Politik

Bafin-Pläne zum Beleihungswert zu realitätsfern?

ARS Real Estate

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) trat im August 2006 in Kraft. Jetzt soll sie novelliert werden. Die Finanzaufsicht Bafin schlägt Maßnahmen vor. Dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) sind die Pläne nicht genug an die aktuelle Entwicklung am Immobilienmarkt angepasst.

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) übt heftige Kritik an den von der Finanzaufsicht Bafin vorgestellten Plänen zur Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). „Die Bafin verfehlt ihr selbst gestecktes Ziel, die BelWertV an die Marktrealität anzupassen, stellte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt fest. „Sollten die Regeln so verabschiedet werden, würde die Chance zur dringend notwendigen Erneuerung der Immobilienbewertung ungenutzt verstreichen.“

Die BelWertV gilt in Deutschland seit dem 1.8.2006 und gibt einheitliche verbindliche Regelungen für alle Hypothekenbanken vor, die bis dahin jeweils eigene Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswerte entwickelt hatten, die wiederum von der Bafin genehmigt werden mussten.

vdp-Kritik: Markt- und Beleihungswerte driften weiter auseinander

Viele der von der Aufsicht vorgeschlagenen Änderungen erhöhen laut vdp entweder den ohnehin großen Dokumentations- und Rechercheaufwand der Ermittlung von Beleihungswerten in den Kreditinstituten oder führen zu noch niedrigeren Beleihungswerten als bislang. Die Schere zwischen Immobilienmarktwerten und Beleihungswerten würde so noch weiter auseinandergehen.

„Vor dem Hintergrund, dass Beleihungswerte in der bisherigen Methodik stets stabilisierend für den Pfandbrief waren und selbst in extremen Marktphasen wie der Finanzkrise 2008/2009 oder der aktuellen Pandemie grundsätzlich Bestand hatten und haben, ist nicht zu erklären, warum die BelWertV nun in vielen Punkten noch verschärft werden soll“, beklagt Tolckmitt, mit dem Ergebnis, dass der Beleihungswert weiter sinke.

Die Deutsche Kreditwirtschaft, für die der vdp die fachliche Federführung bei der Analyse der BelWertV-Novelle innegehabt hat, übermittelte der Bafin zum Ende der Anhörungsfrist am 3. September eine Stellungnahme. Die größte Kritik richtet sich gegen die Berechnungsparameter – vor allem gegen die Mindestkapitalisierungszinssätze. Das Festhalten an Sätzen aus den 1960er Jahren sei nicht nachvollziehbar, so der vdp-Chef: „Zumal die Covid-19-Krise, der größte Stresstest seit Jahrzehnten für die Immobilienbranche, eben nicht zu dem befürchteten Preisverfall geführt hat.“

Absenkungsmöglichkeit für erstklassige Immobilien

Heute machen Beleihungswerte dem vdp zufolge häufig nicht einmal 50 Prozent der Marktwerte aus. Bei der Refinanzierung über Pfandbriefe komme hinzu, dass vom Beleihungswert nur 60 Prozent für die Pfandbriefdeckung herangezogen werden dürfen, also lediglich 30 Prozent des Marktwerts, heißt es in dem Papier. Die Abstände zwischen Markt- und Beleihungswert seien nicht mehr mit Sicherheits- und Nachhaltigkeitserwägungen zu rechtfertigen, stellte Tolckmitt heraus.

Die von der Bafin eingeräumte Absenkungsmöglichkeit für erstklassige Immobilien, die auf mehrere Assetklassen erweitert werden soll, springe deutlich zu kurz. Es wäre nach Auffassung von Tolckmitt ohne weiteres vertretbar, die Ausgangssätze für die Mehrzahl der Assetklassen um jeweils einen Prozentpunkt zu reduzieren – auf Sätze zwischen vier und 5,5 Prozent. „Damit wären wir immer noch nicht ansatzweise in der Nähe der heutigen Marktzinssätze“, so der Verbandschef.

Eine Anpassung der Mindestkapitalisierungszinssätze sei auch gerechtfertigt, weil der Anstieg der Marktwerte nicht nur auf eine Hochphase eines normalen Immobilienzyklus hindeute, sondern die Marktbedingungen sich dauerhaft verändert hätten, insbesondere bedingt durch das anhaltende Niedrigzinsumfeld. „Vor dieser Entwicklung darf die Aufsicht bei der Novellierung der BelWertV nicht die Augen verschließen“, sagte Tolckmitt.

Zulassung für statistische Bewertungsverfahren

Gut findet der vdp, dass die Digitalisierung Einzug in die BelWertV halten soll. Die von der Bafin geplante Zulassung von statistischen Bewertungsverfahren, wie sie etwa in skandinavischen Ländern seit Jahren Standard in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung sind, begrüßt Tolckmitt, kritisierte jedoch, dass es eine Beschränkung auf den Kleindarlehensbereich geben soll, da ein erheblicher Teil des Massengeschäfts über dieser Grenze liege: „Viele datenbankgestützte Bewertungsprozesse basieren auf solidem wissenschaftlichen Fundament und riesigen Datenpools und müssen deshalb für alle standardisierbaren Immobilienarten zugelassen werden.“

Die Anhebung der Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 500.000 Euro sei grundsätzlich zu begrüßen, berücksichtige aber noch immer nicht die Realitäten auf vielen regionalen Wohnungsmärkten. Die übliche Eigenheimfinanzierung gehe oft weit über den Kleindarlehensbereich hinaus. Der Verband fordert deshalb eine Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 600.000 Euro.

Modernisierungsrisiko bei Bewertung von Ertragsimmobilien

Die aktuelle BelWertV sieht vor, dass bei der Bewertung von Ertragsimmobilien Bewirtschaftungskosten (Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko und nicht-umlegbare Betriebskosten) in Höhe von mindestens 15 Prozent bezogen auf den Rohertrag abgezogen werden müssen. Die Bafin plant nun, das Modernisierungsrisiko und die nicht-umlegbaren Betriebskosten aus dem 15 Prozent-Mindestansatz herauszunehmen, sodass diese noch zusätzlich abgezogen werden müssten.

„Besonders für Betreiberimmobilien wie Hotels und Einkaufszentren würde die Neuregelung zu erheblichen Zusatzabzügen und damit am Ende noch niedrigeren Beleihungswerten führen. Das wäre weder sinnvoll noch sachgemäß“, warnt Tolckmitt.

Die Bafin will darüber hinaus in die BelWertV aufnehmen, dass die Banken einen jährlichen Überprüfungsmechanismus der Grundlagen für die Beleihungswertermittlung etablieren müssen. Für die Banken würde laut vdp damit ein massiver Mehraufwand in der Administration entstehen, was sich letztlich auch auf die Finanzierungskonditionen auswirke.

Quelle: Haufe.de

Blockchain-Grundbuch: Zeitreise oder zum Greifen nah?

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Immobilien wechseln den Eigentümer in Windeseile: Die Blockchain-Community schwärmt von der „Tokenisierung“ des Grundbuchs – ganz nach schwedischem Vorbild. Experten ist das zu stürmisch: Immobilien hätten nichts mit gewöhnlichen Wertpapieren gemein.

Mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Einführung von elektronischen Wertpapieren (eWpG) hat der Bundestag im Mai 2021 den Weg frei gemacht für den elektronischen Handel mit Kryptowertpapieren. Die Verfügungsrechte über materielle und immaterielle Güter sind hier nicht in Papierform, sondern via Blockchain-Technologie vollständig digital dokumentiert. Sie werden durch sogenannte „Token“ fälschungssicher repräsentiert und können im Internet gekauft oder verkauft werden. Mittelsmänner – „Intermediäre“ – wie Bankern oder Fondsverwaltungen sind nicht mehr erforderlich.

Diese eWpG-Regelung ist zunächst auf Inhaberschuldverschreibungen und Anteile an Sondervermögen beschränkt. Der Fantasie tut dies keinen Abbruch. Denn prinzipiell lässt sich jeder Vermögenswert auf der Welt digitalisieren, über eine Blockchain verwalten und mittels elektronischer Verträge, die Computerprogrammen basieren, automatisiert und zugleich rechtssicher handeln. Aber gilt das auch für dingliche Rechte an Immobilien? Diesbezüglich stiftet so manche im Internet verbreitete Information eher Verwirrung statt aufzuklären.

Tokenisiertes Grundbuch: Private Grundstücke sind prädestiniert

Timothy Becker, Leiter der Technology Innovation Unit bei Turbine Kreuzberg, einer Technologieagentur aus Berlin, erklärt das Modell eines „tokenisierten“ – dezentralen – Grundbuchs: „Für jedes Grundstück wird ein eindeutiger Eintrag in Form eines NFT (Non-Fungible Token) auf der Blockchain erstellt. Wer Halter des Tokens ist, ist Eigentümer des Grundstücks. Wird ein Token auf einen anderen Eigentümer übertragen, dann werden so die Besitzverhältnisse überprüfbar verändert.“

Tokenisiert werden grundsätzlich die Immobilien und nicht die jeweiligen Abteilungen I, II oder III. „Die darin enthaltenen Dokumente werden vielmehr mit dem Token verknüpft. Sie können, wenn neue Vereinbarungen getroffen werden, ergänzt oder ungültig gemacht werden“, sagt Becker. Private Grundstücke, bei denen es eine Vielzahl individueller Bedingungen geben könne, seien für ein dezentrales Grundbuch geradezu prädestiniert.

Genau das ist der Knackpunkt: In den genannten Dokumenten steht jede Menge drin. Es sind Belastungen, Beschränkungen, Rechte oder Vormerkungen eingetragen.

Rechtssicherheit im deutschen Grundbuch-„System“

Deshalb erfordern Grundstückstransaktionen nach deutschem Recht auch, dass Notare einbezogen werden. Ihnen obliegt nicht nur die Beurkundung, sondern auch die eingehende Beratung der Beteiligten hinsichtlich möglicher, sich aus dem Geschäft ergebender Nachteile. Weil gleich mehrere Instanzen wie Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls vorgeschaltete Rechtsanwälte in einen Kauf oder Verkauf involviert sind, gilt das Grundstücks- und Grundbuchwesen hier als besonders sicher.

Die amtliche Registrierung schafft die nötige Rechtssicherheit. Bei dem in Deutschland – sowie in Österreich und der Schweiz – existierenden „Real Foliensystem“ gehen die Rechte des Eigentümers unmittelbar aus dem Grundbucheintrag hervor. Sie werden durch die Beurkundung begründet.

In romanischen Ländern wie etwa Frankreich oder Italien oder den USA ist das ganz anders. Dort werden lediglich die Vertragsparteien und die bereits an anderer Stelle geschlossenen Verträge amtlich registriert. „Eintragungen in Grundbücher sind meist deklaratorisch; die Eintragung spiegelt nur die bereits außerhalb des Grundbuchs eingetragenen Rechtsänderungen wider“, erläutert Professor Dr. Maximilian Zimmer, Notar und Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule Harz in Wernigerode. Selbst in diesen Rechtsordnungen habe der Notar eine Prüfpflicht.

Blockchain-Grundbuch nach schwedischem Vorbild

Selbst bei dem als Leuchtturmprojekt für die Blockchain-Technologie angeführten „Schwedischen Grundbuch“ kommt eine Blockchain erst dann zum Zug, wenn sich zuvor über das Geschäft geeinigt worden ist. Die Einigung wird zwischen allen Beteiligten unter Hinzuziehung etwa von Maklern oder der Banken vollzogen. Ein Notar wird bei Grundstücksdeals in Schweden nicht eingeschaltet.

Bei der schwedischen Lösung handele es sich vorwiegend um ein Experiment zur Evaluierung von Funktionsumfängen und Regeln, räumt auch Technologie-Experte Becker ein. „So ist es natürlich möglich, wenn ein Notar vorausgesetzt wird, dass diese Rolle mit ihren Aufgaben und Rechten integriert wird.“ Er geht davon aus, dass in einem föderal fragmentierten und hochregulierten System wie Deutschland der Notar nicht so schnell ersetzt werden kann.

Das klingt nicht gerade nach einem Plädoyer für die Institution, aber auch nicht nach einer apodiktischen Forderung zur Abschaffung des Notars, wie es zuweilen aus der Blockchain-Szene kommuniziert wird. „Stattdessen wird sich die Art und Weise, wie er seiner Tätigkeit nachgeht, verändern“, ist sich Becker sicher. Es sei etwa vorstellbar, dass der an die Blockchain angebundene Notar als Validator den Eintrag ins Grundbuch oder Aktualisierungen vornehme.

Blockchain ja, aber nicht ohne Notar?

Für Professor Zimmer ist der Notar zwingende Voraussetzung. Zwar ließen sich theoretisch durch eine Verfügung in der Blockchain Rechte begründen, ohne fachliche Überprüfung sei aber nicht gewährleistet, dass das begründete Recht rechtmäßig sei.

Das bedeutet: Blockchain, ja, aber nicht ohne Notar. Eine Immobilie könne im Anschluss an die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung sozusagen tokensiert und in Anteile gestückelt an mehrere Käufer vertrieben werden, ergänzt Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Dabei handele es sich aber nicht um eine digitale Segmentierung des Grundbuchs oder der Immobilie selbst, sondern um ein nachgelagertes, eigenständiges Wertpapiergeschäft, für das ein Notar nicht erforderlich sei. „Fonds- oder GBR-Anteile an Immobilien werden bereits heute über das Internet verbreitet. Das Grundbuch selbst wird dadurch in keiner Weise berührt. Fondszeichner stehen nicht im Grundbuch“, so Thelen. Genau das will die Tokenisierung aber erreichen.

Nicht hohe Investments sollen erforderlich sein, um an anteiligen Immobilienbesitz zu kommen, sondern wenige Mausklicks. Es gehe, so argumentiert Becker, um die „Demokratisierung des Marktes“. Schon vor knapp 20 Jahren einigten sich die Bundesländer auf ein „EDV-Grundbuch“, um Notaren und Kreditinstituten den Online-Zugriff zu ermöglichen. Inzwischen sind Eintragungen immerhin als PDF-Dateien oder in dem Behörden-spezifischen Format XML verfügbar. Mit der weiteren Digitalisierung dürfte es nur in kleinen (Teil-)Schritten vorangehen. So könnten die meisten Validierungen weiterhin offchain erfolgen und lediglich zur schnelleren Informationsübermittlung und bei einer finalen Besitzübertragung onchaine gespeichert werden.

Token und Blockchain: Ein intelligentes StückwerkToken (engl.) bedeutet Münze. Damit ist Verwirrung vorprogrammiert, denn es gibt verschiedene Arten, die oft miteinander verwechselt werden. Zahlungstoken, etwa Bitcoins, können wie Tauschmittel eingesetzt werden. Utility-Token (App-Token, Nutzungstoken, Verbrauchstoken) werden in den Netzwerken ihrer Emittenten zum Bezug von Waren oder Dienstleistungen genutzt. Für Immobiliengeschäfte kommen wertpapierähnliche Token infrage: Es handelt sich dabei um eine digitale Verbriefung von Besitzverhältnissen an bestimmten Werten oder Gütern. Mehrere Personen können digitale Anteile an einer Immobilie oder anstelle einer Aktie an einem Unternehmen erwerben und an der Wertentwicklung partizipieren. Bei Vermögenswerten wie Immobilien werden NFT-Token (Non-Fungible Tokens) verwendet. Im Gegensatz zu Zahlungstoken beruhen sie auf einem kryptografischen Protokoll, das weltweit einmalig ist. Sie können weder ausgetauscht, dupliziert, geteilt noch zerstört werden. Token werden in einer Blockchain gespeichert. Die ist mit einer großen Datenbank vergleichbar. Die Daten und Transaktionen werden auf verschiedenen speziell gesicherten Servern gespiegelt, was es annähernd unmöglich machen soll, durch Hacks an die Daten zu gelangen oder sie zu verändern. Es wird auch häufig der Begriff „Distributed Ledger Technologie“ (DLT, verteiltes Register) verwendet. Weil nach jeder Transaktion ein Datenblock verschlossen, versiegelt und sicher abgelegt und sodann ein weiterer gestartet wird, entsteht eine Datenkette. Deshalb spricht man von einer „Blockchain“.

Quelle: www.haufe.de

Scholz stockt Förderung für Ladesäulen an Wohnhäusern auf

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Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will mehr Geld für den Einbau von Ladensäulen für E-Autos an Wohnhäusern ausgeben. Um 300 Millionen Euro wird das Förderprogramm aufgestockt, das Eigentümer und Mieter entlasten soll. Die Wohnungswirtschaft hatte zuvor einen Appell an die Politik gerichtet.

Für ihre Klimaschutzziele hat die Bundesregierung einen Masterplan. Auch E-Mobilität soll in Deutschland massiv ausgebaut werden – auch privat. Die Erstinvestitionsschwelle für den Einbau von Ladesäulen an Wohnhäusern ist aber hoch. Jetzt soll es zusätzliches Geld geben.

Förderprogramm: 300 Millionen Euro für private Ladesäulen zusätzlich

Das Bundesfinanzministerium stockt ein Programm zur Förderung privater Ladestationen für E-Autos an Wohngebäuden auf, will die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben. Finanziert werden soll das Ganze aus dem Energie- und Klimafonds.

Zugesagt hat SPD-Finanzminister Olaf Scholz 300 Millionen Euro. Das sind 100 Millionen mehr als Verkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) Anfang Juli gefordert hatte. Mit dem Programm fördert die Regierung den Einbau sogenannter Wandladestationen (Wallboxen).

„Es sind bereits Anträge für rund 620.000 Ladepunkte eingegangen und haben unser 500 Millionen Euro-Budget völlig ausgeschöpft“, sagte Scheuer. „Ich freue mich, dass Scholz weitere 300 Millionen Euro zur Verfügung stellt.“ Mit dem Geld könne die Wallbox-Förderung in Kürze fortgesetzt werden. Eine flächendeckende und nutzerfreundliche Ladeinfrastruktur sei Voraussetzung dafür, dass mehr Menschen auf klimafreundliche E-Autos umsteigen.

Die dynamische Antragsentwicklung deute auf einen hohen Bedarf für das Förderprogramm im weiteren Jahresverlauf hin, hieß es aus Regierungskreisen. Die Neuzulassungen von Elektroautos sind in den vergangenen Monaten vor allem wegen höherer staatlicher Prämien stark gestiegen.

Ladesäulen in der Wohnungswirtschaft: 3 Probleme im Überblick

Ein Bündnis aus Wirtschaftsverbänden hatte im März 2021 von den Ministern Scheuer und Scholz sowie Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier (CDU) mehr staatliche Hilfen für den Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur an Mehrfamilienhäusern gefordert. Die enormen Investitionen könnten nicht von Immobilienbesitzern und Mietern alleine getragen werden, hieß es in dem gemeinsamen Schreiben des Verbands der Automobilindustrie (VDA), des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) und des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW.

Hingewiesen wurden die Minister auch auf technische Probleme beim Ausbau der Ladesäuleninfrastruktur. Das sind die drei großen Herausforderungen:

  1. Bestandsgebäude haben eine elektrische Infrastruktur, die denen der 1980er-Jahre entspricht. Bei zukünftigen Anforderungen, etwa dem Laden von E-Autos, dem Betrieb von Solaranlagen oder der Wärmeversorgung mit Wärmepumpen, werden laut VDA, BDEW und GdW diese Anlagen „regelmäßig an ihre Grenzen kommen“.
  2. Anders als im Ein- und Zweifamilienhaus-Bereich findet im Mehrfamilienhaus eine gleichzeitige Versorgung verschiedener Haushalten statt. Auch wenn die Hausanschlüsse effizient genutzt werden, gibt es „wenig Reserven, wenn sehr viel Strom gleichzeitig benötigt wird“. Immer mehr Pkw-Stellflächen mit Ladeinfrastruktur führen zu einem hohen Strombedarf. Die Verbände gehen von einer typischen Ladeleistung von elf Kilowatt (kW) eines E-Autos aus. Ein Elektroherd (eine Herdplatte) braucht zwischen ein und drei kW, je nach Energieeffizienz. Es wird eine moderne Elektroinstallation notwendig, die Anschluss, Absicherung, Zählerkästen und Kommunikationsinfrastruktur umfasst.
  3. Es sind erhebliche Investitionen in die elektrische Gebäudeinfrastruktur notwendig, um die Energiewende insgesamt umzusetzen, die Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern ist nur ein Teil davon. Dazu kommen Investitionen in die Effizienzsteigerung der Gebäude, die „Wärmewende“, den altersgerechten Umbau und in die Digitalisierung.

E-Mobilität: Was die Bundesregierung bisher tat

In Deutschland sollen bis zum Jahr 2030 insgesamt eine Million Ladepunkte zur Verfügung stehen. Das Bundeskabinett hatte dafür erstmals im November 2019 den „Masterplan Ladeinfrastruktur“ beschlossen. In einem Konjunkturpaket, das am 3.6.2020 verabschiedet worden ist, waren für den Ausbau der Ladeinfrastruktur sowie die Forschung und Entwicklung bei der Elektromobilität und der Batteriezellfertigung zweieinhalb Milliarden Euro Fördermittel veranschlagt.

Davon flossen die oben erwähnten 500 Millionen Euro in die Förderung von privaten und gewerblichen Ladeeinrichtungen. Das war aus Sicht der Verbände viel zu kurz gegriffen, schnell waren sie aufgebraucht. Die Installation eines Ladepunkts an einem Mehrfamilienhaus koste bereits rund 5.000 Euro, rechneten VDA, BDEW und GdW schon damals vor.

In zwei neuen Gesetzen – dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) und dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) – sind die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Einbau von Ladesäulen geregelt.

Masterplan Ladeinfrastruktur der Bundesregierung bis 2030

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BGH könnte Nebenkostenprivileg früher als gedacht kippen

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Darf ein Vermieter dauerhaft Kabel-TV-Gebühren auf die Mieter umlegen, ohne ihnen ein Kündigungsrecht einzuräumen? Spätestens Mitte 2024 wäre mit diesem Nebenkostenprivileg sowieso Schluss. Der Bundesgerichtshof (BGH) könnte die Rechtslage aber schon am 20. Oktober mit einem Grundsatzurteil ändern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt sich seit dem 8. Juli mit der Grundsatzfrage, ob Vermieter Mietern ein Kündigungsrecht nach § 43b Telekommunikationsgesetz (TKG) für einen nicht benutzten Kabel-TV-Anschluss einräumen müssen. Geklagt hat die Wettbewerbszentrale gegen die Wohnungsbaugesellschaft Vivawest aus Gelsenkirchen, die nach eigenen Angaben mehr als 120.000 Wohnungen vermietet. Das Urteil (Az. I ZR 106/20) in dem Musterverfahren soll am 20. Oktober verkündet werden, wie der zuständige Senat mitteilte.

Nebenkostenprivileg im Musterverfahren: Streit um § 43b TKG

Für Kabel-TV-Anschlüsse müssen Mieter nach aktueller Rechtslage über die Nebenkostenabrechnung Gebühren zahlen, auch wenn sie die Anschlüsse nicht nutzen. Ein Kündigungsrecht für die Laufzeit des Mietvertrages steht den Mietern derzeit nicht zu. Das halten die Wettbewerbsschützer für nicht rechtens.

Von Mitte 2024 an dürfen Vermieter im Zuge der Reform des TKG sowieso keine Kabelgebühren mehr auf die Mieter umlegen. Das Ende des sogenannten Nebenkostenprivilegs ist bereits besiegelt. Das Gesetz tritt zum 1.12.2021 in Kraft, bis zum 30.6.2024 gibt es dann noch eine Übergangsfrist. Danach bekommen alle Mieter die Wahlfreiheit.

Trotzdem streiten die Wettbewerbsschützer vor dem BGH: Sie meinen, dass diese Praxis auch heute schon gegen geltendes Recht verstößt und berufen sich auf § 43b TKG, wonach ein Vertrag „zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten“ höchstens eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten haben darf. Außerdem müsse es möglich sein, einen Vertrag für höchstens zwölf Monate abzuschließen.

Die Richterinnen und Richter äußerten allerdings gewisse Zweifel, ob sich diese Vorschrift auf einen Immobilienkonzern mit Mietwohnungen anwenden lässt. In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg gehabt. So oder so wird das Urteil nur noch vorübergehend von Bedeutung sein.

Auswirkungen des BGH-Kabel-TV-Urteils auf die Wohnungswirtschaft

Sollten die Karlsruher Richter die Regelung kippen, ginge das zu Gunsten der Mieter. Dann müssten die Vermieter einer Kündigung des Kabel-TV-Anschlusses schon 2021 zustimmen. Laut § 43b TKG wären entsprechende Verträge auf 24 Monate begrenzt – und unabhängig von der Laufzeit des Mietvertrags kündbar.

Für Vivawest ist die baldige Abschaffung des Nebenkostenprivilegs per Gesetz wiederum ein Beleg dafür, dass so lange das Gegenteil gelten muss. „Damit liegt aus unserer Sicht eine klare gesetzgeberische Wertung vor, dass bis dahin die Umlagefähigkeit weiterhin aufrechterhalten werden kann“, sagte der Anwalt des Unternehmens nach der Verhandlung.

In den Vorinstanzen war die Wettbewerbszentrale mit ihrem Vorstoß unterlegen. Das Landgericht (LG) Essen hatte die Klage abgewiesen. Die Begründung: Die beklagte Vivawest, die ihren Mietern den Kabel-TV-Anschluss zur Verfügung stellt, erbringe selbst keine Telekommunikationsdienstleistungen, sondern habe sie auf eine Tochtergesellschaft ausgelagert (Urteil v. 31.5.2019, Az. 45 O 72/18). Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm sah zwar die Verantwortung für die Signalübertragung bei der Vivawest, aber keinen Anspruch im Sinne des § 43b TKG (Urteil v. 28.5.2020, Az. I-4 U 82/19).

Quelle: www.haufe.de

Die Mietspiegelpflicht für kleinere Städte kommt

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Der Bundestag hat heute das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts verabschiedet. Damit sollen Mietspiegel rechtssicherer werden. Zudem sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern künftig verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.

Die Parlamentarier im Bundestag haben in der Nacht zu Freitag das Gesetz zur Änderung des Mietspiegelrechts verabschiedet, nachdem im Gesetzgebungsprozess mehrere Details immer wieder verändert wurden. Ein Ziel der Reform ist es, die Qualität von Mietspiegeln zu erhöhen und sie damit rechtssicherer zu machen. Ein Dreh- und Angelpunkt dafür ist die Auskunftspflicht. Demnach müssen Mieter und Vermieter künftig Auskunft über ihre Wohnung geben, unter anderem zur Miethöhe und zu Wohnwertmerkmalen. Bislang konnte die Antwort verweigert werden, wodurch die Gefahr bestand, dass das Ergebnis verzerrt wurde. Für eine höhere Qualität von Mietspiegeln wurde überdies Datenschutzrechtliches geklärt. Behörden wie Meldeämter können nun relevante Daten zur Verfügung stellen und verarbeiten. Zudem gibt es bislang in vielen Städten keinen Mietspiegel – das soll sich nun auch ändern, und zwar indem Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet werden, einen Mietspiegel zu erstellen.

Es bleibt bei zwei Jahren

Der Bindungszeitraum für Mietspiegel beträgt weiterhin zwei Jahre; danach müssen die zulässigen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend dem Verbraucherindex fortgeschrieben werden. Eine komplett neue Erhebung steht nach vier Jahren an. Ursprünglich war im Gesetzentwurf von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) vorgesehen, den Bindungszeitraum auf drei Jahre zu verlängern und die Erhebung um ein Jahr auf fünf Jahre zu schieben.

Der Immobilienverband IVD bezeichnet die Reform als „echte Chance auf eine Verbesserung und Steigerung der Akzeptanz“ von Mietspiegeln. „Das Gesetz nimmt ein zentrales Problem in Angriff, nämlich das der dünnen Datenbasis, auf der Mietspiegel hochgerechnet werden“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Für richtig hält er, dass der Bindungszeitraum nicht erhöht wurde. Andernfalls würden Mietspiegel „weiter von der Marktentwicklung abgekoppelt“. Letztlich seien Mietspiegel dazu bestimmt, „den Markt abzubilden, ihn aber nicht zu machen.“

Quelle: Immobilien-Zeitung.de

CO2-Preis: Geplanter 50%-Vermieteranteil wackelt wieder

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Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Die Mehrkosten sollen Mieter und Vermieter je zur Hälfte zahlen. Das hat die Bundesregierung im Zuge der Klimaschutzgesetz-Novelle beschlossen. Jetzt stellt sich der Bundesrat quer.

Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für den seit dem 1.1.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas tragen. Das geht aus einem Beschluss hervor, den die Bundesregierung begleitend zur Novelle des Klimaschutzgesetzes gefasst hat. Wochenlang hatte man sich innerhalb der Großen Koalition um diesen Punkt gestritten, bevor das Kabinett am 12. Mai diese Einigung erziele.

Die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz hatten dafür gekämpft, dass die durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten nicht mehr – wie nach aktueller Rechtslage üblich – uneingeschränkt vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) betonte: „Alles andere wäre umweltpolitisch dumm gewesen und sozialpolitisch eine Zumutung.“ Der CO2-Preis könne nur eine Lenkungswirkung haben, wenn er den Vermieter zu einer Reaktion bewege.

Geplante CO2-Preis-Kostenverteilung: Skepsis im Bundesrat

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat am 19. Mai angesichts scharfer Kritik aus der Immobilienbranche und der Wirtschaft an der geplanten Fifty-Fifty-Kostenverteilung Verhandlungsbereitschaft signalisiert, will die Deutsche Presse-Agentur (dpa) von Teilnehmern von Online-Beratungen der Unionsfraktion erfahren haben. Gebraucht werde eine intelligente und vernünftige Lösung, auch für die Vermieter. Innerhalb der Union wird argumentiert: Vermieter seien nicht für den Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich.

Die geplante hälftige Teilung der CO2-Preis-Kosten zwischen Mietern und Vermietern ist auch im Bundesrat auf Skepsis gestoßen. Der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss der Länderkammer forderte am 18. Mai, „dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden“, wie es in einer Stellungnahme heißt, die Brandenburg und Nordrhein-Westfalen eingebracht hatten. Nach Angaben des Ausschussvorsitzenden, Brandenburgs Infrastrukturminister Guido Beermann (CDU), wurde sie von der großen Mehrheit der Länder angenommen.

In der Stellungnahme heißt es auch, dass durch die verschärften Klimaschutzziele sehr erhebliche zusätzliche Investitionen in den Gebäudebestand notwendig seien. „Die pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe würde bei Vermietern mehr Ärger auslösen als echte Anreize für mehr CO2-Einsparung bieten“, erklärte Beermann. Der CDU-Politiker bezweifelte, dass dies dazu beitragen werde, die Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu erreichen. Beermann sprach sich dafür aus, Vermieter durch Förderung dazu zu bringen, mehr für das Energiesparen zu machen. Das werde auch die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter begrenzen und Nebenkosten reduzieren.

„Kostenbeteiligung je nach Energieeffizienz der Gebäude“ nun doch nicht vom Tisch?

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis sei Anreizkiller und Investitionshemmnis erster Güte, sagte kürzlich auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die finanzielle Belastung mit 50 Prozent der in den Gebäuden verursachten CO2-Emissionen entziehe den nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unmittelbar die finanziellen Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten.

„Die einzig gerechte und wirksame Lösung beim CO2-Preis ist, dass sich die Höhe der umlagefähigen Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet“, hatte Gedaschko schon vor dem Beschluss der Bundesregierung gefordert. „In unsanierten Wohngebäuden muss daher der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, in sanierten Gebäuden müssen die Mieter diese Kosten übernehmen – denn dort ist ihr individuelles Heizverhalten entscheidend.“

Im Januar 2021 war innerhalb der Großen Koalition scheinbar über ein solches differenziertes Modell sogar beraten worden, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz von Gebäuden orientieren sollte, wie damals dpa Regierungskreise zitierte. Damals hieß es, dass bei „schlecht renovierten“ Gebäuden Vermieter mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung übernehmen sollten, bei „gut sanierten“ Gebäuden weniger als die Hälfte. Damit sollten Vermieter belohnt werden, wenn sie zuvor in Energieeffizienz investiert haben.

Eigentümer haben verfassungsrechtliche Bedenken gegen CO2-Preis-Kostenverteilung

Eigentümer und Investoren dürften nicht für den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern in die Pflicht genommen werden, heißt es vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Maßgeblich sind Lösungen, die das Nutzerverhalten und tatsächliche Verbrauchsdaten mit einkalkulieren. Statt Kosten für Vermieter zu erhöhen, muss die Politik durch das Förderrecht gezielte Investitionsanreize schaffen“, so BFW-Präsident Andreas Ibel. „Gutachten belegen, dass die finanziellen Spielräume im Wohnungsbau schon jetzt komplett ausgeschöpft sind. Weitere Auflagen – wie die CO2-Bepreisung – sorgen letztlich nur dafür, dass irgendwann niemand mehr bauen kann“, ergänzte Sönke Struck, Vorstandschef des BFW Landesverbands Nord. 

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke, befürchtet, dass das Geld, das Vermieter für den CO2-Preis ausgeben müssten, künftig für energetische Sanierungen fehlen wird oder Vermieter nun die Mieten erhöhen müssten, um die zusätzliche finanzielle Belastung kompensieren zu können. Er kündigte an, die neue Regelung verfassungsrechtlich prüfen zu lassen.

Auch die Deutsche Energie-Agentur (Dena) setzt sich „für eine klima- und sozialpolitisch verträgliche Kostenverteilung“ zwischen Mietern und Vermietern ein. In einem Positionspapier macht die Dena einen konkreten Vorschlag zu einer begrenzten Umlagefähigkeit des CO2-Preises: Kern ist eine an der Effizienzklasse des Energieausweises orientierte anteilige Kostenbeteiligung.

Dena-Positionspapier „Begrenzte Umlage der BEHG-Kosten – Investitionsanreize stärken“

Schulze: „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden“

Die neue CO2-Abgabe wird nach Angaben des Bundesumweltministeriums das Heizöl in diesem Jahr zusätzlich zum Einkaufspreis um rund acht Cent pro Liter teurer machen – der Preis für Erdgas steigt demnach um 0,6 Cent pro Kilowattstunde.

Der Handel mit den CO2-Verschmutzungsrechten (Emis­si­ons­han­del) startete im Januar 2021 mit einem fixen CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne und soll wirken wie eine Steuer. Bis 2025 werden die Zertifikate dann schrittweise mit einem auf 55 Euro ansteigenden Festpreis ausgegeben. Ab 2026 wird der Zertifikate-Preis durch Versteigerungen ermittelt – wobei ein Preiskorridor von 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorgegeben ist.

Laut Bundesumweltministerin Svenja Schulze (SPD) soll der CO2-Preis ein „Investitionsanreiz“ sein, damit die Bürger freiwillig auf klimafreundliche Alternativen umsteigen und deshalb den CO2-Preis gar nicht erst zahlen müssen. „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden, dass man auf erneuerbare Energien setzt. Der CO2-Preis wird helfen, diese Entwicklung zu beschleunigen.“

Der CO2-Preis – Teil des Klimaschutzprogramms

EU-weit gibt es schon einen Emissionshandel. Energiewirtschaft und Teile der Industrie müssen pro Tonne Treibhausgas, die sie verantworten, ein Zertifikat nachweisen – teilweise werden die Zertifikate verteilt, teils bildet sich der Preis durch Angebot und Nachfrage.

Damit ein solches System in Deutschland zum 1.1.2021 umgesetzt werden konnte, musste das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) geändert werden – dem hatten Bundestag und Bundesrat bereits im Oktober 2020 zugestimmt. Neben dem CO2-Preis greift auch das neue Klimaschutzgesetz, das Treibhausgas-Budgets vorschreibt. Einnahmen aus der neuen CO2-Bepreisung will der Bund über Förderprogramme und Entlastungen an die Haushalte zurückgeben.

Quelle: HAUFE

Wohnungsbau am Ortsrand: § 13b BauGB wird verlängert

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§ 13b Baugesetzbuch (BauGB) erleichtert das Bauen am Ortsrand erheblich. Die Regelung lief jedoch Ende 2019 aus – mit der Bauland-Novelle (Baulandmobilisierungsgesetz) wird sie wieder aktiviert. Kritiker bezweifeln, dass das Instrument zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum taugt.

Die Regelung des § 13b Baugesetzbuch (BauGB) erleichtert den Wohnungsbau am Ortsrand deutlich. Der Passus ist bei Naturschützern verpönt, weil er eine Umweltprüfung nicht vorsieht. Eingeführt wurde die Vorschrift 2017, um möglichst schnell Wohnraum für Flüchtlinge schaffen zu können. Ende 2019 lief die Regelung aus. Das Bundesinnenministerium erklärte im Sommer 2020, das Ziel des Paragrafen, den Wohnungsbau zu erleichtert, sei „angesichts des in vielen Regionen Deutschlands bestehenden Wohnraummangels weiterhin geboten“.

Mit der BauGB-Novelle unter dem sperrigen Begriff „Baulandmobilisierungsgesetz“ soll § 13b BauGB wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird dann einfacher. Dem hat der Bundestag am 7.5.2021 zugestimmt.

Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag hatte die Staatsregierung aufgefordert, das Gesetz im Bundesrat zu stoppen. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellte am 10. Mai einen Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates und scheiterte, wie das Ministerium mitteilte. Damit könnte das Gesetz wie geplant am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet werden und danach in Kraft treten.

Immobilienbranche: „§ 13b BauGB ist ein guter Hebel“ für Wohnungsbau

Die Immobilienbranche zeigte sich der Idee aus dem Bundesinnenministerium von Anfang an zugetan, wäre aber gerne einen Schritt weiter gegangen und wollte den Paragrafen bis zum Jahr 2032 verlängert sehen. „Wir brauchen Planungs- und Baubeschleunigung, um zügig mehr Wohnraum zu schaffen“, erklärte Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). „§ 13b BauGB ist dafür ein guter Hebel.“

Auch der Deutsche Städte- und Gemeindebund sprach sich dafür aus, dass der Paragraf in die Verlängerung geht. Die Norm habe sich zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bewährt. Die Sorge, dass durch die Verlängerung des § 13b BauGB eine „ausufernde oder gar ungesteuerte Entwicklung“ im Außenbereich von Ortschaften folgen könnte, wie von Naturschützern befürchtet, teilte der Verbund nicht. Vorgaben gebe es ja weiterhin.

Mit der nicht modifizierten Entfristung des § 13b BauGB im Zuge der Bauland-Novelle sieht wiederum die Architektenkammer Baden-Württemberg (AKBW) die Chance verpasst, Klimaschutz und Klimaanpassung im Baurecht zu verankern. Auch die AKBW erwartet von ihrer Landesregierung eine Bundesratsinitiative: „Der unkonditionierte § 13b würde das Ziel, das Land zum Musterland des Klimaschutzes zu entwickeln, unterminieren“, heißt es in der Begründung.

Flächenverbrauch: Naturschützer mahnen 30-Hektar-Ziel an

Der Paragraf ist dennoch umstritten. Das Bundesamt für Naturschutz etwa warnte bei Vorstellung der Pläne 2020, dass durch § 13b BauGB etwa Instrumente des Umwelt- und Naturschutzes ausgehebelt würden. Hinzu komme, dass die Zersiedlung der Landschaft vorangetrieben werde. Jessel mahnte das 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung an. „Was einmal für 2020 geplant war, wurde bereits auf 2030 verschoben: den Flächenverbrauch auf 30 Hektar pro Tag zu begrenzen“, erklärte Beate Jessel, Präsidentin des Bundesamtes.

In den vergangenen Jahren sei das Thema Flächen sparen hinter die Diskussion der Rolle des Bodens als Engpassfaktor für bezahlbaren Wohnraum zurückgetreten, kritisierte auch der Trierer Wirtschaftswissenschaftler Dirk Löhr bei einem Fachgespräch des Parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung in Berlin. Die Bauland-Neuausweisungen fänden in der Regel dort statt, wo sie am wenigsten benötigt würden.

Das Umweltbundesamt kam in einer Studie zu dem Ergebnis, dass § 13b BauGB vor allem von kleineren, ländlich geprägten Gemeinden genutzt wird und für kleinere Bauvorhaben mit geringer Dichte. Demnach steht viel Flächenverbrauch wenig Linderung der Wohnungsnot gegenüber.

Quelle: Haufe

Staatsversagen bei der Wohneigentumsförderung

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Die Wohneigentumsförderung kommt nicht in die Gänge. Das hat eine Immowelt-Studie wieder auf den Punkt gebracht, bei der es um den Flop des Baukindergelds geht. Ein Gespräch mit Jan-Carl Mehles, Group Leader Market Research, Immowelt, und Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion.

Die Wohneigentumsquote dümpelt seit Jahren bei etwa 43 Prozent. Die Gründe sind bekannt: Wohneigentum ist hierzulande einfach zu teuer. Der Staat scheint helfen zu wollen, aber seine Hilfen entpuppen sich bei näherem Hinsehen als Rohrkrepierer. In anderen Ländern sieht es zum Teil sehr viel besser aus. Lernen könnten wir etwa von den Österreichern, den Schweden, den Finnen. Was steht im FDP-Parteiprogramm? Wie sollen Schwellenhaushalte stark gefördert werden? Käme mit der FDP der Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer? Und wie spannend ist das Thema Mietkauf? Hören Sie doch mal rein in die neue Folge L‘Immo mit Dirk Labusch.

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