Autor: ARS Real Estate

Negativbilanz: Es werden zu wenig Sozialwohnungen gebaut

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100.000 neue Sozialwohnungen jährlich: Das ist das erklärte Ziel der Ampel-Koalition – und das wurde im vergangenen Jahr erneut verfehlt, berichtet die Bundesregierung. In der Pflicht sind die Länder. Die haben ihren Job unterschiedlich gut gemacht.

Es werden immer weniger statt mehr Sozialwohnungen in Deutschland: Ende 2022 gab es bundesweit rund eine Million Wohnungen für Menschen mit kleinen Einkommen – das sind rund 14.000 weniger als im Jahr 2021, heißt es in der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken-Fraktion, die der Deutschen Presse-Agentur (dpa) vorliegt. Neu gebaut wurden demnach 22.545 Sozialwohnungen.

Die Ampel-Koalition hatte angekündigt, pro Jahr für 100.000 neue Sozialwohnungen sorgen zu wollen. Eine negative Bilanz ergibt sich trotz des Neubaus, da rund 36.500 Preisbindungen 2022 ausliefen, wie die Wohnungspolitik-Expertin der Linken, Caren Lay, feststellte. Das Geld kommt vom Bund, bauen müssen die Länder – und hier ist die Entwicklung unterschiedlich.

Bundesländer mit mehr Sozialwohnungen

So gab es etwa in Hessen einen Zuwachs von knapp 1.700 auf 82.172 Sozialwohnungen. In Hamburg stieg die Zahl nach einem Rückgang in den Vorjahren um rund 600 auf 81.006 Sozialwohnungen. Den umfangreichsten Neubau in dem Bereich gab es in Bayern mit 4.056 bewilligten Neubaumaßnahmen im Bereich der Mietwohnungsförderung und in Baden-Württemberg mit 3.898 solcher Maßnahmen.

Entgegen dem bundesweiten Trend ist die Zahl der Sozialwohnungen in Sachsen-Anhalt in den vergangenen Jahren gestiegen. 2022 gab es landesweit 5.070 geförderte Wohnungen. Im Vorjahr sind 612 Wohnungen weniger gezählt worden. 2020 gab es in Sachsen-Anhalt nur 3.373 der geförderten Wohneinheiten. Auch in Sachsen stieg die Zahl der Sozialwohnungen: 2022 gab es im Freistaat insgesamt 12.541 Wohnungen, ein Jahr zuvor waren es 458 Wohnungen weniger. 2020 gab es in Sachsen laut dem Bericht insgesamt 11.904 Sozialmietwohnungen.

In Hessen belief sich der Sozialwohnungsbestand Ende 2022 auf 82.172  – das sind den Angaben zufolge 1.657 Sozialwohnungen mehr als im Jahr 2021. Auch beim Neubau hat Hessen zugelegt: Im vergangenen Jahr sind 1.505 Sozialwohnungen neu entstanden. Im Jahr zuvor waren es 1.367. Im Saarland gab es Ende 2022 mit 759 Wohnungen für Menschen mit kleinen Einkommen 66 mehr als Ende 2021.

Sozialwohnungen: Deutlicher Rückgang in Berlin

Viele Länder haben allerdings einen teils deutlichen Rückgang zu verzeichnen. So sank die Zahl der Sozialwohnungen in Niedersachsen um knapp 2.600 auf 52.601 und in Berlin um rund 4.500 auf 104.757 neue Wohnungen. Neu bewilligt wurde in der Hauptstadt der Bau von 1.935 staatlich geförderten Wohnungen. Zum Vergleich: Noch 2020 gab es in Berlin 111.964 Sozialwohnungen. Die schwarz-rote Koalition in Berlin will jährlich 5.000 Sozialwohnungen bauen.

Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) forderte deutlich mehr Sozialwohnungen in Rheinland-Pfalz. Im vergangenen Jahr habe es nur noch 39.200 Sozialwohnungen im Land gegeben, sagte die Landesvorsitzende Susanne Wingertszahn der Deutschen Presse-Agentur in Mainz. Das entspreche einem Rückgang im Vergleich zum Jahr 2011 von 45 Prozent.

Spitzenreiter bei den Zahlen an Sozialwohnungen

Die meisten Sozialwohnungen insgesamt verzeichneten Nordrhein-Westfalen (NRW) mit 435.025, Bayern mit 133.129 sowie Berlin. Spitzenreiter gemessen an der Einwohnerzahl waren Hamburg (4.281 pro 100.000 Einwohner), Berlin (2.790) und NRW (2398).

Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft aber auch in NRW weiter. Neu gebaut wurden in NRW 3.631 Sozialwohnungen. Das sind 853 weniger als ein Jahr davor. Die Zahl der neuen Wohnungen reichte nicht aus, die aus der Preisbindung fallenden Wohnungen zu ersetzen. Der Bestand sank von Ende 2021 bis Ende 2022 um 7.270 auf 435.025, heißt es in der Antwort der Bundesregierung. Die Zahl ist seit Jahren rückläufig.

Immer weniger Sozialwohnungen statt mehr

Die Zahl der Sozialwohnungen nimmt seit Jahren ab. Gab es in der alten Bundesrepublik noch fast vier Millionen Sozialwohnungen, waren es 2010 nur noch rund 1,6 Millionen und 2020 nur noch rund 1,1 Millionen. Die Mieten sind bei Sozialwohnungen staatlich reguliert. Für den Bau gibt es staatliche Zuschüsse oder vergünstigte Darlehen. Dafür gilt befristet eine gedeckelte Miete.

Wohnen dürfen dort nur Menschen, bei denen die Behörden einen besonderen Bedarf sehen. Nach einer bestimmten Zeit können die Wohnungen allerdings normal am Markt vermietet werden. Die Dauer dieser Bindung ist in den Ländern unterschiedlich geregelt.

Kritik an Ampel-Wohnungspolitik

Die Linken-Abgeordnete Lay warf der Ampel ein krachendes Scheitern der Wohnungspolitik vor. „Der Tiefstand beim sozialen Wohnungsbau beim Neubau und im Bestand ist angesichts ungebremst steigender Mieten und zunehmender Wohnungsnot höchst alarmierend“, sagte Lay der dpa.

Sie forderte unter anderem ein öffentliches Wohnungsbauprogramm und ein Sondervermögen für bezahlbares Wohnen. Mindestens 20 Milliarden Euro müssten pro Jahr in den Bereich fließen. Die IG Bau hatte zuletzt ein Sondervermögen von 50 Milliarden für den Bau von Sozialwohnungen gefordert.

Forderungen an die Bundesregierung

Der Bau-Experte der Unionsfraktion, Ulrich Lange (CSU), forderte den Bund auf, Grundstücke anzukaufen, um sie verbilligt an Kommunen für den sozialen Wohnungsbau abzugeben. Stefan Körzell, Vorstandsmitglied des Deutschen Gewerkschaftsbunds, sagte: „Der historische Tiefstand an Sozialwohnungen muss ein Weckruf für die Bundesregierung sein.“ Er verlangte ein Sofortprogramm für den Bau: Die Neubauförderung solle erhöht, „realistische“ Effizienzstandards sollten gesetzt und Erleichterungen bei der Grunderwerbssteuer umgesetzt werden.

Die Bundesregierung hat im Haushaltsentwurf 2024 eine Erhöhung der Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau auf rund 3,1 Milliarden Euro angekündigt, ab 2025 bis 2027 sollen es jährlich 3,5 Milliarden sein. Eingebrochen ist in diesem Jahr aber nicht nur der Bau günstiger Wohnungen.

Bundesregierung: Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus

Quelle: www.haufe.de

Energieausweise laut Experten „praktisch unbrauchbar“

ARS Real Estate

Für Wohnungen und Häuser, die verkauft oder neu vermietet werden, müssen Eigentümer einen Energieausweis vorlegen. Daraus soll sich die Energieeffizienz der Immobilien ablesen lassen. Experten stellen die Aussagekraft infrage.

Der Energieverbrauch in deutschen Wohnhaushalten unterlag zuletzt krisenbedingt großen Schwankungen. Experten bewerten deshalb die Aussagekraft von Energieausweisen für Gebäude derzeit eher kritisch.

Großteil der ab 2023 ausgestellten Energieausweise obsolet?

Die Wissenschaftlerin und Energieberaterin Constanze Liepold von der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule (RWTH) Aachen geht davon aus, „dass ein Großteil der im Jahr 2023 und den Folgejahren ausgestellten und in den nächsten Jahren gültigen Energieausweise praktisch unbrauchbar sein wird“, wie sie dem Nachrichtenmagazin „Spiegel“ am 4. November sagte. Energieausweise, die aktuell wie üblich auf Basis der Verbräuche der letzten drei Jahre ausgestellt würden, ließen „keinesfalls Rückschlüsse auf die Verbräuche der kommenden Jahre zu“, wird Liepold zitiert.

So seien etwa während der Corona-Lockdowns im Jahr 2020 die Menschen viel zu Hause gewesen und hätten vergleichsweise viel Energie verbraucht. Es sei daher davon auszugehen ist, dass die späteren Energieabrechnungen keinen auf Nichtpandemiejahre übertragbaren Verbrauch widerspiegeln, erklärten sie und ihr Kollege Paul Fabianek: „Gleiches gilt in umgekehrter Form für das Jahr 2022.“ Nach dem Ausbruch des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine waren die Bürger in Deutschland zum Energiesparen aufgerufen und die Preise stiegen stark.

Experten: Pflicht zu Bedarfsausweisen ausweiten

„Verbrauchsausweise sind weniger wertvoll als Bedarfsausweise“, sagte Christian Handwerk von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen im „Spiegel“. Die Schwächen von Verbrauchsausweisen würden aktuell besonders deutlich. Bedarfsausweise sind in der Regel teurer und für weniger Gebäude gesetzlich verpflichtend.

Die RTWH-Wissenschaftler Liepold und Fabianek appellieren nun an die Politik, die Pflicht für die aussagekräftigeren Bedarfsausweise, bei denen der Energiebedarf eines Hauses detaillierter ermittelt wird, auszuweiten. Alternativ sollten ihrer Einschätzung nach für Verbrauchsausweise längere Betrachtungszeiträume vorgeschrieben werden.

Die aktuellen geltenden bereits verschärften Regeln für Energieausweise traten im Mai 2021 in Kraft.

Quelle: Haufe.de

Neuer Rekord bei Stornierungen im Wohnungsbau

ARS Real Estate

Mehr als jede fünfte Firma berichtete im Oktober von abgesagten Projekten, jedes zehnte Unternehmen hat Probleme mit der Finanzierung – die Lage im Wohnungsbau verschärft sich weiter, wie aktuelle Zahlen des Ifo-Instituts zeigen.

Die Auftragslage im deutschen Wohnungsbau wird immer schlechter. Im Oktober berichtete knapp die Hälfte (48,7 Prozent) der Unternehmen von Auftragsmangel, wie das Münchner Ifo-Institut am 6. November mitteilte. Das sind noch einmal 2,1 Prozentpunkte mehr als im September (46,6 Prozent).

Der Anteil der Firmen, die unter Stornierungen leiden, stieg auf den neuen Höchstwert von 22,2 Prozent, das ist ein Plus von 0,8 Prozentpunkten gegenüber dem Vormonat. Das Geschäftsklima verharrt saisonbereinigt mit minus 54,7 auf einem extrem schlechten Niveau.

Wohnungsbau: Schwaches Neugeschäft

„Es wird immer schlimmer, mehr und mehr Projekte scheitern am gestiegenen Zinsniveau und den teuren Baupreisen“, sagte Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo-Umfragen. Das Neugeschäft im Wohnungsbau sei weiterhin sehr schwach, die Auftragsbestände der Firmen dabei abzuschmelzen. Etwa jeder zweite Betrieb leide mittlerweile unter einem Auftragsmangel und es würden jeden Monat mehr, betonte der Experte.

Für einige werde die Situation wirtschaftlich bedrohlich, jedes zehnte Unternehmen melde Finanzierungsschwierigkeiten. Und schnelle Besserung ist nicht in Sicht: „Der Ausblick für den Wohnungsbau bleibt finster, die Unternehmen stimmen sich auf harte Zeiten ein“, so Wohlrabe. Die Erwartungen der Unternehmen notierten im Oktober laut Ifo bei außerordentlich schlechten minus 63,9 Punkten.

Quelle: Haufe.de

Investoren grasen deutschen Markt für Mietwohnungen ab

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Wohnimmobilien in den deutschen Metropolen sind begehrt bei institutionellen Investoren – der Trend geht zum Mietobjekt, wie eine Umfrage von Empira zeigt. Dies gilt für den Neubau und den Bestand. Interesse an Develop-and-Hold-Strategien gibt es auch noch, aber weniger überzeugt.

Das Interesse von institutionellen Investoren an neuen und älteren Wohnimmobilien in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ist weiterhin sehr hoch, wie es in der Empira-Studie „Institutional Trends 2023“ heißt, für die Bulwiengesa im Juni und Juli 81 Profianleger befragt hat.

Vieles spricht für Investments in Mietwohnungen

Besonderes Interesse (87 Prozent) besteht laut der Umfrage der Analysten am Wohnungsneubau in den sieben Metropolen bei einer Bruttoankaufsrendite von 4,5 bis fünf Prozent. Rund ein Drittel der befragten institutionellen Investoren und Family Offices würde bei Bruttoankaufsrenditen von bis zu vier Prozent kaufen. Bei kleinen und mittelgroßen Städten nimmt das Interesse am Wohnungsneubau ab: Bei bis zu vier Prozent Bruttoankaufsrendite sind nur zwölf Prozent der Anleger zum Kauf bereit – bei bis zu fünf Prozent Rendite erhöht sich der Wert auf 57 Prozent.

„Die Fakten sprechen kurz-, mittel- und langfristig für Investments in Mietwohnungen“, sagt Lahcen Knapp, Chairman der Empira Gruppe. Die Nachfrage sei sehr hoch und werde wegen der demografischen Entwicklung hoch bleiben. Gleichzeitig befinde sich die Neubautätigkeit im Sinkflug. Knapp: „Die Mieten werden deshalb insbesondere in den Metropolen weiter steigen.“

Auch bei Investments in Bestandswohnungen liegt der Schwerpunkt auf den „Top 7“. 20 Prozent der Investoren haben Interesse bei einer Ankaufsrendite von bis zu vier Prozent und 54 Prozent bei bis zu fünf Prozent.

Büroimmobilien: Ankauf hängt von der Risikoklasse ab

Bei Investments in Metropolbüros hängt das Interesse der Anleger stark von der Risikoklasse ab. Nur zwölf Prozent der Investoren sind bereit, bei einer Bruttorendite von bis zu vier Prozent Core-Immobilien zu kaufen – erst ab zirka fünf Prozent Rendite ist laut Empira-Studie die Mehrheit der Befragten bereit, in Core-Objekte zu investieren. Für Value-Add-Objekte würde die Mehrheit der Befragten erst oberhalb von sechs Prozent Bruttoankaufsrendite investieren.

„Der Markt für Büroimmobilien wird sich weiter differenzieren“, erklärt Knapp. „Wir erwarten eine große Angebotsknappheit an hochwertigen Büroobjekten und rechnen daher mit steigenden Mieten in diesem Bereich.“ Hintergrund ist das EU-Programm „Fit for 55“ –  laut der vom Europäischen Parlament beschlossenen Vorlage sollen bis 2028 alle neuen Gebäude CO2-neutral sein. Das hat große Auswirkungen auf den Bestand. „Ältere und energetisch ungünstige Büroobjekte werden zunehmend von Leerstand betroffen sein“, so Knapp.

Develop-and-Hold-Strategie und ESG-Kriterien im Fokus

Mit 57 Prozent (2022: 59 Prozent) hat in der aktuellen Umfrage deutlich mehr als die Hälfte der befragten Investoren Interesse an einer Develop-and-Hold Strategie. Gegenüber der Vorjahresbefragung ist jedoch erkennbar, dass sich die Antworten recht deutlich von „definitiv“ auf „eher ja“ verschoben haben, heißt es bei Empira. Nur ein geringer Teil (elf Prozent) der Anleger schließt Develop-and-Hold Strategien gänzlich aus.

Auch ESG-Kriterien sind für die Umfrageteilnehmer weiterhin wichtig. Für 85 Prozent der Investoren hat das nachhaltige Investieren eine „eher hohe“ oder „sehr hohe“ Bedeutung – im Vorjahr waren es 88 Prozent. Die relevantesten Einzelmaßnahmen: 74 Prozent der Befragten wollen den CO2-Fußabdruck messen (Vorjahr: 62 Prozent), 29 Prozent planen ausschließlich Investments in zertifizierte Gebäude (Vorjahr: 16 Prozent).

Artikel-8-Fonds stehen weiterhin hoch im Kurs, jeweils 22 Prozent der Umfrageteilnehmer planen „sehr wahrscheinlich“  oder „eher wahrscheinlich“ Investments.

Kreditfonds: Mehr Whole-Finanzierung, weniger Mezzanine

Das Interesse an Kreditfonds im Segment Whole-Finanzierung ist bei der Empira-Umfrage 2023 gegenüber dem Vorjahr deutlich gewachsen. Ein höherer Anteil (jeweils zwölf Prozent) der Investoren hat „definitiv“ Interesse (Vorjahr: acht Prozent) oder „eher ja“ (Vorjahr: zehn Prozent). Das Interesse an Kreditfonds im Segment Mezzanine-Finanzierung ist demnach deutlich gesunken. Ein geringerer Anteil von insgesamt 15 Prozent hat „definitiv“ oder „eher ja“ geantwortet, in der Umfrage 2022 waren das noch 26 Prozent.

Bei möglichen Investments im Kreditfondsbereich planen 39 Prozent keine größeren Veränderungen (Vorjahr: 35 Prozent). Jeder fünfte (21 Prozent) Investor nimmt sich steigende Investmentvolumina vor, im Jahr 2022 gaben das 24 Prozent der Umfrageteilnehmer an. Bei Debt-Fonds ist eine Reduktion der Investmentvolumina nur im kleinen Umfang geplant, lautet ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie. Im Vergleich zu 2022 wollen aber mehr Investoren das Volumen im Bereich Equity stabil halten: 55 Prozent (bis Ende 2024) zu 44 Prozent (bis Ende 2023). 18 Prozent planen den Ausbau der Aktivitäten und nur neun Prozent eine Verringerung der Investmentvolumina.

Quelle: Haufe.de

Asbest im Boden entfernen: Kosten und Vorschriften

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Die Sanierung asbesthaltiger Fußböden verursacht erhebliche Kosten. Zudem gibt es strenge Vorschriften. Nicht selten landet ein Fall vor Gericht, wenn beim Entfernen der Platten potenzielle Gesundheitsgefahr für die Mieter einer Wohnung entsteht. Was Vermieter beachten müssen.

Im Wohnungsbau der 1960er bis Ende der 1980er Jahre wurden unter anderem Vinyl-Asbest-Platten häufig auf Fußböden verwendet. Auch asbesthaltiger Kleber kam zum Einsatz. Asbest besteht aus kleinen Fasern, die für Menschen nur gefährlich sind, wenn sie freigesetzt werden und in die Lungen gelangen – dann können sie Tumore auslösen. Das kann bei der Asbestsanierung und der Entfernung von Bodenbelägen passieren, etwa beim Abbrechen oder Schleifen der Platten.

Asbest im Bodenbelag: Kosten für die Entfernung

Seit 1993 ist der Einsatz der giftigen Asbestfasern in Deutschland verboten. Zum einen machen die Ausbauvorgaben für Vinyl-Asbest-Platten und asbesthaltigem Kleber eine Sanierung teuer, zum anderen können für Vermieter extra Kosten entstehen, wenn Mieter während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben können oder die Bauzeit verlängert wird, weil eine alternative Unterbringung nicht möglich ist.

In der Regel liegen die Preise bei 30 bis 45 Euro pro Quadratmeter Baufläche, heißt es beim Informations- und Ratgeberportal heizung.de. Für das fachgerechte Entsorgen der ausgebauten und asbesthaltigen Produkte entstehen demnach Ausgaben von rund 100 bis 300 Euro pro Tonne.

Für die Asbestsanierung selbst gibt es dem Portal zufolge derzeit keine Förderung, allerdings könnten Eigentümer die Lohnkosten der Handwerksbetriebe steuerlich geltend machen: Das Finanzamt zieht am Jahresende 20 Prozent der Handwerkerkosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) ab.

Asbestsanierung: Die Vorschriften

Bei der Sanierung von Asbestplatten ist unter anderem die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) anzuwenden; außerdem die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519), die am 31.3.2022 zuletzt geändert wurde. Die Novelle der GefStoffV trat im August 2023 in Kraft.

Unter anderem wird nun vom Gesetzgeber unterstellt, dass alle vor dem Asbestverbot von 1993 erbauten Gebäude asbesthaltige Materialien enthalten könnten. Wer Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten übernehmen will, muss im Vorfeld Informationen einholen, ob asbesthaltiges Material verbaut wurde (Erkundungsgebot). Unterschieden wird nicht mehr nach fest oder lose gebundenem Asbest, sondern zwischen geringer, mittlerer und hoher Exposition. Arbeiten mit hoher Exposition sind nur noch durch Fachfirmen erlaubt. Beim Überdecken von asbesthaltigen Baustoffen wurden Ausnahmen genau definiert: So ist es etwa erlaubt, asbesthaltigen Putz zu überstreichen.

Millionen Tonnen Asbest in Wohnhäusern: Risiko bei Sanierung

VG Arnsberg: Asbesthaltige Klebstoffreste müssen weg

Wenn asbesthaltige Fußbodenbeläge entfernt werden, dürfen keine asbesthaltigen Klebstoffreste übrigbleiben. Überdecken oder versiegeln ist nicht erlaubt, da dann weiterhin Schadstoffe mit Gefährdungspotenzial vorhanden sind, hat etwa das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg entschieden. Geklagt hatten Wohnungseigentümer und Verwalter: Sie wollten die asbesthaltigen Kleberreste auf dem Estrich unter den neuen Bodenplatten belassen.

Das Versiegeln des auf dem Fußboden verbleibenden Klebers sei eine zulässige Sanierungsmaßnahme, so die Kläger. Sinn und Zweck der Regelungen der Gefahrstoffverordnung sei es, ein Freisetzen von Asbest zu verhindern; dieses Ziel werde jedoch auch durch die Versiegelung des auf dem Boden verbleibenden Klebers erreicht. Im Übrigen sei das Belassen und Überdecken des Klebers auch als Teil von Abbrucharbeiten i.S.v. Anhang II Nr. 1 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 GefStoffV zulässig

(VG Arnsberg, Urteil v. 8.11.2018; Az. 6 K 7190/17)

Quelle: Haufe.de

Wohnflächenberechnung am Limit

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Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. Ganz knapp war es in einem aktuellen Fall und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische?

Hintergrund: 9,63 oder 10,04 Prozent Wohnflächenabweichung?

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten im Rahmen einer Räumungsklage über die tatsächliche Wohnfläche. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie der Meinung ist, die tatsächliche Wohnfläche unterschreite die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent. Daher liege ein erheblicher Mangel vor. Der Vermieter erkennt die Minderung nicht an und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges.

Im 2013 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 48 Quadratmetern vereinbart. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,38 Quadratmetern, was einer Abweichung von 9,63 Prozent entspricht. Da die Erheblichkeitsschwelle von mehr als zehn Prozent Abweichung nicht erreicht sei, sah das Landgericht, wie zuvor bereits das Amtsgericht, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Räumungsklage statt.

Bei der Berechnung der Wohnfläche, der das Landgericht gefolgt ist, hat der Sachverständige auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 Quadratmetern berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.

Zwar bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Das Landgericht sah die Durchgänge jedoch mangels Türrahmen und Türen nicht als Türnischen an. Auch die Anordnung nebeneinander spreche dagegen, dass die Wandöffnungen zum Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien; sie dienten vielmehr raumgestalterisch der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.

Die Mieterin meint hingegen, die Grundfläche der Durchgänge sei bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, denn es handle sich hierbei um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Ohne Hinzurechnung der Durchgänge wäre die tatsächliche Wohnfläche 43,18 Quadratmeter, was einer Abweichung von 10,04 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche entspräche.

Entscheidung: Fläche ohne Wohnwert zählt nicht mit

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Mehr als zehn Prozent Wohnflächenabweichung ist ein Mangel

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser führt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB  zur Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Eine weitere Maßtoleranz besteht im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht.

Für die Frage, ob die Wohnung im vorliegenden Fall mangelhaft ist, kommt es daher darauf an, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muss oder nicht.

Wohnflächenverordnung ist Grundlage der Wohnflächenberechnung

Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum gelten. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich.

Damit ist die Wohnfläche hier anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln. 

Was ist eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung?

Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben Türnischen bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung außer Betracht. Es kommt somit darauf an, ob die beiden Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer als Türnischen einzuordnen sind.

Eine Türnische im Sinne der genannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Es kommt nicht darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Das ist bei einer Wandöffnung, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht, grundsätzlich nicht der Fall. Die Grundfläche einer solchen Öffnung hat keinen eigenen Wohnwert, weil sie einer Nutzung zu Wohnzwecken nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.

Der Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei Öffnungen nebeneinander gibt, schließt für sich genommen nicht aus, die beiden Öffnungen oder auch nur eine der beiden als Türnischen einzuordnen.

Auf das tatsächliche Nutzungsverhalten des konkreten Mieters kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter in die Öffnung etwa ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände dort hingestellt hat.

Die Öffnungen in der Wand könnten aber dann nicht mehr als Türnischen anzusehen sein, wenn sie wesentlich größer als eine übliche Tür wären; der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs könnte anders als einer Türnische ein eigener Wohnwert zukommen, so dass diese bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen wäre.

Landgericht muss Fall erneut prüfen

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der Rechtsauffassung des BGH erneut beurteilen, ob es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht.

(BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 117/22)

Quelle: Haufe.de

Mietwohnungen zum Verkauf? – Solvente Städte greifen zu

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Nicht nur hat die Stadt Dresden angekündigt, mehr als Tausend Wohnungen vom Immobilienriesen Vonovia kaufen zu wollen, auch in München bieten wohl immer mehr private Eigentümer ihre Bestände der Kommune an. Was steckt dahinter?

Dresden kauft dem Immobilienunternehmen Vonovia 1.213 Wohnungen ab. Neue Eigentümerin soll die städtische Wohnungsgesellschaft WiD Wohnen in Dresden GmbH & Co werden. Dem Vollzug des Kaufvertrags muss der Stadtrat allerdings noch zustimmen. Von dem Verkauf sind Wohnungen in den Stadtteilen Prohlis und Neustadt betroffen. Die Bestände seien, wie ein Großteil der Dresdner Bestände, früher bei der Woba gewesen, wie Matthias Wulff, Pressesprecher Ostdeutschland Unternehmenskommunikation bei Vonovia auf Nachfrage sagte.

Außerdem will Großvermieter Vonovia unbebaute Grundstücke mit einer Fläche von etwa zwölf Hektar an Dresden verkaufen: Dort sollen bis zu 1.800 weitere Wohnungen gebaut werden. Der Preis für das Gesamtpaket liege bei 87,8 Millionen Euro, gab die Stadt am 27. Oktober bekannt. „Mit dem Ergebnis werden wir den kommunalen Wohnungsbestand einerseits mehr als verdoppeln und gleichzeitig sichern wir unserer Stadt signifikante Flächenpotenziale für zukünftige Wohnflächenentwicklung“, sagte Oberbürgermeister Dirk Hilbert (FDP).

Der Stadtrat hatte im März 2006 den Verkauf der städtischen Woba Dresden GmbH beschlossen, um schuldenfrei zu werden. Nun also die Rolle rückwärts. Vonovia hat in der Stadt nach eigenen Angaben derzeit rund 38.500 Wohnungen.

Wohnungswirtschaft begrüßt Rekommunalisierung

Der Verband der Wohnungswirtschaft (vdw) in Sachsen hat die Dresdener Pläne begrüßt, rund 1.200 Wohnungen von Vonovia kaufen zu wollen. So könnten die Herausforderungen auf den Wohnungsmärkten bewältigt werden, sagte Sprecher Alexander Müller. Für die Mieter würden sich keine Veränderungen ergeben, hieß es seitens der Stadt.

Dresden hatte im März 2006 zwei städtische Wohnungsgesellschaften unter dem Dach der Dresden Woba GmbH für rund 1,7 Milliarden Euro an den US-amerikanischen Finanzinvestor Fortress verkauft, um Schulden loszuwerden. Die Entscheidung war umstritten. 2015 kündigte Dresden an, eine neue Wohnungsbaugesellschaft gründen zu wollen. 2017 beschloss der Stadtrat die Gründung der WiD. Geschäftsführer ist Steffen Jäckel.

Stadt München prüft 80 Wohnunsangebote zum Kauf

Auch die Stadt München bekomme derzeit viele Immobilien zum Kauf angeboten, sagte Thomas Aigner, Inhaber und Geschätsführer der Aigner Immobilien GmbH, dem Mediendienst „Konii“. Demnach liegen dem zuständigen Kommunalreferat aktuell mehr als 80 Offerten mit rund 2.500 Wohneinheiten zur Prüfung vor.

Aigner sieht den Grund darin, dass die Stadt als solventer Käufer auftritt, was für private Eigentümer mangels Alternativen angesichts hoher Zinsen eine lukrative Möglichkeit sei, eine Immobilie zu veräußern. Spätestens seit dem Kauf des Rischart-Geländes – einer etwa 3.800 Quadratmeter großen Entwicklungsfläche im Glockenbachviertel – sei bekannt, dass München bereit ist, sehr hohe Preise zu bezahlen: 87 Millionen Euro sind laut Aigner geflossen, entstehen sollen 100 neue Wohnungen. Die Gesamtbaukosten liegen nach ersten Schätzungen bei zirka 80 Millionen Euro.

Doch der Immobilienmakler meint: „Das Wohnungsproblem in München löst man nur mit dem Bau von neuen Wohnungen und der Ausweisung von Bauland.“

Niedersachsen: Neue Landeswohnungsgesellschaft ab 2024

Die geplante Landeswohnungsgesellschaft (LWG) in Niedersachsen soll am 1.1.2024 an den Start gehen: In den kommenden zehn Jahren sollen bis zu 10.000 bezahlbare Wohnungen gebaut werden, wie die „Hannoversche Allgemeine Zeitung“ berichtete. Bauminister Olaf Lies (SPD) kündigte an, dass ein Großteil davon geförderte Sozialwohnungen sein sollen. Auch der Kauf von Wohnungen werde geprüft und vollzogen, wenn es der Markt hergebe.

Die regierenden Parteien aus SPD und Grünen hatten die Gründung einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft im Koalitionsvertrag vereinbart. Das Startkapital soll dem Bericht zufolge 100 Millionen Euro betragen.

Quelle: Haufe.de

Hiobsbotschaft: Der Trend geht zur höheren Grundsteuer

ARS Real Estate

In jeder achten deutschen Kommune ist im vergangenen Jahr die Grundsteuer gestiegen, wie eine Studie von Ernst & Young (EY) zeigt. Der durchschnittliche Hebesatz sei zuletzt 2016 so stark erhöht worden – eine Hiobsbotschaft für Immobilieneigentümer, meinen die Experten.

Die angespannte Finanzsituation in vielen Kommunen in Deutschland hat im vergangenen Jahr zu mehr Anhebungen bei der Grundsteuer B – die wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben und von den Immobilieneigentümern bezahlt oder auf die Mieter umgelegt – geführt: Bundesweit erhöhten 12,5 Prozent der Städte und Gemeinden den Hebesatz. Das geht aus Analyse der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY) hervor.

Der durchschnittliche Hebesatz – neben dem Grundstückswert einer der Faktoren zur Berechnung der Grundsteuer B – ist demnach so stark gestiegen (plus 13 Prozent) wie zuletzt im Jahr 2016. Senkungen gab es laut EY-Analyse verglichen mit 2021 nur in einem Prozent der Kommunen.

Grundsteuer-Erhöhung: NRW führt Bundesländer an

Die Städte und Gemeinden setzen den Hebesatz selbstständig fest und bestimmen damit die Höhe der Grundsteuer. Der Anteil der Kommunen, die im Jahr 2022 den Hebesatz erhöht haben, war laut Studie mit 26 Prozent in Nordrhein-Westfalen (NRW) am höchsten. Es folgten das Saarland (19 Prozent) und Rheinland-Pfalz (17 Prozent), noch vor Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern mit jeweils 16 Prozent.

Deutlich geringer ist den Analysten zufolge der Anteil der Städte und Gemeinden mit Erhöhungen dagegen in Thüringen (vier Prozent), Sachsen (fünf Prozent) und Sachsen-Anhalt (sechs Prozent). In der Studie wurden ausschließlich die Flächenländer betrachtet.

Hebesätze von 350 und mehr dominieren

Im bundesweiten Schnitt lag der Grundsteuer-Hebesatz im vergangenen Jahr bei 391 Prozent, heißt es in der Analyse – das sind fünf Prozentpunkte mehr als 2021. So stark war der Wert zuletzt 2016. Im Jahr 2005 lag der Durchschnitt noch bei einem Wert von 317. Das Bundesland mit den höchsten Durchschnittssätzen ist ebenfalls Nordrhein-Westfalen (565).

Mittlerweile haben laut EY-Analyse 79 Prozent aller Kommunen einen Hebesatz von 350 und mehr. Knapp vier von zehn Gemeinden (39 Prozent) hatten sogar Sätze von 400 oder höher. 2005 waren das fünf Prozent – 22 Prozent der Kommunen hatten damals noch einen Hebesatz von unter 300. 2022 waren es nur noch drei Prozent in diesem Bereich.

Besonders deutlich wird der Anstieg der Hebesätze im Fünf-Jahres-Vergleich: Hier verzeichneten bundesweit knapp vier von zehn Kommunen (38 Prozent) einen gestiegenen Hebesatz. Umgekehrt sank er in diesem Zeitraum gerade einmal bei zwei Prozent der Gemeinden.

Klamme Kassen: Grundsteuer als Einnahmequelle

„Wir sehen einen bundesweiten Trend zu immer höheren Grundsteuer-Hebesätzen“, sagte der EY-Branchenexperte Heinrich Fleischer. Ein Grund sei die Finanznot in vielen deutschen Kommunen, die Kostensteigerungen auf diese Weise weitergeben. Anders als bei den Gewerbesteuer-Hebesätzen, mit denen zahlreiche Kommunen um die Neuansiedlung von Unternehmen werben würden, sei bei der Grundsteuer kein Standortwettbewerb zu beobachten, so Fleischer.

Die aktuelle Entwicklung sei eine Hiobsbotschaft und berge ein hohes Maß an Ungewissheit angesichts der aktuellen Grundsteuerreform: Im Zuge der Neubewertung ab Januar 2025 und den erwartbar steigenden Grundsteuerwerten drohten Immobilieneigentümern und Mietern höhere Kosten – sollten nicht gleichzeitig die Hebesätze sinken.

Grundsteuerreform: Folgen erst 2025 sichtbar

Haus- und Wohnungseigentümer hatten – je nach Bundesland – bis Anfang Mai 2023 Zeit, Angaben zu den Immobilien an das Finanzamt zu übermitteln. Inzwischen sind zahlreiche Wertbescheide angekommen. Fleischer rät, die Bescheide gründlich zu kontrollieren und gegebenenfalls Einspruch einzulegen. Ansonsten drohe spätestens 2025 ein böses Erwachen: Ein Einspruch gegen etwaig falsche Werte, beispielsweise bei der Grundstücksgröße, der Wohnungsgröße oder dem Baujahr der Immobilie, muss umgehend erfolgen. „Passiert dies nicht innerhalb von einem Monat, haben Eigentümer keine Möglichkeit mehr, Widerspruch gegen den neuen Grundsteuerbescheid einzulegen“, warnte Fleischer.

Für die Berechnung der Grundsteuer wurde der Wert der Häuser und Wohnungen Stand 2022 festgesetzt. Auch hier sieht der EY-Experte ein Problem: „In den vergangenen Monaten gab es in zahlreichen Regionen Deutschlands Preisrutsche bei den Immobilienpreisen, viele Wohnungen und Häuser sind einfach weniger wert – dadurch kann die neue Grundsteuer die Besitzer noch härter treffen.“ Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts der Immobilie sei nach den neuen Regeln zur Berechnung der Grundsteuer nicht vorgesehen, was nach Auffassung von Fleischer ein Grund für die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform ist.

Methodik

EY hat für die Studie Daten des Statistischen Bundesamtes („Hebesätze der Realsteuern“) zur Entwicklung der Grundsteuer-B-Hebesätze in allen deutschen Kommunen zwischen 2005 und 2022 ausgewertet. Es handelt sich in dieser Analyse um den Durchschnittswert aller Gemeinden unabhängig von der Einwohnerzahl. Ausgenommen waren die Stadtstaaten. Stichtag war jeweils der 31. Dezember.

EY-Studie „Grundsteuer-Analyse 2023“ (PDF)

Quelle: www.haufe.de

Projektentwickler in der Eigenkapitalklemme

ARS Real Estate

Projektentwickler haben während der Niedrigzinsphase eine Reihe goldener Jahre erlebt. Diese fanden mit dem Anstieg von Inflation und Zinsen ein jähes Ende. Entsprechend schrumpfte auch die Finanzierungsbereitschaft von Banken und alternativen Kreditgebern. Ein Lagebericht.

Wie rau das Marktumfeld für die Projektentwicklerbranche geworden ist, belegt etwa der aktuelle Development Monitor des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: 40 Prozent des gesamten Entwicklungsvolumens werden mindestens ein Quartal später fertiggestellt als Ende 2022 vorgesehen. Bei den Baubeginnen beträgt der Wert 31 Prozent. Insgesamt sind die Baustarts von Wohn- und Gewerbeprojekten in den ersten beiden Quartalen 2023 gegenüber den Vergleichszeiträumen der beiden Vorjahre etwa um die Hälfte zurückgegangen.

Developments: Erste Entwickler melden Insolvenz an

Wenn es möglich ist, verschieben Entwickler neue Developments, was sich auch bei den entsprechenden Finanzierungsanfragen bemerkbar macht. Und im Bau befindliche Entwicklungen müssen unter den aktuellen Rahmenbedingungen neu aufgestellt werden.

Potenzielle gewerbliche Käufer setzen weiterhin auf fallende Preise und halten sich mit Transaktionen zurück, während viele Projektentwickler sich weiter an den ursprünglich avisierten Exit-Preisen orientieren, damit ihre Kalkulation auch in Zeiten gestiegener Kosten aufgeht. Ähnliches gilt für Käufer von Eigentumswohnungen. Sie hoffen ebenfalls auf weiter sinkende Preise beziehungsweise sind wegen der stark gestiegenen Finanzierungskosten darauf angewiesen, zu niedrigeren Preisen zu kaufen, um sich die Immobilie überhaupt leisten zu können.

In dieser Gemengelage haben bereits erste Entwickler Insolvenz anmelden müssen. Und ein Ende der Krise ist nicht in Sicht: Die Europäische Zentralbank (EZB) reagiert weiterhin mit Zinserhöhungen auf die hartnäckige Inflation.

Anschluss- und Brückenfinanzierungen werden teurer

Bei den Immobilien ist die Preisfindungsphase noch immer nicht abgeschlossen. Zwar beginnt der Markt allmählich, sich an diesen Zustand zu gewöhnen. Dennoch wird die Zahl der Transaktionen in nächster Zeit allenfalls leicht zunehmen.

Ausbleibende Transaktionen und Verzögerungen am Bau bedeuten aber nicht, dass die Projektentwickler keinen Finanzierungsbedarf hätten – im Gegenteil. Bereits begonnene Projekte müssen Developer trotz stark gestiegener Baukosten in der Regel fortsetzen und benötigen dafür finanzielle Mittel, etwa Überbrückungskredite. Für auslaufende bestehende Kredite sind Anschlussfinanzierungen nötig, die mit dem stark gestiegenen Zinsniveau nun deutlich teurer werden. In einigen Fällen besteht die Notwendigkeit, trotz widriger Umstände neue Projekte in Angriff zu nehmen, etwa wenn Fördermittel – etwa von der KfW –  involviert sind, die sonst verfallen würden.

Viele Projektentwickler bekommen in der aktuellen Situation kein zusätzliches Fremdkapital mehr von Banken und brauchen daher frisches Eigenkapital.

Eigenkapitalspritze mit Gewinnbeteiligung und Mitsprachrecht erkaufen

Gestiegenes Risiko und Finanzregulatorik haben bei gewerblichen Immobilienfinanzierern die Anforderungen an Höhe und Qualität von Eigenkapital gesteigert und die Beleihungsausläufe sinken lassen. Hinzu kommt, dass häufig die Werte der besicherten Immobilien sinken. Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann dann weniger Fremdkapital gewährt werden, weil die Loan-to-Values sonst viel zu hoch ausfallen würden.

Insgesamt sind Entwickler sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert. Gelingt es ihnen, weiteres „echtes“ Eigenkapital nachlegen zu können, steigen die Chancen auf Fremdkapital erheblich. „Gekauftes“ Eigenkapital in Form von Mezzanine wird dagegen kaum noch akzeptiert.

Mögliche Wege der Kapitalbeschaffung sind derzeit zum einen die Hereinnahme von sogenanntem Preferred Equity. Das ist eine eigenkapitalähnliche Struktur mit bevorzugter Verzinsung. Bei der Besicherung rangiert Preferred Equity nach der Bank, aber vor dem „echten“ Eigenkapital. Zum anderen können Entwickler einen Joint-Venture-Partner an Bord holen oder bei Neuentwicklungen von vornherein mit anderen Developern zusammenarbeiten und das notwendige Eigenkapital gemeinsam aufbringen. Bei diesen Lösungen müssen Projektentwickler allerdings den Gewinn teilen und den neuen Eigenkapitalgebern Mitspracherechte einräumen.

Gewinner der Krise: Mittelständler mit Regionalbezug

Sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital gewähren die Geldgeber nur für Projekte, die eine Chance haben, auch in der heutigen Marktlage Gewinne abzuwerfen. Für die Finanzierer ist dabei das jetzige Mietniveau ausschlaggebend, nicht die Erwartung auf eine eventuelle Mietsteigerung. Projekte, die Nachhaltigkeitskriterien außer Acht lassen, sind mittlerweile nicht mehr finanzierbar.

Insgesamt führen das Marktumfeld und die Finanzierungssituation zu einer Marktbereinigung in der Projektentwicklerbranche. Zu den bisherigen Insolvenzen werden einige weitere hinzukommen. Am besten durch die Krise kommen eigenkapitalstarke Entwickler, vor allem kleine und mittelständische regionale Akteure, die den Markt genau kennen und die etablierte Geschäftsbeziehungen zu lokalen Bauunternehmen haben. Hier zeigen sich auch die regionalen Banken finanzierungsbereit.

Wie immer in anspruchsvollen Marktlagen steigt der Beratungsbedarf. Auf der einen Seite brauchen Projektentwickler einen Überblick über den Eigen- und Fremdkapitalbedarf und wie sie diesen am besten decken. Auf der anderen Seite müssen sich Kapitalgeber mit Bereichen auseinandersetzen, mit denen sie kaum noch zu tun hatten und vielleicht auch Personal weitgehend abgebaut haben: notleidende Kredite und Restrukturierung.

L’Immo-Podcast mit Francesco Fedele: Neue Wege in der Projektentwicklung

Quelle: www.haufe.de

Preisverfall bei Wohnimmobilien flacht in 18 Großstädten ab

ARS Real Estate

Die tatsächlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in den 18 größten deutschen Städten stabilisieren sich, das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX). Die Häuserpreise zogen im zweiten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal sogar wieder an.

Die im zweiten Quartal 2023 tatsächlich bezahlten, notariell beglaubigten Verkaufspreise für Häuser und Eigentumswohnungen haben sich in den 18 größten deutschen Städten stabilisiert. Gegenüber dem ersten Quartal ziehen die Immobilienpreise vielerorts sogar wieder leicht an. Das ist das aktuelle Ergebnis des German Real Estate Index (GREIX), das Ökonomen der Universitäten in Bonn und Köln und das IfW Kiel nach wissenschaftlichen Standards auswertet haben.

Wo die Preise für Eigentumswohnungen steigen

Die Preise für Eigentumswohnungen gehen in der aktuellen Auswertung zwar insgesamt noch zurück, aber recht moderat, heißt es. In Düsseldorf (plus 2,9 Prozent) und Berlin (plus 1,3 Prozent) steigen die Wohnungspreise bereits wieder. In Köln (minus 0,2 Prozent) und Stuttgart (minus 0,4 Prozent) sinken die Verkaufserlöse noch minimal. Für München lagen im GREIX- Update für das zweite Quartal noch keine Daten vor. Auch außerhalb der „Top 7“-Metropolen ist das Bild uneinheitlich.

Je nach Region sind im zweiten Quartal 2023 die Wohnungen noch günstiger oder schon wieder teurer geworden. In Erfurt zeigt sich gegenüber dem Vorquartal ein deutlicher Zuwachs von plus 5,9 Prozent, gefolgt von Chemnitz mit plus 3,4 Prozent. In Potsdam (plus 1,2 Prozent) und Duisburg (plus 0,8 Prozent) steigen die Preise leicht. Deutliche Rückgänge werden in Dresden (minus 1,7 Prozent), Bonn (minus 2,7 Prozent) und in Wiesbaden (minus 3,7 Prozent) verzeichnet.

Gegenüber den jeweiligen Höchstständen liegen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen im jüngsten GREIX im Minus, das gilt für die sieben Metropolen und für den Index selbst, also alle 18 untersuchten deutschen Städte. Die Intensität des Preisrückgangs ist dabei sehr heterogen.

Höchststände bei den Immobilienpreisen noch in weiter Ferne

In Frankfurt am Main gingen die Preise seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 am stärksten um mehr als 13 Prozent zurück. Ein ähnlich starker Preisrückgang ist in Hamburg zu beobachten. Es folgen Düsseldorf, Stuttgart und München – die jüngsten Daten stammen aus dem ersten Quartal 2023 – mit einem Minus von rund elf Prozent. Am geringsten ist der Preisverfall seit Höchststand in Köln mit knapp sechs Prozent und in Berlin mit knapp unter fünf Prozent. Der aus allen 18 Städten zusammengesetzte Preisindex GREIX verzeichnet einen Rückgang von rund acht Prozent.

Dies deutet den Ökonomen zufolge darauf hin, dass der Preisrückgang außerhalb der Metropolen geringer ausfiel als in den Top-7-Städten. Ob bereits eine Trendwende hin zu wieder steigenden Preisen eingeläutet ist, wollen die Wissenschaftler abwarten.

Nach einem historisch starken und schnellen Preisverfall, wie es ihn zuletzt gegeben habe, sei eine Phase der Gegenbewegung durchaus normal, der abermalige Preisrückgänge folgen könnten. Daten und Methoden: Die Datenerhebung und Auswertung zum Greix findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren.

Geywitz: Beitrag zur Transparenz am Wohnungsmarkt

Der neue German Real Estate Index (GREIX) bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist. Alle Daten für momentan 18 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar. Auch Privatleute erhalten kostenlos Einblick in die Preisentwicklung der 18 Städte

Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin. Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen.

Zur GREIX-Datenbank

Quelle: www.haufe.de