Ist die Schmerzgrenze erreicht? Immobilienexperten sehen den Preisanstieg bei Mieten und Eigentum bundesweit nahezu gestoppt. In einigen Städten wird es aktuell sogar günstiger.
Viele Dinge werden derzeit deutlich teurer, am Wohnungsmarkt aber gibt es vorsichtige Zeichen der Entspannung: Die Mieten steigen insgesamt kaum mehr – und auch bei den Immobilienpreisen ist der Preisanstieg nahezu gestoppt. Das ist das Ergebnis einer Auswertung des Hamburger F+B-Instituts, das den bundesweiten Wohn- und Immobilienmarkt analysiert.
Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten stiegen demnach im dritten Quartal nur minimal um 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Eigentumswohnungen wurden 0,9 Prozent teurer, die Preise von Einfamilienhäusern blieben unverändert. Erstmals seit vielen Jahren scheine sich sowohl im Miet- wie auch im Kaufsegment der deutsche Wohnungsmarkt zu beruhigen, schreiben die F+B-Experten. Gegenüber dem Vorjahr sind die Preise zwar etwas höher, aber weit entfernt von früheren Rekordraten (siehe Tabelle).
Entwicklung von Preisen und Mieten im dritten Quartal
| Änderung zum Vorquartal | Änderung zum Vorjahresquartal | |
| Einfamilienhäuser | 0,0% | 3,1% |
| Eigentumswohnungen | 0,9% | 4,9% |
| Neuvertragsmieten | 0,2% | 1,6% |
| Bestandsmieten | 0,3% | 1,2% |
Quelle: F+B Wohn-Index 2021
Preisrückgänge in einigen Städten
Als bremsenden Faktor nennt F+B unter anderem die nicht mehr wachsenden Metropolen. Vor allem dort sind die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren immer weiter explodiert, während die Mieten schon seit einiger Zeit auf hohem Niveau stagnieren. Nun deutet sich an, dass in den Großstädten die Miet- und Preisrallye der letzten Jahre vorbei ist. „Ob diese Entwicklung die von vielen erwartete Abschwungphase einleitet, kann noch nicht sicher vorhergesagt werden“, sagt F+B-Chef Bernd Leutner.
Allerdings verfestige sich der Eindruck, „dass an vielen Standorten die ‚Schmerzgrenzen‘ bei der absoluten Höhe des Preisniveaus jedenfalls für Eigennutzer ohne größere Vermögen erreicht worden sind“, schreibt F+B in seinem Report. Auch Investoren ist manches mittlerweile zu teuer. Pauschale Annahmen, nach denen „alles verkauft werden kann, was angeboten wird“, seien nicht mehr haltbar.
In einigen besonders teuren Städten beobachtet F+B sogar Preisrückgänge. In München etwa waren Eigentumswohnungen im dritten Quartal 1,4 Prozent günstiger als im vorherigen Quartal und sogar 2,7 Prozent günstiger als vor einem Jahr. Dennoch bleibt München mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 7090 Euro die teuerste Stadt Deutschlands. In den teuren Münchener Vororten Germering und Olching gingen die Preise sogar noch deutloch stärker zurück, insgesamt werden Speckgürtel-Gemeinden um die Metropolen aber tendenziell teurer. Der Blick auf die Großstädte selbst zeigt: In Stuttgart und Düsseldorf gingen die Preise zuletzt etwas zurück. In Hamburg, Frankfurt, Berlin und Köln stiegen sie leicht. Insgesamt verzeichneten 16 der 50 teuersten Städte im dritten Quartal niedrigere Preise für Eigentumswohnungen als im Vorquartal.
Immobilienpreise in den sieben größten Metropolen
| Stadt | Quadratmeterpreis* | Änderung ggü. Vorquartal | Änderung ggü. Vorjahresquartal |
| München | 7090 Euro | -1,4% | -2,7% |
| Frankfurt | 5550 Euro | 1,6% | 2,2% |
| Hamburg | 5370 Euro | 1,8% | 5,4% |
| Stuttgart | 5210 Euro | -0,2% | 2,8% |
| Düsseldorf | 4390 Euro | -0,3% | 2,1% |
| Köln | 4150 Euro | 1,0% | 3,7% |
| Berlin | 4120 Euro | 0,6% | 3,0% |
*für 75-qm-Standardwohnung; Quelle: F+B Wohn-Index 2021
Auch bei den Mieten sieht F+B etwas Entspannung in den Großstädten. In 23 der 50 teuersten Städte seien die Neuvertragsmieten im vergangenen Quartal gesunken, darunter sind Frankfurt, Freiburg, Tübingen oder Ingolstadt. Dabei hatte F+B eigentlich damit gerechnet, dass viele Vermieter kurz vor der Bundestagswahl bei Neuvermietungen nochmal alles rausholen wollen, ehe eine neue Regierung möglicherweise strengere Regulierung verabschiedet.
Die wird es mit der FDP in der künftigen Regierung nun wahrscheinlich ohnehin nicht geben. Bei den aktuellen Ampel-Verhandlungen gilt es als wahrscheinlich, dass am Ende lediglich bestehende Mieterschutzregeln verlängert werden. Darüber hinaus werden sich die Ampelparteien wohl auf ein Programm für mehr Wohnungsneubau einigen können.
Quelle: Stern