, die Temperaturen in den Wohnungen gesenkt worden. 

„Das Absenken um ein paar Grad stellt grundsätzlich kein Problem dar, aber alles muss Grenzen haben. Gar nicht heizen in Kombination mit geschlossenen Fenstern, damit die Restwärme nicht entweicht, ist keine geeignete Sparmethode“, schreibt die Genossenschaft in ihrer Mitgliederzeitschrift an die eigenen Bewohner.

Es klingt nach Standpauke. Und die hat Gründe: So seien in der aktuellen Heizperiode 235 Schimmelbeseitigungen beauftragt worden, berichtet Thorsten Schmitt, Vorstand der Genossenschaft. Das war ein Anstieg um 57 Prozent zur Heizperiode zuvor. Rein rechnerisch entfiel etwa auf jede 30. Wohnung im Bestand ein solcher Auftrag. Der Genossenschaft seien so in diesem Winter bislang Kosten von rund 63.000 Euro für Schimmelbeseitigung entstanden.

Ein Einzelfall? Offenbar nicht. So berichtet etwa auch Hamburgs größter Vermieter, das kommunale Wohnungsunternehmen SAGA, von einer „leicht erhöhten Anzahl von gemeldeter Schimmelbildung in Wohnungen aufgrund falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens der Mieterinnen und Mieter“.

SAGA hält knapp 140.000 Wohnungen im Bestand, fast ausschließlich in der Hansestadt. Das Unternehmen hat nach eigenen Angaben versucht, das absehbare Problem zu vermeiden: So sei im vergangenen Sommer eine umfassende Informationskampagne gestartet worden. Die Hauswarte und Hausbetreuer seien zu „Energieberatern“ weitergebildet geworden. So sollte Energie eingespart werden, Nachzahlungen sollten gesenkt und Gebäudeschäden sowie Schimmelbildung vermieden werden.

Ganz geklappt hat das offensichtlich nicht. Trotzdem will der Vermieter nicht nachtragend sein: SAGA übernehme die Kosten der Schimmelbeseitigung in der Regel aus Kulanz, wenn die Mieterinnen und Mieter mitwirkten.

„Die Spareuphorie war sehr groß“

Auch John Bothe, Geschäftsführer beim Immobilienunternehmen Silberlake, beobachtet eine Zunahme von Schimmelproblemen. Er verwaltet rund 1000 eigene und 20.000 fremde Wohnungen. Im eigenen Bestand sieht er keine zunehmenden Schimmelprobleme, ein genereller Anstieg sei „im Zuge der Energiesparbemühungen“ aber zu beobachten. „Beim Absenken der Temperatur unter 18 Grad droht eine starke Zunahme der Schimmelgefahr“, so Bothe. „Die Spareuphorie war dieses Jahr sehr hoch – das schlägt sich leider in erhöhter Schimmelproblematik nieder.“

Einige Großvermieter beobachten hingegen keine solchen Nebeneffekte der Energiesparbemühungen. So berichtet Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen Vonovia, mit rund 550.000 Wohnungen, sogar von deutlich weniger Schimmelmeldungen als in der Heizperiode zuvor. Laut Vonovia liegt das „an unseren umfassenden energetischen Sanierungen und dem insgesamt guten Zustand unserer Bestände, anderseits an unserem Kundenservice“. 

Auch hier hatte es gezielte Informationen zum richtigen Heizen und Lüften gegeben. Eines der größten Wohnungsunternehmen in Nordrhein-Westfalen, Vivawest, mit rund 120.000 Wohnungen, stellt „keine spürbaren Veränderungen“ fest. Trotz der gestiegenen Energiepreise seien nicht mehr Schimmelschäden gemeldet worden.

Damit das in Zukunft auch bei den Wohnungen der 1892 gelingt, versucht die Genossenschaft sich nun an Tipps und Aufklärung. Schon ein Vier-Personen-Haushalt produziere pro Tag rund zwölf Liter Luftfeuchtigkeit, durch Duschen, Waschen und Kochen etwa. „Diese muss durch regelmäßiges und ausreichendes Lüften abgeführt werden, sonst bildet sie einen Nährboden für Schimmel“, schreibt die Genossenschaft in ihrer Mitgliederzeitschrift. 

Quelle: Wirtschaftswoche (wiwo.de), Niklas Hoyer, Leiter Verbraucherfinanzen und Ressortleiter WiWo Coach

Virtuelles Bauamt: End-to-End Lösung in Baden-Württemberg

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Die baden-württembergische Landesregierung will mit einem „Virtuellen Bauamt“ die Digitalisierung bei Baurechtsverfahren vorantreiben. Ab 2025 sollen analoge Bauanträge sogar ganz verboten werden.

Noch in diesem Jahr sollen die ersten unteren Baurechtsbehörden Anträge digital bearbeiten und die Baugenehmigung digital bekanntgeben können, wie Baden-Württembergs Ministerpräsident Winfried Kretschmann (Grüne) am 25. April mitteilte. Gestartet wird noch 2023, bis Ende 2024 sollen dann alle Behörden, die am Projekt „Virtuelles Bauamt“ (ViBa BW) teilnehmen, digital arbeiten können.

Kretschmann wies zudem darauf hin, dass schnellere Genehmigungsverfahren auch zur Kostensenkung beitragen: „Zeit ist Geld, ganz besonders beim Bauen. Der enorme Druck, der im Wohnungssektor herrscht, erlaubt kein Zaudern.“ Ab 2025 sollen Bauanträge in Papierform komplett verboten werden.

Digitaler Bauantrag: Das soll in der LBO geändert werden

Um das „Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW)“ zu ermöglichen, hat das Landeskabinett entsprechende Änderungen der Landesbauordnung (LBO) auf den Weg gebracht. „Die LBO ist aktuell noch auf das analoge Zeitalter ausgerichtet“, sagte die Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen, Nicole Razavi (CDU).

Geplante Änderungen in der Landesbauordnung im Überblick:

  • Anträge und Bauvorlagen sollen künftig direkt bei den unteren Baurechtsbehörden eingereicht werden und nicht mehr über die Gemeinden.
  • Die Beteiligung angrenzender Nachbarn wird auf Fälle begrenzt, in denen diese tatsächlich unmittelbar betroffen sind.
  • Baurechtliche Entscheidungen sollen künftig alternativ auch auf sonstige Weise – etwa elektronisch – bekannt gegeben werden können. Derzeit ist in der LBO noch eine formelle, schriftliche Zustellung vorgeschrieben.
  • Nach aktueller LBO-Fassung können Anträge und Bauvorlagen elektronisch eingereicht werden. Künftig soll das Pflicht sein. Ab 1.1.2025 soll eine Einreichung in Papierform ausgeschlossen sein.

Mit der Entscheidung in der baden-württembergischen Regierung am 25.4.2023 wird der Gesetzentwurf nun zur Anhörung im Landtag freigegeben.

Plattform „Virtuelles Bauamt“: Echtbetrieb-Test Mitte Mai 2023

Die „ViBa BW“-Plattform wird seit November 2022 von Pilotkommunen erprobt. Voraussichtlich ab Mitte Mai 2023 sollen die ersten vier Baurechtsbehörden im Land den Echtbetrieb testen.

Herzstück des virtuellen Bauamts ist der digitale Vorgangsraum – ein Bereich, in dem Bauherr, Bauamt und Behörden direkt und simultan am Antrag arbeiten können. „Niemand wird von dem Projekt überfordert“, so Razavi. Das Ganze werde nicht komplizierter, sondern einfacher. Alle Verfahrensschritte sollen digital erfolgen. Das Ministerium setzt dabei auf die Nachnutzung des „Digitalen Bauantrags“ aus Mecklenburg-Vorpommern.

Als Beispiele für die Verfahren, die nun Stück für Stück digitalisiert werden, nannte Razavi das klassische Baugenehmigungsverfahren, das Kenntnisgabeverfahren, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das Verfahren zur Entscheidung über Bauvoranfragen.

Quelle: Haufe

Vonovia erleidet Milliardenverlust

ARS Real Estate

Die Krise der Immobilienbranche macht auch vor Deutschlands größtem Wohnimmobilienkonzern nicht Halt. Nach einem Milliardenverlust will sich Vonovia nun mit dem Verkauf von Immobilienbeständen Geld beschaffen.

Die deutsche Immobilienbranche steckt in der Krise, sieht sie sich doch einer unguten Gemengelage aus gestiegenen Zinsen, explodierenden Baukosten und hohen Energiepreisen gegenüber. Auch Deutschlands größter Immobilienkonzern ist dagegen nicht immun, das zeigen die Zahlen zum ersten Quartal, die Vonovia am Morgen vorgelegt hat.

Immobilienportfolio 3,5 Milliarden Euro weniger wert

Danach fiel unter dem Strich ein Verlust von knapp 2,1 Milliarden Euro an, wie der DAX-Konzern in Bochum mitteilte. Im Vorjahreszeitraum hatte Vonovia einen Gewinn von 58,3 Millionen Euro ausgewiesen. Hintergrund ist eine deutliche Abwertung des Immobilienportfolios: Dessen Wert habe Ende März nur noch bei rund 91,2 Milliarden Euro gelegen, hieß es. Das sind 3,5 Milliarden Euro weniger als noch Ende des Jahres 2022.

Auch im Tagesgeschäft lief es für Vonovia nicht mehr so rund. Das operative Ergebnis (FFO) ging im Jahresvergleich um knapp 18 Prozent auf 462,6 Millionen Euro zurück. Neben höheren Zinsaufwendungen entwickelten sich vor allem die Geschäfte mit der Projektentwicklung und zusätzlichen Dienstleistungen schwächer.

Fünf Immobilienobjekte sollen jetzt verkauft werden

Mit dem Verkauf von Immobilienbeständen will sich Vonovia nun weiteres Geld beschaffen. Insgesamt sollen fünf Bestandsobjekte mit 1350 Wohnungen für 560 Millionen Euro veräußert werden. Käufer ist Vonovia zufolge ein von CBRE Investment Management verwalteter Fonds. Der Buchwert der verkauften Immobilien zuzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung für die noch nicht fertiggestellten Objekte betrage etwa 600 Millionen Euro.

Vonovia-Chef Rolf Buch hatte wegen der Krise am Immobilienmarkt angekündigt, dass das Unternehmen nach dem Expansionskurs der vergangenen Jahre samt Übernahme des kleineren Konkurrenten Deutsche Wohnen Wohnungen verkaufen wolle. Vonovia hatte dafür Pakete mit einem Volumen von rund 13 Milliarden Euro identifiziert.

Vonovia-Aktie im Abwärtstrend

Zudem versprach Buch, langfristig orientierte Investoren ins Boot zu holen. Ende April hatten die Bochumer eine Minderheitsbeteiligung an ihrem Südewo-Portofolio für eine Milliarde Euro an den Finanzinvestor Apollo verkauft. Zusammen mit der nun verkündeten Transaktion mit CBRE habe Vonovia die Verkaufsziele für 2023 fast erreicht, betonte Buch.

Der geplante Verkauf der Immobilienobjekte kommt an der Börse recht gut an. Die Vonovia-Aktie zieht auf der Handelsplattform Tradegate aktuell um 0,4 Prozent an. Der Abwärtstrend ist aber weiter intakt. Papiere des DAX-Konzerns stehen seit Anfang 2022 massiv unter Druck, haben seither rund 60 Prozent ihres Werts eingebüßt.

Quelle: Tagesschau