Vermietung

Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen

ARS Real Estate

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.

Hintergrund: Mietspiegel liegt Mieterhöhung nicht bei

Die Vermieterin einer Wohnung in Nürnberg verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Im November 2018 forderte die Vermieterin den Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 Prozent von 490 Euro auf 563,50 Euro monatlich zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sie sich auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und wies darauf hin, dass dieser bei ihr eingesehen werden könne.

In dem Mieterhöhungsverlangen wies die Vermieterin zunächst anhand der Wohnfläche einen Basisbetrag aus, benannte dann anhand konkreter Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage bestimmte Zu- und Abschläge und ermittelte hieraus einen konkreten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Nürnberger Mietspiegel weist hingegen Mietpreisspannen von +/- 20 Prozent um einen anhand der Merkmale zu ermittelnden Tabellenwert aus.

Der Mieter erteilte die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. Die daraufhin erhobene Klage der Vermieterin hatte vor Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet und daher formell unwirksam gewesen sei. Weder sei der Mietspiegel beigefügt gewesen noch sei in dem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne angegeben worden.

Entscheidung: Mietspiegel muss nicht beiliegen

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Zu Unrecht hat das Landgericht das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam gehalten.

Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter – auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung, um überflüssige Prozesse zu vermeiden – ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er einer Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Sie muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und dies in einem solchen Umfang, dass der Mieter zumindest ansatzweise prüfen kann, ob das Verlangen berechtigt ist. Nimmt der Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel, muss die Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind.

Diesen Erfordernissen wird das vorliegende Mieterhöhungsverlangen gerecht. Es enthält alle Angaben zur Wohnung, die erforderlich sind, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Somit ist dem Mieter die (ansatzweise) Überprüfung möglich, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.

Die Vermieterin musste den Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen nicht beifügen. Dies ist dann nicht erforderlich, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa drei Euro) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird, oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbietet. Dann ist es dem Mieter zumutbar, auf den ihm – wenn auch mit gewissem Aufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Da der Nürnberger Mietspiegel 2018 allgemein zugänglich in diesem Sinne ist, ist es unschädlich, dass er dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt war.

Ebenso ist unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne, sondern ein konkreter Vergleichswert angegeben war. Dem Mieter war zumutbar, dem allgemein zugänglichen Mietspiegel das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne zu entnehmen und anhand des im Erhöhungsverlangen genannten Wertes mittels schlichter Prozentrechnung zu errechnen.

(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20)

Quelle: haufe.de

Wohnungsmieten sinken in den ersten Großstädten

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Nach drastischen Anstiegen in den vergangenen Jahren stabilisieren sich die Angebotsmieten in den deutschen Großstädten, wie eine Studie von Immowelt zeigt – teils sind sogar Preiskorrekturen zu beobachten. In Berlin geht die Kurve seit dem Mietendeckel-Aus indessen weiter nach oben.

In den Städten, in denen die Mieten jahrelang steil nach oben gingen, scheinen sich die Märkte zu beruhigen. Diese Tendenz geht aus einer Studie des Maklerportals Immowelt hervor. In der teuersten deutschen Großstadt München stagnieren die inserierten Mieten für eine Bestandswohnung (80 Quadratmeter, drei Zimmer, zweiter Stock) schon das zweite Quartal in Folge: Aktuell kostet der Quadratmeter 16,50 Euro. Auch in Frankfurt am Main, der zweitteuersten Stadt, ist dieser Trend zu beobachten: Zwischen dem zweiten und dem dritten Quartal 2021 sind hier die Angebotsmieten um ein Prozent auf 11,60 Euro gesunken.

Insgesamt haben sich laut Immowelt nur noch in fünf von 14 untersuchten Großstädten (mehr als 500.000 Einwohner) die Angebotsmieten weiter verteuert. Vor einem Jahr waren es noch acht Städte. „Die Preiskurven flachen in immer mehr Städten ab“, so die Autoren der Studie. In sechs Städten stagnierten die Preise und in weiteren drei Städten seien sie sogar leicht gesunken.

Mietanstiege: Leichtes Plus in Berlin, Düsseldorf und Köln

Ähnlich sieht es in Stuttgart aus. Hier sind die auf Immowelt inserierten Angebotsmieten schon fünf Quartale hintereinander um jeweils ein Prozent gesunken. Aktuell liegen die Mieten von Bestandswohnungen in der baden-württembergischen Hauptstadt bei 11,07 Euro pro Quadratmeter. Im ebenfalls hochpreisigen Hamburg stagnierten die Preise zuletzt bei 10,89 Euro.

„Ein Grund für die gleichbleibenden Preise könnte sein, dass sich noch höhere Mieten nicht mehr am Markt durchsetzen lassen“, schreiben die Autoren. Viele Mieter hätte bereits jetzt große Probleme, sich eine Wohnung im Stadtgebiet leisten zu können. „Neben Marktentlastungen, beispielsweise durch geförderten Neubau, sind es auch einfache Marktmechanismen, die das Preiswachstum dämpfen – die Grenze des Bezahlbaren ist mancherorts erreicht“, erklärt Jan-Carl Mehles, Group Leader Market Research & PR.

In Berlin ziehen im Gegensatz zu den anderen teuren Städten die Mieten weiter an. Nach dem Mietendeckel-Aus im April treten nach Beobachtung von Immowelt Nachholeffekte ein. Wie schon im zweiten Quartal klettern die Angebotsmieten auch im dritten Quartal um zwei Prozent. Derzeit liegt der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung im Bestand in der Hauptstadt bei 9,39 Euro. Der Tiefstwert lag Anfang des Jahres noch bei 9,06 Euro. Auch in Köln und Düsseldorf legten die Mieten im dritten Quartal im Schnitt um zwei Prozent zu.

Stagnation der Mietpreise auch in den preiswerteren Städten

Selbst in Großstädten in Sachsen und im Ruhrgebiet, wo die Mieten schon relativ niederig sind,  gab es kaum noch Preisveränderungen – weder  nach oben, noch nach unten. In Leipzig (plus ein Prozent) kostet der Quadratmeter aktuell 6,57 Euro. In Dresden sind es wie im Vorquartal 6,80 Euro. Das gilt auch für Dortmund, wo es leicht runterging: um minus ein Prozent auf 6,64 Euro. In Essen hat sich der Mietpreis (7,60 Euro) nicht mehr bewegt.

In vielen ostdeutschen Städten hängt das niedrige Preisniveau mit dem vergleichsweise großen Leerstand zusammen. Zum Teil werden Wohnblöcke laut Immowelt auch schon abgerissen.

Zum „Immowelt Mietkompass, Q3 2021“

Quelle: haufe.de

Nach dem Volksentscheid: Aussitzen wäre schädlich

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Der Volksentscheid zur Enteignung Berliner Wohnungsunternehmen ist über die Bühne. Nun sagen viele, die Konsequenz halte sich in Grenzen. Viva Status quo. Wirklich? Ein Kommentar von Dirk Labusch, Chefredakteur der „Immobilienwirtschaft“.

Muss man jetzt überhaupt etwas tun? Der Berliner Staatsrechtler Ulrich Battis bringt die Möglichkeit ins Spiel, der Berliner Senat könne sich ja auch zurücklehnen. Beziehungsweise nach reiflicher Überlegung zu dem Schluss kommen, dass ein Enteignungsgesetz verfassungsrechtlich hoch riskant sei. Das eigentliche Ziel des Volksentscheids – so Battis – sei im Übrigen gar nicht die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen gewesen. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ habe vielmehr nur ein Zeichen setzen wollen.

Die designierte Regierende Bürgermeisterin von Berlin, Franziska Giffey von der SPD, hat vor der Wahl immer wieder kundgetan, dass mit ihr eine Enteignung der großen Wohnungsgesellschaften nicht zu machen wäre. Also alles gut für den Status quo?

Never ever. Man stelle sich nur vor, was geschähe, wenn trotz des überwältigenden Signals jetzt nichts passierte, wenn ein im Grundgesetz und in der Berliner Landesverfassung legitimiertes Verfahren einfach gar keine Konsequenz hätte. Reagierte die Politik jetzt nicht, würde das die Gräben, die sich in Berlin und anderen Metropolen auftun, noch vertiefen. Das wäre bitter für die Demokratie und trüge sicher zu einer weiteren Radikalisierung bei.

Hoher Mobilisierungsgrad

Der Mobilisierungsgrad derjenigen, die vergesellschaftet haben wollen, ist hoch. Sie empfinden die Tatsache, dass reiche Investoren Wohnungen „teuer machen“, als bodenlose Ungerechtigkeit. Sie sind geradezu empört.

Die Gegner einer Enteignung sind es nicht. Satt und zufrieden sitzen sie in ihren Wohnungen, haben es trocken und warm, und wollten diese gerade eher nicht verlassen, um ein Kreuzchen zu machen. Das ist schlecht.

Mehr bauen, schnellere Verfahren, mehr Wohngeld, bessere Mietpreisbremse oder was sonst: Die Politik muss handeln, der Baukasten der Möglichkeiten ist groß. Es muss in einer bestimmten Zeit ein bestimmtes Ergebnis erbracht werden – am besten zusammen mit der Wohnungswirtschaft – und das Ergebnis ist dann adäquat zu kommunizieren. Das wird in der aktuellen Situation dauern. Aber vielleicht ist das gar nicht so schlecht: Berliner Schnellschüsse hat es schon genug gegeben.

Quelle: haufe.de

Hingebogener Eigenbedarf reicht nicht

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Hat eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.

Hintergrund: Gesellschaft verschenkt Mini-Anteil an Wohnung

Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigentümer der Wohnung und alleinige Vermieterin war zunächst eine Aktiengesellschaft (AG). Nachdem diese vergeblich versucht hatte, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Vorstandes zu kündigen, übertrug die AG nach anwaltlicher Beratung einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der 18-jährigen Tochter des Vorstandes. Ziel war, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu ermöglichen.

Nach Vollzug der Schenkung kündigten die AG und die Tochter des Vorstandes das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter und erhoben schließlich Räumungsklage. Diese hatte vor dem Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich. Die AG könne als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen. Dies habe durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils lediglich umgangen werden sollen.

Entscheidung: Eigenbedarfs-Trick funktioniert nicht

Der BGH teilt die Meinung des Landgerichts. Das Verhalten der Vermieterinnen war rechtsmissbräuchlich. Deren Vorgehensweise zeichnete sich dadurch aus, dass die AG der Tochter des Vorstandes mit der Schenkung eines 5/100-Miteigentumsanteils formal eine minimale Miteigentümerstellung verschafft hat, allein mit dem Ziel, eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, die der AG als juristische Person nicht möglich war. Eine nennenswerte Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Wohnung war damit nicht verbunden.

Dass das Landgericht dieses Vorgehen als rechtsmissbräuchlich beurteilt hat, ist nicht zu beanstanden. Der BGH empfahl daher den Vermieterinnen, ihre Revision gegen das Urteil des Landgerichts zurückzunehmen, was diese schließlich auch taten.

(BGH, Beschluss v. 30.3.2021, VIII ZR 221/19)

Quelle: www.haufe.de

Reform des Mietspiegelrechts beschlossen

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Die Reform des Mietspiegelrechts ist beschlossene Sache. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel Pflicht.

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Nun hat der Bundestag mit den Stimmen von Union und SPD die Reform beschlossen. Auch den Bundesrat hat das Mietspiegelreformgesetz wenig später schon passiert.

Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegel-Pflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen bleibt es dabei, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.

Vom Tisch ist auch ein Wegfall des Begründungsmittels Vergleichswohnungen bei Existenz eines Mietspiegels. Diese im ursprünglichen Referentenentwurf enthaltene Regelung fand sich schon im Regierungsentwurf für ein Mietspiegelreformgesetz nicht wieder.

Auf eine Reform des Mietspiegelrechts hatten sich Union und SPD in ihrem Koalitionsvertrag verständigt.

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) mit Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung

Mietspiegel-Reform: Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz

Mietspiegel-Reform: Bericht des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz

Entwurf einer Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)

Mietspiegel: Der Hintergrund

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt. Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist.

Um dieses Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung. Dieser wurde am 16. April im Bundestag in erster Lesung beraten und zunächst in den Rechtsausschuss verwiesen.

Anhörung zur Mietspiegel-Reform: Experten sind sich uneins

Bei einer Anhörung im Rechtsausschuss am 19.5.2021 gingen die Meinungen der Sachverständigen über die geplante Reform weit auseinander.

Kritik an Mietspiegel als politisches Steuerungselement

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, sprach sich aber dagegen aus, Mietspiegel als politisches Steuerungselement zu verwenden. Er wandte sich insbesondere dagegen, den Gültigkeitszeitraum von zwei auf drei Jahre zu verlängern. Bereits die seit 1.1.2020 geltende Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahren führe dazu, dass im Mietspiegel nicht die aktuellen Verhältnisse wiedergegeben seien. Gedaschko plädierte dafür, die im Gesetz vorgesehen Mittel der Mietdatenbank zu aktivieren und die Möglichkeiten der Digitalisierung zu nutzen.

Auch Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), warnte davor, Mietspiegel als Steuerungsinstrument zu nutzen. Mietspiegel sollten die Mieten wiedergeben, aber nicht gestalten. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums lehnte auch er ab, während er die geplante Auskunftspflicht von Vermietern ausdrücklich begrüßte.

Ganz anders sahen Mietervertreter die Sache

Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), und Melanie Weber-Moritz, DMB-Bundesdirektorin, plädierten dafür, sämtliche Mieten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzubeziehen. Zudem müsste in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern und Gemeinden mit Mietpreisbremse eine Mietspiegelpflicht eingeführt werden. Die geplante Verlängerung des Geltungszeitraums von Mietspiegeln befürwortet der Verband.

Der Geschäftsführer des Berliner Mieterverein, Reiner Wild, begrüßte, dass die Bundesregierung die Angriffsmöglichkeiten auf die Mietspiegel reduzieren und den Mietern ein geeigneteres Kontrollinstrument zur Seite stellen will. Wild bezweifelte jedoch, dass der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form dazu taugt. Er sieht zwei zentrale Probleme: Die Beweislast über die Qualifiziertheit des Mietspiegels bei den Mietern und die uneingeschränkte freie richterliche Beweisführung, die eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Gutachten ermöglicht – trotz der Vermutungswirkungen.

Forderung nach Sachkunde der Mietspiegelersteller

Vehement gegen eine Auskunftspflicht von Vermietern ist wiederum Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland. Hierdurch würden viele Eigentümer überfordert. Warnecke verwies darauf, dass 60 Prozent aller Mietwohnungen von privaten Vermietern angeboten würden. Er lehnte auch eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums ab.

Prof. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung sowie stellvertretender Geschäftsführer des Irebs Instituts für Immobilienwirtschaft, plädierte dafür, die Erstellung von Mietspiegeln in unabhängige Hände zu legen. Die Auskunftspflicht bei den Erhebungen zum Mietspiegel markiere einen Quantensprung für die Steigerung der Datenqualität. Allerdings gebe es bei der Reform noch substanziellen Nachbesserungsbedarf, so bei der Unabhängigkeit der Mietspiegelerstellung und der Sachkunde der Mietspiegelersteller.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein

Bereits zu Jahresbeginn war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1.3.2020 aber noch nach der bisherigen Regelung erstellt werden.

Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war eine der Maßnahmen, die bereits auf dem Wohngipfel 2018 beschlossen worden waren.

Quelle: Haufe.de

Die Mietspiegelpflicht für kleinere Städte kommt

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Der Bundestag hat heute das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts verabschiedet. Damit sollen Mietspiegel rechtssicherer werden. Zudem sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern künftig verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Die Parlamentarier im Bundestag haben in der Nacht zu Freitag das Gesetz zur Änderung des Mietspiegelrechts verabschiedet, nachdem im Gesetzgebungsprozess mehrere Details immer wieder verändert wurden. Ein Ziel der Reform ist es, die Qualität von Mietspiegeln zu erhöhen und sie damit rechtssicherer zu machen. Ein Dreh- und Angelpunkt dafür ist die Auskunftspflicht. Demnach müssen Mieter und Vermieter künftig Auskunft über ihre Wohnung geben, unter anderem zur Miethöhe und zu Wohnwertmerkmalen. Bislang konnte die Antwort verweigert werden, wodurch die Gefahr bestand, dass das Ergebnis verzerrt wurde. Für eine höhere Qualität von Mietspiegeln wurde überdies Datenschutzrechtliches geklärt. Behörden wie Meldeämter können nun relevante Daten zur Verfügung stellen und verarbeiten. Zudem gibt es bislang in vielen Städten keinen Mietspiegel – das soll sich nun auch ändern, und zwar indem Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet werden, einen Mietspiegel zu erstellen.

Es bleibt bei zwei Jahren

Der Bindungszeitraum für Mietspiegel beträgt weiterhin zwei Jahre; danach müssen die zulässigen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend dem Verbraucherindex fortgeschrieben werden. Eine komplett neue Erhebung steht nach vier Jahren an. Ursprünglich war im Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgesehen, den Bindungszeitraum auf drei Jahre zu verlängern und die Erhebung um ein Jahr auf fünf Jahre zu schieben.

Der Immobilienverband IVD bezeichnet die Reform als „echte Chance auf eine Verbesserung und Steigerung der Akzeptanz“ von Mietspiegeln. „Das Gesetz nimmt ein zentrales Problem in Angriff, nämlich das der dünnen Datenbasis, auf der Mietspiegel hochgerechnet werden“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Für richtig hält er, dass der Bindungszeitraum nicht erhöht wurde. Andernfalls würden Mietspiegel „weiter von der Marktentwicklung abgekoppelt“. Letztlich seien Mietspiegel dazu bestimmt, „den Markt abzubilden, ihn aber nicht zu machen.“

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

Preise enteilen Mieten: Überhitzen die Wohnungsmärkte?

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Der Immobilienboom hält an, die Kaufpreise enteilen weiter den Mieten – besonders rasch in den sieben größten deutschen Städten. In den „Top 7“ müssen beim Wohnungskauf schon bis zu 40 Jahresmieten berappt werden, heißt es im „Postbank Wohnatlas“. Sind das die viel zitierten Überhitzungstendenzen?

Die Preise für Wohnimmobilien steigen unbeeindruckt von den Maßnahamen gegen die Corona-Pandemie weiter; das ist schon fast eine Binse. Sorgen macht Experten vielerorts jedoch, mit welcher Geschwindigkeit die Kaufpreise die Mieten immer weiter hinter sich lassen.

Gradmesser für das Verhältnis von den regionalen Kaufpreisen zu den Mieten ist der sogenannte Vervielfältiger: Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich zu zahlen wären. Über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte hinweg lag der Vervielfältiger im Jahr 2020 bei 25,7 Jahresnettokaltmieten, heißt es im „Postbank Wohnatlas 2021“ – 2019 waren es noch 24. Damit sind die Kaufpreise insgesamt erneut stärker gestiegen als die Mieten. Die Studienautoren sehen in den Großstädten Anzeichen einer Überhitzung.

Seit 2017 hat sich den Experten zufolge der Vervielfältiger pro Jahr um rund eine Jahresmiete erhöht; die Quote wurde im Vergleich der Jahre 2020 und 2019 mit einem Plus von 1,7 Jahresmieten noch getoppt. Eine Trendumkehr erwarten die Autoren des „Wohnatlas“ nicht.

Überhitzungstendenzen in den „Top 7“: Die Dynamik beschleunigt sich

„Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen, wenn die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte stark in Mitleidenschaft gezogen werden sollten. Das würde die Nachfrage nach Wohnraum abschwächen“, prognostiziert Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank.

Besonders rasch enteilen die Kaufpreise der Studie zufolge derzeit in den sieben größten deutschen Städten, den sogenannten „Top 7“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) dem Mietniveau. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Plus im Schnitt über die sieben Städte bei zwei Jahresmieten.

Das „Top-7“-Ranking führt erstmals Berlin an: Knapp 40 Jahresmieten wurden im Jahr 2020 für den Kauf einer Wohnung fällig. Die Hauptstadt verzeichnet mit einem Plus von rund vier Jahresmieten im Vergleich zum Vorjahr den stärksten Anstieg. Wesentliche Ursache für diese Dynamik sei der Berliner Mietendeckel, der ab Februar 2020 galt und im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden ist. „Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt“, schreiben die Studienautoren.

Preisniveau in deutschen Großstädten („Top 7“): Vervielfältiger

RangStadtVervielfältiger 2020Vervielfältiger 2019Vervielfältiger 2018Vervielfältiger 2017
1Berlin39,7 35,5 32,6 30,8
2München38,537,236,234,2
3Hamburg38,436,033,231,6
4Frankfurt/Main35,033,531,429,3
5Düsseldorf33,431,329,928,4
6Köln29,528,226,825,7
7Stuttgart28,727,727,526,4

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2021); Berechnungen HWWI

Auch in deutschen Städten abseits der „Top 7“ liegen die Kaufpreise im Vergleich zu den Kaltmieten auf hohem Niveau: In 23 Städten ab 20.000 Einwohnern mussten Käufer im vergangenen Jahr 30 Jahresmieten und mehr aufbringen.

Zu den im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau teuersten Großstädten ab 100.000 Einwohnern zählen neben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf auch Rostock (Vervielfältiger 36,1) und Potsdam (32,8). Unter den Top Ten finden sich zudem die Mittelstädte Rosenheim (34,3), Landshut (33,3) und Baden-Baden (32,7).

Je niedriger der Vervielfältiger, desto höher die Erträge für Vermieter

Für Selbstnutzer verkürzt sich der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet, je niedriger der Vervielfältiger ausfällt. Vermieter, die mit den Mieteinnahmen ein Wohnimmobilie finanzieren wollen, realisieren bei niedrigem Vervielfältiger höhere Erträge.

Bundesweit reicht die Spanne von knapp zwölf Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) bis zu 75 im Landkreis Nordfriesland (Niedersachsen), zu dem auch die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören. Die Experten sprechen derzeit bei einem Vervielfältiger von weniger als 25 von einem moderaten Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. „Höhere Vervielfältiger können auf eine Überhitzung des regionalen Marktes hinweisen“, so Grunwald.

Noch relativ günstige Objekte im Vergleich zum örtlichen Mietniveau finden sich teils rund um Berlin und Hamburg in den angrenzenden Landkreisen. Im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg etwa liegt der Vervielfältiger bei 26. Im Herzogtum Lauenburg vor den Toren Hamburgs werden für Wohneigentum im Schnitt 24,7 Jahresmieten fällig, in Stade 24,9 und in Pinneberg 25. Weniger groß sind die Chancen im Umland von München. In den angrenzenden Landkreisen rangiert der Vervielfältiger nirgendwo unter 35. Der Landkreis Starnberg weist mit 39,5 sogar einen höheren Vervielfältiger auf als die bayerische Landeshauptstadt selbst.

Unter den Großstädten ab 100.000 Einwohner sind Gelsenkirchen (Vervielfältiger: 18) und Salzgitter (19,1) noch erschwinglich. Zwischen 20 und 21 Jahresmieten rangieren die Durchschnittspreise für Wohneigentum in Bremerhaven, Duisburg, Oberhausen, Hamm, Bochum, Chemnitz und Wuppertal. In insgesamt 41 Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger im aktuellen „Wohnatlas“ unterhalb dem von den Experten festgelegten Grenzwert von 25 für vergleichsweise moderate Preise.

Der „Postbank Wohnatlas“ ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe. Für den vorliegenden dritten Studienteil hat das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Entwicklung des Vervielfältigers zwischen 2019 und 2020 in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten analysiert.

Quelle: HAUFE

Fifty-Fifty beim CO2-Preis: Vermieter sollen mitzahlen

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Der Immobilienexperte der belgischen Bank KBC, Johan van Gompel, über die Blasengefahr an den europäischen Immobilienmärkten und die Folgen eines möglichen Crashs.

Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Darüber, wer die Mehrkosten zahlen soll, gab es lange Streit – nur der Mieter oder auch der Vermieter? Jetzt hat sich die Bundesregierung auf einen Fifty-Fifty-Kompromiss geeinigt.

Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für den seit dem 1.1.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas tragen. Das geht aus einem Beschluss hervor, den die Bundesregierung begleitend zur Novelle des Klimaschutzgesetzes gefasst hat. Wochenlang hatte man sich innerhalb der Großen Koalition gestritten und erst jetzt eine Einigung erzielt.

Die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz hatten vorgeschlagen, dass Vermieter nur noch die Hälfte der durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten auf ihre Mieter umlegen dürfen und den Rest selbst bezahlen müssen. Die Union argumentierte, dass Vermieter nicht für den Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich seien. Nach aktueller Rechtslage können Vermieter die Kosten uneingeschränkt auf ihre Mieter umlegen.

Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) betonte: „Alles andere wäre umweltpolitisch dumm gewesen und sozialpolitisch eine Zumutung.“ Der CO2-Preis könne nur eine Lenkungswirkung haben, wenn er den Vermieter zu einer Reaktion bewege. Die Wohnungwirtschaft plädierte für ein anderes Modell.

Ist die „Kostenbeteiligung je nach Energieeffizienz der Gebäude“ endgültig vom Tisch?

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis sei Anreizkiller und Investitionshemmnis erster Güte, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die finanzielle Belastung mit 50 Prozent der in Gebäuden verursachten CO2-Emissionen entziehe den nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unmittelbar die finanziellen Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten.

„Die einzig gerechte und wirksame Lösung beim CO2-Preis ist, dass sich die Höhe der umlagefähigen Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet“, hatte Gedaschko mit Blick auf die heutige Kabinettssitzung noch vorab gefordert. „In unsanierten Wohngebäuden muss daher der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, in sanierten Gebäuden müssen die Mieter diese Kosten übernehmen – denn dort ist ihr individuelles Heizverhalten entscheidend.“

Im Januar 2021 war innerhalb der Koalition scheinbar über ein solches differenziertes Modell beraten worden, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz von Gebäuden orientieren sollte, wollte die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben. Damals hieß es, dass bei „schlecht renovierten“ Gebäuden Vermieter mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung übernehmen sollten, bei „gut sanierten“ Gebäuden weniger als die Hälfte. Damit sollten Vermieter belohnt werden, wenn sie zuvor in Energieeffizienz investiert haben.

Quelle: Haufe

Umwandlung von Mietwohnungen muss genehmigt werden

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Ein direktes „Umwandlungsverbot“ ist es nicht, doch wer Mietwohnungen im großen Stil verkaufen will, braucht künftig – vorerst befristet bis Ende 2025 – eine Genehmigung. Ausnahmen regelt das Baulandmobilisierungsgesetz, das der Bundestag verabschiedet hat.

Monatelang hatte sich die Große Koalition über Details an ihrem wohnungspolitischen Großprojekt „Baulandmobilisierungsgesetz“ gestritten. Am 4.5.2021 haben sich die Regierungsfraktionen schließlich auf einen Kompromiss geeinigt, den der Bauausschuss am 5. Mai mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen aller anderen Fraktionen absegnete.

Der Bundestag hat dem Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) in geänderter Fassung am 7. Mai in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt.

Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag kritisierte das Gesetz und wollte es im Bundesrat stoppen. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellte am 10. Mai einen Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates und scheiterte, wie das Ministerium mitteilte. Damit könnte das Gesetz wie geplant am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet werden und danach in Kraft treten.

„Umwandlungsverbot“ mit wenigen Ausnahmen

Das sogenannte „Umwandlungsverbot“ eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) – eigentlich eine „Umwandlungsbremse“ – soll künftig für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche das sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen dürfen. Die muss begründet werden. „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, heißt es in dem Änderungsantrag zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, auf den sich Union und SPD am 4. Mai geeinigt haben.

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf „drei bis 15 Wohnungen“ festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbstnutzen wollen, bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnunge nutzen werden oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst „für fünf Jahre“ bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Erleichtertes „Baugebot“ und Vorkaufsrecht der Kommunen

Mit dem Gesetz sollen Gemeinden außerdem mehr Möglichkeiten bekommen, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu haben (Vorkaufsrecht), um darauf selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Kommunen sollen sich beim Preis auf den Verkehrswert berufen können. „Der Spekulation mit Bauland schieben wir einen Riegel vor“, sagte SPD-Fraktionsvize Sören Bartol.

Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU auch die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“. Gemeinden sollen es leichter haben, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Auch ein „Baugebot“ sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle soll § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird dann einfacher.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB inklusive „Umwandlungsverbot“ im Juni 2020 vorgelegt. Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum versagen können sollten, „wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist“.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem „Umwandlungsverbot“ Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an: „Umwandlungsbremse“ ja, aber befristet bis Ende 2025.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte unter anderem auf die nun enthaltene Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Gesetzgebungsverfahren „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ mit Stellungnahmen

Quelle: Haufe

Fristlose Kündigung – Eigenmacht kann teuer werden

ARS Real Estate

1 Leitsatz

Veranlasst der Vermieter durch sein vertragswidriges Verhalten eine fristlose Kündigung des Mieters, muss er dem Mieter als Kündigungsfolgeschaden sämtliche Kosten ersetzen, die dem Mieter für den Umzug in eine andere Wohnung entstehen.

2 Normenkette

§§ 280, 284, 535 BGB; §§ 543 ff., 552 ZPO

3 Das Problem

Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, z. B. wenn das Vertrauensverhältnis zum Vermieter zerrüttet ist. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).

4 Die Entscheidung

Diese Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mieters liegen nach einem neuen Urteil des BGH vor, wenn der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Handwerker ohne Erlaubnis des Mieters dessen zur Wohnung gehörigen Balkon betritt. Teuer kann es für den Vermieter werden, weil der Mieter in diesem Fall von dem Veranlasser der Kündigung – dem Vermieter – den Ersatz sämtlicher Schäden verlangen kann, die ihm durch den Umzug in eine andere Wohnung entstehen. Als Positionen dieses sog. Kündigungsfolgeschadens kommen nach Auffassung des BGH in Betracht: Kosten einer Zwischenunterkunft, Kosten für Umzug bzw. Einlagerung von Mobiliar, Kosten für den Umbau bzw. Transfer der bisherigen Mietereinbauküche sowie die Maklerkosten für die Anmietung einer Ersatzunterkunft.

Dagegen stellen Maklerkosten in Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter nach seinem Auszug aus der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zieht. Zwar ist – so der BGH – der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Haus noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine Pflichtverletzung des Vermieters, da es nicht fernliegend ist, dass der Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet. Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Eine Haftung des Vermieters besteht nur für äquivalente und adäquate Schadensfolgen, d. h., der entstandene Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen. Dies ist bei den Maklerkosten nicht der Fall, da der Mieter mit Hilfe des Maklers nicht nur seinen Besitzverlust an der Mietwohnung ausgeglichen hat, sondern darüber hinaus im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter Eigentümer geworden ist. Anders als bei einem Mieter bestehen bei einem Eigentümer hinsichtlich der Nutzung seiner Wohnung keine vertraglichen Bindungen. Zudem ist dieses Nutzungsrecht zeitlich nicht begrenzt. Beim Abschluss eines Mietvertrags ist dem Mieter die Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts bewusst. Erwirbt er eine Wohnung bzw. ein Hausanwesen zum Eigentum, verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Die gleichen Grundsätze gelten nach einem weiteren Urteil des BGH, wenn der Mieter aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs des Vermieters aus der Wohnung ausgezogen ist.

5 Entscheidung

BGH, Urteile v. 9.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18, NZM 2020 S. 1038

Quelle: Haufe Verwalter Praxis