Finanzierung

Projektentwickler in der Eigenkapitalklemme

ARS Real Estate

Projektentwickler haben während der Niedrigzinsphase eine Reihe goldener Jahre erlebt. Diese fanden mit dem Anstieg von Inflation und Zinsen ein jähes Ende. Entsprechend schrumpfte auch die Finanzierungsbereitschaft von Banken und alternativen Kreditgebern. Ein Lagebericht.

Wie rau das Marktumfeld für die Projektentwicklerbranche geworden ist, belegt etwa der aktuelle Development Monitor des Beratungsunternehmens Bulwiengesa: 40 Prozent des gesamten Entwicklungsvolumens werden mindestens ein Quartal später fertiggestellt als Ende 2022 vorgesehen. Bei den Baubeginnen beträgt der Wert 31 Prozent. Insgesamt sind die Baustarts von Wohn- und Gewerbeprojekten in den ersten beiden Quartalen 2023 gegenüber den Vergleichszeiträumen der beiden Vorjahre etwa um die Hälfte zurückgegangen.

Developments: Erste Entwickler melden Insolvenz an

Wenn es möglich ist, verschieben Entwickler neue Developments, was sich auch bei den entsprechenden Finanzierungsanfragen bemerkbar macht. Und im Bau befindliche Entwicklungen müssen unter den aktuellen Rahmenbedingungen neu aufgestellt werden.

Potenzielle gewerbliche Käufer setzen weiterhin auf fallende Preise und halten sich mit Transaktionen zurück, während viele Projektentwickler sich weiter an den ursprünglich avisierten Exit-Preisen orientieren, damit ihre Kalkulation auch in Zeiten gestiegener Kosten aufgeht. Ähnliches gilt für Käufer von Eigentumswohnungen. Sie hoffen ebenfalls auf weiter sinkende Preise beziehungsweise sind wegen der stark gestiegenen Finanzierungskosten darauf angewiesen, zu niedrigeren Preisen zu kaufen, um sich die Immobilie überhaupt leisten zu können.

In dieser Gemengelage haben bereits erste Entwickler Insolvenz anmelden müssen. Und ein Ende der Krise ist nicht in Sicht: Die Europäische Zentralbank (EZB) reagiert weiterhin mit Zinserhöhungen auf die hartnäckige Inflation.

Anschluss- und Brückenfinanzierungen werden teurer

Bei den Immobilien ist die Preisfindungsphase noch immer nicht abgeschlossen. Zwar beginnt der Markt allmählich, sich an diesen Zustand zu gewöhnen. Dennoch wird die Zahl der Transaktionen in nächster Zeit allenfalls leicht zunehmen.

Ausbleibende Transaktionen und Verzögerungen am Bau bedeuten aber nicht, dass die Projektentwickler keinen Finanzierungsbedarf hätten – im Gegenteil. Bereits begonnene Projekte müssen Developer trotz stark gestiegener Baukosten in der Regel fortsetzen und benötigen dafür finanzielle Mittel, etwa Überbrückungskredite. Für auslaufende bestehende Kredite sind Anschlussfinanzierungen nötig, die mit dem stark gestiegenen Zinsniveau nun deutlich teurer werden. In einigen Fällen besteht die Notwendigkeit, trotz widriger Umstände neue Projekte in Angriff zu nehmen, etwa wenn Fördermittel – etwa von der KfW –  involviert sind, die sonst verfallen würden.

Viele Projektentwickler bekommen in der aktuellen Situation kein zusätzliches Fremdkapital mehr von Banken und brauchen daher frisches Eigenkapital.

Eigenkapitalspritze mit Gewinnbeteiligung und Mitsprachrecht erkaufen

Gestiegenes Risiko und Finanzregulatorik haben bei gewerblichen Immobilienfinanzierern die Anforderungen an Höhe und Qualität von Eigenkapital gesteigert und die Beleihungsausläufe sinken lassen. Hinzu kommt, dass häufig die Werte der besicherten Immobilien sinken. Wenn eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann dann weniger Fremdkapital gewährt werden, weil die Loan-to-Values sonst viel zu hoch ausfallen würden.

Insgesamt sind Entwickler sehr viel stärker mit einer Eigenkapital- als mit einer Kreditklemme konfrontiert. Gelingt es ihnen, weiteres „echtes“ Eigenkapital nachlegen zu können, steigen die Chancen auf Fremdkapital erheblich. „Gekauftes“ Eigenkapital in Form von Mezzanine wird dagegen kaum noch akzeptiert.

Mögliche Wege der Kapitalbeschaffung sind derzeit zum einen die Hereinnahme von sogenanntem Preferred Equity. Das ist eine eigenkapitalähnliche Struktur mit bevorzugter Verzinsung. Bei der Besicherung rangiert Preferred Equity nach der Bank, aber vor dem „echten“ Eigenkapital. Zum anderen können Entwickler einen Joint-Venture-Partner an Bord holen oder bei Neuentwicklungen von vornherein mit anderen Developern zusammenarbeiten und das notwendige Eigenkapital gemeinsam aufbringen. Bei diesen Lösungen müssen Projektentwickler allerdings den Gewinn teilen und den neuen Eigenkapitalgebern Mitspracherechte einräumen.

Gewinner der Krise: Mittelständler mit Regionalbezug

Sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital gewähren die Geldgeber nur für Projekte, die eine Chance haben, auch in der heutigen Marktlage Gewinne abzuwerfen. Für die Finanzierer ist dabei das jetzige Mietniveau ausschlaggebend, nicht die Erwartung auf eine eventuelle Mietsteigerung. Projekte, die Nachhaltigkeitskriterien außer Acht lassen, sind mittlerweile nicht mehr finanzierbar.

Insgesamt führen das Marktumfeld und die Finanzierungssituation zu einer Marktbereinigung in der Projektentwicklerbranche. Zu den bisherigen Insolvenzen werden einige weitere hinzukommen. Am besten durch die Krise kommen eigenkapitalstarke Entwickler, vor allem kleine und mittelständische regionale Akteure, die den Markt genau kennen und die etablierte Geschäftsbeziehungen zu lokalen Bauunternehmen haben. Hier zeigen sich auch die regionalen Banken finanzierungsbereit.

Wie immer in anspruchsvollen Marktlagen steigt der Beratungsbedarf. Auf der einen Seite brauchen Projektentwickler einen Überblick über den Eigen- und Fremdkapitalbedarf und wie sie diesen am besten decken. Auf der anderen Seite müssen sich Kapitalgeber mit Bereichen auseinandersetzen, mit denen sie kaum noch zu tun hatten und vielleicht auch Personal weitgehend abgebaut haben: notleidende Kredite und Restrukturierung.

L’Immo-Podcast mit Francesco Fedele: Neue Wege in der Projektentwicklung

Quelle: www.haufe.de

Optimistischer Ausblick: Wohnungsbau belebt sich 2024 wieder

ARS Real Estate

Der Wohnungsbau war zuletzt eine Bremse für den Hochbau, das wird in diesem Jahr auch so bleiben, heißt es in einem Report von EY-Parthenon. Doch es macht sich Optimismus breit. Ab 2024 erwarten die Bauunternehmen wieder Wachstum.

Bei der Krise im Wohnungsbau ist ab dem kommenden Jahr Besserung in Sicht, heißt es in der EY-Parthenon-Hochbauprognose 2023, die am 2. August veröffentlicht wurde. Bis dahin sieht es weiter mau aus. Die enorm gestiegenen Zinsen und Materialkosten machen die Finanzierung von Bauprojekten schwierig. Die historisch hohen Baupreise dürften sich aber normalisieren, hieß es.

EY-Parthenon erwartet, dass der gesamte Hochbau in Deutschland 2023 erstmals seit Jahren kräftig schrumpft. Das preisbereinigte Bauvolumen wird demnach um 2,6 Prozent auf rund 301 Milliarden Euro sinken – etwas weniger als vor der Corona-Pandemie. 2024 werde das Bauvolumen dann stagnieren und im Jahr 2025 wieder um 1,9 Prozent wachsen.

Dabei stütze der hohe Bedarf an energetischen Sanierungen – beim Heizungstausch oder bei der Installation von Photovoltaikanlagen – die Baubranche.

Wohnungsbau in der Krise: Wachstum prognostiziert

Für den Wohnungsbau sehen die Studienautoren für 2023 einen kräftigen Rückgang von 3,1 Prozent, der sich ab 2024 „langsam, aber stetig zu einem positiven Wachstum entwickeln wird“. „Wir glauben, dass sich der Einbruch im Wohnungsbau 2024 nicht fortsetzt“, sagt Volkmar Schott, Partner bei EY-Parthenon. Baukosten und Kreditzinsen dürften sich normalisieren und die Politik im Notfall einschreiten – mit mehr Neubauförderung oder neuen Abschreibungsmöglichkeiten am Bau.

Insbesondere der jahrelang boomende Wohnungsbau ist wegen des starken Zinsanstiegs bei Krediten ins Stocken geraten – das belastet die Baukonjunktur. Der Zentralverband der Deutschen Bauwirtschaft (ZDB) erwartet für dieses Jahr preisbereinigt ein Umsatzminus von rund sieben Prozent. Wegen hoher Kosten werden laut Ifo-Institut viele Projekte storniert. Verbände der Bau- und Wohnungswirtschaft erwarten, dass dieses Jahr nur 245.000 Wohnungen fertig werden. Im Jahr 2022 waren es noch rund 295.000 Wohnungen.

Prognose: Baupreise stabilisieren sich

Bauherren dürften laut EY-Parthenon unterdessen vor etwas besseren Zeiten stehen. Die Baupreise, die im vergangenen Jahr zwischen 16 und 18 Prozent in die Höhe gingen, dürften sich laut Studie an die Inflation angleichen – aber nicht sinken. Rasant steigende Preise für Baudienstleistungen ließen sich nicht mehr durchsetzen, meint EY-Partner Björn Reineke. Doch Baumaterialien blieben teuer.

Die Studie sieht Hebel für mehr Effizienz, kürzere Bauzeiten und weniger Kosten auf Baustellen, etwa mit digital optimierten Prozessen, seriellem Bauen und industriell vorgefertigten Bauteilen. Bis zu 15 Prozent mehr Wohneinheiten pro Jahr seien möglich bei bis zu zehn Prozent Kostenersparnis. Ein Vorbild sei Schweden. Dort würden vorgefertigte Holzelemente etwa neunmal so oft eingesetzt wie hierzulande. „Einige schwedische Firmen können so innerhalb von acht Tagen zirka 30 neue Wohnungseinheiten bereitstellen“, so Reineke.

Studie: Maßnahmen für kostengünstigen Wohnraum

Vor allem in Großstädten und Ballungsräumen hat sich der Mangel an bezahlbaren Wohnungen zuletzt verschärft – nicht zuletzt wegen steigender Kosten, Fachkräftemangel, Materialknappheit und langwierigen Genehmigungsverfahren. Eine beim Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB vom Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) beauftragte Querschnittsstudie zeigt, wie die Baukosten in den Griff zu bekommen sind.

Als Beispiele werden die Vereinfachung, Flexibilisierung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts genannt, ebenso die Verbreitung von Standardisierung, serielles und modulares Bauen oder auch eine Vereinfachung (digitaler) integrierter Planungs-, Ausführungs- und Genehmigungsprozesse.

An Wissen darüber, welche Faktoren dazu beitragen, Bau- und Wohnkosten in die Höhe zu treiben, mangelt es nicht, fasst Studienautorin Sabine Blum vom Fraunhofer IRB zusammen: „Was jedoch noch immer fehlt, ist die breitenwirksame Umsetzung von theoretisch Bekanntem in der Gestaltung von politischen und regulatorischen Rahmensetzungen und in der Planungs- und Baupraxis.“ Diese Umsetzungsdefizite gelte es zu überwinden.

ZDB: Konjunkturprognose 2023

EY-Parthenon „Hochbauprognose 2023“ (Download)

Fraunhofer IRB: Studie zu Maßnahmen für kostengünstig-nachhaltigen Wohnraum (PDF)

Quelle: www.haufe.de

Zuschuss für Heizöl und Pellets: Anträge ab Mai online stellen

ARS Real Estate

Wer mit Energieträgern wie Heizöl oder Holzpellets heizt, kann ab Mai online einen Antrag auf Härtefallhilfe stellen. Die Bundesländer starten die Portale sukzessive. Bereits jetzt kann über einen zentralen Online-Rechner ermittelt werden, ob eine Antragstellung infrage kommt.

Private Haushalte, die mit Heizöl, Flüssiggas, Holzpellets, Holzhackschnitzeln, Holzbriketts, Scheitholz und Kohle beziehungsweise Koks heizen, können Härtefallhilfen beantragen, wenn sie im vergangenen Jahr Brennstoff über einem bestimmten Preisniveau eingekauft haben.

Die Anträge können in den ersten Bundesländern am 2.5.2023 rückwirkend für den Zeitraum vom 1.1.2022 bis 1.12.2022 gestellt werden. Die Antragsfrist endet am 20.10.2023.

Härtefallhilfen: Der Fahrplan in den Bundesländern

Eine zentrale Antragsplattform (Driveport) wird von dem zur Hamburger Finanzbehörde gehörenden Landesbetrieb Kasse.Hamburg bereitgestellt. An diesem IT-basierten System beteiligen sich 13 der 16 Bundesländer.

Die Antragsstellung wird wie folgt freigeschaltet:

  • Ab 2.5.2023: Bremen und Hamburg
  • Ab 4.5.2023: Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein
  • Ab 8.5.2023: Baden-Württemberg, Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Thüringen

Online-Portal Driveport: Antrag auf Härtefallhilfe

Online-Rechner: Wer kommt für die Antragstellung in Frage?

Über einen Online-Rechner kann ab sofort vorab ermittelt werden, ob eine Antragstellung überhaupt in Frage kommt und wie hoch der Zuschuss ausfallen würde. Die Bundesländer weisen darauf hin, dass der Rechner nur zur Information dient, die tatsächliche Antragsprüfung findet erst nach Antragstellung statt.

Driveport „Brennstoffhilfe-Rechner“

Bayern, Berlin und NRW gehen den Sonderweg

Der Vollzug der Härtefallhilfe für nicht leitungsgebundenen Energieträger in Bayern soll durch die KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft erfolgen. Anträge sollen ab dem 15.5.2023 auf der Webseite des Bayerischen Staatsministerium für Familie, Arbeit und Soziales gestellt werden können.

In Berlin ist seit dem 31.1.2023 das Programm „Heizkostenhilfe Berlin“ am Start. Die Antragstellung ist bis 30.6.2023 ausschließlich digital über die Webseite der Investitionsbank Berlin (IBB) möglich.

In Nordrhein-Westfalen (NRW) soll „ab Mai“ der Startschuss für die Härtefallhilfen fallen, kündigte das Kommunalministerium an. Für eine Antragstellung werde die Bund.ID oder eine ELSTER-ID benötigt.

Antrag: Wer wird entlastet?

Entlastet werden private Haushalte: Eigentümer, aber auch Mieter, deren Wohnung mit Heizöl oder anderen nicht leitungsgebundenen Energieträgern beheizt wird. Eigentümer können den Antrag direkt stellen. Wird die Feuerstätte zentral durch einen Vermieter oder eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) betrieben, sind diese antragsberechtigt. Der Vermieter muss erklären, dass er die erhaltene Förderung an die Mieter weiterleitet. Mieter müssen nicht selbst tätig werden.

Antragsverfahren: Nachweise

Um eine Entlastung erhalten zu können, muss ein Antrag bei der zuständigen Stelle in dem Bundesland gestellt werden, in dem sich die Heizung (Feuerstätte) befindet.

Im Antragsverfahren sind in der Regel als Nachweis vorzulegen: Rechnungen, Kontoauszüge und / oder Belege für Zahlungen, strafbewehrte Eigenerklärungen der Antragsteller unter anderem zu den Antragsvorrausetzungen. Diese werden durch die Vollzugshinweise einheitlich vorgegeben, heißt es auf den Länderseiten.

Das müssen (Wohnungs-)Unternehmen beachten

Unternehmen – wie zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften – können als Zentralantragssteller im Vorfeld ein Servicekonto anlegen und eine Firmenakte bei der Kasse.Hamburg beantragen.

Die Akte vereinfache die Antragsstellung nach § 56 IfSG oder für die Gewährung von „Härtefallhilfe für private Haushalte wegen stark gestiegener Energiekosten für leitungsungebundene Energieträger“ durch juristische Personen, heißt es auf dem Serviceportal Hamburg.

Serviceportal Hamburg: Firmenakte anlegen für Härtefallhilfen

Zuschuss: Um was geht es?

Erstattet werden die Mehrkosten eines Privathaushalts im Jahr 2022 für die geförderten Energieträger, die über eine Verdopplung des Preisniveaus aus dem Jahr 2021 hinausgehen. Entscheidend sind die Kosten gegenüber dem Durchschnittswert. Dafür wurden Referenzpreise ermittelt.

Für Heizöl liegen diese bei 71 Cent pro Liter, für Flüssiggas 57 Cent pro Liter, für Holzpellets 24 Cent pro Kilogramm. Für Holzhackschnitzel beträgt der Referenzpreis elf Cent pro Kilo, für Holzbriketts 28 Cent pro Kilo. Bei Scheitholz liegt der Referenzpreis bei 85 Euro je Raummeter, bei Kohle / Koks bei 36 Cent pro Kilo – jeweils inklusive Umsatzsteuer. Maßgeblich ist das Lieferdatum. In Ausnahmefällen können die Länder auf das Bestelldatum abstellen, wenn nachgewiesen wird, dass im Entlastungszeitraum 2022 bestellt wurde und bis spätestens Ende März 2023 geliefert wurde.

Wie viel Geld ist drin?

Der direkte Zuschuss wird auf maximal 2.000 Euro pro Haushalt begrenzt. Erstattet werden 80 Prozent der Mehrkosten. Voraussetzung ist ein Erstattungsbetrag von mindestens 100 Euro pro Haushalt, höchstens allerdings 1.000 Euro bei Antragstellung durch einen Zentralantragsteller, also einen Vermieter für mehrere Haushalte.

Berechnungsbeispiel:

Ein Haushalt bezieht 3.000 Liter Heizöl. Im Jahr 2022 musste er dafür einen Preis von 1,60 Euro/Liter zahlen. Die Kosten haben sich gegenüber 2021 mehr als verdoppelt (Referenzpreis=0,71 Euro/Liter). Für den Haushalt ergibt sich eine Förderhöhe von 0,8 x ((3.000 x 1,60) – 2 x (3.000 x 0,71)) = 432 Euro.

Härtefallhilfen: Bund-Länder-Verwaltungsvereinbarungen

Strom- und Gaskunden profitieren bereits seit Anfang März von den sogenannten Preisbremsen. Am 30.3.2023 haben sich Bund und Länder schließlich nach langen Verhandlungen auf die Umsetzung von Härtefallhilfen auch für Heizöl, Holzpellets und ähnliche Energieträger geeinigt.

Dass es eine Härtefallregelung geben soll, hatten die Ampel-Fraktionen am 13.12.2022 beschlossen. Bei den Details mussten sich der Bund, der die Kosten trägt, und die Länder, die das Programm abwickeln, aber noch klar werden. Konkret geht es hier um Verwaltungsvereinbarungen.

Härtefallhilfen: Details zu den Bund-Länder-Verwaltungsvereinbarungen

Quelle: Haufe

Bundesbank: Angst einer Immobilienblase wächst

Dirk Vetter

Wohnungen und Häuser sind vielerorts in Deutschland stark überteuert – laut Bundesbank hat sich das Problem zugespitzt, nicht nur in den Großstädten: Die Immobilien seien um bis zu 40 Prozent überbewertet. Das Risiko einer Preisblase wachse, schreiben die Analysten.

Der Trend zu überhöhten Immobilienpreisen vor allem in den deutschen Städten hat sich laut einer Analyse der Bundesbank im vergangenen Jahr verschärft. „Die Überbewertungen bei Wohnimmobilien nahmen zu“, schreibt die Notenbank im Monatsbericht für Februar. Die Analysten schätzen, dass die Immobilienpreise in den Städten 2021 zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis lagen, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Im Jahr 2020 habe die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen.

Die Bundesbank-Experten gehen davon aus, dass sich auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete stark verteuert haben – sie begründen das mit der anhaltend hohen Nachfrage und mit Lieferengpässen: Das hätte zu hohen Material- und Baukosten beim Wohnungsneubau geführt. Diese Situation dürfte sich demnach 2022 kaum verbessern, da sich global noch keine Entspannung der Lieferketten abzeichne.

Starke Preissteigerungen: Bundesbank warnt seit Jahren

Bei ihrer Analyse stützt sich die Bundesbank unter anderem auf Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), wonach sich die Preise für Wohneigentum 2021 gegenüber dem Vorjahr noch einmal dynamisch um 11,3 Prozent verteuert haben. Zum Vergleich: Zwischen 2019 und 2020 lag der Anstieg bei 7,5 Prozent. Berechnungen von Bulwiengesa für 127 deutsche Städte hätten einen Preisanstieg von sieben Prozent ergeben. Dies sei im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten abgeschwächt hätten, wieder ein etwas stärkerer Anstieg, schreiben die Bundesbank-Analysten im Februar-Bericht.

Ob eine Preisblase bei Wohneigentum in Deutschland droht – oder ob es sie schon gibt –, ist unter Marktexperten seit langem umstritten. In der Bau- und Immobilienbranche wird darauf verwiesen, dass in den Städten und deren Umland nach wie vor viele Wohnungen fehlen und die Nachfrage wesentlich höher ist als das Angebot. Die Bundesbank hingegen warnt schon seit Jahren vor Überbewertungen am Immobilienmarkt. Die starken Preissteigerungen in Deutschland und anderen europäischen Ländern alarmierten zuletzt auch den EU-Risikorat ESRB. Die Finanzaufsicht Bafin hat daher bereits strengere Regeln für Banken auf den Weg gebracht.

Quelle: Haufe.de

Hamburg: „Umwandlungsverbot“ für Mietwohnungen gilt

ARS Real Estate

Nach dem Land Berlin hat jetzt auch Hamburg die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum reguliert: Die soll bis 2025 genehmigungspflichtig sein. Damit setzt der Senat das Baulandmobilisierungsgesetz als erstes Bundesland komplett um – die Rechtsverordnung für das Baugebot wurde im Juli beschlossen.

Das neue Baulandmobilisierungsgesetz enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Bundesländer eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können: § 250 Baugesetzbuch (BauGB), der sich auf das „Umwandlungsverbot“ bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot. Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt.

Hamburg: Am Anfang war das Baugebot

Zunächst hatte der Hamburger Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote (§ 201a BauGB) durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Auch kommunale Vorkaufsrechte will das Land auf dieser Grundlage verstärkt wahrnehmen. Dafür muss ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegen – und zwar laut Verordnung über das gesamte Stadtgebiet. Die  Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.

Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB

  1. die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
  2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich,
  3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
  4. es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage. 

Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden. 

Auch das kommunale Vorkaufsrecht soll – neben anderen Aspekten – gegen Spekulation wirken. Es geht um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene „Missstände“ herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Gleichzeitig sind die Fristen für die Ausübung der Vorkaufsrechte angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert worden.

Hamburger Verordnung für „Umwandlungsverbot“

Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB“ beschlossen. Damit wird künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein.

Die Genehmigungspflicht ist eines der wichtigen Instrumente, die das im Juni 2021 in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes geschaffen hat, um den Wohnungsbau zu erleichtern und Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025. Mit dem Baugebot im ersten Schritt und dem Erlass dieser Verordnung ist Hamburg bundesweiter Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung

  • die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
  • die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
  • mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert

In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit der jetzt erlassenen Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.

Baulandmobilisierungsgesetz: „Umwandlungsverbot“ auch in Berlin

Auch das Land Berlin nutzt das Bundesgesetz bereits, bisher allerdings nur, um die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) zu erschweren.

Der Senat hatte in seiner Sitzung am 3.8.2021 auf Vorlage von Sebastian Scheel (Linke), Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, eine Rechtsverordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist – die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung, denn „die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“, erklärte Scheel.

Bislang war in der Hauptstadt ein „Umwandlungsverbot“ nur in Milieuschutzgebieten möglich. Es gibt aber auch Ausnahmen: An Mieter darf zum Beispiel verkauft werden. „Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen“, so der Senator.

Quelle: Haufe.de

Basel III: Erst ab 2025 und mit „Hard Test“ für Immobilien

ARS Real Estate

Die EU-Kommission hat ihren Gesetzesvorschlag zur Umsetzung der Basel-III-Bankenregeln vorgestellt. Der Start wurde erneut um zwei Jahre bis 2025 verschoben – und in Verbindung mit „Hard Tests“ werden für nationale Immobilienmärkte präferenzielle Risikogewichte gewährt.

Die Finanzierer in Europa müssen sich auf schärfere Kapitalregeln einstellen, allerdings will die EU-Kommission wegen der Pandemie die Übergangsfrist um zwei zusätzliche Jahre bis 2025 verlängern, wie sie bei Vorlage ihres Gesetzesvorschlags zur Basel-III-Reform am 27.10.2021 in Brüssel mitteilte. Die vollständige Umsetzung der Vorschriften soll bis 2030 erfolgen.

Die Regelungen könnten Immobilienfinanzierungen in Zukunft deutlich erschweren, kritisierte der Zentrale Immobilien Ausschusses (ZIA) die Pläne. Die einzelnen Nachbesserungen gegenüber dem ursprünglichen Paket des Baseler Ausschusses seien gut, aber nicht geeignet, um die negativen Folgen für die Realwirtschaft abzufedern. Positiv bewertete der Verband, dass Brüssel jetzt doch die Möglichkeit einräumen will, nationalen Immobilienmärkten durch sogenannte „Hard Tests“ präferenzielle Risikogewichte zuzuweisen.

Lösungsvorschlag zu Immobilien: Völlig unzureichend?

„Aufgrund der historisch geringen Ausfallraten im deutschen Immobilienmarkt war dieser Schritt mehr als erforderlich“, sagte Sabine Barthauer, stellvertretende Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Finanzierung. Positiv seien auch die stärkere Berücksichtigung aktueller Marktwerte bei der Berechnung der Risikogewichte sowie erleichterte Übergangsregeln etwa bei der Finanzierung von Wohnimmobilien.

Dass die EU-Kommission den Handlungsbedarf für das Geschäft mit Immobilienfinanzierungen erkannt hat, „nachdem das zuvor jahrelang negiert wurde“, sei positiv, bekräftigte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer beim Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Allerdings sei die nun gefundene Regelung völlig unzureichend.

„Nicht zu verstehen ist zum einen, warum die Sonderbehandlung von Wohnimmobilien nur zeitlich befristet gelten soll, zum anderen, warum Gewerbeimmobilien unberücksichtigt bleiben“, so der vdp-Chef: „Denn – und da widersprechen wir den Aufsehern vehement – auch die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist sicher. Das wird durch den bereits heute in der Capital Requirements Regulation (CRR) geforderten und in Deutschland von der BaFin überwachten Hard Test nachgewiesen.“ Der vdp warnte vor den Folgen, die mit dem aktuellen Basel-III-Gesetzesvorschlag einhergehen.

vdp: Übererfüllung der Baseler Vorgaben beim „Output Floor“

„Der Gesetzesvorschlag führt speziell beim Output Floor zu einer Übererfüllung der Baseler Vorgaben“, erklärte Tolckmitt. Damit verbunden sei ein spürbarer Anstieg der Kapitalanforderungen an Kreditinstitute, der deutlich höher ausfallen werde, als jüngst von der EU-Kommission prognostiziert. Es sei grundlegend falsch, nur die Mindestkapitalanforderungen mit dem tatsächlich vorhandenen Kapital abzugleichen. Denn die von den Bankenaufsichtsbehörden erwarteten Kapitalquoten liegen stets über den Mindestkapitalanforderungen.

„Es werden weit mehr Banken zusätzliches Kapital benötigen, als die EU-Kommission in Aussicht stellt“, so Tolckmitt. Das ursprüngliche Ziel, mit der Basel-III-Reform die Eigenkapitalbelastung der Kreditwirtschaft „nicht signifikant“ zu erhöhen, werde klar verfehlt. Für risikoarme Geschäftsfelder wie die Immobilienfinanzierung sollten höhere Kapitalanforderungen gelten. Eine Übererfüllung der Basel-III-Regeln könnte das Angebot der Banken verknappen und deutlich erhöhte Finanzierungskosten für die Kreditnehmer mit sich bringen.

Bei den Immobilienfinanzierern sei rund die Hälfte der prognostizierten zusätzlichen Eigenkapitalanforderungen auf den sogenannten Output Floor zurückzuführen, der eine Untergrenze für das mindestens vorzuhaltende Eigenkapital darstellt.

„Basel III“: Start der Umsetzung auf 2025 verschoben

Als Folge der globalen Finanzkrise Ende der Nullerjahre hatten sich Notenbanken und Bankenaufseher der 27 wichtigsten Wirtschaftsmächte im Dezember 2017 auf schärfere Kapitalvorschriften für Banken geeinigt: Die sogenannten „Basel III“-Regeln – in der Finanzbranche auch „Basel IV“ genannt. Erarbeitet hatte die finale Reform zu Basel III der Baseler Ausschuss, der so heißt, weil er bei der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) angesiedelt ist, die ihren Sitz in Basel hat.

Eigentlich sollte die Einführungsphase 2019 starten, daraus wurde wegen Schwierigkeiten bei der technischen Umsetzung nichts. Dann sollten die Basel-III-Regeln ab dem 1.1.2022 gelten. Wegen der Coronakrise war den Kreditinstituten im März 2020 nach einem Beschluss des Aufsichtsgremiums des „Basel Committee on Banking Supervision“ (BCBS) aber der Aufschub bis 2023 eingeräumt worden. In ihrer vollen Schärfe sollen die Baseler Anforderungen dann nach fünf Jahren Übergangsfrist gelten – ursprünglich war das Januar 2027, mit der Corona-Verlegung wurde aber auch diese Frist um ein Jahr auf den 1.1.2028 verschoben.

Jetzt gibt die EU-Kommission den Banken noch einmal einen weiteren Aufschub um jeweils zwei Jahre. Start der nationalen Umsetzung ist im Januar 2025. Insgesamt müssen bis 2030 die Kapitalpuffer um bis zu 8,4 Prozent verstärkt werden, um mögliche Risiken besser abzufedern. Kredite an Unternehmen, die nicht von Rating-Agenturen bewertet werden, sollen die Institute nach dem Willen der EU-Kommission bis Ende 2032 nach und nach mit mehr Eigenkapital absichern.

Darum geht es bei der Basel-III-Reform

Im Kern geht es bei der finalen Reform darum, mit wie viel Eigenkapital die Banken ihre Geschäfte künftig absichern müssen. Ursprünglich sollten die Regeln nur Großbanken treffen, sie sollten – die Lehren hatten die Bankenaufseher aus der weltweiten Finanzkrise 2008 gezogen – künftig unter anderem bei der Berechnung von Kreditrisiken nur noch zu einem bestimmten Maß interne Modelle anwenden dürfen.

Das „Basel III“-Reformpapier legt einen Output Floor von 72,5 Prozent ab dem neuen Stichtag 1.1.2030 fest. Das heißt dann konkret: Ein mithilfe interner Modelle berechneter Eigenkapitalbedarf darf maximal um 27,5 Prozent niedriger als die Höhe des nach dem Kreditrisiko-Standardansatz ermittelten Eigenkapitalbedarfs sein. Damit müssen sich die Institute an eher konservative Standardmodelle halten.

Bevor die nun vorgelegten Vorschläge der EU-Kommission in Kraft treten, müssen allerdings noch das Europaparlament und die EU-Mitgliedstaaten zustimmen. Der vdp appellierte im Hinblick auf den anstehenden Legislativprozess an Kommission,Parlament und Rat, dass die mit der Basel III-Reform verbundenen Belastungen speziell für Immobilienfinanzierer spürbar reduziert werden.

Vorschlag der EU-Kommission Basel-III-Umsetzung

Quelle: haufe

Was tun, wenn die Kreditzinsen weiter steigen?

ARS Real Estate

Keine Frage: Die Preise steigen – etwa für Waren und Rohstoffe. Auch Immobilienkredite sind inzwischen teurer geworden. Stellt sich die Frage: Was bedeutet das für Käufer und ihre Haus-Finanzierung?

Der Trend ist eindeutig: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen. Nach Angaben der FMH Finanzberatung liegen die Zinsen für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren inzwischen im Durchschnitt bei 0,92 Prozent (Stand: 24.10). Ende September lag der Zinssatz im Schnitt noch bei 0,80 Prozent.

„Dieser Trend wird sich vermutlich fortsetzen“, sagt FMH-Inhaber Max Herbst. „Denn die Inflation zieht auch die Zinsen nach oben.“

Das wiederum könne zu einer stärkeren Nachfrage bei Immobilien führen, weil viele aus Sorge vor weiter steigenden Zinsen möglichst schnell Eigentum erwerben wollen. Die Folge wären weiter steigende Immobilienpreise.

Immobilienfinanzierung ist teurer geworden

Steigende Zinsen bei Immobilienkrediten beobachtet auch die Stiftung Warentest. „Zwar waren die Zinssätze in den vergangenen beiden Jahren sehr stabil“, heißt es in der aktuellen „Finanztest“ (11/2021). „Trotzdem ist es deutlich teurer geworden, eine Immobilie zu finanzieren.“

Ein Kredit für eine 300.000 Euro teure Immobilie kostet laut Stiftung Warentest bei einer 90 Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 10 Jahren derzeit im Schnitt 0,94 Prozent.

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren werden hingegen im Durchschnitt 1,47 Prozent Zinsen fällig (Stand 25.10.). Nach Ansicht der Experten sind diese Konditionen aber nach wie vor günstig.

Eigentum wird immer teurer

Hinzu kommen steigende Immobilienpreise, die Käufern die Finanzierung nicht leichter machen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mussten Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im zweiten Quartal 2021 bundesweit im Schnitt 10,9 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Dies war der stärkste Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Immobiliendienstleister Accentro zeigt, was das für Käufer bedeutet: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Deutschland stieg von 2019 auf 2020 um 10,2 Prozent auf 225 242 Euro. Analysiert wurden dafür die Preise für Wohneigentum in 81 deutschen Städten.

Kreditsumme wird allmählich größer

Die Folge: Auch die Summe, die Kreditnehmer im Schnitt aufgenommen haben, ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Lag die Darlehenssumme im August 2019 noch im Schnitt bei 262.000 Euro, waren es nach Angaben der Stiftung Warentest im August 2021 schon 312.000 Euro. Ein Ende dieses Trends sei nicht absehbar.

Im Gegenteil: Der aktuelle Trendindikator des Finanzdienstleisters Dr. Klein weist für September 2021 eine durchschnittliche Darlehenshöhe von rund 314.000 Euro aus. Das sind 2000 Euro mehr als im August und 22 000 Euro mehr als im September 2020.

Volltilgerdarlehen können sich lohnen

Was bedeutet das nun alles für die Finanzierung? Ist wegen der steigenden Zinsen jetzt eine lange Zinsbindung wichtig? Oder kommt es mehr auf die Tilgung an?

„Als Erstes müssen Sie ihre Belastungsgrenze ermitteln“, rät Max Herbst. „Wie hoch darf ihre monatliche Rate sein?“ Wer knapp finanziert, also nahe an seiner Belastungsgrenze ist, sollte lieber die Sicherheit der langen Zinsbindung wählen.

Ratsam können in solchen Fällen Volltilgerdarlehen sein, das sind Kredite, bei denen der Zins bis zur letzten Rate feststeht. Das kostet allerdings einen Zinsaufschlag.

Im Test der Stiftung Warentest lag das günstigste Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren bei 0,87 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro ergibt dies eine monatliche Rate von 1370 Euro.

Flexible Finanzierung mit kürzerer Zinsbindung

Einen Nachteil haben Volltilgerdarlehen aber: Sie sind weniger flexibel. Sondertilgungen oder eine zwischenzeitliche Ratensenkung seien oft nicht möglich, erklärt die Stiftung Warentest.

Wer lieber flexibler finanzieren möchte, kann daher auch eine kürzere Zinsbindung wählen. Angst vor steigenden Zinsen muss dabei niemand haben, so Max Herbst: „Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen jetzt 10 Jahre lang nur steigen.“

Darlehen mit kürzerer Zinsbindung könne man laut Stiftung Warentest mit einem flexiblen Tilgungsrecht kombinieren. „Denn wenn absehbar ist, dass der Kunde mit Sondertilgungen früher schuldenfrei wird, braucht er die Sicherheit der langen Zinsbindung nicht“, so die Experten.

Wichtiger Tipp: Die Konditionen können sich täglich ändern, erklärt die Stiftung Warentest. Banken, die heute Topkonditionen bieten, gehören vielleicht morgen schon nicht mehr zu den besten. Daher sollten Interessenten immer mehrere Angebote von Kreditvermittlern, Banken und Sparkassen einholen.

Quelle: ntv.de, Falk Zielke, dpa

Preise für Wohneigentum – was sie treibt und was eben nicht

ARS Real Estate

Wie will Deutschland künftig wohnen – und wie wird sich das auf die Preise für Wohnimmobilien auswirken? Das wird viel diskutiert. Mit Hard-facts-basierten Fragen kommen wir nicht weiter. Ein Kommentar.

Kein Wunder, beschäftigt die Frage doch jeden, der hierzulande irgendwo und irgendwie wohnen will; dazu kommen Kapitalanleger, Fondsmanager und andere Investoren. Noch weniger verwunderlich, da mit der richtigen Entscheidung für den richtigen Ort zum richtigen Zeitpunkt auch viel Freud und Leid einher geht. Wer sich vor zehn Jahren in Hamburgs Hafencity für Eigentum – selbst bewohnt oder „kapitalangelegt“ – entschieden hat, wird sich heute wohl als (Immobilien-)Millionär bezeichnen dürfen und muss im Zweifel nicht einmal mehr arbeiten gehen.

Immobilienpreise verstehen mit „hard facts“? Never, ever

Im Rahmen dieser wiederkehrenden Diskurse wird ebenso regelmäßig auf „harte Faktoren“ abgestellt. Wird sich das durch die Pandemie demokratisierte Home Office durchsetzen? Das würde nämlich bedeuten, dass außerstädtische Lagen attraktiver werden – und auch teurer. Wenn uns das Home Office also erhalten bleiben sollte, welche Städte sind es dann, in denen sich Unternehmen und Arbeitgeber künftig ansiedeln werden? Wo zu Hause gearbeitet wird, entfällt die Notwendigkeit, sich auf Innenstadtlagen zu fokussieren.

Auch andere immobilienrelevante Fragen tauchen auf. Wie (re-)agiert der Gesetzgeber mit den ihm zur Verfügung stehenden Instrumenten wie sozialem Wohnungsbau, Mietspiegel und Co.? Die Gesamtbevölkerung nimmt ab, aber immer mehr Singlehaushalte werden zur Zerreißprobe für den Wohnungsmarkt? In welchen Städten muss und wird es überhaupt ausreichend Wohnraum geben? Wie entwickelt sich der öffentliche Nahverkehr und was machen wir mit dem Thema „Smart City“?

Das sind Hard-facts-basierte Fragen. Und sie sind so naheliegend. Doch sie sind auch so oberflächlich. Zumindest gehen sie nicht tief genug. Alle Debatten zu diesem Thema, auch journalistische Abhandlungen und noch so kühne Thesen lassen eine entscheidende Frage unbeantwortet. Nein, sie werfen die Frage noch nicht einmal auf, geschweige wird sie diskutiert – und unerklärlicher Weise vollkommen außer Acht gelassen: Was treibt die Menschen wirklich?

Co-Working statt Home Office

Die Menschen stehen hinter der „Stadt- versus Land“- Frage und dahinter, was das Wohnen heute und in Zukunft eigentlich ausmacht und ausmachen wird. Die Generation der Digital Natives ist es dank Instagram, Snapchat, TikTok, WhatsApp und der damit „Hand in Hand“ gehenden Dauerkommunikation gewohnt, dass sich alles um sie dreht: Man schaut gerne zu und wird noch lieber gesehen.

Zu diesem Zweck hat doch die Großstadt – ob für ein Foto mit beneidenswertem Background oder das Live-Video – deutlich mehr im Angebot.  Eine ganz neue Form des „Narzissmus“ dürften selbst die neutralsten Generationenforscher kaum leugnen. Auch bezeichnend für die Gruppe der zwischen 18- und 40-Jährigen (und wohl auch für ihre Nachfolger) ist der Trend zum Co-Working – der feste Arbeitsplatz ist out – natürlich vorzugsweise in „coolen“ innerstädtischen Lagen.

Work-Life-Balance verlangt geradezu nach Urbanität

Und dann wäre da noch das bislang nie so ausgeprägte Streben nach einer Work-Life-Balance dieser Generation – und à propos auch das Reise-Thema. Selbst wenn es nur die angesagte osteuropäische Metropole für ein hippes Wochenende ist, braucht es – „Flugscham“ mal kurz beiseite – einen gut erreichbaren Flughafen.

Hobbies gehen heutzutage weit über Joggen, Fußball und Tennis hinaus: Klettern muss es sein, selbst mitten im flachen Hamburg, Yoga, Skateboarding oder Stand up Paddelingdürfenbei Teens, Twens oder den Mittdreißigern nicht mehr fehlen. Weiter geht es mit Asia Fusion Cuisine, Sushi, Israelisch, Poke Bowls – alles vegan und am besten aus dem Food Truck – und alles Großstadthemen …

Digital Natives und Landleben? Falsche Frage

Digitalisierung und individuelle Bedürfnisse machen diese Leute aus. Es verblüfft daher umso mehr, dass statt immer nur Home Office, Pendlerpauschale & Co. nie Selbstverständnis, Lebensstil und Weltbild der heranwachsenden und herangewachsenen Generationen bei den Debatten um das Wohnen der Zukunft herangezogen werden. Es geht doch letztlich um die Frage, was die Immobilienpreise treibt und treiben wird. Das ist doch kein „Nischenthema“.

Es ist die elementare Bedürfnisstruktur einer Bevölkerungsgruppe, die für den Wohnungsmarkt immens relevant ist – und doch spielt das Thema bisher allenfalls eine sehr indirekte Rolle. Wie wollen diese Leute wohnen? Was brauchen sie? Es ist eben nicht das Ein-Hektar-Grundstück mit dem 300-Quadratmeter-Garten und dem ausgebauten Kellergeschoss, das den Markt treiben wird.

Deshalb ist weder mittel- noch langfristig ein Rückgang der Wohnungspreise in den attraktiven Großstädten und daran angebundenen Randlagen zu erwarten. Ganz im Gegenteil, Home Office hin oder her: Eine darauf reduzierte Debatte darf getrost als das eingeordnet werden, wovor so regelmäßig gewarnt wird, wenn’s um die Preisentwicklung von Immobilien geht: Spekulation.

Quelle: haufe.de

Blühendes Neugeschäft macht Immobilienfinanzier happy

ARS Real Estate

Die Immobilienfinanzierer werden immer optimistischer. Das BF.Quartalsbarometer steigt das fünfte Mal in Folge und notiert im dritten Quartal 2021 erstmals seit Frühjahr 2018 wieder im Plus. Ein Grund für die gute Stimmung ist das wachsende Neugeschäft der meisten Kreditgeber.

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern macht im dritten Quartal 2021 einen weiteren Sprung nach oben. Das BF.Quartalsbarometer, das Bulwiengesa im Auftrag der BF.direkt AG vierteljährlich erstellt, notiert aktuell bei 1,61 Zählern (plus 2,63 Punkte). Damit hat sich der Wert bereits das fünfte Quartal in Folge verbessert und liegt erstmals seit Frühjahr 2018 wieder im positiven Bereich, nach einem massiven Einbruch wegen der Coronakrise: Ende 2020 lag der Barometerwert noch bei minus 8,08 Punkten. Im ersten Quartal 2015 war der Wert auf seinem bisherigen Höchststand von plus 8,11 Punkten.

„Im Vergleich zum noch vom Lockdown geprägten ersten Halbjahr 2021 sind sowohl Sentiment als auch Marktaktivität mittlerweile deutlich gestiegen“, erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS International Real Estate Business School an der Universität Regensburg und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Neugeschäft hellt Stimmung der Kreditgeber auf

Getrieben wird der steigende Wert unter anderem vom wachsenden Neugeschäft. Knapp zwei Drittel – 61,3 Prozent – der befragten Immobilienfinanzierer sagen, dass ihr Neugeschäft wächst. Das sind 18 Prozentpunkte mehr als bei der Umfrage im Vormonat. Dazu kommt, dass nur noch wenige Kreditgeber (12,9 Prozent; minus 9,7 Prozentpunkte) die Finanzierungsbedingungen als restriktiv einschätzen und dass der Anteil kleiner Finanzierungen von weniger als zehn Millionen Euro abgenommen hat: um 7,4 Prozentpunkte auf nun 22,6 Prozent.

Finanziert werden vor allem Wohn- und Büroimmobilien, jeweils 93,3 Prozent gaben das an. Hoch ist auch der Anteil der Finanzierer, die auf Logistik (76,7 Prozent) und Mikroapartments / Studentenwohnen setzen (53,3 Prozent). Shopping-Center / Einzelhandelsimmobilien kommen auf einen Anteil von 36,7 Prozent, Hotelimmobilien auf 16,7 Prozent. Mehrfachnennungen waren möglich.

Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern im dritten Quartal 2021

Grafik BF.Quartalsbarometer Q3_2021
Bild: BF.direkt AG Der BF.Barometerwert liegt jetzt erstmals seit dem ersten Quartal 2018 wieder im positiven Bereich

Welle notleidender Kredite (NLP) bleibt bislang aus

Die wegen der Coronakrise befürchtete Welle notleidender Kredite (NLP) blieb laut Sebastian bislang aus. „Es ist dennoch unübersehbar, dass die Auswirkungen der Pandemie auf den Finanzierungsmarkt noch prägen. Sie zeigen sich vor allem in einem nach wie vor selektiven Vorgehen der Finanzierer und in einer großen Zurückhaltung bei den Nutzungsarten Hotel und Non-Food-Einzelhandel“, schränkt Manuel Köppel, Finanzchef (CFO) der BF.direkt AG, ein.

Die Margen sind während der Pandemie um rund 40 Basispunkte gestiegen und verharren im dritten Quartal 2021 auf diesem hohen Niveau. Bei der Bestandsfinanzierung betragen die Margen aktuell 158,4 (plus 0,9 Basispunkte), bei den Projektentwicklungen 237 Basispunkte (minus zwei Basispunkte). „Wir beobachten vor allem bei der Finanzierung von Projektentwicklungen viel Bewegung“, sagt Köppel. Auf der Suche nach Rendite fließe viel Kapital auch aus dem Nichtbankensektor in dieses Finanzierungssegment.

Die Loan-to-Values (LTV) und Loan-to-Costs (LTC) sanken im dritten Quartal 2021 leicht. Der LTV bei Finanzierungen von Bestandsobjekten fiel auf 67,1 Prozent (minus 0,5 Prozentpunkte), der LTC von Projektentwicklungsfinanzierungen auf 71,3 Prozent (minus 1,8 Prozentpunkte).

Finanzierer können sich Megatrend ESG nicht entziehen

Im Rahmen einer Zusatzfrage wurden die rund 100 teilnehmenden Finanzierer zu „Green Loans“ (sogenannte Grüne Kredite) befragt. Alle gehen davon aus, dass diese Form der Kreditvergabe stark an Bedeutung gewinnen wird. Einige Teilnehmer attestieren den Green Loans sogar schon heute eine überragende Bedeutung. Als Hauptgründe dafür werden der öffentliche Druck durch den Klimawandel und politische Regelungen auf EU-Ebene genannt. Green Loans werden demnach teilweise von Kunden bereits aktiv nachgefragt, insbesondere von institutionellen Investoren.

„Die Finanzierer können sich dem Megatrend ESG nicht entziehen“, kommentiert IREBS-Professor Sebastian. Ein Teil der Befragten gehe davon aus, dass „nicht-grüne“ Objekte mittel- bis langfristig gar nicht mehr finanziert werden. Auch dürfte die Handelbarkeit von Immobilien immer mehr von „grünen“ Status abhängen. „Ein Teil bietet bereits grüne Finanzierungen an, viele Institute bereiten derzeit vergleichbare Produkte vor“, so Sebastian.

BF.Quartalsbarometer Q3/2021 (pdf)

Quelle: Haufe.de

Tausende Wohnungen mit Share-Deal-„Kniff“ verkauft

ARS Real Estate

In Deutschland sind in den vergangenen drei Jahren mindestens 150.000 Wohnungen verkauft und gekauft worden, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wurde – dank sogenannter Share Deals. Das ergibt sich aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken.

Sogenannte Share Deals wurden zwischen 2018 und 2021 deutschlandweit beim Kauf von mindestens 150.000 Wohnungen genutzt. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken-Fraktion im Bundestag hervor. Bei einem Share Deal werden Immobilien in einem Unternehmen gebündelt und der Käufer übernimmt Anteile (Shares) an dem Unternehmen – da es sich nicht um einen Immobilienkauf im eigentlichen Sinn handelt, fällt die Grunderwerbsteuer weg.

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Bis zu 6,5 Prozent je nach Bundesland müssen an das Finanzamt abgeführt werden.

Unter den Käufern: Bekannte Akteure wie Vonovia

Die Daten, die die Bundesregierung ihrer Antwort zugrunde legt, beziehen sich auf „Immobilienportfolios mit mehr als 800 Wohneinheiten“ – Geschäfte, bei denen weniger als 800 Wohnungen auf einen Schlag gehandelt wurden, sind nicht mitgerechnet. In der Liste tauchen auch bekannte Namen wie Adler Real Estate oder Vonovia auf. Laut einem Bericht der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“ könnte der Immobilienriese womöglich bei der Milliarden-Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen vom Share-Deal-„Sparmodell“ profitieren.

Die Bundesregierung weiß nach eigener Aussage aber nicht, bei wie vielen der aufgelisteten Großdeals tatsächlich keine Grunderwerbsteuer gezahlt worden ist. Daher kann die Regierung nicht abschätzen, wie viel Steuern ihr genau entgangen sind. Schätzungen zufolge gehen dem Fiskus pro Jahr mehr als eine Milliarde Euro durch Share Deals verloren.

Zuerst berichtet über Anfrage und Antwort hatte der Saarländische Rundfunk (SR). In gemeinsamen Recherchen mit Correctiv hatte der SR zudem Anfang 2021 ein Share-Deal-Geschäft aufgedeckt: Ein Portfolio mit tausenden Wohnungen in ganz Deutschland war in diesem Fall mehrfach weiterverkauft worden, ohne dass die internationalen Investoren Grunderwerbsteuer gezahlt hätten. Dabei ging es um Mietshäuser unter anderem im Saarland, Nordrhein-Westfalen und in Sachsen-Anhalt.

Antwort der Bundesregierung auf die Anfrage der Linken zu Share Deals (PDF)

Share Deals: Seit dem 1. Juli gilt ein neues Grunderwerbsteuergesetz

Seit Anfang Juli gilt ein verschärftes Grunderwerbsteuergesetz, das Share Deals künftig unattraktiver machen soll. Allerdings bietet auch das nach Ansicht von Steuerexperten zu viele Schlupflöcher für Immobilieninvestoren. Share Deals sind auch künftig nicht verboten – neu ist nur, dass sie jetzt auch grunderwerbsteuerlich behandelt werden.

Die steuerauslösende Grenze beim Erwerb von Immobilien über Share Deals wurde im neuen Gesetz von 95 auf 90 Prozent gesenkt. Bisher konnte die Grunderwerbsteuer gespart werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erworben haben. Auch die Haltefrist wurde verlängert: Ein Minderheitsgesellschafter muss seinen Anteil künftig zehn Jahre halten statt bisher fünf. Die Steuer fällt also künftig an, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln.

Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe wird nun im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet – die sogenannte Vorbehaltensfrist wurde auf 15 Jahre verlängert und die Begrenzung des Verspätungszuschlags aufgehoben. Neben der Senkung der Schwellenwerte und der Verlängerung der Haltefristen wurden zudem die Regeln für Kapitalgesellschaften verschärft und eine Klausel für börsennotierte Unternehmen („Börsenklausel“) eingeführt.

Union und SPD hatten sich am 14.4.2021 im Finanzausschuss des Bundestages auf einen Entwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes geeinigt, der Bundestag stimmte am 21. April in zweiter und dritter Lesung zu. Am 7. Mai hat der Bundesrat die Maßnahmen gegen Share Deals beschlossen. Das Gesetz wurde am 17.5.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am 1.7.2021 in Kraft.

Immobilienbranche: Share-Deal-Reform ist „Bärendienst“ am Wirtschaftsstandort Deutschland

Während die Länder nun auf Mehreinnahmen womöglich in Milliardenhöhe hoffen, hagelte es aus der Immobilienbranche Kritik an der Gesetzesreform. Share Deals haben nach Auffassung der Marktakteure gerade den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten. Dafür war die Regel einmal gemacht: Um nicht bei jeder Verschiebung von Anteilen automatisch eine Grunderwerbsteuerpflicht auszulösen. Bei Share Deals handele es sich nicht um missbräuchliche Steuergestaltungen – „wie dies einige Politiker darzustellen versuchen“, sagte Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des Ausschusses Steuerrecht beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA).

Mit dem neuen Gesetz würden Unternehmen auch mit nur einer Produktions- oder Verwaltungsimmobilie von der Neuregelung erfasst und müssten mitunter selbst bei Kleinstübertragungen von Anteilen für das gesamte Immobilieneigentum Grunderwerbsteuer zahlen, erklärte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner seine Bedenken. „Und plötzlich kommen zum Beispiel Industrieunternehmen in die Bredouille, Grunderwerbsteuer zu zahlen, ohne dass ein Grundstück den Eigentümer wechselt.“ Auch die Börsenklausel schaffe hier keine Abhilfe.

Die greife etwa bei mittelbaren Anteilsübertragungen gar nicht – sei an dem börsennotierten Unternehmen ein Fonds beteiligt, könne der Handel mit den Anteilsscheinen des Fonds zu einem Grunderwerbsteueranfall beim börsennotierten Unternehmen auf den gesamten Grundbesitz führen. „Hierbei reden wir mitunter von dreistelligen Millionenbeträgen – und das wiederkehrend“, so Mattner. Dieses Gesetz sei ein „Bärendienst“ für den deutschen Wirtschaftsstandort.

Auch Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler gehören zu den Ak­teuren, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor. Laut Jochen Schenk, Vorstandschef der Real I.S. AG, verfügen sie meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. Wenn sie bei Share Deals länger an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben müssten, könne das dazu führen, dass sie ihre Akti­vi­tä­ten zu­rück­­­fah­­ren müssten, da das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig eingesetzt werden könne.

Quelle: Haufe.de