Heute tritt das neue Mietspiegelrecht in Kraft

Die Reform des Mietspiegelrechts tritt am 1.7.2022 in Kraft. Für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern werden Mietspiegel dann zur Pflicht. Was ändert sich sonst?

Die Reform des Mietspiegelrechts soll die Aussagekraft des Instruments verbessern und mehr Gemeinden ermuntern, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Mietspiegel sollen unter anderem über mehr Standards rechtssicherer und zuverlässiger werden. Das Gesetz tritt am 1. Juli in Kraft.

Mietspiegel für größere Städte verpflichtend

In Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern wird die Erstellung eines Mietspiegels verpflichtend. Städte dieser Größe, die bislang keinen Mietspiegel haben, haben bis zum 1.1.2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erstellen; entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, läuft die Übergangsfrist bis zum 1.1.2024. Die Mietspiegelpflicht für größere Städte war erst im Zuge der Ausschussberatungen in das Gesetz aufgenommen worden.

Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Für Mieter und Vermieter wird es künftig Pflicht, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Es bleibt dabei – anders als im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehen –, dass Mietspiegel nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen und qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden müssen. Hier war zunächst eine weitere Verlängerung auf drei beziehungsweise fünf Jahre geplant.

Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen sechs statt vier Jahre ein

Bereits zu Jahresbeginn 2020 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden.

Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden.

Mietspiegel: Der Hintergrund

Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die ist sowohl für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen als auch beim Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ein wichtiger Anhaltspunkt. Während die praktische Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln zugenommen hat, werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren verstärkt in Frage gestellt.

Zumeist wird darüber gestritten, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Um das Streitpotenzial zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen, hatten Justiz- und Innenministerium einen Gesetzentwurf zu einer Reform des Mietspiegelrechts vorgelegt, nebst Entwurf für eine Mietspiegelverordnung.

Das Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts und die Mietspiegelverordnung, die Details über die Erstellung von Mietspiegeln regelt, wurden vor rund einem Jahr im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)

Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel (Mietspiegelverordnung – MsV)

Quelle: Haufe

Kein höherer Kaufpreis für vorkaufsberechtigten Mieter

Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll.

Hintergrund: Vorkaufsberechtigter soll höheren Kaufpreis zahlen

Die ehemalige Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin nach der Ausübung ihres Vorkaufsrechts die teilweise Rückzahlung des für die Wohnung gezahlten Kaufpreises.

Die Vermieterin hatte das Mehrfamilienhaus, in der sich die Wohnung befindet, in Wohnungseigentum aufgeteilt und die Wohnung der Mieterin verkauft. Im Kaufvertrag mit der Erwerberin (Erstkäuferin) war ein Kaufpreis von 163.000 Euro vereinbart, sofern die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausübt oder die Wohnung unvermietet übergeben wird. Für den Fall, dass die Wohnung vermietet übergeben wird, sollte der Kaufpreis zehn Prozent weniger betragen.

Die Mieterin übte ihr Vorkaufsrecht aus. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die Kaufpreisabrede insoweit für unwirksam hält, soweit sie als vorkaufsberechtigte Mieterin einen höheren Kaufpreis zahlen soll als die Erstkäuferin.

Unter dem teilweisen Vorbehalt der Rückforderung zahlte die Mieterin 163.000 Euro an die Vermieterin. Sie verlangt nun einen Teilbetrag von 16.300 Euro zurück.

Entscheidung: Gleicher Preis für alle

Die Klage hat vor dem BGH Erfolg. Die Mieterin kann einen Teil des Kaufpreises zurückfordern.

Der Mieterin stand nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu, das sie rechtswirksam ausgeübt hat. Dadurch ist zwischen ihr und der Vermieterin ein Kaufvertrag zu denselben Bedingungen zustande gekommen, wie er zwischen der Vermieterin und der Erstkäuferin abgeschlossen worden war.

Der nach diesem Vertrag geschuldete Kaufpreis beträgt lediglich 146.940 Euro. Die Abrede, dass unter bestimmten Bedingungen der höhere Kaufpreis von 163.000 Euro zu zahlen ist, ist teilweise unwirksam, weil es sich hierbei um eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter handelt.

Wäre die Vereinbarung wirksam, würden hierdurch die Rechte der Mieterin verkürzt, denn diese müsste bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts immer den höheren Preis zahlen, während die Erstkäuferin den höheren Preis nur unter bestimmten engen Voraussetzungen schuldete. Durch § 464 Abs. 2 BGB soll aber gewährleistet werden, dass den Vorkaufsberechtigten nach dem Inhalt seines Kaufvertrags keine anderen, insbesondere keine ungünstigeren Bedingungen treffen als diejenigen, die für den Erstkäufer aufgrund seines Kaufvertrags mit dem Verkäufer gelten.

Eine differenzierende Kaufpreisabrede lässt sich nicht dadurch rechtfertigen, dass die Wohnung bei fortbestehendem Mietverhältnis aus Sicht der Erstkäuferin eine an einen Dritten vermietete Wohnung ist, aus Sicht der vorkaufsberechtigten Mieterin aber nicht und sich dies auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises auswirken kann.

Auch lässt sich nicht allgemein sagen, dass sich für vermietete Wohnungen nur ein niedrigerer Kaufpreis erzielen lässt als für unvermietete. Es ist daher nicht gerechtfertigt, eine Erhöhung des Kaufpreises vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig zu machen.

Die Vermieterin war letztlich „nur“ Eigentümerin einer vermieteten Wohnung. Soweit der Umstand der Vermietung für sie einen Nachteil darstellt, gibt es keinen Grund, diesen Nachteil auf Kosten der Mieterin auszugleichen.

(BGH, Urteil v. 23.2.2022, VIII ZR 305/20)

Quelle: Haufe.de

Bundesweite Mietenstopp-Kampagne nimmt zweiten Anlauf

Mehr Mietpreisbremse, einen Deckel für Mieten im Wohnungsbestand und das schnelle „Scharfstellen“ des sogenannten Mietwucher-Paragrafen – das verlangt eine bundesweite Mietenstopp-Kampagne von der Ampel-Regierung. Das Bündnis erneuert damit alte Forderungen.

Die Mieten müssten deutlich stärker als im Koalitionsvertrag vereinbart reguliert werden – und zwar sofort. Das fordert die bundesweite Kampagne „Mietenstopp“, in der sich Mieterinitiativen, Gewerkschaften und Sozialverbände engagieren, darunter auch der Deutsche Mieterbund (DMB). Der Bau von mehr bezahlbaren Wohnungen und die Förderung von Sozialwohnungen seien der richtige Weg, aber nicht ausreichend.

„Mietwucher-Paragraf“ scharf stellen

Eine erste effektive Maßnahme, die schnell „scharf gestellt“ werden müsse, sei der sogenannte Mietwucher-Paragraf, so die Mietervertreter. Der Bundesrat hatte ein schärferes Vorgehen gegen „Mietpreisüberhöhung“ am 11.2.2022 beschlossen. Der Entwurf, der eine Änderung von § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) vorsieht, liegt dem Parlament zur Beratung vor. Auch das ist ein zweiter Anlauf, nachdem der „alte“ Bundestag es nicht mehr geschafft hatte, das Gesetz zu behandeln.

Wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, sieht § 5 WiStrG eine Absenkung der Miete und ein Bußgeld für Vermieter vor. Im Koalitionsvertrag taucht das Thema nicht auf. Wenn die Ampel-Koalition Mieter wirklich besser schützen wolle, muss sie den Mietwucher-Paragrafen sofort für die Praxis anwendbar machen, so Monika Schmid-Balzert, Sprecherin der Kampagne Mietenstopp. „Ansonsten bleibt er weiterhin ein zahnloser Tiger.“

Mietenstopp für sechs Jahre

In weiteren Schritten verlangt die Kampagne, dass die Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen von Wohnungen verschärft wird – im Koalitionsvertrag ist lediglich von einer Verlängerung die Rede. Für Bestandsmieten hält das Bündnis einen Mietenstopp für sechs Jahre in angespannten Wohnungsmärkten für die beste Lösung: Die Mieten – auch bei Index- und Staffelmietverträgen – sollen dann auf dem aktuellen Stand eingefroren werden, so die Idee.

Die von der Bundesregierung geplante Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von 15 auf elf Prozent sei nicht ausreichend.

Wohnungsneubau allein reicht nicht

„Bauen allein wird die derzeitige Wohnungs- und Mietenkrise nicht lösen“, heißt es in der gemeinsamen Mitteilung der beteiligten Akteure. Nach wie vor sei unklar, wie die von der Bundesregierung geplanten 400.000 Wohnungen pro Jahr angesichts der Probleme in der Baubranche geschafft werden sollen. Außerdem reichten 100.000 geförderte Wohnungen nicht, um den Mangel an Sozialwohnungen aufzufangen.

„Wir brauchen dringend deutlich mehr bezahlbare Mietwohnungen, vor allem in Ballungszentren und deren Umgebung. Den Menschen mit schmalem Geldbeutel hilft es nichts, wenn weiterhin vor allem teure Wohnungen für die Wohlhabenden entstehen“, sagte Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB). Ohne massiven zusätzlichen Einsatz von Fördergeldern sei es nicht möglich, mehr bedarfsgerecht zu bauen.

Bundesweite Kampagne „Mietenstopp“

Nach dem formal verfassungsrechtlichen Aus für den Berliner Mietendeckel im April 2021 wurde der Ruf nach einem bundesweiten Deckel wieder lauter. Mehr als 120 Initiativen und Organisationen aus verschiedenen Bundesländern unterstützten im Bundestagswahlkampf im darauffolgenden September die Mietenstopp-Kampagne, die im Herbst 2020 gestartet worden war. DMB-Präsident Siebenkotten sagte damals, er halte einen bundesweiten Mietenstopp rechtlich für „völlig unproblematisch“.

Der erste bundesweite „Mietenstopp-Gipfel“ fand im Oktober 2020 in Nürnberg statt, angeregt vom bayerischen Volksbegehren „Sechs Jahre Mietenstopp“, dessen Zulassung im Juli 2020 wegen der fehlenden Gesetzgebungskompetenz vor dem Bayerischen Verfassungsgerichtshof scheiterte. Der folgende Schritt vor das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls erfolglos – die Karlsruher Richter wiesen am 2.2.2022 die Beschwerde der Initiatoren gegen das Urteil aus Bayern als unbegründet zurück und nahmen den Fall nicht zur Entscheidung an.

Vom 22. bis 24. April lädt das Bündnis zum zweiten bundesweiten Mietenstopp-Gipfel in Bochum ein.

Quelle: Haufe

Für Kündigung wegen Mietschulden zählt nur Gesamtrückstand

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.

Hintergrund: Kündigung wegen Mietrückständen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin nach einer Kündigung die Räumung.

Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro war die Mieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.

Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein nicht unerheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

Entscheidung: Nur Gesamtrückstand ist für Kündigung maßgeblich

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und gibt der Räumungsklage statt.

Es hat ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen, weil die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug war. Der rückständige Teil ist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB dann nicht unerheblich wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meint – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an.

Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Es kommt daher nicht darauf an, ob jeder rückständige Teilbetrag für sich genommen im Verhältnis zur monatlichen Miethöhe nicht unerheblich ist.

(BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Quelle: Haufe

Heizkosten sparen: Mieter ins Boot holen

Wie können die Klimaziele in der Wohnungswirtschaft erreicht werden? Bisherige Strategien haben überwiegend die Eigentümer im Blick. Energie und Heizkosten lassen sich effizienter sparen, wenn die Mieter ins Boot geholt werden, wie eine Studie der TU Darmstadt zeigt. Akzeptanz ist da.

Deutschland will bis 2045 klimaneutral sein und die Wohnungswirtschaft spielt dabei eine zentrale Rolle. Die Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser in Wohngebäuden hat einen Anteil von rund 22 Prozent am jährlichen Gesamtenergieverbrauch. Nachdem im Jahr 2020 der Gebäudebereich als einziger Sektor das Etappenziel des Klimaschutzgesetzes nicht geschafft hat, soll ein Sofortprogramm es nun richten.

Bislang fördert die Politik vor allem technische Maßnahmen energetischer Modernisierungen. Ökonomische, auf positive Verhaltensanreize ausgelegte Konzepte treten demgegenüber in den Hintergrund. Für rasche CO2-Einspareffekte geht es aber nicht, ohne die Mieter für den Klimaschutz zu begeistern. Eine Studie der Technischen Universität (TU Darmstadt) im Auftrag der Hamburger Noventic Group zeigt auf empirischer Basis, dass Mieter sich für eine positive Klimabilanz in der gemieteten Wohnung durchaus verantwortlich fühlen – es fehlen jedoch (nicht nur finanzielle) Anreize, mehr zu tun.

Digitale Heizungssteuerung: Hohe Akzeptanz unter Mietern

Die befragten Mieter halten sich zu nahezu gleichen Teilen (45 Prozent) für den Klimaschutz verantwortlich wie ihre Vermieter (55 Prozent). Für den CO2-Ausstoß im Gebäudebereich sehen sich mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Mieter in der Verantwortung. Der Großteil der Mieter empfindet sich dabei als „Key Player“: Mehr als zwei Drittel der 1.000 befragten privaten Haushalte sind der Meinung, dass ein effizienter Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft ohne ihre Mitwirkung unmöglich sei.

50 Prozent der Mieter würden gerne verstärkt partnerschaftlich mit den Eigentümern zusammenarbeiten, um die Energieeffizienz der Wohnung zu steigern, wie es in der Studie heißt. Mehr als zwei Drittel (68 Prozent) sagten, sie würden Hinweise der Vermieter auf bestehendes Einsparpotenzial beherzigen.

Wie die empirischen Daten der TU Darmstadt zeigen, fordern die meisten Mieter (68 Prozent) für ihre Mithilfe deutlich aussagekräftigere und laufende Verbrauchsinformationen sowie Hinweise auf Einsparpotenziale auf digitalen Informationskanälen. Den Energieverbrauch mit anderen Wohnungen vergleichen würden gerne 63 Prozent. Ebenfalls zwei Drittel der Mieter wären bereit, ihre Verbrauchsdaten zu teilen, wenn durch die digitale Steuerung der Heizung die Energieeffizienz verbessert und die Heizkosten reduziert (75 Prozent), der Wohnkomfort erhalten oder erhöht (71 Prozent) und die Heizung einfacher bedienbar (69 Prozent) wird.

Incentives: „Starker Hebel für mehr Klimaschutz“

Etwas mehr als die Hälfte der Mieter erwartet, dass sie für Erfolge in der Energieeffizienz eine Vergütung erhalten. Diese Erwartung ist laut Studie vor allem bei älteren Menschen ausgeprägt. Gerade Mieter mit geringerem Einkommen erwarten eine Belohnung, womöglich, weil sie gar nicht in der Lage sind, einen Klimaschutzbeitrag aus eigenen Mitteln zu finanzieren, wie die Studienautoren Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter Fachgebiet Immobilienwirtschaft am Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften an der TU Darmstadt, und Habilitant Dr.-Ing Nikolas Müller schreiben. Sie kommen zu dem Ergebnis, dass eine „Incentivierung der Mieter ein starker Hebel zu mehr Klimaschutz“ wäre.

„Die Lust auf Wärme treibt die Wohn- und Klimakosten weiter in die Höhe“, heißt es in der Studie. Die durchschnittliche „Wohlfühlwärme“ im Wohnzimmer beträgt der Umfrage zufolge 21,5 Grad Celsius im Wohnzimmer und 18,4 Grad im Schlafzimmer. Berechnungsnorm für energetische Sanierung sind jedoch 20 Grad (Wohnzimmer) und 16 bis 18 Grad (Schlafzimmer). Für die Verringerung des CO2-Ausstoßes beim Heizen und der Erzeugung von Warmwasser erwartet insgesamt ein knappes Drittel (30 Prozent) der Mieter eine Vergütung. Ein zweites Drittel (35 Prozent) wäre bereit, für energieeffiziente Maßnahmen selbst zu zahlen. Das trifft vor allem auf die jüngeren Mieter zu. Ein weiteres Drittel ist sich noch nicht sicher.

„Wir müssen jetzt überprüfen, ob nicht als weitere Säule ein Strategieansatz entwickelt werden sollte, der stärker auf ökonomische Anreize für ein energieeffizientes Verhalten der Mieter ausgerichtet ist“, schlussfolgert Dr. Dirk Then, Geschäftsführer der Noventic Group, aus den Implikationen der Studie.

Noventic-Studie „Rolle der Mieter im Klimaschutz“ (Kurzfassung)

Quelle: haufe.de

Wo Mieten und Kaufen gerade günstiger wird

Ist die Schmerzgrenze erreicht? Immobilienexperten sehen den Preisanstieg bei Mieten und Eigentum bundesweit nahezu gestoppt. In einigen Städten wird es aktuell sogar günstiger.

Viele Dinge werden derzeit deutlich teurer, am Wohnungsmarkt aber gibt es vorsichtige Zeichen der Entspannung: Die Mieten steigen insgesamt kaum mehr – und auch bei den Immobilienpreisen ist der Preisanstieg nahezu gestoppt. Das ist das Ergebnis einer Auswertung des Hamburger F+B-Instituts, das den bundesweiten Wohn- und Immobilienmarkt analysiert.

Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten stiegen demnach im dritten Quartal nur minimal um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Eigentumswohnungen wurden 0,9 Prozent teurer, die Preise von Einfamilienhäusern blieben unverändert. Erstmals seit vielen Jahren scheine sich sowohl im Miet- wie auch im Kaufsegment der deutsche Wohnungsmarkt zu beruhigen, schreiben die F+B-Experten. Gegenüber dem Vorjahr sind die Preise zwar etwas höher, aber weit entfernt von früheren Rekordraten (siehe Tabelle).

Entwicklung von Preisen und Mieten im dritten Quartal

Änderung zum VorquartalÄnderung zum Vorjahresquartal
Einfamilienhäuser0,0%3,1%
Eigentumswohnungen0,9%4,9%
Neuvertragsmieten0,2%1,6%
Bestandsmieten0,3%1,2%

Quelle: F+B Wohn-Index 2021

Preisrückgänge in einigen Städten

Als bremsenden Faktor nennt F+B unter anderem die nicht mehr wachsenden Metropolen. Vor allem dort sind die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren immer weiter explodiert, während die Mieten schon seit einiger Zeit auf hohem Niveau stagnieren. Nun deutet sich an, dass in den Großstädten die Miet- und Preisrallye der letzten Jahre vorbei ist. „Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagt F+B-Chef Bernd Leutner.

Allerdings verfestige sich der Eindruck, „dass an vielen Standorten die ‚Schmerzgrenzen‘ bei der absoluten Höhe des Preisniveaus jedenfalls für Eigennutzer ohne größere Vermögen erreicht worden sind“, schreibt F+B in seinem Report. Auch Investoren ist manches mittlerweile zu teuer. Pauschale Annahmen, nach denen „alles verkauft werden kann, was angeboten wird“, seien nicht mehr haltbar. 

In einigen besonders teuren Städten beobachtet F+B sogar Preisrückgänge. In München etwa waren Eigentumswohnungen im dritten Quartal 1,4 Prozent günstiger als im vorherigen Quartal und sogar 2,7 Prozent günstiger als vor einem Jahr. Dennoch bleibt München mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 7090 Euro die teuerste Stadt Deutschlands. In den teuren Münchener Vororten Germering und Olching gingen die Preise sogar noch deutloch stärker zurück, insgesamt werden Speckgürtel-Gemeinden um die Metropolen aber tendenziell teurer.  Der Blick auf die Großstädte selbst zeigt: In Stuttgart und Düsseldorf gingen die Preise zuletzt etwas zurück. In Hamburg, Frankfurt, Berlin und Köln stiegen sie leicht. Insgesamt verzeichneten 16 der 50 teuersten Städte im dritten Quartal niedrigere Preise für Eigentumswohnungen als im Vorquartal.

Immobilienpreise in den sieben größten Metropolen

StadtQuadratmeterpreis*Änderung ggü. VorquartalÄnderung ggü. Vorjahresquartal
München7090 Euro-1,4%-2,7%
Frankfurt5550 Euro1,6%2,2%
Hamburg5370 Euro1,8%5,4%
Stuttgart5210 Euro-0,2%2,8%
Düsseldorf4390 Euro-0,3%2,1%
Köln4150 Euro1,0%3,7%
Berlin4120 Euro0,6%3,0%

*für 75-qm-Standardwohnung; Quelle: F+B Wohn-Index 2021

Auch bei den Mieten sieht F+B etwas Entspannung in den Großstädten. In 23 der 50 teuersten Städte seien die Neuvertragsmieten im vergangenen Quartal gesunken, darunter sind Frankfurt, Freiburg, Tübingen oder Ingolstadt. Dabei hatte F+B eigentlich damit gerechnet, dass viele Vermieter kurz vor der Bundestagswahl bei Neuvermietungen nochmal alles rausholen wollen, ehe eine neue Regierung möglicherweise strengere Regulierung verabschiedet.

Die wird es mit der FDP in der künftigen Regierung nun wahrscheinlich ohnehin nicht geben. Bei den aktuellen Ampel-Verhandlungen gilt es als wahrscheinlich, dass am Ende lediglich bestehende Mieterschutzregeln verlängert werden. Darüber hinaus werden sich die Ampelparteien wohl auf ein Programm für mehr Wohnungsneubau einigen können.

Quelle: Stern

Schluss mit Preisanstieg: Wohnungsmieten stagnieren

Die Neuvertragsmieten sind zuletzt durch die Decke gegangen. Doch der Höhenflug war nur von kurzer Dauer, wie der aktuelle F+B-Wohn-Index zeigt. Im Bestand und bei neu angebotenen Wohnungen ist bundesweit eine Stagnation erkennbar. In 23 der 50 teuersten Städte sind die Mieten leicht gesunken.

Im zweiten Quartal 2021 waren die Preise und Mieten von Wohnimmobilien weiter gestiegen – bundesweit um 0,7 Prozent im Schnitt gegenüber dem Vorquartal. Im dritten Quartal verteuerten sich verglichen mit dem zweiten Quartal nur noch Eigentumswohnungen mit einem Preisanstieg von 0,9 Prozent, wie der aktuelle Wohn-Index des Forschungsinstituts F+B zeigt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stagnierten die Preise.

Es deutet sich außerdem an, dass die anziehende Dynamik bei den Neuvertragsmieten nur von vorübergehender Dauer war. Die sind im Vergleich des dritten mit dem zweiten Quartal 2021 um 0,2 Prozent, also nur noch marginal gestiegen. Im Jahresvergleich mit dem dritten Quartal 2020 lag die Wachstumsrate der Angebotsmieten noch bei 1,6 Prozent.

Preis- und Mietrallye: Was bremst?

Die mit dem Index gemessene Wachstumsdynamik hat sich laut F+B im Verlauf des dritten Quartals 2021 in der Betrachtung des gesamtdeutschen Wohnimmobilienmarktes weiter abgeschwächt. Im Durchschnitt für alle Gemeinden stieg der F+B-Wohn-Index im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 0,3 Prozent und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 Prozent.

Als Gründe nennt F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner unter anderem die nicht mehr weiter wachsenden Metropolen wegen nachlassender Fern- und Binnenwanderung wegen der Corona-Pandemie, das gebremste Wirtschaftswachstum und die deutlich anziehende Inflation sowie wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Kapitalmarkt orientierter Wohnungsunternehmen.

Die einzelnen Teilindizes des F+B-Wohn-Index für das dritte Quartal 2021 zeigen, dass sich die Neuvertragsmieten (plus 1,6 Prozent) und die Bestandsmieten (plus 1,2 Prozent) im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen noch unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 3,3 Prozent entwickelt haben. Die relativen Abstände nehmen laut F+B jedoch ab. Wohnungsmieten und Preise von Wohneigentum entwickeln sich im Bundesdurchschnitt aktuell synchron.

„Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagt Leutner. „Fakt ist, dass offenbar mehrere bremsende Faktoren die Preis- und Mietrallye deutlich verlangsamen.“

F+B-Wohn-Index: Preis- und Mietenentwicklung – Index und Änderungen (in %)

 EinfamilienhäuserEigentumswohnungenNeuvertragsmietenBestandsmietenF+B-Wohn-Index
Index 2021-III(Ø 2004 = 100)160,9190,7125,9114,8156,5
Änderung zum Vorquartal0,00,90,20,30,3
Änderung zum Vorjahresquartal3,14,91,61,23,3

Quelle: F+B-Wohn-Index 2021; © F+B 2021

Erneute Trendumkehr bei den Neuvertragsmieten

Bei den Neuvertragsmieten waren im zweiten Quarral 2021 nach einer rund zweieinhalbjährigen Stagnation deutliche Steigerungen zu beobachten mit einem Plus von 1,1 Prozent. Im Jahresvergleich habe die Wachstumsrate der Angebotsmieten nur bei 0,5 Prozent gelegen, so Leutner. Er führte das darauf zurück, dass mit der Entspannung der Corona-Situation im zweiten Quartal auch die Nachfrage nach Mietwohnungen wieder gestiegen ist und „auf ein um 23 Prozent reduziertes Anzeigenvolumen traf“. Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage habe zu der ungewöhnlich hohen Steigerungsrate bei den Angebotsmieten im Bundesdurchschnitt geführt.

Nun scheint es eine erneute Trendumkehr zu geben. In den 50 deutschen Städten mit dem höchsten Mietniveau sind im Vergleich zum Vorquartal in 23 Städten die Mieten bei Neuvermietung leicht gesunken, während das im zweiten Quartal nur für zwölf Städte zutraf. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 2020 gab es reale Mietpreisrückgänge nur in sechs der teuersten 50 Städte, im Vergleich der Quartale zwei und drei traf das den Forschern zufolge auf elf Städte zu.

„F+B hatte im Quartal der Bundestagswahl damit gerechnet, dass in Erwartung einer zukünftig schärfer werdenden bundesweiten Mietregulierung und einer soeben verabschiedeten Mietspiegelreform Mieterhöhungsspielräume bei Neuvermietungen eher ausgereizt würden. Das hat sich allerdings nicht bestätigt“, erklärt Leutner.

Bestandsmieten: nur minimale Anstiege

Auch die Bestandsmieten hatten sich vom ersten zum zweiten Quartal bundesweit weiter erhöht, wenn auch nur leicht um 0,4 Prozent. Im langfristigeren Vergleich zum zweiten Quartal 2020 lag das Plus bei 1,4 Prozent. Auf Jahressicht waren die Bestandsmieten damit deutlich stärker gestiegen als die Neuvertragsmieten in diesem Zeitraum.

Im Vergleich des dritten Quartals 2021 mit dem Vorquartal verteuerten sich die auf Basis langjähriger Datenreihen geschätzten Bestandsmieten bundesweit mit 0,3 Prozent nur ganz leicht oberhalb des Niveaus der Angebotsmieten. Zum gleichen Vorjahresquartal verzeichnet F+B einen Anstieg von 1,2 Prozent. Auf Jahressicht wuchsen im Bundesdurchschnitt die Neuvertragsmieten – wie im langjährigen Mittel – damit etwas stärker als die Bestandsmieten.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) erhöhte sich von September 2020 bis September 2021 um 4,1 Prozent, das ist der höchste Wert seit Dezember 1993. Die Angebotsmieten bewegen sich um 2,5 Prozentpunkte unterhalb des VPI. „Die gerade in den vergangenen Monaten rasant ansteigende Inflationsrate vor allem bei den Energiekosten und bei Lebensmitteln dürfte das Ihrige dazu beitragen, die Mietzahlungsfähigkeit vieler Haushalte zu begrenzen“, vermutet Leutner.

Eigentumswohnungen: „Schmerzgrenze“ bei den Preisen erreicht?

Im Ranking der 50 teuersten deutschen Städte im Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im aktuellen F+B-Index ein weiterhin heterogenes Bild. Insbesondere in kleineren Orten sorgt ein geringeres Marktangebot für höhere Volatilität, sodass die Preisentwicklung relativ stark schwankt – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahresquartal. F+B beobachtet im dritten Quartal 2021 eine regional sehr unterschiedliche Preisentwicklung mit deutlichen Ausschlägen nach oben und unten. Das erschwert die Markteinschätzung für Käufer und Investoren erheblich.

„Deutlich wird, dass pauschale Annahmen, nach denen aktuell faktisch alles verkauft werden kann, was angeboten wird, so nicht haltbar sind“, erklärt Leutner. Das zeigen insbesondere die Preisrückgänge auch in einigen hochpreisigen Städten. An vielen Standorten seien die „Schmerzgrenzen“ bei der absoluten Höhe des Preisniveaus erreicht, so Leutner.

Die größten Sprünge bei den Preisen für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2021 und 2020 gab es in Erding (34,8 Prozent), Ahrensburg (17,7 Prozent), Freising (13,8 Prozent), Kempten (Allgäu) mit einem Plus von 8,9 Prozent und in Darmstadt mit einem Anstieg von 8,5 Prozent. F+B findet es bemerkenswert, dass im dritten Quartal 2021 neben Gemeinden aus Bayern und Hessen mit Ahrensburg erstmals eine Gemeinde aus dem Hamburger Speckgürtel die höchste Preisdynamik aufweist.

Die Attraktivität der Speckgürtel der Metropolen hat sich offenbar als Trend verfestigt. Zusammen mit einem zum Teil extrem hohen Preisniveau in den beliebten Großstädten, dem Breitbandausbau auch in Klein- und Mittelstädten und weniger Pendelkosten durch mehr Arbeit im Homeoffice, entscheiden sich immer mehr Kaufwillige auch für entferntere Standorte. „F+B rechnet deshalb mit einer verstärkten Hinwendung von Projektentwicklern und Investoren zu gut erschlossenen Umlandstandorten, zumal dort häufig noch bezahlbare Grundstücke verfügbar sind“, so Leutner.

Quelle: haufe

Kurzfristige Ergänzung des Mietvertrages erfordert keine Schriftform

Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.

Hintergrund: Befristete Mietminderung vereinbart

Die Parteien eines schriftlich geschlossenen längerfristigen Gewerbemietvertrages hatten im Laufe des Mietverhältnisses zwei nicht der Schriftform entsprechende Vereinbarungen über die Höhe einer Mietminderung getroffen. Deren Laufzeit betrug jeweils deutlich weniger als ein Jahr und zusammengefasst 15 Monate. Die Vermieterin sah hierdurch die Schriftform des gesamten Mietvertrages zerstört und nutzte den vermeintlichen Schriftformmangel, um das Mietverhältnis unabhängig von der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich zu kündigen.

Während des Räumungsrechtsstreits erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Der BGH hatte noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden.

Entscheidung: Schriftform nur für länger gültige Vereinbarungen

Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen, weil die Räumungsklage voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte. Durch die nicht der Schriftform entsprechenden Vereinbarungen über die Mietminderung ist die ursprünglich eingehaltene Schriftform des Mietvertrages nicht zerstört worden, sodass weiterhin die vereinbarte Vertragslaufzeit galt. Die Vermieterin konnte den Mietvertrag daher nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit kündigen.

§ 550 BGB, nach dem ein nicht der Schriftform entsprechender Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, soll den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. 

Außerdem soll das Schriftformerfordernis die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien gewährleisten und diese davor schützen, unbedacht langfristige Bindungen einzugehen. Mit dem einen Jahr in § 550 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die Grenze benannt, bis zu der nicht von einer Langfristigkeit auszugehen ist. 

Aus diesen Gesetzeszwecken folgt, dass eine Änderung auch von vertragswesentlichen Vereinbarungen wie etwa denen zur Miethöhe nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig ist, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.

Die beiden Vereinbarungen zur Minderungshöhe hatten aber jeweils eine Laufzeit von deutlich unter einem Jahr. Da die Laufzeit für die Frage der Schriftformbedürftigkeit bezogen auf die einzelne Abrede betrachtet werden muss, ist unerheblich, dass beide Vereinbarungen zusammen mit 15 Monaten ein Jahr überschritten.

Der von der Vermieterin aus diesen Abreden abgeleitete Schriftformverstoß war somit nicht gegeben, sodass eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit nicht möglich war.

(BGH, Beschluss v. 15.9.2021, XII ZR 60/20)

§ 550 BGB Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Quelle: haufe

Herbststürme: Wer haftet wann für Schäden?

Erst war es „Ignatz“, dann „Hendrik“: Die ersten Herbstürme fegen über das Land und Meteorologen warnen teils vor schweren Orkanböen, in einigen Regionen sogar vor Tornados. Von Schäden sind auch Gebäude betroffen. In der Regel haften die Eigentümer. Doch auch Verwalter können Pflichten haben.

Die ersten heftigen Sturmtiefs haben Deutschland erreicht. Windböen in unter anderem Niedersachsen, ein Tornado in Schleswig-Holstein haben bereits massive Schäden angerichtet, auch Häuser wurden beschädigt. Was passiert, wenn zum Beispiel lose Dachziegel bei starkem Wind auf andere Gebäude oder Autos fallen, wenn Bäume oder Äste dem Sturm nicht standhalten und Personenschäden verursachen?

In der Regel obliegt dem Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht – kurz gefasst: die Verantwortung für den ordnungsgemäßen und gefahrlosen Zustand des Gebäudes – und auch die Kontrollpflicht. Vermieter können die Pflichten durch Vereinbarungen im Mietvertrag oder in der Hausordnung auf Mieter übertragen, dann muss kontrolliert werden, ob die Verkehrssicherungspflicht eingehalten wird.

Was muss der Eigentümer tun vor und nach einem Sturm?

„Sicherungs- und Schadenminderungsmaßnahmen sollten sofort ergriffen werden“, sagt Michael Commans, Experte für Versicherungsschutz in der Immobilienwirtschaft und Geschäftsführer bei der Best Gruppe, mit der der Bundesverband der Immobilienverwalter (BVI) zusammenarbeitet.

So müssen nicht nur Dachziegel und Regenrinnen regelmäßig kontrolliert werden, vor und nach dem Sturm, auch Schornsteine, Solaranlagen oder Satellitenschüsseln beispielswiese, genauso wie Zäune und Bäume auf einem Grundstück. Ein Baum muss stabil und standsicher sein. Zu sichtbaren Hinweisen auf mögliche Gefahrenquellen rät der Verband Wohneigentum: Das könne im Schadensfall relevant werden, so ein Hinweisschild könne etwaige Haftungsansprüche reduzieren.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann einen Verwalter bestellen – der fungiert gemäß § 9b Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als ausführendes Organ, das die Pflichten der Gemeinschaft erfüllt. Seit der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform obliegt die originäre Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft, die haftet für Pflichtverletzungen der Verwaltung.

Eigentümergemeinschaft: Pflichten des WEG-Verwalters

Bei manch einem eingetretenen Schaden ist Eile geboten: Etwa, wenn ein Sturm das Dach beschädigt hat und es schon ins Haus hineinregnet. „In einem solchen Notfall kann und muss der Verwalter nach § 27 Abs 1. Nr. 2 WEG ohne eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung handeln und dafür sorgen, dass die Gefahrenlage beseitigt wird und sich der Schaden somit nicht vergrößert“, erklärt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV).

Für Maßnahmen, die der dauernden Behebung der Schadensursache dienen, kommt es laut Kaßler darauf an, ob diese noch von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG  umfasst sind – beziehungsweise ob die Gemeinschaft dem Verwalter über § 27 Abs. 2 WEG die notwendige Entscheidungskompetenz eingeräumt hat.

Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass die Verwaltung dazu verpflichtet ist, für eine angemessene Versicherung der Eigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Ansprüche zu sorgen. Der Verwalter kann im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft haften, wenn er seiner Aufgabenerfüllung als Organ der WEG schlecht oder gar nicht nachkommt.

Was müssen Verwalter der Versicherung mitteilen?

Immobilienverwalter sollten unbedingt darauf achten, nichts ohne aussagefähige Dokumentation und Beweissicherung zu unternehmen, so  Versicherungsexperte Commans. „Also Fotos vom Gesamt- und Detailschaden machen und diese samt Rechnung für die erfolgte Notreparatur vorlegen.“

Für die Schadensbegleichung durch die Versicherung könnten außerdem auch Zeugenaussagen dokumentiert werden, ergänzt VDIV-Chef Kaßler. Bei der Meldung sollten Schadensumfang und -zeitpunkt möglichst exakt beschrieben und alle beschädigten Gegenstände aufgelistet werden. Commans zufolge sollten die zerstörten und beschädigten Sachen bis zur abschließenden Schadenbearbeitung oder Entsorgungsfreigabe des Versicherers falls möglich aufbewahrt werden.

Der VDIV weist zudem darauf hin, dass ein ersatzpflichtiger Sturmschaden nur bei mindestens „Windstärke 8“ entsteht – das entspricht einer Windgeschwindigkeit von 62 Kilometern pro Stunde. Nachweisbar ist die Windstärke am einfachsten durch Wetterdaten. Hilfsweise kann der Versicherungsnehmer in der Umgebung entsprechende Schäden an baulich einwandfreien Gebäuden und widerstandsfähigen Sachen zum Vergleich heranziehen, um zu beweisen, dass der Schaden am eigenen Gebäude ebenfalls nur durch den Sturm entstanden sein konnte.

Grundsätzlich ist der entstandene Schaden schnellstmöglich dem Versicherungsmakler respektive dem Versicherer zu melden. Für die tatsächliche Reparatur der Schäden müssten Verwalter Kostenvoranschläge einholen und der Versicherung nachreichen.

Was sollten Immobilienverwalter präventiv tun?

Zu den dem Verwalter übertragenen Aufgaben im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht gehört es, Mängel am Gebäude festzustellen, die Wohnungseigentümer über diese zu unterrichten und ihre Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Das passiert durch regelmäßige Begehungen der Wohnanlage, um sicherzustellen, dass sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet.

Der Verwalter kann Hilfskräfte hinzunehmen oder Wartungsfirmen beauftragen. Zur Kontrolle gehört auch, dass der Verwalter Hinweisen von Eigentümern oder anderen Dritten zeitnah nachgehen muss. In Bezug auf Sturmschäden wird häufig das Dach zur Gefahrenquelle. Dieses Risiko kann er durch eine jährliche Wartung etwa in Kombination mit einer Dachrinnenreinigung im Herbst verringern.

Im Gemeinschaftseigentum befindliche Gehölzen wie Bäume sollten laut VDIV am besten regelmäßig vom Fachmann inspiziert und von Totholz befreit befreit werden. Commans rät außerdem dazu, im Hinblick auf weitere Stürme den vorhandenen Versicherungsumfang genau zu prüfen – und gegebenenfalls nachzujustieren.

Welche Versicherung zahlt bei Sturmschäden?

Je nach Schaden kommen unterschiedliche Versicherungen in Frage. Die Gebäudeversicherung zahlt Schäden am Haus. Dazu zählen auch das gemeinschaftliche Eigentum oder im Sondereigentum stehende Gebäudeteile. Der Klassiker bei Stürmen sind abgedeckte oder beschädigte Dächer.

Die Gebäudeversicherung kommt aber grundsätzlich auch für Folgeschäden wie durchfeuchtete Wände oder Fußböden auf. In der Regel werden Gebäude heutzutage neben der Feuergefahr auch gegen die Gefahren Sturm, Hagel und Leitungswasser versichert. Dabei empfiehlt es sich, den Versicherungsschutz auch auf Nebengebäude und Gebäudebestandteile – wie Zäune – zu erweitern und die Beseitigung durch vom Sturm umgestürzte Bäume zu prüfen. Gerade Letzteres kann kostspielig werden.

Je nach baulicher Situation sollte die Gebäudeversicherung zudem durch weitere Bausteine ergänzt werden: Bei einem besonders hohen Glasanteil der Architektur ist eine Glasversicherung eine Überlegung wert. Eine Photovoltaikanlage erfordert in vielen Fällen ebenfalls eine eigene Versicherung.

Ergänzende Hinweise des VDIV:

  • Verursacht ein Sturm eine Überschwemmung im Keller, dann zahlt die Gebäudeversicherung in der Regel nur, wenn extra eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen wurde.
  • Die Hausratversicherung des einzelnen selbstnutzenden Wohnungseigentümers oder Mieters deckt Schäden an dessen beweglichem Hab und Gut ab, also etwa den zerfetzten Sonnenschirm auf dem Balkon. Hiermit hat der WEG-Verwalter nichts zu tun.
  • Die (Teil-)Kaskoversicherung ist der richtige Ansprechpartner, wenn es um Schäden an Fahrzeugen auf dem Stellplatz der Wohnanlage geht. Auch das ist nicht Aufgabe des WEG-Verwalters.

Quelle: haufe

Diese Kündigungsfrist sollten Mieter und Vermieter beachten

Den Mietvertrag fristgerecht kündigen. Oft erweist sich das als Mammutaufgabe. Warum die Kündigung für den Mieter einfacher ist, als für den Vermieter.

Manche tun es, um ein Haus zu bauen, in eine andere Stadt oder schönere Wohnung zu ziehen, manche aber tun es aus der anderen Perspektive: Sie wollen sich nicht mehr über den störenden Mieter ärgern müssen. Es gibt viele gute Gründe, warum das bestehende Mietverhältnis mal von Seiten des Mieters, mal von Seiten des Vermieters beendet werden muss. Alles was Mieter und Vermieter wissen sollten hier im Überblick. 

Welche Kündigungsfrist muss der Mieter einhalten?

Die Kündigungsfrist für eine Wohnungskündigung beträgt drei Monate – also immer zum Ablauf des übernächsten Monats. Wenn das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag – also Montag bis Samstag – eines Monats den Vermieter erreicht hat, zählt der laufende Monat noch mit. Wenn der Mieter nicht fristgerecht gekündigt hat, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat nach hinten. 

Der Mieter darf aber nicht immer kündigen: Vermieter können eine Kündigung im Mietvertrag für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nach Abschluss des Vertrages ausschließen oder das Mietverhältnis befristen lassen. 

Kann der Mieter bei einem Sonderkündigungsgrund eher aus dem Mietverhältnis raus? 

Je nach Mietproblem gelten besondere Fristen bei der Sonderkündigung. 

  • Bei einer Mieterhöhung gilt ein Sonderkündigungsrecht(§ 561 BGB). Der Mieter kann zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss jedoch bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung eingehen.
  • Sobald in der Wohnung Schimmel oder Baufälligkeit nachgewiesen werden kann und eine gesundheitliche Gefährdung darstellen, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB). 
  • Wenn der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung ankündigt, die erheblich stören wird, kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). Kleine Reparaturen sind jedoch von der Sonderkündigung ausgenommen.

Quelle: Wirtschaftswoche