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CO2-Preis: Geplanter 50%-Vermieteranteil wackelt wieder

ARS Real Estate

Seit Januar 2021 gilt der neue CO2-Preis für Gebäude und macht das Heizen mit Öl und Gas teurer. Die Mehrkosten sollen Mieter und Vermieter je zur Hälfte zahlen. Das hat die Bundesregierung im Zuge der Klimaschutzgesetz-Novelle beschlossen. Jetzt stellt sich der Bundesrat quer.

Vermieter sollen künftig die Hälfte der Kosten für den seit dem 1.1.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas tragen. Das geht aus einem Beschluss hervor, den die Bundesregierung begleitend zur Novelle des Klimaschutzgesetzes gefasst hat. Wochenlang hatte man sich innerhalb der Großen Koalition um diesen Punkt gestritten, bevor das Kabinett am 12. Mai diese Einigung erziele.

Die SPD-geführten Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz hatten dafür gekämpft, dass die durch den CO2-Preis entstehenden Zusatzkosten nicht mehr – wie nach aktueller Rechtslage üblich – uneingeschränkt vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Vizekanzler Olaf Scholz (SPD) betonte: „Alles andere wäre umweltpolitisch dumm gewesen und sozialpolitisch eine Zumutung.“ Der CO2-Preis könne nur eine Lenkungswirkung haben, wenn er den Vermieter zu einer Reaktion bewege.

Geplante CO2-Preis-Kostenverteilung: Skepsis im Bundesrat

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat am 19. Mai angesichts scharfer Kritik aus der Immobilienbranche und der Wirtschaft an der geplanten Fifty-Fifty-Kostenverteilung Verhandlungsbereitschaft signalisiert, will die Deutsche Presse-Agentur (dpa) von Teilnehmern von Online-Beratungen der Unionsfraktion erfahren haben. Gebraucht werde eine intelligente und vernünftige Lösung, auch für die Vermieter. Innerhalb der Union wird argumentiert: Vermieter seien nicht für den Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern verantwortlich.

Die geplante hälftige Teilung der CO2-Preis-Kosten zwischen Mietern und Vermietern ist auch im Bundesrat auf Skepsis gestoßen. Der zuständige Wohnungsbau-Ausschuss der Länderkammer forderte am 18. Mai, „dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden“, wie es in einer Stellungnahme heißt, die Brandenburg und Nordrhein-Westfalen eingebracht hatten. Nach Angaben des Ausschussvorsitzenden, Brandenburgs Infrastrukturminister Guido Beermann (CDU), wurde sie von der großen Mehrheit der Länder angenommen.

In der Stellungnahme heißt es auch, dass durch die verschärften Klimaschutzziele sehr erhebliche zusätzliche Investitionen in den Gebäudebestand notwendig seien. „Die pauschale Beteiligung der Vermieter an der CO2-Abgabe würde bei Vermietern mehr Ärger auslösen als echte Anreize für mehr CO2-Einsparung bieten“, erklärte Beermann. Der CDU-Politiker bezweifelte, dass dies dazu beitragen werde, die Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu erreichen. Beermann sprach sich dafür aus, Vermieter durch Förderung dazu zu bringen, mehr für das Energiesparen zu machen. Das werde auch die Modernisierungsmieterhöhung für Mieter begrenzen und Nebenkosten reduzieren.

„Kostenbeteiligung je nach Energieeffizienz der Gebäude“ nun doch nicht vom Tisch?

Eine pauschale Kostenaufteilung beim CO2-Preis sei Anreizkiller und Investitionshemmnis erster Güte, sagte kürzlich auch Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Die finanzielle Belastung mit 50 Prozent der in den Gebäuden verursachten CO2-Emissionen entziehe den nachhaltig agierenden Wohnungsunternehmen unmittelbar die finanziellen Mittel, die sie für Klimaschutzmaßnahmen benötigten.

„Die einzig gerechte und wirksame Lösung beim CO2-Preis ist, dass sich die Höhe der umlagefähigen Kosten nach dem Energieverbrauch des Gebäudes richtet“, hatte Gedaschko schon vor dem Beschluss der Bundesregierung gefordert. „In unsanierten Wohngebäuden muss daher der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten tragen, in sanierten Gebäuden müssen die Mieter diese Kosten übernehmen – denn dort ist ihr individuelles Heizverhalten entscheidend.“

Im Januar 2021 war innerhalb der Großen Koalition scheinbar über ein solches differenziertes Modell sogar beraten worden, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz von Gebäuden orientieren sollte, wie damals dpa Regierungskreise zitierte. Damals hieß es, dass bei „schlecht renovierten“ Gebäuden Vermieter mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung übernehmen sollten, bei „gut sanierten“ Gebäuden weniger als die Hälfte. Damit sollten Vermieter belohnt werden, wenn sie zuvor in Energieeffizienz investiert haben.

Eigentümer haben verfassungsrechtliche Bedenken gegen CO2-Preis-Kostenverteilung

Eigentümer und Investoren dürften nicht für den individuellen Strom- und Wärmeverbrauch von Mietern in die Pflicht genommen werden, heißt es vom BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Maßgeblich sind Lösungen, die das Nutzerverhalten und tatsächliche Verbrauchsdaten mit einkalkulieren. Statt Kosten für Vermieter zu erhöhen, muss die Politik durch das Förderrecht gezielte Investitionsanreize schaffen“, so BFW-Präsident Andreas Ibel. „Gutachten belegen, dass die finanziellen Spielräume im Wohnungsbau schon jetzt komplett ausgeschöpft sind. Weitere Auflagen – wie die CO2-Bepreisung – sorgen letztlich nur dafür, dass irgendwann niemand mehr bauen kann“, ergänzte Sönke Struck, Vorstandschef des BFW Landesverbands Nord. 

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke, befürchtet, dass das Geld, das Vermieter für den CO2-Preis ausgeben müssten, künftig für energetische Sanierungen fehlen wird oder Vermieter nun die Mieten erhöhen müssten, um die zusätzliche finanzielle Belastung kompensieren zu können. Er kündigte an, die neue Regelung verfassungsrechtlich prüfen zu lassen.

Auch die Deutsche Energie-Agentur (Dena) setzt sich „für eine klima- und sozialpolitisch verträgliche Kostenverteilung“ zwischen Mietern und Vermietern ein. In einem Positionspapier macht die Dena einen konkreten Vorschlag zu einer begrenzten Umlagefähigkeit des CO2-Preises: Kern ist eine an der Effizienzklasse des Energieausweises orientierte anteilige Kostenbeteiligung.

Dena-Positionspapier „Begrenzte Umlage der BEHG-Kosten – Investitionsanreize stärken“

Schulze: „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden“

Die neue CO2-Abgabe wird nach Angaben des Bundesumweltministeriums das Heizöl in diesem Jahr zusätzlich zum Einkaufspreis um rund acht Cent pro Liter teurer machen – der Preis für Erdgas steigt demnach um 0,6 Cent pro Kilowattstunde.

Der Handel mit den CO2-Verschmutzungsrechten (Emis­si­ons­han­del) startete im Januar 2021 mit einem fixen CO2-Preis von 25 Euro pro Tonne und soll wirken wie eine Steuer. Bis 2025 werden die Zertifikate dann schrittweise mit einem auf 55 Euro ansteigenden Festpreis ausgegeben. Ab 2026 wird der Zertifikate-Preis durch Versteigerungen ermittelt – wobei ein Preiskorridor von 55 Euro bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorgegeben ist.

Laut Bundesumweltministerin Svenja Schulze (SPD) soll der CO2-Preis ein „Investitionsanreiz“ sein, damit die Bürger freiwillig auf klimafreundliche Alternativen umsteigen und deshalb den CO2-Preis gar nicht erst zahlen müssen. „Wir wollen, dass alte Ölheizungen ausgetauscht werden, dass man auf erneuerbare Energien setzt. Der CO2-Preis wird helfen, diese Entwicklung zu beschleunigen.“

Der CO2-Preis – Teil des Klimaschutzprogramms

EU-weit gibt es schon einen Emissionshandel. Energiewirtschaft und Teile der Industrie müssen pro Tonne Treibhausgas, die sie verantworten, ein Zertifikat nachweisen – teilweise werden die Zertifikate verteilt, teils bildet sich der Preis durch Angebot und Nachfrage.

Damit ein solches System in Deutschland zum 1.1.2021 umgesetzt werden konnte, musste das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) geändert werden – dem hatten Bundestag und Bundesrat bereits im Oktober 2020 zugestimmt. Neben dem CO2-Preis greift auch das neue Klimaschutzgesetz, das Treibhausgas-Budgets vorschreibt. Einnahmen aus der neuen CO2-Bepreisung will der Bund über Förderprogramme und Entlastungen an die Haushalte zurückgeben.

Quelle: HAUFE

Umwandlung von Mietwohnungen muss genehmigt werden

ARS Real Estate

Ein direktes „Umwandlungsverbot“ ist es nicht, doch wer Mietwohnungen im großen Stil verkaufen will, braucht künftig – vorerst befristet bis Ende 2025 – eine Genehmigung. Ausnahmen regelt das Baulandmobilisierungsgesetz, das der Bundestag verabschiedet hat.

Monatelang hatte sich die Große Koalition über Details an ihrem wohnungspolitischen Großprojekt „Baulandmobilisierungsgesetz“ gestritten. Am 4.5.2021 haben sich die Regierungsfraktionen schließlich auf einen Kompromiss geeinigt, den der Bauausschuss am 5. Mai mit den Stimmen von CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen aller anderen Fraktionen absegnete.

Der Bundestag hat dem Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) in geänderter Fassung am 7. Mai in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt.

Die CSU-Fraktion im Bayerischen Landtag kritisierte das Gesetz und wollte es im Bundesrat stoppen. Das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr stellte am 10. Mai einen Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses im Wohnungsbauausschuss des Bundesrates und scheiterte, wie das Ministerium mitteilte. Damit könnte das Gesetz wie geplant am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet werden und danach in Kraft treten.

„Umwandlungsverbot“ mit wenigen Ausnahmen

Das sogenannte „Umwandlungsverbot“ eines § 250 Baugesetzbuch (BauGB) – eigentlich eine „Umwandlungsbremse“ – soll künftig für alle Gebiete in Deutschland verbindlich werden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche das sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen dürfen. Die muss begründet werden. „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, heißt es in dem Änderungsantrag zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, auf den sich Union und SPD am 4. Mai geeinigt haben.

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müsste, ist lang. Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern brauchen dann eine Genehmigung, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

Das Genehmigungserfordernis gilt nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden – diese Spanne dürfen die Länder auch auf „drei bis 15 Wohnungen“ festlegen –, oder die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden. Weitere Ausnahmen sind auch vorgesehen in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selbstnutzen wollen, bei Eigenbedarf, wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnunge nutzen werden oder wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen.

Die geplanten schärferen Regeln für die Umwandlung von Miete in Eigentum sollen zunächst „für fünf Jahre“ bis zum Stichtag 31.12.2025 gelten.

Erleichtertes „Baugebot“ und Vorkaufsrecht der Kommunen

Mit dem Gesetz sollen Gemeinden außerdem mehr Möglichkeiten bekommen, vor Investoren Zugriff auf Grundstücke oder Häuser zu haben (Vorkaufsrecht), um darauf selbst bezahlbaren Wohnraum zu bauen. Die Kommunen sollen sich beim Preis auf den Verkehrswert berufen können. „Der Spekulation mit Bauland schieben wir einen Riegel vor“, sagte SPD-Fraktionsvize Sören Bartol.

Neben den erweiterten Möglichkeiten für Kommunen thematisierte ein Vertreter von CDU/CSU auch die neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“. Gemeinden sollen es leichter haben, Bauland zu mobilisieren, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und – insbesondere landwirtschaftlicher – Nebenerwerbsnutzung vereinfacht wird.

Auch ein „Baugebot“ sieht die Novelle vor. Demnach können Kommunen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen, soweit es dringenden Wohnbedarf gibt beziehungsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind zugelassen: etwa, wenn das Grundstück der Altersvorsorge der Besitzer dienen soll.

Eine Regelung zum unkomplizierteren Bauen am Ortsrand war Ende 2019 zunächst ersatzlos gestrichen worden. Mit der BauGB-Novelle soll § 13b BauGB, mit dem Baugebiete im Außenbereich von Kommunen leichter ausgewiesen werden können, wieder eingeführt werden und bis Ende 2022 laufen: Der Wohnungsbau auf bis zu 10.000 Quadratmeter großen Flächen, „die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen“, wird dann einfacher.

Das Hick-Hack um die Bauland-Novelle

Das Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat (BMI) unter der Leitung von Horst Seehofer (CSU) hatte erstmals einen Entwurf für ein Baulandmobilisierungsgesetzes zur Novelle des BauGB inklusive „Umwandlungsverbot“ im Juni 2020 vorgelegt. Das Innenressort schlug darin vor, dass die Behörden die Genehmigung zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum versagen können sollten, „wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist“.

Das Bundeskabinett beschloss einen Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Stand 30.11.2020) mit dem „Umwandlungsverbot“ Ende 2020. Der darin enthaltene strenge Genehmigungsvorbehalt war in Regierungskreisen umstritten, sodass die Passage nach Protesten aus der CDU zunächst gestrichen wurde. Daraufhin verweigerte die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle – schließlich passte das federführende BMI den Regierungsentwurf erneut an: „Umwandlungsbremse“ ja, aber befristet bis Ende 2025.

Der Bundesrat formulierte in seiner Sitzung am 18.12.2020 zahlreiche Änderungsvorschläge und legte die Stellungnahme (Stand 20.1.2021) zu dem Entwurf der Regierung dem Bundestag zur ersten Lesung vor – die Ländervertretung legte unter anderem auf die nun enthaltene Befristung der Umwandlungsbremse Wert.

Am 22.2.2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung zu dem am 28.1.2021 in erster Lesung im Bundestag beratenen Entwurf eines Gesetzes zur Baulandmobilisierung zur Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Geladen waren unter anderem Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft. Die erneuerten ihre Kritik an dem Regierungsentwurf noch einmal.

Gesetzgebungsverfahren „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“ mit Stellungnahmen

Quelle: Haufe

Geringere Steuervorteile für Share Deals bei Immobilien

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Mit den umstrittenen Share Deals konnten Käufer die Grunderwerbssteuer umgehen. Den Bundesländern winken Einnahmen in Milliardenhöhe.

Nach jahrelangen Verhandlungen hat der Finanzausschuss des Bundestages Einschränkungen für ein umstrittenes Sparmodell bei der Grunderwerbsteuer auf den Weg gebracht. Mit den Stimmen von Union und SPD beschloss der Ausschuss am Mittwoch eine Reform sogenannter Share Deals.

Dabei geht es um Steuervorteile beim Immobilienerwerb über Gesellschaftsanteile. Damit können Käufer die Grunderwerbsteuer umgehen, die in den Bundesländern bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht. Die Steuer soll nun fällig werden, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln. Bisher tritt die Steuerpflicht nur ein, wenn 95 Prozent der Anteile binnen fünf Jahren verkauft werden.

„Damit kommen wir endlich weiter im Kampf gegen Steuertrickserei“, sagte SPD-Finanzpolitikerin Cansel Kiziltepe der Nachrichtenagentur Reuters. „Als SPD wären wir gerne weitergegangen und haben eine Absenkung der Schwelle auf 75 Prozent gefordert.“ Dies habe die Union blockiert. In dem Gesetz seien jedoch weitere Einschränkungen für Share Deals. „Zahlreiche steuervermeidende Share Deals, wie wir sie etwa in Berlin beobachten, werden dann nicht möglich sein“, sagte die Berliner Bundestagsabgeordnete. Mit einer Börsenklausel werde sichergestellt, dass der Aktienhandel an einer Börse nicht beiläufig die Steuer auslöse.

Die finanzpolitische Sprecherin der Unions-Fraktion, Antje Tillmann, erklärte, die bisherige „Gestaltungsmöglichkeit ist dem privaten Hauskäufer, der die Grunderwerbsteuer zahlen muss, nicht erklärbar“.

Ihr CDU-Kollege Olav Gutting ergänzte: „Dadurch erreichen wir, dass ein Immobilieninvestor beim Erwerb eines Kaufhauses seinen Anteil zur Finanzierung des Staatswesens genauso trägt wie die junge Familie beim Erwerb des eigenen Heimes.“ Gutting warf der SPD vor, sie habe sich gegen die Einführung eines „Freibetrags für den Ersterwerb der selbstgenutzten Wohnimmobilie“ gesperrt.

Die Reform soll kommende Woche vom Bundestag beschlossen werden und zum 01. Juli in Kraft treten. Den Ländern entgehen durch die bisherigen Steuervorteile für Share Deals nach Schätzungen Steuereinnahmen in Milliardenhöhe. Dabei wird eine Immobilie nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht. Ein Käufer erwirbt dann nicht das Gebäude, sondern Anteile an der Gesellschaft.

Quelle: https://www.wiwo.de/politik/deutschland/reform-geringere-steuervorteile-fuer-share-deals-bei-immobilien/27093866.html

Grundsteuer: Zwei weitere Länder entscheiden sich für ein Berechnungsmodell

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Bis zum Eintritt der Grundsteuerreform müssen alle Bundesländer neue Berechnungsmethoden verabschieden. Nachdem sich bereits einige Länder für ein entsprechendes Modell entschieden haben, trafen nun auch Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern ihre Wahl: Mecklenburg-Vorpommern will das Bundesmodell nutzen, Niedersachsen einen Sonderweg beschreiten. Wie in Nordrhein-Westfahlen reformiert werden soll ist weiterhin offen ungeklärt.

Die Grundsteuerreform soll ab dem Jahr 2025 gelten. Bis Ende 2024 haben die Länder somit noch Zeit, eine neue, verfassungsgemäße Lösung für die Grundsteuererhebung auf den Weg zu bringen. Zur Wahl steht dabei, entweder das Bundesmodell nach Bundesfinanzminister Olaf Scholz zu nutzen oder ein eigenes Berechnungsmodell zu verabschieden. Nachdem Bayern die Öffnungsklausel durchsetzte, steht es den Ländern offen, vom Bundesmodell abzuweichen.

Die meisten Länder haben bereits gewählt. Mecklenburg-Vorpommern schließt sich der Nutzung des Bundesmodells an und will somit künftig das Ertragswertverfahren zur Ermittlung der Grundsteuer einsetzen. Einen Sonderweg hingen will Niedersachen beschreiten. CDU und SPD einigten sich am 13. April auf einen Gesetzesentwurf, nachdem die Grundsteuer anhand des tatsächlichen Werts des Grundstücks berechnet wird. Die Höhe der Steuer soll sich somit künftig nach Lage und Fläche richten. Niedersachen sieht den maßgeblichen Vorteil seines Berechnungsmodells in einem deutlich geringeren Aufwand für Verwaltungen und Eigentümer. Nun steht nur noch die Entscheidung Nordrhein-Westfalens aus.