Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.
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Neubauten
dpa/Arne Dedert Der Immobilienboom ist aktuell nicht nur in den gefragten Großstädten spürbar. Auch auf dem Land ziehen die Preise deutlich an. Doch wie lange geht das noch so weiter?
Donnerstag, 30.12.2021, 19:09
Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.
Auch im laufenden Jahr hat sich der Aufwärtstrend der Wohnimmobilienpreise ungebremst fortgesetzt. Eine Trendwende – beispielsweise im Zusammenhang mit den wieder steigenden Corona-Zahlen – ist zunächst nicht zu erwarten. Das gilt aus heutiger Sicht auch für 2022.
So führt das anhaltende Niedrigzinsumfeld verbunden mit der Sorge vor langfristig erhöhten Inflationsraten dazu, dass Häuser und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger noch interessanter werden, als sie es ohnehin schon sind. Ablesen lässt sich dies unter anderem an einer aktuellen Auswertung von eigenen Marktdaten, die Hüttig & Rompf im Jahr 2021 im Rahmen der Immobilienfinanzierungsberatung und -vermittlung von über 2,6 Milliarden Euro an Immobilienkrediten erhoben hat.
Kolumne Hüttig & RompfKeine Panik am Markt: Warum der Immobilienboom auch 2022 weitergeht
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dpa/Arne Dedert Der Immobilienboom ist aktuell nicht nur in den gefragten Großstädten spürbar. Auch auf dem Land ziehen die Preise deutlich an. Doch wie lange geht das noch so weiter?
Gastautor Ditmar Rompf
Donnerstag, 30.12.2021, 19:09
Anhaltender Nachfrageüberhang, explodierende Rohstoffkosten und jetzt auch noch verstärkte Inflationssorgen: Die Preisdynamik am deutschen Markt für Wohnimmobilien hält an. Dies ist allerdings keineswegs die einzige Entwicklung, mit der sich potenzielle Immobilienkäufer auseinandersetzen müssen.
Auch im laufenden Jahr hat sich der Aufwärtstrend der Wohnimmobilienpreise ungebremst fortgesetzt. Eine Trendwende – beispielsweise im Zusammenhang mit den wieder steigenden Corona-Zahlen – ist zunächst nicht zu erwarten. Das gilt aus heutiger Sicht auch für 2022.
So führt das anhaltende Niedrigzinsumfeld verbunden mit der Sorge vor langfristig erhöhten Inflationsraten dazu, dass Häuser und Eigentumswohnungen für Kapitalanleger noch interessanter werden, als sie es ohnehin schon sind. Ablesen lässt sich dies unter anderem an einer aktuellen Auswertung von eigenen Marktdaten, die Hüttig & Rompf im Jahr 2021 im Rahmen der Immobilienfinanzierungsberatung und -vermittlung von über 2,6 Milliarden Euro an Immobilienkrediten erhoben hat.
Wohnimmobilien als langfristiger Inflationsschutz
Demnach lagen die von Selbstnutzern durchschnittlich gezahlten Kaufpreise im dritten Quartal 2021 um 11 Prozent über den Werten des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Mit +22 Prozent fielen die Zuwächse bei Kapitalanlegern sogar doppelt so hoch aus. Auf Basis des Medians ergibt sich für diese Gruppe von Käufern allerdings „nur“ ein Kaufpreisanstieg von 14 Prozent. Daraus lässt sich schließen, dass es insbesondere die teureren Objekte waren, die die durchschnittlichen Kaufpreise der Kapitalanleger besonders stark nach oben getrieben haben.
In der aktuellen Situation beschäftigen sich somit zunehmend Besserverdiener beziehungsweise Anleger mit höherem Vermögen (größeres Volumen pro Transaktion) mit dem Immobilienerwerb. Erklären lässt sich dies damit, dass Käufer davon ausgehen, dass das Niedrigzinsumfeld noch längere Zeit bestehen bleiben dürfte, während gleichzeitig die Befürchtungen zunehmen, dass die zuletzt stark gestiegenen Inflationsraten (+5,2 Prozent im November) von längerfristiger Natur sein könnten. Beide Faktoren stützen die Attraktivität des wohnwirtschaftlichen Immobilienmarktes als Anlageklasse.
So entwickeln sich die Mieten im Allgemeinen analog zum Verbraucherpreisindex, was zu konstanten Einnahmezuwächsen bei vermieteten Wohnimmobilien führt. Auf der anderen Seite können Kapitalanleger – aber auch Eigennutzer im Falle eines späteren Verkaufs – bei sehr niedriger Zinsbelastung von der Preisentwicklung ihrer Objekte profitieren, während der Nominalwert des Finanzierungsanteils unverändert bleibt („Kredithebel-Effekt“).
Trotz des inzwischen erreichten Preislevels würden wir in Bezug auf den Markt für Wohnimmobilien insgesamt nicht von einer Blasenbildung sprechen. Allerdings stimmt es, dass sich manche Metropolregionen auf einem Bewertungsniveau bewegen, auf dem Käufer mit hoher Vorsicht agieren sollten. Dies wird deutlich, wenn man die Entwicklung der Mietrenditen betrachtet, die sich in manchen Regionen mittlerweile auf einem recht niedrigen Niveau befinden.
Rohstoffpreise und Klimakosten
Abgesehen vom ausgeprägten Nachfrageüberhang, vor allem in den Metropolregionen, haben im laufenden Jahr auch stark gestiegene Baukosten die Immobilienpreisentwicklung befeuert. Der Haupttreiber waren dabei die explodierenden Rohstoffpreise. Zwar kommen diese insbesondere bei Neubauten zum Tragen, steigende Preise an dieser Stelle wirken sich indirekt aber auch auf Bestandsimmobilien aus.
Hinzu kommen immer höhere Aufwendungen für den Klimaschutz. So müssen bei der Planung eines Neubauprojekts die Grenzwerte der Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingend berücksichtigt werden. Das bedeutet beispielsweise, Wärmebrücken zu vermeiden, hochwertige Isolationsfenster einzubauen, möglichst erneuerbare Energien wie etwa Erdwärme oder eine Solaranlage als Energieträger zu nutzen und dicke, speziell isolierte Außenwände zu errichten. Wie die Verbraucherzentrale schreibt, sei es sogar sinnvoll, die für Neubauten geltenden Mindestanforderungen der EnEV zu übertreffen, um die künftig weiter anziehenden Standards nicht wenige Jahre nach Fertigstellung des Objekts gleich wieder zu unterschreiten.
Durch clevere Finanzierung gegensteuern
Dabei kann den erhöhten Klimaaufwendungen durch nachhaltiges Bauen allerdings bewusst entgegengewirkt werden. Zum einen lässt sich der zukünftige Energieverbrauch auf diese Weise von Anfang an reduzieren und zum anderen können hierdurch äußerst attraktive Finanzierungsquellen erschlossen werden. So beschert die neue „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) bei vielen Förderprogrammen deutlich günstigere Konditionen, die wir in unsere Baufinanzierungsberatung selbstverständlich mit einbeziehen.
Zudem bieten einige unserer Partnerbanken unter dem Stichwort „nachhaltige Immobilienfinanzierung“ weitere Programme mit herabgesetzten Kreditzinsen. Die zunehmende Digitalisierung, die natürlich auch bei der Baufinanzierung zum Tragen kommt, bietet für Kunden und Anbieter große Vorteile. Allerdings macht sie sich teilweise auch negativ bemerkbar. So bleiben bei einigen Anbietern die persönliche Beratung und die Erstellung individueller Finanzierungskonzepte, idealerweise durch
unabhängige Partner, welche nicht an einzelne Banken gebunden sind, immer weiter auf der Strecke – und das bei einer der finanziell wichtigsten Entscheidungen des Lebens.
Wir sind der Auffassung, dass persönliche und individuelle Beratungsansätze gerade aufgrund der fortschreitenden Digitalisierung weiter an Bedeutung gewinnen.
Quell: Focus