1 Leitsatz

Eine Duldung der eigenmächtigen Installation einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto ergibt sich nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. Diese Vorschrift soll lediglich einen gewissen Mindeststandard entsprechend dem Stand der Technik ermöglichen. Ladestationen in Tiefgaragen gehören nicht zum geltenden Mindeststandard.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F.

3 Das Problem

Im Jahr 2018 bringt Wohnungseigentümer B eigenmächtig im Wandbereich seiner Tiefgaragenstellplätze eine Wallbox-Elektroladestation an. Die Versorgung der Wallbox erfolgt über Stromkabel. Die anderen Wohnungseigentümer lehnen es ab, die Anbringung zu genehmigen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht ferner gegen B auf Rückbau vor. B ist der Ansicht, die Errichtung einer Ladestation habe entsprechend § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG keines Beschlusses bedurft. Der Rückbau stehe außerdem im Widerspruch zum geplanten § 20 Abs. 2 WEG. Aus dem Gesetzgebungsverfahren ergebe sich ein Vertrauen schaffender Tatbestand. Jedenfalls sei das Verfahren hilfsweise bis zum Erlass des Gesetzes auszusetzen.

4 Die Entscheidung

Das LG gibt der Klage auf Rückbau statt! Es handele sich bei der Wallbox um eine unzulässige, den anderen Wohnungseigentümern nachteilige bauliche Veränderung. Die Zustimmung der Miteigentümer zu der baulichen Veränderung sei auch nicht entbehrlich bzw. von diesen zu dulden gewesen. Eine Duldung der Installation der Ladestation ergebe sich nicht aus § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG. Denn diese Vorschrift solle lediglich einen gewissen Mindeststandard entsprechend dem Stand der Technik ermöglichen. Zwar sei B’s Vortrag zutreffend, dass die Schaffung von Ladestationen zur Unterstützung der E-Mobilität auch von der Bundesregierung gefördert werde. Allerdings würden zum jetzigen Zeitpunkt Ladestationen in Tiefgaragen nicht zum geltenden Mindeststandard gehören. Aber selbst dann, wenn die Installation einer Ladestation unter die Norm fallen würde, würde diese keine Ermächtigung zur eigenmächtigen Errichtung einer Ladestation begründen. Etwas anderes gelte auch nicht aufgrund der geplanten WEG-Reform. Durch Gesetzgebungsverfahren werde kein Vertrauenstatbestand begründet.

Hinweis

Der Fall spielt im alten Recht. Im aktuellen Recht wäre die Rechtslage anders. Denn nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Überblick:

• Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Handelt es sich um Maßnahmen, die über die Erhaltung des Sondereigentums hinausgehen, zum Beispiel um die Errichtung einer Lademöglichkeit auf einem Stellplatz, gilt er entsprechend.
• Der Begriff der „Lademöglichkeit“ ist im Hinblick auf die technische und rechtliche Weiterentwicklung ohne Rückgriff auf die Ladesäulenverordnung oder andere Regelwerke autonom zu bestimmen. In Betracht kommen für Garagenstellplätze zurzeit vor allem die einfache Ladesteckdose (Haushaltssteckdose) und Wallboxen und für den Außenbereich Ladesäulen.
• Der Begriff „elektrisch betriebenes Fahrzeug“ ist autonom ohne Rückgriff auf das Elektromobilitätsgesetz (EmoG) zu bilden. Erfasst sind neben den im EmoG genannten Fahrzeugen (ein reines Batterieelektrofahrzeug, ein von außen aufladbares Hybridelektrofahrzeug oder ein Brennstoffzellenfahrzeug) etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte.
• Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs zu laden. Dem Laden dient ferner, was zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes erforderlich ist. Hierzu gehören z. B. Veränderungen, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Mess- und Steuereinrichtungen erforderlich sind, Veränderungen von Zählerschränken oder die kommunikative Anbindung der Ladeeinrichtung an ein intelligentes Messsystem.
• Der Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG umfasst zum einen die Anbringung eines Ladepunktes oder einer Ladestation an der Wand – „Wallbox“. Er betrifft zum anderen aber auch die „Ladeinfrastruktur“, also die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen, einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zur Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität notwendig sind, sowie die „Leitungsinfrastruktur“, also die Gesamtheit aller Leitungsführungen zur Aufnahme von elektro- und datentechnischen Leitungen in Gebäuden oder im räumlichen Zusammenhang von Gebäuden vom Stellplatz über den Zählpunkt eines Anschlussnutzers bis zu den Schutzelementen.
• Der Anspruch beschränkt sich nicht auf die Ersteinrichtung eines Ladepunktes oder einer Ladestation, sondern betrifft auch deren Verbesserung, z. B. durch die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweiterung der Hausanschlussleistung.
• § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG räumt einem Wohnungseigentümer nicht das Recht ein, ein zu ladendes Fahrzeug für die Zeit des Ladevorgangs im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn der Wohnungseigentümer das Recht hat, das zu ladende Fahrzeug im Bereich der begehrten Lademöglichkeit abzustellen. Keine Rolle spielt es, ob sich dieses Recht aus dem Sondereigentum, einem Sondernutzungsrecht oder lediglich dem Recht zum Mitgebrauch einer gemeinschaftlichen Abstellfläche ergibt.
• Entstehen beim Mitgebrauch Kapazitätsprobleme, müssen diese nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Beschluss, der regelt, wann welcher Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen darf. Dabei sind alle interessierten Wohnungseigentümer gleich zu behandeln, ungeachtet der Tatsache, wie lange sie das gemeinschaftliche Eigentum schon gebrauchen.
• Ein Wohnungseigentümer erhält durch den Umstand, dass er die Kosten der Installation einer Lademöglichkeit getragen hat, kein Alleingebrauchsrecht an einem bestimmten Stellplatz, der dieser Lademöglichkeit zugeordnet ist. Nicht nur er darf ein Fahrzeug auf diesem Stellplatz abstellen, um dort sein elektrisch betriebenes Fahrzeug beispielsweise jeden Abend wieder aufzuladen. Zwar ist der Wohnungseigentümer, dem eine Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gestattet wurde, nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG allein berechtigt, diese zu nutzen. Dieses Alleingebrauchsrecht besteht aber nur für die Lademöglichkeit, nicht für den vor diesem liegenden Stellplatz. Möglich ist es, an dem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht zu bestellen oder diesen dem entsprechenden Wohnungseigentümer zu vermieten, solange nicht auch andere Wohnungseigentümer ihr Recht anmelden und durchsetzen, die Lademöglichkeit mitzugebrauchen. Insoweit gelten die vorstehenden Ausführungen zu den Kapazitätsproblemen entsprechend.
• Die Wohnungseigentümer sind nicht befugt, den Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG mit Blick auf beschränkte Kapazitäten etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallationen abzulehnen. Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten oder sie rüsten die bestehenden Elektroinstallationen gemeinsam auf und tragen nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die dafür notwendigen Kosten gemeinsam.
• Die Nutzung und Kostenbeteiligung durch später hinzutretende Wohnungseigentümer regelt § 21 Abs. 4 WEG.

Auch das neue Recht verzichtet auf keinen Beschluss. Auch eine bauliche Veränderung, auf die ein Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, ist danach unzulässig. Soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht nach § 20 Abs. 3 WEG allerdings ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Maßnahme. Dieser Anspruch kann einem Anspruch auf Beseitigung entgegengehalten werden. Dies ist auch bei einem Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG vorstellbar, nämlich dann, wenn ganz ausnahmsweise eine konkrete Ausführung verlangt werden kann und das Direktionsrecht nicht verletzt ist.

5 Entscheidung

LG Düsseldorf, Urteil v. 4.8.2020, 25 S 134/19

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

1 Leitsatz

Die Kosten der Fällung von Bäumen gehören zu den Gartenpflegekosten i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV und können daher auf die Mieter umgelegt werden.

2 Normenkette

§ 556 BGB; § 2 Nr. 10 BetrKV

3 Das Problem

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecke, Büsche und Bäume), das Abfahren von Gartenabfällen, das Entasten von Bäumen (AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41); ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, auch wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, weil diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen (LG Landshut, Urteil v. 8.10.2003, 12 S 1677/03, DWW 2004 S. 126).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG München I für das Fällen von kranken, morschen oder abgestorbenen Bäumen sowie deren Entsorgung. Da es sich dabei um Maßnahmen handelt, die für die Erhaltung der Gartenanlage notwendig sind, gehören diese zu den Kosten der Gartenpflege. Da das Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung darstellt, handelt es sich auch nicht um außergewöhnliche, unberechenbare Kosten. Unerheblich ist daher auch, dass Baumfällkosten i. d. R. erst nach langer Zeit entstehen.

Unumstritten ist diese Rechtsauffassung allerdings nicht. Das AG Leipzig vertritt in einem neueren Urteil die Auffassung, dass die Kosten nicht laufend entstehen und daher nicht umlagefähig sein sollen (AG Leipzig, Urteil v. 14.4.2020, 168 C 7340/19, WuM 2020 S. 634).

5 Entscheidung

LG München I, Urteil v. 19.11.2020, 31 S 3302/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

1 Leitsatz

Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist.

2 Das Problem

Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 EUR pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 7,45 EUR pro Quadratmeter lag.

Die Mieter verlangten vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung. Dieses Verlangen blieb erfolglos. Im März 2018 hatte zunächst das LG Frankfurt/Main, im Juli 2019 dann der BGH geurteilt, die Mietpreisbremse gelte in Hessen nicht, weil die zur Umsetzung erlassene Landesverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei.

Die Mieter meinen, das Land Hessen müsse dafür einstehen, dass sie sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen können. Das liege allein daran, dass die Verordnung nichtig sei. LG und OLG Frankfurt haben die Klage auf Schadensersatz abgewiesen.

3 Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch.

Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorschriften nimmt der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber jedoch nur Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, nicht aber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Vorschrift betroffen sind.

Nur ausnahmsweise, etwa bei sog. Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen, können Belange bestimmter Einzelner unmittelbar berührt werden, sodass sie als Dritte angesehen werden können. Dies trifft auf die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung aber nicht zu. Die Verordnung betrifft angesichts ihres weiten räumlichen und persönlichen Geltungsbereichs keine einzeln identifizierbare Mieter und Vermieter, sondern einen unüberschaubar großen Personenkreis, der nicht individuell begrenzt ist. Dementsprechend handelt es sich bei der Verordnung um eine allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit und nicht bestimmter Einzelner oder eines bestimmten Personenkreises gerichtete Regelung.

Es besteht auch kein Amtshaftungsanspruch wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung. In der Rechtsprechung des BGH wird ein allgemeiner Anspruch auf angemessene Entschädigung für Aufwendungen, die im enttäuschten Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Rechtsnorm gemacht worden sind, nicht anerkannt. Auch insoweit wäre die Drittbezogenheit der Amtspflicht erforderlich. Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten aber – wie auch hier – zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt, da er nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt diese Entscheidung mit Nachdruck. Denn eine Bestätigung des Mietendeckels hätte das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit nachhaltig erschüttert (» hier finden Sie unsere Pressemitteilung).

Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel fehlt. Schließlich sind die Länder nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB aber abschließend geregelt hat, ist das MietenWoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Denn es greift die sogenannte Sperrwirkung, mit der die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfällt: Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

Aufgrund dieser Voraussetzungen hatten bereits im Mai vergangenen Jahres die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle in Karlsruhe eingereicht (» der VDIV berichtete). Einen solchen Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Im Fall des Mietendeckels hatten 248 Abgeordnete, also 40 Prozent aller Abgeordneten, die Normenkontrollklage unterstützt.

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter

Der Berliner Mietendeckel ist nichtig und entfaltet somit keine Wirkung – von Beginn an. Das bedeutet nicht, dass die Regulierungen jetzt nicht mehr gelten, sondern dass sie nie wirksam geworden sind. Die wichtigsten Konsequenzen im Überblick:

• Miethöhe und Nachzahlung
  Haben Vermieter die Miete ab dem 23. Februar 2020 (erste Stufe des Mietendeckels) auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 bzw. ab dem 23. November 2020 (zweite Stufe) auf die Kappungsgrenze abgesenkt, können sie die Differenz nachfordern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese nachzuzahlen, eine genaue Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Haben sich im Zuge des Mietendeckels Mietrückstände aufgebaut, die zu einer Kündigung berechtigen, können Vermieter diese nach entsprechender Mahnung aussprechen. Ziel sollte aber immer eine einvernehmliche Lösung sein. Zudem sollten Vermieter ihre Mieter darüber informieren, dass sie nun wieder die ursprüngliche, vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben und idealerweise den korrekten Betrag nennen.
  Da der Mietendeckel seit Einführung umstritten war, haben viele Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags neben der „Mietendeckel-Miete“ auch die nach BGB zulässige Miete festgehalten. In diesen Fällen gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss die BGB-Miete; auch hier sind Differenzen nachzuzahlen.
  Haben Vermieter und Mieter im Zuge des Gesetzes gezielte Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen, gelten diese ggf. auch weiterhin. Hier ist der Wortlaut entscheidend und im Zweifel Rechtsbeistand einzuholen.
• Mieterhöhungen
  Sind seit Inkrafttreten des Mietendeckels Mieterhöhungen erfolgt, beispielweise in Form von vertraglich vereinbarten Staffelmieten, gelten diese rückwirkend und der Mieter ist zur Zahlung der Differenz verpflichtet
• Bußgeldverfahren wegen Verstößen
  Bußgeldverfahren, die wegen Verstößen gegen den Mietendeckel angestoßen wurden, sind sofort einzustellen. Vermieter haben die Möglichkeit, bereits bezahlte Bußgelder zurückzufordern und sollten sich dabei auf die Nichtigkeit des Gesetzes und seine dadurch fehlende Rechtskraft beziehen.