Die Sanierung asbesthaltiger Fußböden verursacht erhebliche Kosten. Zudem gibt es strenge Vorschriften. Nicht selten landet ein Fall vor Gericht, wenn beim Entfernen der Platten potenzielle Gesundheitsgefahr für die Mieter einer Wohnung entsteht. Was Vermieter beachten müssen.
Im Wohnungsbau der 1960er bis Ende der 1980er Jahre wurden unter anderem Vinyl-Asbest-Platten häufig auf Fußböden verwendet. Auch asbesthaltiger Kleber kam zum Einsatz. Asbest besteht aus kleinen Fasern, die für Menschen nur gefährlich sind, wenn sie freigesetzt werden und in die Lungen gelangen – dann können sie Tumore auslösen. Das kann bei der Asbestsanierung und der Entfernung von Bodenbelägen passieren, etwa beim Abbrechen oder Schleifen der Platten.
Asbest im Bodenbelag: Kosten für die Entfernung
Seit 1993 ist der Einsatz der giftigen Asbestfasern in Deutschland verboten. Zum einen machen die Ausbauvorgaben für Vinyl-Asbest-Platten und asbesthaltigem Kleber eine Sanierung teuer, zum anderen können für Vermieter extra Kosten entstehen, wenn Mieter während der Sanierung nicht in der Wohnung bleiben können oder die Bauzeit verlängert wird, weil eine alternative Unterbringung nicht möglich ist.
In der Regel liegen die Preise bei 30 bis 45 Euro pro Quadratmeter Baufläche, heißt es beim Informations- und Ratgeberportal heizung.de. Für das fachgerechte Entsorgen der ausgebauten und asbesthaltigen Produkte entstehen demnach Ausgaben von rund 100 bis 300 Euro pro Tonne.
Für die Asbestsanierung selbst gibt es dem Portal zufolge derzeit keine Förderung, allerdings könnten Eigentümer die Lohnkosten der Handwerksbetriebe steuerlich geltend machen: Das Finanzamt zieht am Jahresende 20 Prozent der Handwerkerkosten (maximal 1.200 Euro pro Jahr) ab.
Asbestsanierung: Die Vorschriften
Bei der Sanierung von Asbestplatten ist unter anderem die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) anzuwenden; außerdem die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519), die am 31.3.2022 zuletzt geändert wurde. Die Novelle der GefStoffV trat im August 2023 in Kraft.
Unter anderem wird nun vom Gesetzgeber unterstellt, dass alle vor dem Asbestverbot von 1993 erbauten Gebäude asbesthaltige Materialien enthalten könnten. Wer Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten übernehmen will, muss im Vorfeld Informationen einholen, ob asbesthaltiges Material verbaut wurde (Erkundungsgebot). Unterschieden wird nicht mehr nach fest oder lose gebundenem Asbest, sondern zwischen geringer, mittlerer und hoher Exposition. Arbeiten mit hoher Exposition sind nur noch durch Fachfirmen erlaubt. Beim Überdecken von asbesthaltigen Baustoffen wurden Ausnahmen genau definiert: So ist es etwa erlaubt, asbesthaltigen Putz zu überstreichen.
VG Arnsberg: Asbesthaltige Klebstoffreste müssen weg
Wenn asbesthaltige Fußbodenbeläge entfernt werden, dürfen keine asbesthaltigen Klebstoffreste übrigbleiben. Überdecken oder versiegeln ist nicht erlaubt, da dann weiterhin Schadstoffe mit Gefährdungspotenzial vorhanden sind, hat etwa das Verwaltungsgericht (VG) Arnsberg entschieden. Geklagt hatten Wohnungseigentümer und Verwalter: Sie wollten die asbesthaltigen Kleberreste auf dem Estrich unter den neuen Bodenplatten belassen.
Das Versiegeln des auf dem Fußboden verbleibenden Klebers sei eine zulässige Sanierungsmaßnahme, so die Kläger. Sinn und Zweck der Regelungen der Gefahrstoffverordnung sei es, ein Freisetzen von Asbest zu verhindern; dieses Ziel werde jedoch auch durch die Versiegelung des auf dem Boden verbleibenden Klebers erreicht. Im Übrigen sei das Belassen und Überdecken des Klebers auch als Teil von Abbrucharbeiten i.S.v. Anhang II Nr. 1 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 GefStoffV zulässig
(VG Arnsberg, Urteil v. 8.11.2018; Az. 6 K 7190/17)
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche, ist die Wohnung mangelhaft und eine Mietminderung gerechtfertigt. Ganz knapp war es in einem aktuellen Fall und die entscheidende Frage beim BGH lautete: Was ist eine Türnische?
Hintergrund: 9,63 oder 10,04 Prozent Wohnflächenabweichung?
Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung streiten im Rahmen einer Räumungsklage über die tatsächliche Wohnfläche. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil sie der Meinung ist, die tatsächliche Wohnfläche unterschreite die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent. Daher liege ein erheblicher Mangel vor. Der Vermieter erkennt die Minderung nicht an und kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges.
Im 2013 abgeschlossenen Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 48 Quadratmetern vereinbart. Ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ermittelte eine tatsächliche Wohnfläche von 43,38 Quadratmetern, was einer Abweichung von 9,63 Prozent entspricht. Da die Erheblichkeitsschwelle von mehr als zehn Prozent Abweichung nicht erreicht sei, sah das Landgericht, wie zuvor bereits das Amtsgericht, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel und gab der Räumungsklage statt.
Bei der Berechnung der Wohnfläche, der das Landgericht gefolgt ist, hat der Sachverständige auch die Grundfläche zweier nebeneinanderliegender Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer mit jeweils 0,10 Quadratmetern berücksichtigt. An den Durchgängen befinden sich keine Türrahmen und keine Türen.
Zwar bleiben nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Das Landgericht sah die Durchgänge jedoch mangels Türrahmen und Türen nicht als Türnischen an. Auch die Anordnung nebeneinander spreche dagegen, dass die Wandöffnungen zum Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien; sie dienten vielmehr raumgestalterisch der Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern.
Die Mieterin meint hingegen, die Grundfläche der Durchgänge sei bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, denn es handle sich hierbei um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Ohne Hinzurechnung der Durchgänge wäre die tatsächliche Wohnfläche 43,18 Quadratmeter, was einer Abweichung von 10,04 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche entspräche.
Entscheidung: Fläche ohne Wohnwert zählt nicht mit
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.
Mehr als zehn Prozent Wohnflächenabweichung ist ein Mangel
Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent ab, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Dieser führt gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Eine weitere Maßtoleranz besteht im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht.
Für die Frage, ob die Wohnung im vorliegenden Fall mangelhaft ist, kommt es daher darauf an, ob die Grundfläche der beiden Durchgänge zwischen Wohn- und Schlafzimmer bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden muss oder nicht.
Wohnflächenverordnung ist Grundlage der Wohnflächenberechnung
Der Begriff der „Wohnfläche“ ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen auszulegen, die für den preisgebundenen Wohnraum gelten. Wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall keine andere Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist, ist die bei Vertragsschluss geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich.
Damit ist die Wohnfläche hier anhand der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 (WoFlV) zu ermitteln.
Was ist eine Türnische im Sinne der Wohnflächenverordnung?
Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben Türnischen bei der Ermittlung der Grundfläche einer Wohnung außer Betracht. Es kommt somit darauf an, ob die beiden Durchgänge zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer als Türnischen einzuordnen sind.
Eine Türnische im Sinne der genannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Es kommt nicht darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür oder ein Türrahmen eingebaut ist. Entscheidend ist vielmehr, ob der Grundfläche ein eigener Wohnwert zugutekommt. Das ist bei einer Wandöffnung, die den Durchgang zwischen zwei Zimmern ermöglicht, grundsätzlich nicht der Fall. Die Grundfläche einer solchen Öffnung hat keinen eigenen Wohnwert, weil sie einer Nutzung zu Wohnzwecken nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht.
Der Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei Öffnungen nebeneinander gibt, schließt für sich genommen nicht aus, die beiden Öffnungen oder auch nur eine der beiden als Türnischen einzuordnen.
Auf das tatsächliche Nutzungsverhalten des konkreten Mieters kommt es nicht an. Es ist daher unerheblich, ob der Mieter in die Öffnung etwa ein Regal eingebaut oder sonstige Einrichtungsgegenstände dort hingestellt hat.
Die Öffnungen in der Wand könnten aber dann nicht mehr als Türnischen anzusehen sein, wenn sie wesentlich größer als eine übliche Tür wären; der Grundfläche eines größeren Wanddurchbruchs könnte anders als einer Türnische ein eigener Wohnwert zukommen, so dass diese bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen wäre.
Landgericht muss Fall erneut prüfen
Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun anhand der Rechtsauffassung des BGH erneut beurteilen, ob es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne der Wohnflächenverordnung handelt oder nicht.
Wenn ein Vermieter bei einer Kündigung Eigenbedarf vortäuscht, kann das kostspielig werden. Mieter haben unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz. Beispiele aus der Rechtsprechung und Praxistipps im Überblick.
Was vorgetäuschten Eigenbedarf kennzeichnet
Der vorgetäuschte Eigenbedarf ist dadurch gekennzeichnet, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters damit begründet, dass er die Wohnung für sich oder den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personenkreis benötige, obwohl er weiß, dass dies nicht zutrifft. Manche Vermieter greifen zu diesem Mittel, um sich z. B. eines lästigen Mieters zu entledigen oder eine Mieterhöhung durchzusetzen.
Anspruch des Mieters auf Schadensersatz
Häufig stellt sich erst heraus, dass der Vermieter Eigenbedarf nur vorgegeben hat, nachdem der Mieter freiwillig ausgezogen und eine Neuvermietung erfolgt ist. Dann kommt ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise einer unerlaubten Handlung § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Betrug § 263 StGB und einer sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung § 826 BGB in Betracht.
Vermieter scheitert mit Räumungsklage
Unter Umständen scheitert der Vermieter bereits mit seiner Räumungsklage, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.
Beispiel 1: Kündigung nach Streit wegen MieterhöhungSo geschehen in einem aktuellen Fall, in dem es während eines jahrelangen Rechtsstreits um eine Nebenkostenabrechnung zu einer Auseinandersetzung kam. Der Ehemann der Vermieter bezeichnete die Mieterin und deren Rechtsanwalt während eines Telefonates als „Dilettanten“. Sie würden schon sehen, was sie davon haben und dies im Kürze erfahren. Eine Woche später sprach die Vermieterin die Eigenbedarfskündigung aus und berief sich darauf, dass ihre Tochter nach Abschluss ihres Studiums in die Wohnung einziehen werde.Das Amtsgericht Görlitz wies die Räumungsklage der Vermieterin ab (Urteil v. 28.02.2023, 9 C 255/22). Das Gericht begründete das damit, dass es ausreichende Indizien dafür gibt, dass der angebliche Grund nur ein Vorwand war.Äußerungen gegenüber der Mieterin und deren AnwaltDies ergebe sich zum einen aus den Äußerungen des Ehemannes der Vermieterin kurz vor der Kündigung, der über den langen und teuren Mietprozess verärgert gewesen sei.Mehrere Wohnungen waren verfügbarAußerdem erschien es dem Gericht suspekt, dass in dem Mehrfamilienhaus drei Wohnungen frei waren, in die die Tochter des Vermieters hätte einziehen können. Diese wiesen eine ähnliche Größe und Ausstattung auf wie die Wohnung des Mieters. Dennoch habe der Vermieter diese Wohnungen Dritten angeboten. Aus den vorgelegten Mietangeboten sei nichts ersichtlich, was gegen eine Nutzung durch die Tochter sprechen würde. Alle Wohnungen machten einen schönen und renovierten Eindruck. Der Vermieter hätte darlegen müssen, warum er nicht auf diese Wohnungen zurückgegriffen habe. Dies habe er nicht getan.Gegen das Urteil des AG Görlitz ist keine Berufung eingelegt worden.
Beispiel 2: Kündigung nach gescheiterter MieterhöhungIn einem anderen Sachverhalt hatte ein Vermieter ebenfalls eine Mieterhöhung geltend gemacht. Nachdem die Mieter diesem nicht nachgekommen waren, kündigte er ihnen knapp einen Monat später wegen Eigenbedarfs. In dem Kündigungsschreiben gab der Vermieter an, in ein eigenes Haus ziehen zu wollen, da ihm die bisherige Wohnung zu klein sei. Etwa fünf Monate später sprach er erneut eine Eigenbedarfskündigung aus und berief sich auf denselben Grund. Da die Mieter mit beiden Kündigungen nicht einverstanden waren, erhob der Vermieter Räumungsklage.Damit hatte er jedoch keinen Erfolg. Das LG Limburg entschied, dass die Kündigung unwirksam gewesen ist, weil der Vermieter die Gründe nur vorgeschoben hatte (Urteil v. 05.12.1990, 7 S 153/90).Dies ergab sich nach Ansicht der Richter daraus, dass der Vermieter wenige Tage vor dem Ausspruch der ersten Kündigung hatte, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dies wäre sinnlos gewesen, wenn wirklich Eigenbedarf bestanden hätte. Von daher sei die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt. Dass die zweite Kündigung unwirksam war, folge daraus, dass diese innerhalb eines Jahres nach dem misslungenen Mieterhöhungsbegehren erfolgt sei. Dieser Zeitraum spreche normalerweise dafür, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war. Anders sei dies, wenn der Eigenbedarf erst nach dem Zeitpunkt des Mietbegehrens entstanden wäre. Das verneinte jedoch das Gericht.
Beispiel 3: Kündigung nach SchimmelbeseitigungsbegehrenNachdem ein Mieter seinen Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung mehrerer Mängel, insbesondere Schimmel, aufgefordert hatte, kündigte dieser 12 Tage später wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter berief sich darauf, dass er die im Erdgeschoß befindliche Wohnung des Mieters für seine betagten Eltern benötigen würde. Das ergebe sich daraus, dass diese eine Wohnung bewohnen würden, die nur über 22 Treppenstufen erreichbar sei. Der Vater könne diese aufgrund einer fortgeschrittenen Wirbelsäulenerkrankung nicht mehr bewältigen. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er rügte, dass der Vermieter ihm die Adresse seiner Eltern nicht mitgeteilt habe. Daher könne er nicht überprüfen, ob die Wohnung nur über die Stufen erreichbar sei.Das AG Hamburg-Wandsbek sah die Eigenbedarfskündigung als wirksam an und gab der Räumungsklage statt (rechtskräftiges Urteil v. 06.01.2016, Az. 711a C 262/14). Das Gericht begründete das damit, dass es keine Anhaltspunkte dafür gab, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Allein bestehende Spannungen zwischen Vermieter und Mieter reichten nicht aus. Maßgeblich sei, dass hier der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Das ergebe sich daraus, dass der Vater aufgrund eines ärztlichen Schreibens der Universitätsklink erkrankt gewesen sei und die Wohnung des Mieters barrierefrei eingerichtet werden soll.
Konsequenzen:
Diese Entscheidungen zeigen, dass sich allein aus einem Konflikt mit dem Vermieter nicht zwangsläufig ergibt, dass eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Vermieter Eigenbedarf vorgetäuscht hat.
Praxistipp für Mieter
Mieter sollten darauf achten, ob es nach der Kündigung hinreichende Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf gibt, wie z.B. Wohnungsanzeigen des Vermieters oder leer stehende Wohnungen in vergleichbarer Lage und Ausstattung. Nach dem Auszug sollten sie darauf achten, welcher Name auf dem Klingelschild steht. Stammt dieser nicht von der Person, die im Kündigungsschreiben angegeben ist, kommt eventuell ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter in Betracht.
Praxistipp für Vermieter
Vermietern ist davon abzuraten, Eigenbedarf vorzutäuschen. Denn sie müssen damit rechnen, dass ein zunächst gutgläubiger Mieter spätestens nach dem Auszug dahinterkommt und sie auf Schadenersatz verklagt. Außerdem riskiert der Vermieter eine Anzeige wegen Betrugs.
Der Mieter ist ausgezogen und die Wände glitzern in knalligen Farben oder haben Dübellöcher – ein Vermieter muss nicht alles hinnehmen. In manchen Fällen wird Schadensersatz fällig. Was gilt?
Mieter und Eigentümer kommen nach dem Mietende häufig darüber ins Streiten, wer für die Schönheitsreparaturen nach dem Auszug zuständig ist, was renoviert werden muss und wie es am Ende auszusehen hat. So haben die Gerichte entschieden.
Lila ja, Glitzerfarbe nein: Was muss ein Vermieter dulden?
Ein Sternenhimmel an der Decke, eine lila-grüne Bordüre an der Wand – was dem Eigentümer gefällt, muss dem Mieter noch lange nicht passen. Deswegen akzeptierte das Landgericht (LG) Krefeld die Übergabe einer Wohnung in diesem Zustand nicht als renovierte Wohnung. Die Folge: Der Mieter hatte bei Auszug keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen.
(LG Krefeld, Urteil v. 26.8.2021, 2 S 26/20)
Die Wandfarbe Helllila hingegen galt dem Landgericht (LG) Halle zufolge als nicht so außergewöhnlich, dass sie dem Eigentümer bei einer Rückgabe nicht zugemutet werden könne. Von einer Sachbeschädigung durch das Streichen in dieser Farbe könne schon gar keine Rede sein. Grundsätzlich sei ein Mieter frei, „die Wände, je nach Mode, in beliebiger Art (zu) streichen“, hieß es in dem Urteil.
(LG Halle, Beschluss v. 08.07.2021, 1 S 36/21)
Wenn aber Mieter für die Wände Glitzerfarbe verwenden, müssen sie diese beim Auszug entfernen. Das Amtsgericht (AG) Paderborn bezeichnete ein solches Dekor als ungewöhnlich und nicht so neutral, wie es bei der Rückgabe einer (bei der ursprünglichen Übergabe weiß gestrichenen) Wohnung erforderlich sei. Auf diese Urteile weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS hin.
(AG Paderborn, Urteil v. 3.12.2020, 57 C 44/20)
Nach Mietende: Schadensersatz bei Substandsverletzungen
Endet ein Mietverhältnis, bevor die im Vertrag festgelegten Renovierungsfristen abgelaufen sind – oder ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam, etwa weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zu Malerarbeiten verpflichtet.
Unabhängig davon ist der Mieter aber zur Beseitigung von Substanzverletzungen der Mietsache verpflichtet. Einbauten und Umbauten müssen vom Mieter entfernt und der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Auch Dübellöcher stellen einen Substanzeingriff dar. Allerdings ist hier strittig, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter zur Beseitigung der Löcher verpflichtet ist. Immer, sagt das Landgericht (LG) Wuppertal – und zwar unabhängig davon, in welcher Anzahl sie vorhanden sind. Auch mit Latexfarben bemalte Wände müssen überstrichen werden.
Wegen der fehlenden Beseitigung – die trotz Fristsetzung nicht erfolgte – der Latexfarben und der Dübellöcher haben sich die Mieter letztlich schadensersatzpflichtig gemacht.
(LG Wuppertal, Urteil v. 16.7.2020, 9 S 18/20)
Abwälzung von Schönheitsreparaturen: Klausel wirksam oder nicht?
Nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter auch bei renoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn dem Mieter kein (finanzieller) Ausgleich gewährt wird. Der Mietvertrag enthielt die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Die Richter verneinten auch einen Anspruch der Vermieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Zur endgültigen Klärung der Frage, ob solche Klauseln wirksam sind oder nicht, hat das LG Berlin die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Im März 2015 hat der BGH bereits seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in wichtigen Punkten geändert: Seinerzeit stellten die Bundesrichter klar, dass eine formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter jedenfalls dann unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
(LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 67 S 7/17)
Manche Mieter beanspruchen die Wände sehr stark, indem sie alle paar Zentimeter einen Dübel setzen – hier: 50 bis 60 in einem Raum. Ist ein Eigentümer gezwungen, das für den Mieter zu erledigen, kann er nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) Mönchengladbach Schadenersatz fordern, der sich ganz wesentlich an den Kosten für die Farbe orientiert.
(AG Mönchengladbach, Urteil v. 2.8.2012, 11 C 329/11)
Bei der Suche nach umweltfreundlichen Alternativen beim Heizen kommen immer wieder auch Holzheizungen ins Spiel. Doch so ökologisch, wie es scheint, sind diese gar nicht – auch wenn es aktuell noch Fördermittel für die Umrüstung gibt.
Heizen mit Holz verbinden viele Menschen nicht nur mit einer warmen Wohnung, sondern auch mit Gemütlichkeit. Hinzu kommt die Unabhängigkeit vom russischen Gas. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine gibt es einen regelrechten Run auf Holzöfen. Kaminbauer können sich vor Aufträgen kaum retten. Auch die Nachfrage nach Pelletheizungen steigt. Allein im ersten Halbjahr 2022 wurden nach Angaben des Deutschen Pelletinstituts in Deutschland rund 32.000 Pelletheizungen verkauft, zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Von 2012 bis 2021 hat sich die Anzahl mehr als verdoppelt.
Und schließlich ist da noch der Klimaschutz: Heizen mit Holz gilt gemeinhin als ökologisch und CO2-neutral – auch deshalb entscheiden sich viele Sanierungswillige für einen Kaminofen oder eine Pelletheizung. Die Argumentation: Bei der Holzverbrennung werde nur so viel CO2 freigesetzt, wie der Baum zuvor aufgenommen habe.
Heizen mit Holz: CO2-neutral oder Klimakiller?
Wissenschaftler und Umweltschutzorganisationen sehen diese Darstellung jedoch kritisch. Teilweise bezeichnen sie das Heizen mit Holz sogar als „Klimakiller“, einige Experten fordern ein generelles Verbot von Holzheizungen.
Das Thema ist komplex. Und es betreffe mehrere Ebenen, erklärt Hannes Böttcher vom Ökoinstitut. Zwar sei das Verbrennen von Holz prinzipiell CO2-neutral, „aber nur, wenn man es über einen langen Zeitraum betrachtet“. Denn Bäume hätten das CO2 über 100 oder mehr Jahre gespeichert. Wenn das Holz verbrannt werde, komme das Kohlendioxid jedoch schlagartig in die Atmosphäre. Und bis wieder CO2 in nachwachsenden Bäumen gebunden werde, dauere es erneut viele Jahrzehnte. Sinnvoller für die Umwelt sei es deshalb, so Böttcher, Holz für langlebige Produkte wie etwa Möbel zu nutzen – dann bleibe das CO2 gespeichert –, oder es am besten gleich im Wald zu lassen: „Man muss das ganze System betrachten.“
Besonders problematisch sei es, Holz aus stabilen Wäldern zu entnehmen, um es zu verbrennen. Tatsächlich ist zuletzt in Deutschland so viel Holz geschlagen worden wie nie seit der Wiedervereinigung: 2022 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 13,8 Millionen Kubikmeter Holz aus dem Wald geholt, ein Plus von 17,3 Prozent gegenüber 2021. Rund ein Sechstel davon wurde verfeuert.
Anders als bei Scheitholz für Kaminöfen bestünden Holzpellets jedoch aus Holzabfällen, die zum Beispiel in Sägewerken übrigbleiben – das entgegnen Befürworter von Holzheizungen den Kritikern. Tatsächlich falle die Ökobilanz von Pelletheizungen besser aus als von Kaminöfen, sagt auch Böttcher: „Pellets sind an der Grenze.“ Allerdings gebe es hierbei Einschränkungen. So sei Holzabfall nur begrenzt verfügbar.
Wenn mehr Pelletheizungen in Betrieb gingen, reiche die in Deutschland verfügbare Menge irgendwann nicht mehr aus. Und andere Länder wie die USA oder Russland verarbeiteten ganze Baumstämme zu Pellets. Außerdem könnten auch aus den Holzabfällen langlebigere Produkte hergestellt werden, sagt Böttcher – zum Beispiel Faserplatten für die Hausdämmung. Das habe gleich zwei positive Effekte: Das CO2 bleibe im Holzprodukt gespeichert und werde nicht durch Verheizen in die Atmosphäre abgegeben; und für ein besser gedämmtes Gebäude werde insgesamt weniger Heizenergie benötigt. Die könnte besser durch Wärmepumpen erzeugt werden, die mit Erneuerbaren Energien angetrieben werden, meint Böttcher.
Ein weiterer Grund, der für Experten gegen das Verfeuern von Holz spricht, ist die geringe Energieeffizienz. Dadurch werde für die gleiche Kilowattstunde Wärme sogar mehr CO2 freigesetzt als bei Öl oder Gas. Der Vergleich fällt umso schlechter aus, je ineffizienter die Holzöfen arbeiten.
Kachelmann: „Es stinkt wieder abends in Deutschland“
Neben dem Aspekt CO2 spricht aus Sicht der Kritiker auch noch etwas anderes gegen das Heizen mit Holz: die Feinstaubbelastung. „Es stinkt wieder abends in Deutschland“, brachte es TV-Meteorologe Jörg Kachelmann jüngst auf Twitter auf den Punkt.
Auch das Umweltbundesamt (UBA) warnt vor der großen Luftbelastung. Inzwischen produzierten Holzöfen in Deutschland mehr Feinstaub als alle Pkw und Lkw zusammen – durch den Trend zu Holzheizungen werde sich das Problem weiter verschärfen, so das UBA.
Umweltverbände wie Greenpeace oder Nabu weisen ebenfalls auf die Gefahren durch Feinstaub hin: für die Umwelt, vor allem aber für den Menschen. Feinstaub wird mit Erkrankungen wie Asthma oder Lungenkrebs in Verbindung gebracht. Neben Feinstaub entstehen beim Verbrennen von Holz weitere schädliche Stoffe wie Ruß, Methan, Lachgas und Polyzyklisch Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK).
Holzheizungen: Das wird aktuell gefördert
Das Umweltbundesamt spricht sich mittlerweile gegen eine finanzielle Förderung von Holzheizungen aus. Aktuell gibt es jedoch noch staatliche Unterstützung für Pelletheizungen.
Dafür müssen die Heizungsanlagen bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel ist ein Pufferspeicher Pflicht. Und die Heizung muss eine Nennwärmeleistung von mindestens fünf Kilowatt haben. Vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) werden pro Anlage bis zu 12.000 Euro übernommen. Ein eigenes Förderprogramm bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es derzeit nicht mehr, allerdings kann man dort bei Sanierungen und Neubauten nach Effizienzhausstandard weiterhin anteilig Geld für eine Holzheizung erhalten.
Zukünftig sollen es Holzheizungen jedoch deutlich schwerer haben: Im neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind strengere Regelungen beim Einbau der Anlagen vorgesehen. Diese würden ab 2024 gelten, wenn der Gesetzentwurf der Bundesregierung von Parlament und Länderkammer angenommen wird.
Um eine Holzheizung in Betrieb nehmen zu dürfen, müssten dann zusätzlich eine Solarthermie- oder Photovoltaikanlage und ein Pufferspeicher eingebaut werden. Außerdem benötigten die Anlagen einen guten Staubfilter. Strengere Auflagen für Kaminöfen gibt es schon: Ende 2020 mussten Öfen stillgelegt werden, die vor 1995 gebaut wurden.
Ab Dezember 2024 gilt die Regelung für Kaminöfen, die bis Frühjahr 2010 in Betrieb gegangen sind – diese erfüllen dann nicht mehr die derzeit geltende Abgasnorm. Das Aus kommt jedoch wohl nicht für alle Öfen. Es soll Ausnahmen geben, zum Beispiel, wenn die offenen Kamine nur wenige Stunden im Monat laufen oder wenn sie die einzige Heizquelle für eine Wohneinheit sind. Zudem lassen sich alte Öfen mit einem Feinstaubfilter nachrüsten.
Mieter in Frankfurt am Main haben vor dem Oberlandesgericht (OLG) zahlreiche Mietmängel geltend gemacht. Unter anderem wollten sie die Miete mindern, weil der Vermieter im Hinterhof regelmäßig nackt Sonnenbäder nimmt. Das stellt keinen Mietmangel dar, so die Richter.
Durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, stellten die Richter fest. Es fehle insoweit an einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück, wie das Gericht mitteilte.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hatte sich mit einer am 26.4.2023 veröffentlichten Entscheidung mit mehreren geltend gemachten, teilweise angeblichen Mietmängeln hinsichtlich einer in einem gemischt genutzten Haus liegenden Büroetage befasst.
(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 18.4.2023, Az. 2 U 43/22)
Bayern führt zum 1. Juni ein Umwandlungsverbot für Wohnungen ein. Es gilt für 50 Kommunen, darunter auch München. Die Verordnung, mit der das Baulandmobilisierungsgesetz umgesetzt wird, gilt nur für größere Mietshäuser und ist bis Ende 2025 befristet.
Der Bayerische Ministerrat hat am 25.4.2023 die Änderung der „Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ beschlossen: In Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 250 BauGB) befristet bis zum 31.12.2025 unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. Damit wird das Baulandmobilisierungsgesetz umgesetzt.
Genehmigungsvorbehalt: Kleineigentümer sind ausgenommen
In einem Gutachten wurden 50 Städte und Gemeinden ermittelt, die in die Gebietskulisse der Verordnung fallen. Dazu gehört auch München. In diesen Kommunen gilt künftig für Bestandsgebäude mit mindestens elf Wohnungen die Genehmigungspflicht. Kleinere Mietshäuser (bis zehn Wohnungen) sind ausgenommen. So soll neben dem Mieterschutz auch der Kleineigentümerschutz gestärkt werden.
Den Verordnungsentwurf hatte der Ministerrat im Dezember 2022 in erster Sitzung gebilligt. Die „Gebietsbestimmungsverordnung Bau“ trat am 16.9.2022 in Kraft mit erleichtertem Wohnungsbau in angespannten Märkten und einem kommunalen Vorkaufsrecht bei bebauten, brachliegenden oder unbebauten Grundstücken sowie einem erweiterten Baugebot. Über das Umwandlungsverbot wurde in Bayern lange gestritten.
Baulandmobilisierungsgesetz: § 250 BauGB und § 201a BauGBDas Baulandmobilisierungsgesetz gilt seit Juni 2021 und enthält zwei Ermächtigungen, auf deren Grundlage die Länder eine Rechtsverordnung zum angespannten Wohnungsmarkt erlassen können: § 250 BauGB, der sich auf das Umwandlungsverbot bezieht, das eigentlich eine Bremse ist, und § 201a BauGB, der sich auf andere Maßnahmen bezieht, etwa auf das Baugebot.In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können zudem Befreiungen von Bebauungsplänen eingerichtet oder Vorkaufsrechte ausgeübt werden.Kriterien für die Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts gemäß § 201a BauGB die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den Bundesdurchschnitt deutlich, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
Schleswig-Holstein erleichtert Vorkaufsrecht und Baugebot
Die schleswig-holsteinische Landesregierung hat 67 Kommunen bestimmt, in denen künftig schneller neue Wohnungen gebaut werden können, weil die Wohnungsmärkte als angespannt bewertet wurden. Einer entsprechenden Verordnung hat das Kabinett am 10.1.2023 zugestimmt. Die gilt seit dem 10. Februar. Die aufgelisteten Städte und Gemeinden können unter anderem das Vorkaufsrecht auf brachliegende Grundstücke ausweiten und bei dringendem Bedarf Baugebote aussprechen.
Die Liste der Kommunen reicht von Ahrensbök (Kreis Ostholstein) bis Wyk auf Föhr. Mit dabei sind viele Orte am Hamburger Rand und auf Sylt, Kiel und Lübeck. Das Innenministerium hat zuvor alle 1.106 Kommunen im Land mithilfe eines Gutachtens bewertet.
NRW: Baugebot bei dringendem Wohnbedarf
In Nordrhein-Westfalen (NRW) trat die „Verordnung zur Bestimmung von Gebieten im Land Nordrhein-Westfalen mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ nach § 201a Satz 1 BauGB am 7.1.23 in Kraft. Sie gilt befristet bis zum 31.12.2026.
Bestimmt wurden 95 Kommunen, die von einem erweiterten Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke oder im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 25 Absatz 1 Nummer 3 BauGB) sowie der Möglichkeit zur Verhängung eines Baugebots bei dringendem Wohnbedarf (§ 175 Absatz 2 und 176 Absatz 1 BauGB) Gebrauch machen können. Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans unter Abweichung von den Grundzügen der Planung (§ 31 Absatz 3 BauGB) gelten ebenso.
Hamburg: Im ersten Schritt war das Baugebot …,
Hamburg hat als erstes Bundesland alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft gesetzt. Zunächst hatte der Senat am 13.7.2021 eine Rechtsverordnung erlassen, auf deren Grundlage Baugebote durchgesetzt werden können, die gezielt den Wohnungsbau anordnen, wenn es sein muss. Kommunale Vorkaufsrechte wird das Land über das gesamte Stadtgebiet verstärkt wahrnehmen. Die Kriterien zur Feststellung sind dieselben wie bei der Mietpreisbremse.
Für das Baugebot kann Hamburg unter diesen Voraussetzungen anordnen, dass ein Grundstück mit einer oder mehreren Wohneinheiten bebaut werden muss. So sollen Grundstücke mit geltendem Planrecht und großem ungenutzten Wohnungsbaupotenzial der Spekulation entzogen werden.
Beim Vorkaufsrecht geht es um Flächen, auf denen städtebauliche oder anlagenbezogene „Missstände“ herrschen oder solche, die lediglich umfriedet oder nur geringfügig und provisorisch bebaut sind. Die Fristen wurden angepasst und der preislimitierte Ankauf zum Verkehrswert erleichtert.
… dann das Umwandlungsverbot ab fünf Wohnungen
Im zweiten Schritt hat der Hamburger Senat am 2.11.2021 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB“ beschlossen. Damit ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Hamburg in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig. Die Genehmigungspflicht gilt auch in Hamburg zunächst bis zum 31.12.2025.
Bedingungen für eine Genehmigung zur Umwandlung
die Umwandlung erfolgt im Rahmen einer Erbauseinandersetzung, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen
die Eigentümer wollen die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkaufen
mindestens zwei Drittel der Wohnungen werden an die aktuellen Mieter veräußert
In allen anderen Fällen soll die Umwandlung verhindert werden, damit die Wohnungen dem Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen. Mit Verordnung nach § 250 BauGB will Hamburg die positiven Effekte, die bereits in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, im gesamten Stadtgebiet erzielen – diese schützen Mieter bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung.
Umwandlungsverbot: In Berlin im ganzen Stadtgebiet
Das Land Berlin hat am 3.8.2021 eine Verordnung beschlossen, in der die ganze Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist: Die Bildung von Wohnungseigentum in bestehenden Gebäuden ab fünf Wohnungen bedarf künftig der behördlichen Genehmigung.
In Baden-Württemberg gelten in 89 Städten und Gemeinden die Wohnungsmärkte als angespannt. Hier zieht auch die Mietpreisbremse. Diese Kommunen haben seit Juli 2022 ein Vorkaufsrecht für unbebaute oder brachliegende Grundstücke sowie ein erweitertes Baugebot. Die entsprechende Rechtsverordnung trat am 22.7.2022 in Kraft.
Zugunsten des Wohnungsbaus darf leichter von bestehenden Bebauungsplänen abgewichen werden, insbesondere im Innenbereich. Damit können Aufstockungen erleichtert werden. Der Wohnungsbau ist dann auch möglich, ohne dass die Kommunen ein Gebiet erst neu überplanen müssen. Ein Umwandlungsverbot wird es in Baden-Württemberg vorerst nicht geben.
Niedersachsen: Vorkaufsrecht für Städte und Inseln
Das niedersächsische Kabinett hat die Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes am 11.5.2022 auf den Weg gebracht. Es wurde die Freigabe der entsprechenden Verordnung zur Anhörung der Kommunen und Verbände beschlossen. Elf Städte und sieben Inseln (Braunschweig, Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Göttingen, Hannover, Laatzen, Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie die Inseln Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge) mit angespannten Wohnungsmärkten sollen einfacher von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können.
Rheinland-Pfalz: Mehr Spielraum für Baugebot & Co.
In Rheinland-Pfalz hat die Regierung am 31.5.2022 die „Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201 a des Baugesetzbuchs“ beschlossen.
Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts für unbebaute oder brachliegende Grundstücke und die Anordnung eines Baugebots sollen erleichtert werden. In der Verordnung sind unter anderem Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer und Trier genannt.
Die Besorgnis, ein Wohnungsmieter werde sich der Räumung entziehen, kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Mieter der Kündigung nur widerspricht, weil er noch keine andere Wohnung gefunden hat. Dann kann der Vermieter schon vor Ende der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben.
Die ehemaligen Parteien eines Mietvertrages über eine Wohnung streiten über die Kosten einer Räumungsklage.
Im Juni 2020 hatten die Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.3.2021 gekündigt. Im Januar 2021 widersprach der Mieter der Kündigung. Er suche zwar seit der Kündigung eine andere Wohnung, sei aber noch nicht fündig geworden. Nach jetzigem Stand wäre er ab Ende März obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege.
Im Februar 2021 erhoben die Vermieter Räumungsklage, gerichtet auf eine Räumung der Wohnung spätestens Ende März. Am 31.3.2021 gab der Mieter, der inzwischen doch noch eine andere Wohnung gefunden hatte, die Wohnung an die Vermieter zurück.
Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben, steht noch eine Entscheidung über die Kosten der Räumungsklage aus. Das Amtsgericht hat dem Mieter die Kosten auferlegt, während das Landgericht die Vermieter mit den Kosten belastet hat.
Das Landgericht meint, die vor Ende des Mietverhältnisses erhobene Räumungsklage sei unzulässig gewesen. Die Vermieter könnten sich nicht auf § 259 ZPO, der in bestimmten Fällen ausnahmsweise eine Klage auf künftige Leistung ermöglicht, berufen. Bei einer Räumungsklage sei eine Klage auf zukünftige Leistung nur möglich, wenn der Mieter seine Pflicht zur Räumung bestreite, nicht aber, wenn er sich grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm eine Räumung wegen fehlenden Ersatzwohnraums tatsächlich nicht möglich sein könnte.
Auch der Widerspruch gegen die Kündigung, der auf der zunächst erfolglosen Suche nach einer anderen Wohnung beruhte, rechtfertige nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich einer rechtzeitigen Räumung entziehen.
Entscheidung: Klage auf künftige Räumung zulässig
Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück. Anders als das Landgericht meint, war die Räumungsklage zulässig.
Eine Klage auf zukünftige Leistung ist nach § 259 ZPO ausnahmsweise dann zulässig, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung – bei einer Räumungsklage der Räumung – entziehen.
Dies war hier der Fall. Auch wenn der Mieter nicht die Wirksamkeit der Kündigung an sich und seine Räumungspflicht abgestritten hat, hat er eindeutig zu erkennen gegeben, dass er bei unverändert bleibender Situation, nämlich weiterhin erfolgloser Wohnungssuche, nicht zu einem Auszug bereit ist. Dies reicht aus, um die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung zu rechtfertigen.
Kein besonderer Maßstab für Wohnungsmieter
Für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung gilt kein besonderer, von anderen Fallgestaltungen abweichender Maßstab, wenn Schuldner ein Wohnraummieter ist, der unter Verweis auf die bislang erfolglose Suche nach Ersatzwohnraum ankündigt, auch nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung zu bleiben.
Das nach § 259 ZPO erforderliche „Sich-Entziehen“ des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Ersatzwohnraum auch nach dem Ende des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung verbleiben. Auch in diesem Fall hat er die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen.
Ein „Sich-Entziehen“ verlangt keine Böswilligkeit des Schuldners im Sinne des Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers. Maßgeblich ist allein die Besorgnis, der Schuldner werde die erklärte Absicht, nämlich die fehlende Bereitschaft zur Erfüllung, bei Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen.
Rechte des Mieters bleiben anderweitig gewahrt
Hat ein Mieter einer Kündigung widersprochen und der Vermieter daraufhin frühzeitig Räumungsklage erhoben, sind die Interessen des Mieters dadurch ausreichend gewahrt, dass das Gericht neben der Wirksamkeit der Kündigung auch die vom Mieter angeführten Härtegründe prüfen muss. So ist etwa gemäß § 574 Abs. 2 BGB der hier vom Mieter vorgebrachte Umstand, möglicherweise nicht rechtzeitig eine andere Wohnung zu finden, als Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen der Kündigung von Bedeutung.
Zudem kann Verzögerungen bei der Wohnungssuche durch Gewährung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden.
Wer „sehenden Auges“ eine mangelhafte Immobilie kauft, kann später keine Ansprüche geltend machen – oder dem Makler die Provision verweigern. Es kommt laut Bundesgerichtshof (BGH) auf den Zeitpunkt der Kenntnis an, auch wenn beim Notartermin vollmachtlose Vertreter handelten.
Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel auf den Zeitpunkt an, zu dem er den Vertrag genehmigt; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.
Bundesgerichtshof, Urteil v. 6.5.2022 – V ZR 282/20
Maklerprovision: Kenntnis des Mangels trotz Vorbehalt
Ein vom klagenden Makler auf Provisionszahlung in Anspruch genommener Bauträger verweigert die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 95.200 Euro, da er sich auf einen Mangel des Objektes beruft. Im Exposé des Maklers wurde angegeben, dass das bisher als Bürogebäude genutzte Objekt eine vermietbare Fläche von etwa 1.704 Quadratmetern hat.
Der Kauf wurde im April 2019 notariell beurkundet, wobei hier die Besonderheit bestand, dass für die Verkäuferpartei und den Bauträger vollmachtlose Vertreter auftraten. Eine Sachmängelhaftung war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nachdem der Verkäufer den Vertrag genehmigt hatte, ließ der Geschäftsführer der beklagten Bauträgerfirma seine Bewilligung sodann am 15.4.2019 notariell beglaubigen. Eine Zusendung an den Notar erfolgte aber noch nicht.
Am 6.5.2019 erfuhr der beklagte Bauträger, dass die Flächenangaben im Exposé nicht korrekt waren. Die Wohnfläche betrug nur 1.412 Quadratmeter und auch die Fläche des Hinterhofgebäudes war kleiner. Mit Schreiben vom 29.5.2019 übersandte die Bauträgerfirma dem beurkundenden Notar dennoch die notariell beglaubigte Genehmigung vom 15.4.2019. Dabei wies sie darauf hin, dass diese „ohne jedes Präjudiz und unbeschadet etwaiger Ansprüche gegenüber Verkäufer und / oder Makler unter anderem wegen unzutreffender Angaben zum Kaufgegenstand“, deren Geltendmachung sie sich vorbehalte, erklärt worden sei.
Genehmigungserklärung: Zeitpunkt ist entscheidend
Der Käufer konnte sich nicht mehr auf diesen Mangel des Objektes berufen, da allein Zeitpunkt der Genehmigungserklärung des Käufers (hier: 29.5.2019) entscheidend ist. Der Makler hat einen Anspruch auf Provision und die Bauträgerfirma keinen Anspruch auf Schadensersatz, da sie vor der Übersendung der notariell beglaubigten Genehmigungserklärung an den beurkundenden Notar (29.5.2019) Kenntnis von den Flächenabweichungen erlangt hatte.
Da die beklagte Bauträgerfirma bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurde, ist für ihre Kenntnis vom Mangel der Zeitpunkt der abgegebenen Genehmigungserklärung (Mai 2019) erheblich. Der Bauträger hat in Kenntnis des Mangels den Vertrag zustande kommen lassen, obwohl er das hätte verhindern können, indem er die Genehmigung nicht abgesandt hätte und in neue Verhandlungen mit dem Verkäufer getreten wäre.
Der ausdrücklich erklärte Vorbehalt führt zu keinem anderen Ergebnis, denn der beklagte Bauträger wollte den Vertrag unzweifelhaft genehmigen und sich dabei lediglich bestimmte gesetzliche Rechte vorbehalten. Darin liegt keine Bedingung, die der Wirksamkeit der grundsätzlich bedingungsfeindlichen Genehmigungserklärung entgegenstehen könnte. Jedenfalls bewirkt der Vorbehalt nicht, dass der Kaufvertrag unwirksam ist und der Makler seine Provision nicht verdient.
Praxishinweis
Bei gestreckten Vertragsschlüssen kann die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen solcher Mängel, die der Käufer bei Abgabe des Angebots nicht kannte, nicht als widersprüchliches Verhalten angesehen werden. Ausgeschlossen sind nur Mängel, die der Käufer bei Abgabe seines Angebots kannte. Das ist bei einem gestreckten Vertragsschluss die Übersendung der beglaubigten Genehmigung an den zuständigen Notar.
Die Reform des Mietspiegelrechts tritt am 1.7.2022 in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel dann zur Pflicht. Was ändert sich sonst?
Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. Das Gesetz tritt am 1. Juli in Kraft.
Mietspiegel für größere Städte verpflichtend
In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegelpflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.
Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter
Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Es bleibt dabei – anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen –, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine weitere Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.
Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein
Bereits zu Jahresbeginn 2020 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.
Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden.
Mietspiegel: Der Hintergrund
Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt.
Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Um das Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung.
Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts und die Mietspiegelverordnung, die Details über die Erstellung von Mietspiegeln regelt, wurden vor rund einem Jahr im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
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