Autor: ARS Real Estate

Gebäude-AfA: Wertgutachten reicht für höhere Abschreibung

ARS Real Estate

Vermietete Immobilien können in der Regel über 50 Jahre zu zwei Prozent jährlich steuerlich abgeschrieben werden. Für einen höheren AfA-Satz müssen Eigentümer eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Dafür reicht laut einem Urteil ein normales Wertgutachten.

Von vermieteten gewerblich genutzten Immobilien können Eigentümer steuerlich profitieren, indem sie Gebäude über die Nutzungsdauer hinweg abschreiben – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommenssteuergesetz (EstG). Nach 50 Jahren wäre ein Objekt so vollständig abgeschrieben. Bei jedem Eigentümerwechsel werden Abschreibungshöhe und -dauer neu ermittelt.

Vermieter, die eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen können, profitieren steuerlich von höheren Absetzungen für Abnutzung (AfA). Ein Wertgutachten reicht als Grundlage zur Ermittlung des AfA-Satzes, hat das Finanzgericht (FG) Münster entschieden (Urteil vom 27.1.2022, Az. 1 K 1741/18 E). Darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

Die Entscheidung des FG Münster basiert auf einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 28.7.2021 (Az. IX R 25/19), das die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Es kann sich „jeder Darlegungsmethode bedient werden, die im Einzelfall geeignet erscheint“, so der BFH. Bis dahin verlangten Finanzämter teils die Vorlage eines kostspieligen Bausubstanzgutachtens.

Höherer AfA-Satz bei tatsächlich kürzerer Nutzungsdauer

In dem Fall hatte ein Vermieter ein Grundstück gekauft, für das ein Sachverständigengutachten auf Grundlage der Regelungen der zum Stichtag gültigen Wertermittlungsverordnung (WertV) vorlag. Demnach wies das Gebäude eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus. Der Eigentümer setzte daraufhin in seinen Einkommensteuererklärungen eine jährliche Abschreibung des Gebäudes von 3,33 Prozent statt der üblichen zwei Prozent als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Das Finanzamt berücksichtigte aber nur den kleineren Abschreibungssatz. Grundsätzlich sei ein Gebäude zwar nach festen AfA-Sätzen (hier zwei Prozent pro Jahr) abzuschreiben, bei einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer als 50 Jahre könne, meint auch das FG Münster, aber nach Wahl der steuerpflichtigen Person von höheren Sätzen ausgegangen werden.

Dieses Urteil bestätige die BFH-Entscheidung nicht nur, sondern erleichtere die Verkürzung noch einmal enorm, sagte David Glasenapp, Geschäftsführer der Gutachter-Plattform Nutzungsdauer.com – denn die durch Privatgutachten vorgelegte Nutzungsdauer könne nur dann verworfen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. „Selbst, wenn im Finanzgerichtsverfahren ein vom Gericht bestellter Gutachter zu einem anderen Ergebnis käme, müssten die Ergebnisse schon erheblich divergieren, um verworfen werden zu können“, so Glasenapp.

Vermieter sollten daher gerade bei einem Neukauf prüfen, ob ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer bescheinigt, rät Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Die neue Rechtsprechung lässt dabei auch Online-Gutachten und solche Gutachten zu, die sich ausnahmslos auf die Nutzungsdauer einer Immobilie beschränken.

Quelle: Haufe.de

Bundesweite Mietenstopp-Kampagne nimmt zweiten Anlauf

ARS Real Estate

Mehr Mietpreisbremse, einen Deckel für Mieten im Wohnungsbestand und das schnelle „Scharfstellen“ des sogenannten Mietwucher-Paragrafen – das verlangt eine bundesweite Mietenstopp-Kampagne von der Ampel-Regierung. Das Bündnis erneuert damit alte Forderungen.

Die Mieten müssten deutlich stärker als im Koalitionsvertrag vereinbart reguliert werden – und zwar sofort. Das fordert die bundesweite Kampagne „Mietenstopp“, in der sich Mieterinitiativen, Gewerkschaften und Sozialverbände engagieren, darunter auch der Deutsche Mieterbund (DMB). Der Bau von mehr bezahlbaren Wohnungen und die Förderung von Sozialwohnungen seien der richtige Weg, aber nicht ausreichend.

„Mietwucher-Paragraf“ scharf stellen

Eine erste effektive Maßnahme, die schnell „scharf gestellt“ werden müsse, sei der sogenannte Mietwucher-Paragraf, so die Mietervertreter. Der Bundesrat hatte ein schärferes Vorgehen gegen „Mietpreisüberhöhung“ am 11.2.2022 beschlossen. Der Entwurf, der eine Änderung von § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) vorsieht, liegt dem Parlament zur Beratung vor. Auch das ist ein zweiter Anlauf, nachdem der „alte“ Bundestag es nicht mehr geschafft hatte, das Gesetz zu behandeln.

Wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sieht § 5 WiStrG eine Absenkung der Miete und ein Bußgeld für Vermieter vor. Im Koalitionsvertrag taucht das Thema nicht auf. Wenn die Ampel-Koalition Mieter wirklich besser schützen wolle, muss sie den Mietwucher-Paragrafen sofort für die Praxis anwendbar machen, so Monika Schmid-Balzert, Sprecherin der Kampagne Mietenstopp. „Ansonsten bleibt er weiterhin ein zahnloser Tiger.“

Mietenstopp für sechs Jahre

In weiteren Schritten verlangt die Kampagne, dass die Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen von Wohnungen verschärft wird – im Koalitionsvertrag ist lediglich von einer Verlängerung die Rede. Für Bestandsmieten hält das Bündnis einen Mietenstopp für sechs Jahre in angespannten Wohnungsmärkten für die beste Lösung: Die Mieten – auch bei Index- und Staffelmietverträgen – sollen dann auf dem aktuellen Stand eingefroren werden, so die Idee.

Die von der Bundesregierung geplante Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von 15 auf elf Prozent sei nicht ausreichend.

Wohnungsneubau allein reicht nicht

„Bauen allein wird die derzeitige Wohnungs- und Mietenkrise nicht lösen“, heißt es in der gemeinsamen Mitteilung der beteiligten Akteure. Nach wie vor sei unklar, wie die von der Bundesregierung geplanten 400.000 Wohnungen pro Jahr angesichts der Probleme in der Baubranche geschafft werden sollen. Außerdem reichten 100.000 geförderte Wohnungen nicht, um den Mangel an Sozialwohnungen aufzufangen.

„Wir brauchen dringend deutlich mehr bezahlbare Mietwohnungen, vor allem in Ballungszentren und deren Umgebung. Den Menschen mit schmalem Geldbeutel hilft es nichts, wenn weiterhin vor allem teure Wohnungen für die Wohlhabenden entstehen“, sagte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Ohne massiven zusätzlichen Einsatz von Fördergeldern sei es nicht möglich, mehr bedarfsgerecht zu bauen.

Bundesweite Kampagne „Mietenstopp“

Nach dem formal verfassungsrechtlichen Aus für den Berliner Mietendeckel im April 2021 wurde der Ruf nach einem bundesweiten Deckel wieder lauter. Mehr als 120 Initiativen und Organisationen aus verschiedenen Bundesländern unterstützten im Bundestagswahlkampf im darauffolgenden September die Mietenstopp-Kampagne, die im Herbst 2020 gestartet worden war. DMB-Präsident Siebenkotten sagte damals, er halte einen bundesweiten Mietenstopp rechtlich für „völlig unproblematisch“.

Der erste bundesweite „Mietenstopp-Gipfel“ fand im Oktober 2020 in Nürnberg statt, angeregt vom bayerischen Volksbegehren „Sechs Jahre Mietenstopp“, dessen Zulassung im Juli 2020 wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof scheiterte. Der folgende Schritt vor das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls erfolglos – die Karlsruher Richter wiesen am 2.2.2022 die Beschwerde der Initiatoren gegen das Urteil aus Bayern als unbegründet zurück und nahmen den Fall nicht zur Entscheidung an.

Vom 22. bis 24. April lädt das Bündnis zum zweiten bundesweiten Mietenstopp-Gipfel in Bochum ein.

Quelle: Haufe

Kluft zwischen Mieten und Kaufkraft wird breiter

ARS Real Estate

In den meisten deutschen Großstädten wird überdurchschnittlich gut verdient, dafür sind die Mieten dort oft extrem hoch – die Kluft zwischen Einkommen und Wohnkosten ist breiter geworden. Eine abflachende Mietpreisdynamik könnte das weitere Auseinanderdriften nun stoppen, analysiert Immowelt.

Die Tendenz ist seit Jahren zu beobachten: Die Mieten in vielen deutschen Großstädten sind dem verfügbaren Einkommen der Haushalte enteilt, wie eine Analyse von Immowelt zeigt. Verglichen wurden die Angebotsmieten (kalt) mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf in Stadtkreisen mit mehr 500.000 Einwohnern sowie mit der Kaufkraft in den reichsten Stadt- und Landkreisen. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer 2021 veröffentlichten Mitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Wo die Kluft zwischen Kaufkraft und Mieten besonders groß ist

Die größte Diskrepanz zwischen Kaufkraft und Mieten hat Immowelt in München ausgemacht: Pro Kopf beträgt hier die jährliche Kaufkraft 32.364 Euro – das sind 30 Prozent mehr als im deutschen Durchschnitt (24.807 Euro). Gleichzeitig müssen die Münchner mit deutlich höheren Ausgaben für die Miete rechnen. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung liegt bei Neuvermietung im Median bei 18 Euro – 128 Prozent über dem Bundesmittel (7,90 Euro).

Auch in Frankfurt am Main ist die Schere zwischen Kaufkraft und Mieten weit aufgegangen. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner liegt bei 27.457 Euro und damit elf Prozent über dem Deutschlandwert – die Wohnungsmieten von 13,60 Euro pro Quadratmeter liegen allerdings 72 Prozent darüber. In Stuttgart ist Immowelt zufolge mit 13,60 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bei ähnlicher Kaufkraft das Verhältnis gleich.

Auch in Köln hält die Kaufkraft nicht mehr mit den Wohnkosten Schritt: Während das verfügbare Einkommen den Deutschlandschnitt um fünf Prozent übersteigt, liegen die Mietpreise bei Neuvermietung 48 Prozent darüber. Somit müssen die Kölner von den 26.119 Euro, die ihnen pro Kopf zur Verfügung stehen, bei Mieten von 11,70 Euro pro Quadratmeter einen erheblichen Teil für das Wohnen ausgegeben.

Unterdurchschnittliche Kaufkraft in Berlin

In Berlin klaffen Angebotsmieten und Kaufkraft ebenfalls weit auseinander. Mieter zahlen dort im Median 10,60 Euro pro Quadratmeter – das sind 34 Prozent mehr als der deutsche Durchschnitt. Im Gegensatz zu den Bewohnern anderer deutscher Millionenstädte verfügen die Berliner aber nur über ein unterdurchschnittliches Einkommen. Mit 23.088 Euro pro Kopf liegt die Kaufkraft in der Hauptstadt sieben Prozent unter dem Bundesmittel.

Nach Angaben von Immowelt gibt es aber auch Großstädte, in denen das Verhältnis zwischen Kaufkraft und Wohnkosten ausgeglichen ist. Zum Beispiel in Leipzig und in Essen zahlen Mieter bei Neuvermietung im Median weniger als acht Euro pro Quadratmeter. In Essen liegt die Miete damit vier Prozent unter dem deutschlandweiten Wert, das verfügbare Einkommen jedoch fünf Prozent darunter. In Leipzig liegen Kaufkraft und Mietpreise elf Prozent unter dem Bundesschnitt.

Mieten enteilen Einkommen auch im Umfeld von Metropolen

Die Strahlkraft der besonders teuren Großstädte reicht Immowelt zufolge bis ins Umland. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen alle in den Einzugsgebieten von München oder Frankfurt. Die Bewohner des reichsten Landkreises Starnberg besitzen pro Kopf 40 Prozent mehr Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt – dafür müssen sie eine 82 Prozent höhere Miete (14,40 Euro) zahlen. Im Landkreis München selbst sind die Mietpreise mit 15,30 Euro pro Quadratmeter noch teurer und liegen 94 Prozent über dem Deutschlandmittel. Die Kaufkraft übertrifft dort den Bundesdurchschnitt aber nur um 35 Prozent.

Der drittreichste Landkreis Deutschland befindet sich im Raum Frankfurt am Main – im Hochtaunuskreis ist das verfügbare Einkommen 30 Prozent höher als deutschlandweit, doch machen sich die teuren Preise der Metropole bemerkbar: Wohnungen werden bei Neuvermietung inzwischen für 11,30 Euro pro Quadratmeter angeboten, das sind 43 Prozent mehr als im Bundesmittel, berichtet Immowelt.

Bald Schluß mit Schere „Mieten und Einkommen“?

Immowelt geht davon aus, dass ein weiteres Auseinanderdriften von Wohnkosten und Kaufkraft durch die zuletzt nachlassende Mietpreisdynamik verhindert werden könnte. Zwar haben sich die Angebotsmieten in den meisten deutschen Großstädten von 2020 auf 2021 noch einmal verteuert, allerdings fallen die Anstiege geringer aus als in den vergangenen Jahren. „Besonders in teuren Großstädten wie München, Frankfurt oder Stuttgart flacht die Preiskurve deutlich ab“, heißt es in der Analyse abschließend.

Quelle: Haufe

Wasserschaden durch undichte Silikonfugen – muss die Wohngebäudeversicherung zahlen?

ARS Real Estate

Eine undichte Silikonfuge im Duschbereich verursachte einen Wasserschaden in Höhe von 17.775 EUR. Vor Gericht musste geklärt werden, ob es sich dabei um ein versichertes Ereignis im Rahmen der Wohngebäudeversicherung handelte.

Das Landgericht hatte die beklagte Versicherung zum Ersatz des kompletten Schadens verurteilt, die Berufungsinstanz sprach noch einen Kostenersatz für einen Nässeschaden in Höhe von 4.635 EUR zu.

BGH: Schäden durch undichte Silikonfugen sind nicht durch Versicherungsbedingungen abgedeckt

Der BGH kam zu einer anderen Einschätzung. Er folgte der Auffassung des Versicherers, dass der Schaden nicht durch die dem Vertrag zugrunde liegenden Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen (VGB 2008) gedeckt sei.

Wohngebäudeversicherung deckt grundsätzlich Bruch- und Nässeschäden ab

Bei der Beurteilung der Frage, ob es sich um ein versichertes Ereignis handelt, wenn Wasser durch eine undichte Fuge zwischen einer Duschwanne und einer angrenzenden Wand gelangt, werde ein Versicherungsnehmer in Teil A § 3 VGB 2008 auf die Überschrift „Leitungswasser“ stoßen. Dort seien zwei Arten von Schäden beschrieben: zum einen Bruchschäden (§ 3 Nr. 1 und 2 VGB 2008), zum anderen Nässeschäden (Nr. 3).

Ein Bruchschaden komme bei einer undichten Fuge nicht in Betracht. Folglich bleibe nur noch die Möglichkeit eines Nässeschadens. Nach den Versicherungsbedingungen leistet der Versicherer Entschädigung für versicherte Sachen, die durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser zerstört oder beschädigt werden oder abhandenkommen.

Versicherung muss nur zahlen, wenn Leitungswasser aus Rohren ausgedrungen ist

Gemäß Satz 2 der Klausel muss das Leitungswasser aus Rohren der Wasserversorgung oder damit verbundenen Schläuchen ausgetreten sein. Ein Versicherungsnehmer werde zu der Einschätzung kommen, dass bei einer undichten Fuge nicht davon auszugehen ist, dass Wasser aus Rohren der Wasserversorgung oder damit verbundenen Schläuchen ausgetreten ist. Eine undichte Fuge habe keine Verbindung mit einem Rohrsystem.

Der BGH konzedierte zwar, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer von seiner Wohngebäudeversicherung einen umfassenden – soweit sich aus ihr keine Einschränkungen ergeben – lückenlosen Schutz erwarte (BGH, Urteil v. 12.07.2017, IV ZR 151/15). Diese Erwartung werde aber durch sein Verständnis von Teil A § 3 Nr. 3 Satz 2 VGB 2008 nicht getäuscht. Das dort formulierte Leistungsversprechen für Schäden durch austretendes Leitungswasser sei dort konkretisiert und beziehe sich nur auf die dort abschließend aufgezählten Quellen.

Fazit: Die Versicherung muss nicht bezahlen, weil das Wasser nicht aus einer in Teil A § 3 Nr. 3 Satz 2 VGB genannten Quelle ausgetreten ist.

(BGH, Urteil v. 20.10.2021, IV ZR 236/20)

Quelle: Haufe

Bauen in Deutschland wird voraussichtlich noch teurer

ARS Real Estate

Die Baupreise in Deutschland werden voraussichtlich auch in diesem Jahr zulegen. Im vergangenen Jahr seien sie um sechs Prozent gestiegen, sagte der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes, Felix Pakleppa, der Deutschen Presse-Agentur. „Das ist der stärkste Anstieg in über 20 Jahren gewesen.“ In diesem Jahr rechnet der Verband mit einem Zuwachs von 4 Prozent. „Das heißt, es beruhigt sich etwas, die Preise steigen aber immer noch.“ Das Niveau vor der Pandemie zu erreichen, sei nicht absehbar. „Und das liegt vor allem an den stark gestiegenen Materialpreisen.“

Mit Abstand am stärksten habe sich Bauholz verteuert. Die Preise hätten sich 2021 annähernd verdoppelt, sagte Pakleppa. „Bei Kunst- und Dämmstoffen waren es etwa 30 bis 40 Prozent, bei Stahl 70 Prozent.“ Seit dem Jahreswechsel sei Bauholz etwas günstiger geworden. „Wir liegen jetzt bei einem Plus von 89 Prozent im Vergleich zur Vorpandemiezeit, also nach wie vor auf sehr hohem Niveau.“

Das hat aus Sicht des Zentralverbands verschiedene Gründe. Mehr Schadholz in Europa wegen der Borkenkäferplage ist einer, die im vergangenen Jahr deutlich gestiegene Nachfrage nach dem Einbruch wegen der Pandemie 2020 ein anderer. Außerdem hätten die USA mehr Holz aus Europa importiert, nachdem US-Zölle Holz aus Kanada deutlich verteuert hätten, sagte Pakleppa. „Das hat dazu geführt, dass viele Holzhäuser in Kalifornien mit Holz aus Baden-Württemberg gebaut worden sind.“

Hinzukämen Inflation, Energiepreise und Lohnsteigerungen, sagte Pakleppa. Die Bauwirtschaft sei in einer schwierigen Situation. „Auf der einen Seite steht das Ziel im Koalitionsvertrag, dass 400 000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden sollen und dass man möglichst zu verträglichen Preisen Wohnungen mieten kann.“ Auf der anderen Seite gebe es ambitionierte Ziele im Bereich Nachhaltigkeit und Klimawende. „Auch solche Anforderungen führen dazu, dass Bauen teurer wird, weil wir energetisch hochwertiger bauen müssen.“

Quelle: WiWo

KfW-Förderstopp: Die Folgen für den Bau von Gewerbeimmobilien

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„KfW-Förderung ist Bausubvention“, sagt Umut Ertan, Impact Investor bei der Schweizer Kapital Family Office Group. Dirk Labusch spricht in seiner neuesten L’Immo-Folge mit ihm darüber, was das Aus der Förderung für seine Projekte bedeutet.

Gerade im Gewerbeimmobilienbereich sei die KfW-Förderung eine typische Förderung, die zwar aus Klimaschutzgründen durchgeführt wird, bei der es aber natürlich auch Mitnahmeeffekte gebe, so Ertan. Man werde auch unter den Gewerbeimmobilien-Projektentwicklern nicht viele finden, die aus reinem Altruismus agieren.

Die KfW-Förderung sei im Gewerbeimmobilienbereich nicht unbedingt entscheidend dafür, ein Projekt überhaupt zu stemmen. Sie diene vielmehr dazu, die Mieten – und gerade auch die Betriebskosten – nicht zu hoch werden zu lassen. Und das in einer Zeit, in der die Mieten auch im Logistikbereich steigen. Umut Ertan plädiert dafür, zeitnah neue Fördermöglichkeiten zu präsentieren.

Quelle: Haufe

Mietenstopp-Begehren aus Bayern scheitert vor dem BVerfG

ARS Real Estate

Das bayerische Volksbegehren für einen sechsjährigen Mietenstopp ist vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in Karlsruhe gescheitert. Die Beschwerde der Initiatoren sei unbegründet. Der Becshluss ist nicht anfechtbar.

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof wies im Juli 2020 eine Klage auf Zulassung des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“ ab – wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz des Freistaats. Mietrecht sei Sache des Bundes. Daraufhin reichten die Initiatoren Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ein. Ziel war es, das Urteil aufheben zu lassen, mit dem das Volksbegehren in Bayern gestoppt worden ist.

Nun hat auch das BVerfG abgelehnt und den Fall nicht zur Entscheidung angenommen. Die Verfassungsbeschwerde sei unbegründet, hieß es in dem am 2. Februar veröffentlichten, nicht anfechtbaren Beschluss aus Karlsruhe. Der Beschwerde komme keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu.

Hinter dem Volksbegehren standen maßgeblich der Mieterverein, die SPD und die Linke. Sie wollten die Mieten bei Staffel- und Indexmietverträgen in 162 bayerischen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt für sechs Jahre mithilfe eines entsprechenden Gesetzes einfrieren.

Verfassungsrichter: Mietrecht ist Sache des Bundes

Am 16.7.2020 folgte der Bayerische Verfassungsgerichtshof der Rechtsauffassung des Innenministeriums und verweigerte die Zulassung des Volksbegehrens „Mietenstopp“ (BayVerfGH, Urteil v. 16.7.2020, Az. Vf. 32-IX-20): Nach Auffassung von Ministerium und Gericht hat das Land keine Gesetzgebungskompetenz. Mietrecht sei im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und damit Bundesrecht.

In diesem Bereich sei der Bundesgesetzgeber bereits mit Regelungen wie der Mietpreisbremse (§556 d BGB) tätig geworden. Von den bundesrechtlichen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen habe die bayerische Regierung Gebrauch gemacht, so das Gericht.

Drei Mitglieder des Verfassungsgerichtshofs haben damals laut einer Mitteilung des Gerichts aber die Mindermeinung vertreten, das Volksbegehren hätte zugelassen werden müssen: Es seien „beachtliche Argumente dafür vorgebracht worden“, dass der Gesetzentwurf des Volksbegehrens mit Bundesrecht vereinbar sein könnte.

Bayerns Innenminister Joachim Herrmann (CSU) begrüßte den höchstrichterlichen Beschluss. Das Gericht habe damit die Rechtsauffassung der bayerischen Landesregierung bestätigt. „Mietrecht ist Sache des Bundes. Daher fehlt dem Freistaat für Begrenzungen der Miethöhe die Gesetzgebungsbefugnis“, sagte Herrmann. Aus dem gleichen Grund hat das Bundesverfassungsgericht im April 2021 den Berliner Mietendeckel gekippt.

Quelle: Haufe

Baugenehmigungen: Bei Mietwohnungen ist Luft nach oben

ARS Real Estate

Der Trend bei den Genehmigungen von Neubauwohnungen zeigt nach oben, wie aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen – für Zuwachs sorgt vor allem der Anstieg bei den Zweifamilienhäusern. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sieht es düster aus, schlägt die Immobilienbranche Alarm.

Im Dezember 2020 gab es dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge einen regelrechten Einbruch um 17,4 Prozent bei der Anzahl genehmigter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegenüber dem Jahr zuvor. Ganz so dramatisch ist der Rückgang in der aktuellen Statistik für den Zeitraum Januar bis November 2021 nicht: Mit einem minimalen Plus von 0,5 Prozent gegenüber den ersten elf Monaten des Vorjahres kalkuliert die Wiesbadener Behörde.

Bei den Einfamilienhäusern gab es einen Zuwachs um 1,2 Prozent, bei den Zweifamilienhäusern waren es 24,6 Prozent mehr. Stark zurück ging die Zahl der Wohneinheiten in Wohnheimen mit minus 24,5 Prozent. Insgesamt wurde in den ersten elf Monaten 2021 der Neu- und Umbau von 341.037 Wohneinheiten genehmigt – 2,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Auch im Vergleich zu Oktober 2021 gab es im November 2021 unter dem Strich mehr Baugenehmigungen von neuen Wohnungen: Saison- und kalenderbereinigt stieg die Zahl um 2,6 Prozent – in Zahlen sind das 29.020 neue Wohnungen. Für den Zuwachs im November verantwortlich ist aber ausschließlich der Anstieg von Genehmigungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit 2,6 beziehungsweise 2,7 Prozent. Bei den Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern verzeichnet die Bundesbehörde einen Rückgang gegenüber dem Vormonat um deutliche 4,5 Prozent.

Immobilienbranche: „Bündnis für Wohnen“ schnell gründen

Im Vergleich von November 2021 zu November 2020 war das Minus nach Angaben von Destatis mit elf Prozent noch höher. Jürgen Michael Schick, Präsident beim Immobilienverband Deutschland IVD I Die Immobilienunternehmer, erneuerte vor diesem Hintergrund eine alte Forderung der Branche: „Diese Entwicklung sollte ein Aufruf an die neue Bundesregierung sein, ihre Zielvorgabe von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr konsequent zu verfolgen.“ Der Bund dürfe jetzt keine Zeit verlieren und müsse das „Bündnis für Bauen und Wohnen“ konstituieren, um die richtigen Lösungen für den Wohnungsmarkt zu finden.

Die Zahl der Baugenehmigungen ist zwar ein wichtiger Indikator, um Maßnahmen gegen den Mangel an Wohnraum zu messen, doch genehmigt ist noch lange nicht gebaut. So sind den Angaben zufolge etwa im Jahr 2020 knapp 369.000 Genehmigungen erteilt worden, aber nur rund 306.000 Wohnungen wurden auch fertiggestellt. Die neue Bundesregierung hat angekündigt, dass in Deutschland pro Jahr 400.000 Wohnungen gebaut werden sollen – davon 100.000 öffentlich geförderte Sozialwohnungen.

Allein für das soziale Wohnen müsste die Ampel-Regierung aus SPD, Grünen und FDP mindestens sechs Milliarden Euro an Fördergeldern bereitstellen – nur so werde es gelingen, die geplanten 100.000 Sozialwohnungen und zusätzlichen bezahlbaren Wohnungen nach aktuell geltenden Energiesparstandards neu zu bauen. Der maximale Klimaschutz bei Wohngebäuden (Effizienzhaus 40) mache sogar eine staatliche Förderung von 12,9 Milliarden Euro pro Jahr erforderlich. Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Verbändebündnisses „Soziales Wohnen“.

GdW: Bezahlbarer Wohnungsbau – seit 20 Jahren im Argen

Anlässlich der Pestel-Studie „Bezahlbarer Wohnraum 2022 Neubau – Umbau – Klimaschutz“ forderte auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, die Bundesregierung auf, gemeinsam mit allen Partnern und einem abgestimmten Maßnahmenpaket zügig zu handeln, „um die Situation für viele Wohnungssuchende und Mieter nachhaltig zu verbessern.“ Angesichts von Baukostenexplosion, mangelnden Handwerkskapazitäten, ambitionierten Klimazielen und stark steigenden Energiepreisen müsste jetzt eine ganze Reihe von Lösungsbausteinen koordiniert umgesetzt werden: Unter anderem mehr und günstiges Bauland, digitalisierte und beschleunigte Baugenehmigungsprozesse sowie nachhaltige Bautechnologien.

Diese Herausforderungen treffen Gedaschko zufolge auf eine Situation beim sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau, die seit mittlerweile zwei Jahrzehnten mangelhaft sei: Statt der benötigten 140.000 preisgünstigen Wohnungen seien etwa 2020 nur rund 85.000 gebaut worden– und während es im Jahr 2002 noch 2,6 Millionen Sozialwohnungen gegeben habe, verringerte sich deren Zahl bis zum Jahr 2021 auf 1,09 Millionen; 2020 seien mit 30.000 Sozialwohnungen nur ein Drittel der benötigten Einheiten fertiggestellt worden. „Sollte sich diese Entwicklung unverändert fortsetzen, werden also bis 2030 rund 700.000 weitere Sozialwohnungen fehlen“, warnte der GdW-Chef.

Beim sozial sensiblen Thema rund um das Wohnen sollte folgender Grundsatz gelten: „Es muss gefördert werden, was gefordert wird“, so Gedaschko. Bundesbauministerin Klara Geywitz habe mit Blick auf notwendige Bündnisse und Schwerpunkte wie dem seriellen Bauen bereits richtige und wichtige Schritte angekündigt. Es komme für das bezahlbare Wohnen jetzt grundlegend darauf an, dass Bund, Länder und Kommunen langfristig an einem Strang ziehen und koordiniert vorgehen. „Die Mieten müssen in den nächsten Jahren bezahlbar bleiben, auch und gerade, wenn modernisiert und energetisch saniert wird“, sagte SPD-Politikerin Geywitz im Bundestag.

Quelle: Haufe

Bebauungsplan: Pflicht für klimaneutrale Neubaugebiete

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Beim Heizen mit Öl und Gas wird viel klimaschädliches CO2 ausgestoßen. Niedersachsen will das ändern: Warum in kommunalen Bebauungsplänen nicht fossile Brennstoffe verbieten? Eine juristische Abhandlung kommt zu dem Schluss, dass Städte und Gemeinden solche Vorgaben für Neubaugebiete machen dürfen.

„Klimaschutz ist die zentrale Aufgabe, dabei ist das Thema Wärme zentral mit einem Anteil von rund 40 Prozent an den energiebedingten CO2 Emissionen“, erklärte Niedersachsens Umwelt- und Bauminister Olaf Lies (SPD) am 13. Januar. Zu lösen sei dieses Problem am besten direkt vor Ort in den Kommunen: Die dürften fossile Brennstoffe in Bebauungsplänen ausschließen und die Nutzung von Solarenergie verbindlich vorschreiben. „So können klimaneutrale Neubaugebiete entstehen“, so der Umweltminister. Doch ist das auch rechtens?

Muster-Festsetzungen: Verbot fossiler Brennstoffe in Neubaugebieten

Ja, heißt es in der Abhandlung „Muster-Festsetzungen für ein Verbot fossiler Brennstoffe in Bebauungsplänen“, die das Umweltministerium und die Klimaschutz- und Energieagentur Niedersachsen (KEAN) bei dem Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Prof. Dr. Olaf Reidt, in Auftrag gegeben haben: Für den Klimaschutz dürfen Städte und Gemeinden die Nutzung fossiler Brennstoffe zu Heizzwecken in Neubaugebieten verbieten – und auch die Nutzung von Solarenergie vorschreiben.

Basis ist § 9 Abs. 1 Nr. 23a Baugesetzbuch (BauGB), wo es heißt: „Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: … Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen.“

Das Baugesetzbuch legt laut SPD-Politiker Lies mit der Klimaschutznovelle aus dem Jahr 2011 fest, dass die Bauleitplanung auch einen Beitrag zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung leisten soll. Die Festsetzung in den Bebauungsplänen diene dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen, die erhebliche Nachteile und Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft verursachen könnten. Die Muster-Festsetzungen sollen niedersächsischen Kommunen, die sich Klimaneutralität bis 2045 zum Ziel gesetzt haben, eine Hilfe bei der Aufstellung von künftigen Bebauungsplänen sein.

Wie bei allen Festsetzungen müssen aber Möglichkeiten für den Ersatz fossiler Brennstoffe im Einzelfall aufgezeigt und die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt werden. Anlagenbezogene Festsetzungen oder bestimmte bauliche und technische Anforderungen dürfen nicht getroffen werden.

Neubaugebiete: Muster-Festsetzungen für ein Verbot fossiler Brennstoffe in Bebauungsplänen (PDF)

Muster-Festsetzung: Photovoltaik-Pflicht in Bebauungsplänen

Bereits im März 2021 hatten Niedersachsens Umweltministerium und die KEAN gemeinsam mit dem Verwaltungsrechtler Dr. Fabio Longo ein Papier zum Thema „Muster-Festsetzung für PV-Anlagen in Bauleitplänen“ verfasst, in dem eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB begründet wird, in dem es wörtlich heißt:

„Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: Gebiete in denen bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen.“ Auch hier muss die Begründung der Solarfestsetzung auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse des Plangebiets angepasst und sollte nicht schablonenhaft übernommen werden, schreiben die Autoren.

Muster-Festsetzung von Photovoltaik-Anlagen in Bebauungsplänen (PDF)

Bebauungsplänen kamen bei der rechtsverbindlichen Festlegung energetischer Ziele bei Neubaugebieten bislang eine eher nachgeordnete Rolle zu – die Idee ist aber nicht ganz neu. Mit dem Thema beschäftigte sich bereits im Jahr 2017 das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) ausführlich in dem Bericht „Klimaschutz in der verbindlichen Bauleitplanung“. Von der Möglichkeit, nach § 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB Gebiete für eine Solaranlagenpflicht festzusetzen, hatten bis dahin nach Angaben des Difu nur zwei Städte in Deutschland Gebrauch gemacht. Beim Vorstoß, auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB den Städten und Gemeinden die Möglichkeit schmackhaft zu machen, in den kommunalen Bebauungsplänen fossile Brennstoffe in Neubaugebieten zu verbieten, scheint Niedersachsen bislang zumindest einer der Vorreiter zu sein.

Quelle: Haufe

Für Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand

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Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Hintergrund: Kündigung wegen Mietrückständen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro war die Mieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.

Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein nicht unerheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

Entscheidung: Nur Gesamtrückstand ist für Kündigung maßgeblich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Räumungsklage statt.

Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann nicht unerheblich wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meint – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.

Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Quelle: Haufe