1 Leitsatz

Die Kosten der Fällung von Bäumen gehören zu den Gartenpflegekosten i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV und können daher auf die Mieter umgelegt werden.

2 Normenkette

§ 556 BGB; § 2 Nr. 10 BetrKV

3 Das Problem

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecke, Büsche und Bäume), das Abfahren von Gartenabfällen, das Entasten von Bäumen (AG Köln, Urteil v. 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41); ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, auch wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, weil diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen (LG Landshut, Urteil v. 8.10.2003, 12 S 1677/03, DWW 2004 S. 126).

4 Die Entscheidung

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG München I für das Fällen von kranken, morschen oder abgestorbenen Bäumen sowie deren Entsorgung. Da es sich dabei um Maßnahmen handelt, die für die Erhaltung der Gartenanlage notwendig sind, gehören diese zu den Kosten der Gartenpflege. Da das Absterben von Bäumen eine natürliche Entwicklung darstellt, handelt es sich auch nicht um außergewöhnliche, unberechenbare Kosten. Unerheblich ist daher auch, dass Baumfällkosten i. d. R. erst nach langer Zeit entstehen.

Unumstritten ist diese Rechtsauffassung allerdings nicht. Das AG Leipzig vertritt in einem neueren Urteil die Auffassung, dass die Kosten nicht laufend entstehen und daher nicht umlagefähig sein sollen (AG Leipzig, Urteil v. 14.4.2020, 168 C 7340/19, WuM 2020 S. 634).

5 Entscheidung

LG München I, Urteil v. 19.11.2020, 31 S 3302/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

1 Leitsatz

Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist.

2 Das Problem

Ein Rechtsdienstleister macht für die Mieter einer Wohnung Ansprüche gegen das Land Hessen geltend. Die Wohnung liegt in Frankfurt/Main im Geltungsbereich der Mietpreisbremse, die in Hessen im November 2015 eingeführt worden war. Die bei der Anmietung im Februar 2017 vereinbarte Nettokaltmiete betrug 11,50 EUR pro Quadratmeter, während die ortsübliche Vergleichsmiete nur bei 7,45 EUR pro Quadratmeter lag.

Die Mieter verlangten vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung. Dieses Verlangen blieb erfolglos. Im März 2018 hatte zunächst das LG Frankfurt/Main, im Juli 2019 dann der BGH geurteilt, die Mietpreisbremse gelte in Hessen nicht, weil die zur Umsetzung erlassene Landesverordnung nicht ordnungsgemäß begründet sei.

Die Mieter meinen, das Land Hessen müsse dafür einstehen, dass sie sich gegenüber dem Vermieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen können. Das liege allein daran, dass die Verordnung nichtig sei. LG und OLG Frankfurt haben die Klage auf Schadensersatz abgewiesen.

3 Die Entscheidung

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanz und verneint einen Amtshaftungsanspruch.

Eine Amtshaftung nach § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass ein Amtsträger eine ihm gegenüber einem Dritten obliegende Amtspflicht verletzt hat. Es muss eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem geschädigten Dritten bestehen. Beim Erlass von Rechtsvorschriften nimmt der Gesetz- bzw. Verordnungsgeber jedoch nur Pflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr, nicht aber gegenüber einzelnen Personen, die von einer Vorschrift betroffen sind.

Nur ausnahmsweise, etwa bei sog. Maßnahme- oder Einzelfallgesetzen, können Belange bestimmter Einzelner unmittelbar berührt werden, sodass sie als Dritte angesehen werden können. Dies trifft auf die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung aber nicht zu. Die Verordnung betrifft angesichts ihres weiten räumlichen und persönlichen Geltungsbereichs keine einzeln identifizierbare Mieter und Vermieter, sondern einen unüberschaubar großen Personenkreis, der nicht individuell begrenzt ist. Dementsprechend handelt es sich bei der Verordnung um eine allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit und nicht bestimmter Einzelner oder eines bestimmten Personenkreises gerichtete Regelung.

Es besteht auch kein Amtshaftungsanspruch wegen enttäuschten Vertrauens der Mieter in die Wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung. In der Rechtsprechung des BGH wird ein allgemeiner Anspruch auf angemessene Entschädigung für Aufwendungen, die im enttäuschten Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Rechtsnorm gemacht worden sind, nicht anerkannt. Auch insoweit wäre die Drittbezogenheit der Amtspflicht erforderlich. Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten aber – wie auch hier – zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.1.2021, III ZR 25/20

Quelle: Haufe Verwalterpraxis

Das Bundesverfassungsgericht hat am 15. April den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt, da er nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt diese Entscheidung mit Nachdruck. Denn eine Bestätigung des Mietendeckels hätte das Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit nachhaltig erschüttert (» hier finden Sie unsere Pressemitteilung).

Das Bundesverfassungsgericht urteilte, dass dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz für den Mietendeckel fehlt. Schließlich sind die Länder nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Da der Bund das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB aber abschließend geregelt hat, ist das MietenWoG Bln mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig. Denn es greift die sogenannte Sperrwirkung, mit der die Gesetzgebungskompetenz der Länder entfällt: Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.

Aufgrund dieser Voraussetzungen hatten bereits im Mai vergangenen Jahres die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP einen Antrag auf Normenkontrolle in Karlsruhe eingereicht (» der VDIV berichtete). Einen solchen Antrag kann nur die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Mitglieder des Bundestages stellen. Im Fall des Mietendeckels hatten 248 Abgeordnete, also 40 Prozent aller Abgeordneten, die Normenkontrollklage unterstützt.

Die Folgen des Urteils für Mieter und Vermieter

Der Berliner Mietendeckel ist nichtig und entfaltet somit keine Wirkung – von Beginn an. Das bedeutet nicht, dass die Regulierungen jetzt nicht mehr gelten, sondern dass sie nie wirksam geworden sind. Die wichtigsten Konsequenzen im Überblick:

• Miethöhe und Nachzahlung
  Haben Vermieter die Miete ab dem 23. Februar 2020 (erste Stufe des Mietendeckels) auf die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 bzw. ab dem 23. November 2020 (zweite Stufe) auf die Kappungsgrenze abgesenkt, können sie die Differenz nachfordern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, diese nachzuzahlen, eine genaue Frist sieht das Gesetz hierfür nicht vor. Haben sich im Zuge des Mietendeckels Mietrückstände aufgebaut, die zu einer Kündigung berechtigen, können Vermieter diese nach entsprechender Mahnung aussprechen. Ziel sollte aber immer eine einvernehmliche Lösung sein. Zudem sollten Vermieter ihre Mieter darüber informieren, dass sie nun wieder die ursprüngliche, vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten haben und idealerweise den korrekten Betrag nennen.
  Da der Mietendeckel seit Einführung umstritten war, haben viele Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags neben der „Mietendeckel-Miete“ auch die nach BGB zulässige Miete festgehalten. In diesen Fällen gilt rückwirkend ab Vertragsabschluss die BGB-Miete; auch hier sind Differenzen nachzuzahlen.
  Haben Vermieter und Mieter im Zuge des Gesetzes gezielte Vereinbarungen über die Miethöhe getroffen, gelten diese ggf. auch weiterhin. Hier ist der Wortlaut entscheidend und im Zweifel Rechtsbeistand einzuholen.
• Mieterhöhungen
  Sind seit Inkrafttreten des Mietendeckels Mieterhöhungen erfolgt, beispielweise in Form von vertraglich vereinbarten Staffelmieten, gelten diese rückwirkend und der Mieter ist zur Zahlung der Differenz verpflichtet
• Bußgeldverfahren wegen Verstößen
  Bußgeldverfahren, die wegen Verstößen gegen den Mietendeckel angestoßen wurden, sind sofort einzustellen. Vermieter haben die Möglichkeit, bereits bezahlte Bußgelder zurückzufordern und sollten sich dabei auf die Nichtigkeit des Gesetzes und seine dadurch fehlende Rechtskraft beziehen.